📈 금리 올라도 고정금리 인기 없는 이유
각국 긴축이 지속되며 대출 금리는 앞으로도 오를 가능성이 높은데요. 그럼에도 내야할 이자율을 미리 정하는 고정금리 대출보다, 수시로 변하는 변동금리가 인기가 더 많다는 소식입니다(🔗관련 기사).
지난 1년간 기준금리가 2.0%p 오르면서, 변동금리 대출자 1인당 이자 부담은 연간 128만원 넘게 증가했습니다. 지금이라도 고정금리로 갈아타는 게 더 유리할 것 같지만 아직 변동금리 선호도가 더 높습니다. 아직 변동금리가 더 낮기 때문입니다. (변동금리는 4.070∼6.330%, 고정금리는 4.450∼6.426% 정도입니다.) 대출자들이 향후 전망보단 당장의 금리 수준을 더 우선해 고려하는 겁니다.
그러나 정부는 향후 금리 상승으로 변동금리 가계 대출 부담이 가중될 것을 우려 중입니다. 이 같은 취지에서 이번주 목요일부터 주담대를 변동금리에서 고정금리로 바꿔주는 ‘안심전환대출’이 시행됩니다. 부부 소득 7000만원 이하, 주택 시세가가 4억원 이하인 1주택자라면, 3%대 고정금리 대출로 갈아탈 수 있다네요(🔗관련 기사).
고정금리, 진짜 더 낮아질 거라 믿나요?
고정금리가 변동금리보다 낫다는 판단은 시장 전망에서 온 겁니다. 주택담보대출 같은 장기 대출은 향후 금리 하락이 예상될 경우, 고정금리가 변동금리보다 낮아질 수 있습니다. 변동금리는 그때 그때 변하지만, 장기 대출의 고정금리는 남은 만기 동안 예상되는 초단기 금리의 평균이니까요. 만약 금리가 머잖아 내려가 현재보다 낮은 수준으로 유지될 거라 예상하면, 고정금리는 이를 반영해 변동금리보다 낮아질 수 있어요. (그래서 고정금리와 변동금리의 역전은 장·단기 금리 역전 현상과 함께 나타납니다.)
문제는 이 전망이 틀릴 수 있단 겁니다. 미 연준은 최근 잭슨홀 미팅에서 이 같은 시장 전망에 우려를 나타내며 긴축 기조가 상당 기간 지속될 수 있다고 경고했습니다. 그 결과 장기 금리가 다시 오르고 고정금리도 상승해 변동금리보다 높아졌습니다. 결국 장기 금리(고정금리)는 향후 인플레와 기준금리 향방에 달려 있는 건데, 앞으로 물가 상승률은 진정되더라도 과거보다는 높은 수준(3~4%)을 유지할 전망이에요. 그럼 연준도 기준금리를 내년 초까지 4%대로 인상한 후 다시 금리를 내리지 않고 그 수준을 유지할 가능성이 높아요. 결국 장·단기 금리 역전 현상은 사라지고 고정금리가 변동금리보다 높은 정상적 구조가 나타날 겁니다.
안심전환대출은 일종의 고육책
곧 시행될 안심전환대출로 대거 이동할 가능성이 높다고 돼 있는데, 대상 조건이 한정적이라 전체적인 이자 부담 억제엔 효과가 적을 겁니다. 대신 다른 대안도 나오고 있어요. 정부가 변동금리 상승 폭을 제한하는 ‘금리 상한형 특약’을 확대 시행 중인데, 안심전환대출 비대상자이면서 금리 상승이 불안한 가계는 이를 이용하면 되겠죠.
한국도 인플레를 잡으려면 금리 정책을 정상적으로 시행해 나갈 수 있어야 합니다. 안심전환대출 등은 OECD 국가 중 최고 수준인 가계 대출 리스크를 다스려야 하는 상황에서 정부가 부담을 일부 떠안는 고육책인데, 가계 부채 자체를 줄이는 근본적 대책도 필요합니다.
🏍 매출 급증에도 배민이 못 웃는 속사정
코로나 특수를 가장 많이 누린 분야로 배달앱 시장이 꼽히죠. 배달의민족 운영사인 우아한형제들의 연결 기준 매출*은 2년 연속 2배로 뛰었습니다. 그러나 이런 배달앱들의 수익성은 나빠지고 있다는 분석 기사가 나왔습니다(🔗관련 기사). 실제 우아한형제들의 영업 손실은 작년 대비 7배가량 늘었습니다. (경쟁사인 쿠팡이츠는 별도 매출과 영업 실적을 밝히지 않고 있는데 추세는 비슷할 거라네요.)
