🏠 1기 신도시 옆동네 집값 먼저 오르는 이유
이진우의 익스플레인 나우

새로운 사실 : 정부(인수위)가 수도권 1기 신도시들(일산 분당 평촌 중동 산본)의 재건축 문제를 풀기 위한 방안을 내놨습니다. <1기 신도시 옆에 있는 더 오래된 마을을 얼른 빨리 재건축하기>인데요. 이런 해법이 나온 이유는 이렇습니다.

1기 신도시 재건축의 약점 : 1기 신도시들은 90년대에 지어진 도시들입니다. 총 29만 가구인데 1️⃣집중적으로 한꺼번에 지어졌고 2️⃣대부분이 아파트라는 게 심각한 문제입니다. 집중적으로 한꺼번에 지어진 만큼 집중적으로 한꺼번에 재건축을 해야하는데 대부분이 아파트라서 단독주택처럼 ‘집집마다 알아서, 각자 나눠서 적당히’ 집을 다시 짓는 게 불가능하기 때문입니다. 필연적으로 재건축 시기가 한꺼번에 몰릴 수밖에 없습니다.

재건축 시작하면 이사갈 곳이 없다 : 통계에 따르면 1기 신도시들 중 지어진 지 30년이 넘기 시작하는 아파트는 2021~2025년 58개 단지입니다. 그런데 2026~2030년엔 그 수가 무려 223개로 뛰며, 2030년 이후엔 24개 단지가 30년 이상 낡은 아파트로 채워집니다. 재건축을 하긴 해야하는데 아파트들이 집단적으로 낡아가기 때문에 재건축이 거의 동시에 집단적으로 추진될 것이고, 재건축이 진행되는 동안 나가서 거주할 집이 집단적으로 필요하게 됩니다. 그런데 1기 신도시들은 허허벌판에 딱 그 신도시들만 달랑 지어놓은 구조여서 근처에 그 신도시 이외의 다른 주거지가 거의 없습니다. 이사갈 곳이 없다는 뜻입니다.

1기 신도시들의 재건축 문제는 그래서 더 심각합니다. 집단적으로 재건축을 해야하니 그 순서를 잘 정해야 하고, 그럼에도 불구하고 일시에 몰릴 가능성이 크니 다른 지역의 재건축 아파트보다 이른 시기부터 미리 미리 해야합니다. 재건축이 이뤄지는 동안 거주할 ‘임시 아파트’도 확보해야 하고 재건축이 모두 이뤄졌을 경우에 그렇게 추가로 지어둔 ‘임시 아파트’의 수요가 여전히 있을지도 감안해야 합니다.

인수위가 제시한 해법은? : 인수위가 내놓은 안은 그런 ‘임시 아파트’부터 짓자는 것입니다. 그 위치는 1기 신도시 주변에 있는 구도심이며 그 지역의 주택과 아파트를 먼저 재건축 재개발해서 1기 신도시의 재건축 이주민들이 옮겨와 살 수 있게 하자는 거죠. 또한 그 주거 수요가 서울로 옮겨와 전월세난을 부추기는 걸 막아보자는 것입니다.

그러기 위해서는 구도심의 5층 아파트를 다시 5층으로 재건축해서는 안되고 20~30층으로 다시 지어야 그 이주 수요를 감당할 수 있을 것입니다. 구도심을 재건축할 때 용적률을 파격적으로 높여줄 가능성이 있습니다.

용적률 상향 파격 혜택 ? : 높여준 용적률 혜택은 공공 임대주택 등으로 흡수하고 싶겠지만 재건축을 활성화하려면 소유자들의 이익이 커져야 하므로 공공이 그 혜택을 모두 회수할 수는 없을 것입니다. 1기 신도시 근처 구도심의 주택 가격이 이 뉴스의 여파로 오르게 될 가능성이 높습니다.

얼마나 많은 ‘임시주택’이 필요한가는 1기 신도시의 재건축이 얼마나 신속하고 질서있게 이뤄지느냐에 따라 다릅니다. 가구당 주차대수가 1대 정도에 불과한 1기 신도시 아파트들이 최대 50년까지 버틸 수 있다고 가정하면 앞으로 20년 안에 재건축을 마무리해야 합니다. 철거부터 재입주까지 3년쯤 걸린다고 가정하면 1기 신도시 아파트들을 6~7번 정도에 나눠서 돌아가며 재건축을 해야 합니다.

1기 신도시 외곽 수요 흡수할 임시주택들 : 29만 가구를 7로 나눈 약 4만 가구 정도의 임시주택이 필요한데, 만약 재건축이 미뤄지거나 늦어지면서 순서가 밀리면 동시에 철거하고 이주해야 하는 주택이 더 많아집니다. 더 많은 임시주택이 필요할 것이고 그 임시주택은 완공되고 그 기능을 다하고 나면 1기 신도시 외곽(파주 용인 동탄 등) 주택 거주자들의 수요를 흡수하면서 그 외곽 지역의 집값을 낮추는 요인이 될 것입니다.

20년 안에 재건축 마쳐야할 서울 사정 : 이런 고민은 서울 도심도 마찬가지입니다. 국토부에 따르면 서울의 주거용 건축물 43만5702동 가운데 49.73%인 21만6692동은 지은 지 30년이 넘은 노후 건물인 것으로 집계됐습니다. 이 숫자가 의미하는 바는 서울의 주택 절반을 앞으로 20년 안에 재건축해야 한다는 뜻입니다. 재건축을 어떻게 나눠서 해야 할지, 그 사이 기간 어디에서 거주해야 할지 아무도 답을 갖고 있지 않습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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📉 최근 실적 시즌을 맞은 미국 주식 시장의 빅테크 대장주 애플과 아마존의 명암이 엇갈렸습니다. 애플은 신제품인 아이폰13 출시 효과를 누리며 1분기 사상 최대 매출과 순이익을 거둔 반면, 아마존은 전 세계 물류난 등의 악재를 뚫지 못하고 7년 만에 적자 전환했습니다. 그러나 주가는 모두 하락했습니다. 시총 1위 애플 주가는 3.66% 하락했고, 시총 3위 아마존 주가는 14% 이상 폭락한 겁니다. 2분기에도 공급망 차질이 이어지며 애플도 매출 손실이 발생할 것으로 전망됐기 때문입니다.

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