류상철

한국은행 국장

😅 한국은 정점 통과 더 늦을 거예요

미국 인플레는 조만간 정점을 지날 것으로 보입니다. 미국 물가가 높아진 시점이 작년 하반기입니다. 보통 작년 동기와 비교하는 게 물가이니, 기저효과를 감안하면 올해 10월쯤엔 정점을 통과할 가능성이 높아요. (그러나 만약 올해 하반기 물가가 예상을 깨고 더 크게 오른다면 인플레 문제는 정말 심각해집니다.)

그렇다면 한국은 어떨까요? 미국보다 늦게 인플레가 시작된 점을 고려하면, 더 늦게 정점을 통과할 거라고 생각합니다. 한국은 물가가 올해 5월(5.4%)과 6월(6%) 즈음 급등하기 시작했거든요. 여전히 강한 달러가 수입 물가에 미치는 영향도 무시할 수 없습니다.

다만, 인플레가 정점을 찍는 시기보단 정점을 지나 어느 수준까지 내려갈 것인지를 더 주의 깊게 봐야 합니다. 미국 물가 상승률은 기대보다 완만한 속도로 하락해 3% 아래로 내려가진 않을 것 같아요. 현재 미중 대립이나 러시아-우크라 전쟁 등 ‘정치’에 의해 글로벌 공급망에 균열이 생겼기 때문이죠. 이는 곧 인플레를 장기화하는 요인이 될 수 있어 주의가 필요한 대목입니다.

강종구

한국은행 국장

🛢 원자재 하락세는 아직 단정 일러요

원자재 가격이 완전 하락세로 전환한 건 아닌 것 같습니다. 현재 원자재 공급량이 일정한 편임에도 가격이 하락한 건 앞으로 수요가 둔화될 우려를 반영했기 때문이죠. 미국 등 각국 금리가 상승하면 경기 침체로 원자재 수요가 줄어들 확률이 높아지는데 이를 가격에 선반영한 거죠. 향후 금리 인상 기조가 완화되면 가격은 다시 오를 수 있습니다.

물가를 잡기 위해선 무엇보다 기대 인플레를 관리해야 합니다. 기대 인플레가 높으면 근로자도 높은 임금을 요구해 구조적으로 인플레를 만성화할 가능성이 있습니다. 현재로선 긴축 정책 기조를 유지해 기대 인플레를 낮춰야 합니다.

이멤버 대리

리멤버 커뮤니티 운영자

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강종구

한국은행 국장

부동산만 활황, 일본경제엔 도움 안돼요

외국인들한테 일본 부동산 투자가 활발해진 이유가 뭘까요? 그건 지금 엔저 현상이 과도하며 앞으로 엔화 가치가 회복할 거라 전망했기 때문으로 해석됩니다. (결국 엔 대비 달러 가치도 내려간다는 판단인 거죠.) 그럼 왜 주식이 아닌 부동산 투자를 선호했을까요? 그것 역시 향후 엔화가 오르면 수출 기업을 중심으로 일본 산업의 수익성이 약화될 우려가 작용한 것 같습니다.

부동산만 활황인 건 일본 경제 회복엔 오히려 도움이 안 될 겁니다. 일본은 아직 코로나 전 수준의 GDP를 회복 못 했습니다. 경제 성장도 부진합니다. 총인구가 감소하고 있기 때문에 부동산 가격이 올라도 대규모 건설 경기 호황을 기대하기 어렵습니다. 소비 성향이 낮은 일본 소비자 특성상 부동산 가격 상승이 소비 활성화로 이어지질 가능성도 크지 않고요.

류상철

한국은행 국장

⚔ 엔화 약세는 양날의 검

일반적인 인플레 상황에서는 자산 투자 유리합니다. 그런데 인플레 대응으로 금리가 상승하면 이야기가 달라집니다. 금리는 통화의 가격입니다. 금리가 오르면 통화 가치가 올라가고 자산 가격은 하락합니다. 최근 대부분의 국가에서 인플레에도 자산 가격이 하락하는 이유가 이 때문입니다.

일본은 막대한 정부 부채로 금리를 인상할 수 없는 상황입니다. 만약 인플레가 지속된다면 일본 자산에 투자하는 게 유리할 수는 있겠습니다. 다만 엔화 약세가 양날의 검일 수 있습니다. 지금 당장 투자할 땐 좋겠지만 나중에 투자금을 회수할 때 더 약세가 돼버리면 손실 요인이 될 수 있습니다.

이동윤

신한금융그룹 해외부동산투자 수석매니저

🤔 투자 이목 끌만하지만 신중해야

일본 핵심 지역 내 우량 오피스에 투자하면 6% 수준의 배당 수익률(차익 제외)을 거둘 수 있다고 국내에 소개되고 있습니다. 환 위험이 있긴 하지만 지금은 약 3% 수준의 환 이익이 발생하는 우호적인 상황이라 투자 이목을 끌만해 보입니다.