배달앱 간 ‘단건 배달’ 경쟁이 주된 원인으로 지목됩니다. 쿠팡이츠가 먼저 도입해 인기를 끌자, 배민도 뒤따라 작년부터 이 서비스를 시작했는데요. 더 많은 배달 기사가 필요해 비용도 올라갔지만, 점유율 경쟁을 의식해 수수료는 서로 오래도록 올리지 못 했습니다. 거리두기 해제로 향후 업황이 좋지 않은 만큼, 출혈 경쟁을 멈추고 기존 묶음 배달 중심으로의 재전환이 필요하다는 주장도 제기됩니다.
📌 연결 기준 매출 : 모회사 실적에서 자회사와 거래한 실적을 빼버린 매출. 정확한 외부 매출 규모를 파악하기 위해 쓰임
💰 혁신은 없이 ‘쩐의 전쟁’만 벌인 결과
단건 배달 비용은 음식점주든 고객이든, 아니면 배달 업체의 투자자든 누군가는 짊어져야 합니다. 현재는 단건 배달 비용을 기업(또는 기업의 투자자)이 부담하는 듯 보이지만, 머잖은 미래에 고객들에게 전가할 가능성이 큽니다.
안타까운 대목은 단건 배달 경쟁이 온전히 마케팅 경쟁, 나쁘게 얘기하면 ‘돈의 전쟁’이라는 점입니다. 이전과는 다른 발상이나 기술로, 페인 포인트(pain point)를 해결하는 혁신이 아니라는 겁니다. 과하게 얘기하면, 오직 단건 배달이란 칼을 들고, 혁신도 없이 자본력만으로 음식 배달 시장을 한 번에 접수하려는 시도를 한 겁니다.
대기업이 그런 방식을 썼다간 여론의 뭇매를 맞았을지도 모를 일입니다. 단건 배달이란 돈의 전쟁을 걸어놓고 뒤에선 ‘조만간 시장 접수 가능하다’고 주판알을 튕기고 있을, 그 기업을 떠올리면 씁쓸하네요.
네이버도 참전! 변화무쌍할 배달앱 시장
그간 사람들은 배민을 더 좋아해도 배민만 고집하진 않았습니다. 배달 속도와 가격 요소가 브랜드 충성도보다 강하게 작용했기 때문이죠. 그런데 시장의 성장세가 멈추고, 업체들이 수익을 우선하기 시작하면 분위기는 급변할 수 있습니다. 특히 출혈 경쟁을 시작했던 쿠팡이츠도 한동안은 영업 이익을 챙겨야 하는 상황입니다.
배달앱 간 출혈전이 끝나도 리스크는 또 있습니다. 수수료로 돈을 벌지 않아도 되는, 지도 앱 점유율 1위 네이버가 배달 사업 준비 중인 겁니다. (수익은 네이버페이, 광고 등으로 벌 겁니다.) 동네 최고 마당발이 된 당근마켓 역시 커머스 쪽을 강화하고 있습니다. (바로 배달까지 뛰어들진 않겠지만요.) 배달앱 시장 양상 자체가 과거와 달라질 전망이에요.
성공 대신 생존 방정식 필요한 시점
플랫폼 기업들의 성공 방정식이 깨져가고 있습니다. 기존엔 빠르게 유저 기반을 확대하고, 규모의 경제를 통해 가입자들을 기반으로 신규 서비스를 확장해가는 사업 전략을 구사했습니다. 그러나 독점 구조가 사라지고 과열·출혈 경쟁이 시작되면서 이 네트워크 효과는 사라졌습니다. 오히려 출혈 경쟁으로 인한 비용만 더 커지고 있습니다. 거리두기가 풀리면서 대외 여건이 더욱 불리해진 만큼, 플랫폼 기업들은 성공 대신 생존 방정식을 고민해야 할 시점입니다.
🏗 한 단지 안에서 따로따로 재건축?
서울 여의도의 광장아파트란 곳에선 한 단지 내 서로 다른 재건축 추진이 허용됐습니다(🔗관련 기사). 여의나루로 위쪽에 위치한 동들과 도로 아래쪽 동들을 분리해 재건축하는 겁니다. 굳이 왜 하나의 단지를 나눠서 재건축할까요? 이유는 용적률*에 있습니다. 전자는 후자보다 용적률이 낮습니다. 때문에 향후 재건축 때 용적률을 더 많이 늘릴 수 있고, 그만큼 더 많은 가구를 지어 조합원 분담금을 줄이고 사업성을 높일 수 있습니다. 때문에 전자는 분리 재건축을 선호한 겁니다.
하지만 후자 측이 가만 있었을리가 없죠. 2019년 이들 주민들이 소송을 걸었는데 1심에선 후자가 승리했습니다. 그러나 2심에 이어 이번에 3심까지 1심을 뒤엎고 “분리 재건축이 가능하다”는 판결이 나왔습니다. 쟁점은 전자와 후자가 ‘하나의 주택 단지인가’였는데요. 2~3심은 양측의 서로 다른 준공 시점 등을 근거로 하나의 주택 단지로 보지 않아도 된다고 판단했습니다.
