김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

서초>강남, 통계적 착시 아닐까?

거래가 급격히 줄고 있는 상황에서 서초와 강남 비교는 별 의미가 없어 보입니다. 지금의 거래량은 비정상 거래가 몇건만 있어도 통계적 착시에 빠질 수 있는 수준입니다. 무엇보다 두 지역을 단순 비교할 수 있는 상황도 아닙니다. 서초 신축 아파트들은 가격이 안정적입니다. 하지만 구축이 많은 강남구는 재건축·재개발 후 미래 가치를 따져야 하기 때문에 경기가 불안정한 시기엔 가치 측정에 한계가 있을 수밖에 없습니다.

마치 자본 시장에서 현물과 잠재 가치를 따져야 하는 선물을 비교해야 하는 상황과 같은데요. 문제는 자본 시장처럼 선물 가치를 계산할 뚜렷한 방법이 있는 게 아니라는 점이죠. 결국 가치가 눈에 보이는 현물이 많은 서초구가 유리한 상황입니다.

김웅

하나은행 부동산투자자문센터 부동산전문위원

오히려 강남을 더 주목해서 봐야 합니다

기사에 나온 것처럼 서초 내 신축 단지 비중이 높은 영향 같습니다. 아파트는 입주 연한에 따라 신축(완공 5년 미만)과 일반(5년~29년), 구축(30년 이상)으로 나뉘는데요. 통상 신축 아파트 프리미엄이 높게 형성됩니다. 실제 2011년부터 올해 4월까지 실거래 데이터를 분석한 결과 신축 매매가가 일반 아파트보다 38%나 높았다고 합니다. 그만큼 우리나라에 노후 주택이 많아 신축 선호도가 상대적으로 더 높다는 건데요. 작년 말 기준 서울시 전체 주택 중 2000년 이전에 지어진 주택 비율이 통계상 44%가 넘습니다. 전 정부의 각종 규제로 재개발·재건축이 지연된 것도 신축 선호 현상을 가속화했고요.

다만 앞으로는 주택 시장의 주도권이 서초에서 강남으로 옮겨가리라 봅니다. 새 정부의 부동산 정책 방향이 재개발·재건축 완화에 초점이 맞춰졌기 때문입니다. 대규모 재건축이 예정된 강남구가 시간이 지날수록 가격을 주도하며 강세를 유지할 것 같습니다.

이동윤

신한금융그룹 해외부동산투자 수석매니저

시장이 침체기 접어들었단 증거

강남 권역은 그동안 한국 아파트 가격을 지탱해 온 상징적인 지역입니다. 하지만 그중에서도 특정 지역에서만 가격이 올랐다는 건 본격적으로 주택 가격이 조정되기 시작했다는 신호로 해석할 수 있습니다. 주택 시장이 침체기에 접어들었단 겁니다. 얼마나 침체기가 지속할지 예단할 순 없지만, 금리 인상 기조에 경기 침체까지 겹친다면 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 

최근 국토연구원이 발간한 실증 연구 자료를 보면 금리가 주택 가격에 영향을 미치기까지는 시차가 있습니다. 금리 상승 후 약 12~15개월 정도 후에야 집값에 변화가 생긴다는 겁니다. 작년 8월부터 금리 인상이 시작됐기 때문에 현 시점부터 본격적인 하락이나 조정이 시작된다고 할 수 있습니다.

다만 금리가 과도하게 오르지 않고 경기 침체 없이 강한 경제 성장 동력이 유지된다면 주택 가격이 현 수준으로 유지될 가능성도 있습니다. 실수요자라면 현재는 시장을 관망해야할 듯합니다.

이멤버 대리

리멤버 커뮤니티 운영자

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강남 집값은 하락, 그런데 서초는 끄떡없다. 의외의 뉴스에 갸우뚱했는데, 나우 전문가들의 의견을 들으니 ‘아하!’ 싶네요.

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강종구

한국은행 국장

🤔 하필 물가 말썽인 지금 해야 할까요?

물가가 상승하면서 자동으로 높은 세율을 적용받는 현 근소세는 분명 문제가 있습니다. 언젠가는 시정해야 합니다. 그러나 꼭 지금 추진해야 하는지는 조금 더 논의가 필요합니다. 우선적으로 추진해야 하는 정책 과제가 뭐냐에 따라 개별 정책의 적절한 시행 시점이 달라지기 때문입니다.