다만 최근 거래 예정인 오피스 자산의 경우 가격대가 조 단위입니다. 가능한 시장 참여자들이 제한적이라는 의미죠. 세계 경제 환경이 일본에 어떤 영향을 미칠지도 확실치 않고요. 신중한 접근이 필요합니다.

김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

🏣 훌륭한 건물들은 매물로 안 나와요

분위기가 오래 가긴 어려울 겁니다. 일시적 현상보단 일본 부동산 속사정을 뜯어봐야 합니다. 도쿄의 대형 건물들은 일본 대기업들이 대부분 소유하고 있습니다. 그런데 일본 부동산 중개회사 관계자들에 따르면, 이 건물들은 시장에 매물로 나오는 경우가 거의 없답니다. 아주 좋은 물건은 투자 기회가 거의 없다는 얘기죠. 주택도 신축이 매물로 나오는 경우는 많지 않고 재건축이 필요한 경우가 많습니다. 일본은 부동산이 비교적 안정적이지만, 초고령 인구로 성장 동력이 상실된 사회라는 건 염두에 둬야 합니다.

최창환

대우건설 수주심의팀 심의담당자

🇰🇷 서초와 닮은 🇯🇵 도쿄 부촌 케이스

기사에서 언급된 미나토·시부야·세타가야 등 도쿄 부촌 케이스는 최근 한국 강남, 특히 서초 지역 사례와 닮아 있습니다. 최근 수도권 시장가 하락이 우려되는 와중에도 서초 지역엔 고가 매수가 나타났죠. 도쿄 부촌 역시 수요층이 탄탄해 임대료 상승, 시세 차익 등 투자 효과가 높을 겁니다. 한국은 요즘 금리 인상 때문에 수익형 부동산 인기가 예전 같지 않은데도 강남 오피스는 사실상 공실이 거의 없는 상황이고 임차인이 임대인의 면접을 통과해야한다는 기사까지 나오고 있습니다. 거시 경제 변수도 종요하지만, 개별 매물이나 특정 지역의 특수성을 잘 고려하고 판단해야 합니다.

김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

섬세한 자금 조달 계획이 필요합니다

오랜만에 다시 들어보는 ‘단군 이래 최대 프로젝트’입니다. 당시 국내뿐 아니라 외국 투자자들도 많은 관심을 가졌던 것으로 기억합니다. 하지만 당시 유명 외국 자산운용사가 입찰일에 임박해서까지 검토하다 결국 참여를 포기했습니다. 결과적으로 영리한 판단이었죠.

대형 프로젝트일수록 자금 조달 계획은 매우 면밀해야 하는데 당시 국내 투자자들은 아파트 분양을 통한 자금 조달에 모든 걸 걸고 있는 분위기였습니다. 용산정비창 부지는 분양에 문제가 없다는 걸 누구나 알지만 아파트 경기에 따른 위험 관리 계획이 전무했습니다. 이 프로젝트가 엎어지면서 참여했던 업체들이 상당 기간 소송으로 고생했습니다.

목적에 따라 부동산 개발 자금 조달은 방법이 다릅니다. 대형 프로젝트일수록 장기, 중기, 단기로 나누어 계획을 매우 섬세하게 만들어야 합니다. 아마 용산정비창 정도의 규모는 외국 사례도 찾기 쉽지 않을 겁니다. 정권과 이념에 흔들리지 말고, 의미 없는 구호에 휘둘리지 말고, 인간에게 편리하고 안전한 작품이 나왔으면 합니다.

김웅

하나은행 부동산투자자문센터 부동산전문위원

국제적 랜드마크로 개발되길 기대

올해 3월, 서울시는 2040년까지의 서울시 발전 방향을 제시하는 ‘2040서울도시기본계획’을 발표했습니다. 대선에 밀려 큰 화제가 되진 못했지만 살펴보면 용산정비창 개발 방향성을 읽을수 있습니다. 연관된 지점은 3가지 정도입니다.

① 여의도와 연계한 금융 중심의 상업, 업무지구 개발
② 서울형 도심항공교통(UAM)의 정류장 개발
③ 지상철도(경부선) 지하화

서울시는 각계각층의 의견을 수렴하여 연내 세부안을 발표한다고 공표했습니다. 한 가지 떠오르는 문제는 용산 대통령실 이전에 따른 고도제한과 비행금지구역 설정입니다. 정부는 추가 규제는 없다는 입장이고, 같은 보수 진영 출신의 지자체장이 선출되기도 했지만요. 이번에는 효율적인 계획이 도출되어 국제적 랜드마크로 개발되길 기대해보겠습니다.