📌 용적률 : 토지 면적에서 층별 총 건축 면적이 차지하는 비중. 예를 들어 100평 땅에 한 층 당 50평 면적의 4층 건물이 있다면 용적률은 200%인 셈. 재건축시 추가 허용되는 용적률이 늘어날수록 사업에 유리함
재산권 아닌 생활권 측면에서도 봐야
이번 판결은 단순히 ‘재산권의 분리’뿐 아니라 도시 계획 측면의 의미도 함축하고 있습니다. 후자의 관점에서 보면 이번 분리 재건축은 기존 하나의 단지 내 ‘생활권의 분리’이기도 합니다. 때문에 법원 판단뿐 아니라 재건축 사업 인허가권자인 지자체의 역할도 중요합니다. 지자체는 현재 진행 중인 정비 사업 중 분리 재건축 가능성이 있는 경우들에 바람직한 개발 가이드라인을 제시할 수 있어야 합니다.
📊 투기 잡으려…외국인 주택 보유 현황 공개
내년부터 외국인의 국내 주택 보유 현황이 공개됩니다(🔗관련 기사). 현재 외국인의 토지 보유와 거래 통계는 있지만, 주택 통계는 없습니다. 때문에 외국인은 다주택자와 대출 규제 적용 대상에서 제외돼 투기에 유리함에도 제대로 모니터링되지 않았습니다. 향후 관련 통계가 파악되면 정부 차원의 외국인의 투기 단속, 제재 도입도 속도를 낼 전망입니다.
역차별 요소는 제거해야 마땅합니다
외국인, 특히 해외에 거주하는 이들은 현지 금융권 대출을 이용하거나 가족 간 사적 금융을 활용해 내국인보다 훨씬 다양한 방식으로 자금을 조달합니다. (국내 금융 기관을 통한 자금 조달엔 내·외국인 차별이 없습니다.) 자금 조달을 투명히 증명해야 하는 내국인에게 역차별입니다. 이 같은 시장 역차별은 정부가 나서 방지하는 게 맞습니다.
그렇게 쉽게 외국인 투기 방지할 순 없어
이런 통계는 1997년 외환 위기 이후 자본 시장 장벽이 허물어 졌을때 진작 구축됐어야 합니다. 뒤늦은 조치지만 실효성엔 의문이 듭니다. 국내 투기 자금도 제대로 걸러내지 못 하는 실정인데, 외국에서 흘러들어온 자금을 어떻게 투기 목적이라고 가려내고 막을 수 있을까요?
정책은 항상 현실적이어야 합니다. 통계 작성 목적을 현실 가능한 목표로 설정해야 합니다. 국내 거주 외국인이 늘어나고 있으니 그들의 주거 문제를 관리한다는 차원으로요. 투기성 자금은 차후 자본 시장 관련 법과 연결하고 촘촘히 정비해야 해결할 수 있습니다. 어려운 문제를 쉽게 풀어갈 수는 없는 겁니다.
집값 하락기인 지금이 역차별 해소 적기
지금이야말로 규제 축소를 통해 역차별 해소를 이룰 수 있는 적기입니다. 방점은 ‘외국인의 특혜’보단 ‘내국인의 불리’에 찍히는 게 좋겠습니다. 이미 외국인 주택 매입은 대폭 줄어든 데다, 집값이 하락하는 시기라 규제 완화로 인한 예상 부작용이 줄어들었기 때문이죠.
외국인 관련 통계 전반 검토 필요합니다
작년 인구주택총조사에 따르면 우리나라에 거주하는 외국인은 165만명에 이릅니다. 늦은 감이 없진 않지만, 지속 증가 중인 외국인 가구 관련 주택 통계를 이제라도 제도적으로 도입하는 건 적절한 조치로 보입니다.
아울러 외국인 관련 통계 전반을 함께 검토할 필요가 있습니다. 현재 싱가포르나 홍콩은 자국 내 외국인 인력을 고용해 여성 경력 단절, 과중한 가사 노동 문제를 해결하고 있습니다. 우리나라도 출산 장려 차원에서 외국인 가사 도우미 등이 공론화 되고 있는데, 이와 관련된 체계적 통계 시스템이 구축돼야 합니다.
🎨 누구나 AI로 그림을 만든다?