현재 가장 중요한 경제 정책 과제는 물가 상승 억제입니다. 하지만 근소세 감세는 결과적으로 총수요를 증대시키는 결과를 낳습니다. 세 부담이 줄면 가계 실질 소득이 늘어나기 때문입니다. 결국 정부가 시중에 돈을 푸는 확장적 재정 정책이 돼 버립니다. 통화 긴축 기조와 엇박자를 낼 우려가 있습니다. 

근소세 대신 상품 판매 관련 세금 인하는 어떨까요. 물가 억제 정책과 엇박자를 내지 않으면서도 금리 인상과 경기 부진으로 인한 소비 위축을 완화할 수 있으니까요. 유류세나 관세 인하 등이 대표적으로 제품 가격을 낮춰 소비 여력을 높이는 정책입니다. 일부 품목에 적용 중인 부가가치세 인하를 더 확대하는 방안도 고려해볼 수 있겠죠.

김성순

단국대학교 무역학과 명예교수

늦은 감 있지만, 시의적절한 조치네요

최근 인플레 수준을 고려하면 근소세, 법인세 개편 모두 시의적절한 조치라고 생각합니다. 오히려 다소 늦은 감도 있어 보입니다. 특히 법인세는 각국이 자국 기업 투자를 활성화하기 위해 부담을 낮춰온 것과 달리 한국은 오히려 세 부담을 높였죠. 세계적 흐름과 역행한 건데요. 이를 다시 바로잡을 기회가 될 수 있습니다.

감세 조치로 정부 세수가 줄 것을 우려하는 견해도 나오고 있는데요. 무엇보다 기업과 가계 경제 상황이 나아져야 경기가 활성화될 수 있다는 사실을 기억해야 합니다. 고용 및 소득 증대가 이뤄져야만 세수 역시 늘어난다는 것을 명심할 필요가 있습니다.

류상철

한국은행 국장

유럽이 금리 상승에 떠는 이유

채권 가격과 금리는 반비례 관계죠. 인플레 대응을 위한 통화 긴축에 금리가 오르면서 채권 가격이 하락하는 건 자연스럽습니다. 그런데 왜 최근의 채권 가격 하락 폭은 과거보다 유독 더 큰 걸까요? 그 이유는 바로 금리가 극도로 낮았던 상태에서 오르고 있기 때문입니다. 예를 들어, 이자가 1원이고 수익률(금리)이 0.1%인 채권 가격은 1000원입니다. 수익률이 1%로 상승하면 채권 가격은 100원으로 떨어집니다. 하락 폭이 90%나 되죠. 반면 그 상태에서 수익률이 2%로 다시 상승하면 채권 가격은 50원이 됩니다. 50%로 감소 폭이 줄죠.

채권은 가격이 하락해도 만기까지 보유하면 손실이 나지 않습니다. 그러나 은행이 투자 목적으로 보유 중인 채권들은 시가로 평가되면서 자본 손실이 발생할 수 있습니다. 과거 유럽 재정 위기도 그랬습니다. 남유럽 국가들의 국채 가격이 하락하자 여기에 투자한 독일과 북유럽 은행들이 대규모 시가 평가 손실을 보면서 촉발됐습니다. 현재 많은 유럽 국가들은 당시보다 재정 건전성이 더 악화됐습니다. 게다가 제로금리죠. 이들에게 금리 상승이 더욱 무서울 이유입니다.

김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

위험 큰 상황, 수익은 ‘글쎄’요

고위험-고수익이라지만 현재 사업 지연 상황과 금리 인상 등을 따져보면 고위험-중수익만 돼도 다행인 것 같습니다. 규모가 작은 사업장도 조합에 문제가 있으면 3년 정도 지연되는 일이 다반사입니다. 그런데 하물며 둔촌주공은 역대 최대 규모 재건축 사업으로 꼽힙니다. 이해 관계자가 상당히 많고 내용이 복잡하게 얽혀 있어 사업이 쉽게 재개되기 힘들어 보입니다.

현재 경제 상황을 고려하면 매도를 원하는 조합원들은 잠재적으로든 표면적으로든 더 늘어날 수 있습니다. 경제가 비상사태인 만큼 이 사업이 온전할 것이라고 보장하기도 힘듭니다. 공사비라도 더 오르지 않으면 다행이겠네요.