영국의 한 스타트업이 창립 2년도 안 돼 1억달러, 즉 1383억원이 넘는 규모의 투자 유치를 진행 중이란 소식입니다(🔗관련 기사). 뉴스의 주인공은 바로 런던에 거점을 둔 AI 이미지 스타트업 ‘스테빌리티 AI’란 회사인데요. 이 회사가 만들어 공개한 스테이블 퓨전이라는 AI는 텍스트를 입력하면 인간 화가가 그린 듯한 그림을 생성해 준다고 합니다(🔗관련 사이트).
이 AI 이미지 생성기가 공개된 지 불과 2주 만에 투자 유치 진행 소식이 나올 정도로 가능성을 나름 인정 받고 있지만, 도덕성 논란도 함께 불거지고 있습니다. 이 업체는 누구나 이 기능을 활용할 수 있도록 오픈소스*로 공개했는데, 범죄 악용 소지가 크다는 거죠. 실제로 대표적 음모론 웹사이트인 ‘4CHAN’에 이 툴을 사용한 혐오 사진이 게시됐습니다.
📌 오픈 소스 : 해당 소프트웨어를 만든 소스 코드를 무상으로 공개해 누구나 그 소프트웨어를 개량하고, 이것을 재배포할 수 있도록 한 소프트웨어
🤖 세상 바꿀 기술엔 여전한 투자 열기
2016년 영국의 딥마인드가 만든 알파고가 이세돌 9단을 꺾었습니다. 6년이 지난 지금, 또 영국에서 엄청난 AI 스타트업이 나온 듯합니다. (직접 사용해봤는데) 스테이블 퓨전이 만들어내는 그림의 품질이 삽화가가 그린 것 못지 않습니다. 엄청난 잠재력에 끌린 미국의 거대 투자사와 VC들이 벌써 기업의 가치를 인정하고 투자에 나섰네요. 그만큼 앞으로 지켜볼 만한 회사가 또 한 곳 탄생했습니다.
이와 별개로 영국 스타트업의 저력이 그저 놀랍기도 합니다. 벤처 투자 열기가 꺾였다고는 하지만, 세상을 바꿀 만한 기술을 가진 기업에 대한 투자 열기는 언제나 여전할 것 같아요.
✍Quiz of the day
‘이것’은 토지 면적에서 각 층의 건축 면적을 모두 합한 것의 비중을 의미하는 단어입니다. 이것의 허용 기준이 더 높아질수록 그만큼 더 높은 건물을 짓는 게 가능해집니다. 때문에 재건축 사업성을 높이는 핵심이란 평을 받기도 하는데요. 이것은 무엇일까요?
애초에 고정금리가 너무 높기 때문
우리나라 은행들은 대출 고정금리를 변동금리보다 상당히 높게 설정해놨습니다. 때문에 변동금리 대출이 많은 경향이 있습니다. 왜 고정금리를 높게 해놨을까요?
1️⃣높은 대외 의존성 : 선진국과 비교할 때 우리나라 경제는 대외 의존도가 높습니다. 경기 변동이 비교적 심하고 구조상 위기에 취약합니다. 이는 은행 경영의 안정성도 침해합니다. 은행은 이를 보완하기 위해 예대 마진(예금금리와 대출금리의 차이)을 안정적으로 관리하고자 합니다. 변동금리 대출은 예금금리 등 은행에서 나가는 비용, 즉 조달 비용이 오를 때 이를 반영해 대출금리도 높일 수 있습니다.
2️⃣은행 리스크에 민감 : 대출 고정금리는 은행의 장기 조달 비용에 따라 움직입니다. 이 비용은 기준금리 변화 등 단기 이슈엔 민감하지 않습니다. 대신 은행의 리스크에 반응합니다. 리스크가 커지면 이 비용도 늘어납니다. 국내 은행들은 경영 안정성이 낮아 리스크가 높기 때문에 장기 조달 비용이 비싼 편입니다. 최근엔 미국 금리 인상과 경기 침체 우려 때문에 대외 불확실성도 커져서 이 리스크가 더 증대됐어요. 대출 고정금리가 큰 폭으로 오를 수밖에요.
3️⃣이자로 돈 버는 구조 : 국내 은행은 이자 수익 의존도가 높고, 수수료 등 비이자수익 비중이 낮습니다. 이자 수입을 안정적으로 관리할 유인이 큰 거죠.
그런데 은행만 변동금리 대출이 유리한 게 아닙니다. 가계에도 좋을 수 있어요. 특히 소득이 경기 변동과 같은 방향으로 움직이는 가계가 그렇습니다. 예를 들어 경기 침체 땐 소득이 줄어드는 만큼, 기준금리 감소로 인해 변동금리도 낮아집니다. 호황 땐 소득도 같이 오르니까 변동금리가 높아져도 부담이 적고요. 소비 가능 금액(=소득-대출이자상환액)의 안정적 관리에 좋은 거죠. (다만 소득이 경기 변동과 다르게 움직이는 가계라면 고정금리가 유리하겠죠.)