EPRT – 미국 상업 부동산 리츠 기업
글로벌 비즈 나우
1. 세 줄로 요약하는 EPRT
·Essential Properties Realty Trust(이하 EPRT)는 상업용 부동산 임대, 부동산 대출 상품을 통해 수익 창출하는 미국 리츠 기업
·약 126개 부동산을 포함, 1451개의 다양한 산업에 포진한 임차인 보유
·코로나 사태로 인한 타격을 극복하고 임대료 수익 증가에 따라 지속 성장 예상
2. 한 눈에 살펴보기
3. 사업 분야는?
EPRT는 부동산 임대 및 투자 관리 회사로 서비스 지향적이거나 경험 기반의 비즈니스를 운영하는 업종을 대상으로 장단기 임대 서비스를 제공하는 미국의 리츠(REITs, real estate investment trusts) 기업입니다. 이를 통해 수익을 창출하는데 대부분 임차인의 부동산을 취득하거나 소유 및 관리하는 비즈니스를 통해 사업을 영위하고 있습니다.
연간 임대료를 통한 수익을 보면 상위4개의 임차인 업종 중 1순위는 유아교육(14.6%), 2순위는 퀵서비스 레스토랑(12.4%), 3순위는 의료, 치과(11.9%)이며, 4순위는 세차장(11.0%) 순입니다.
EPRT는 대부분 계약 임대료의 평균 이상의 인상폭을 유지하고 있으며 평균 잔여 임대 기간은 14년으로 4년 후인 2026년, 임대 계약이 만료되는 포트폴리오는 전체 수익의 약 5.4%로 향후 지속 수익 발생이 예상됩니다.
EPRT의 성장에는 추가적으로 부대비용이나 관리비용이 들지 않는 점이 장점이며 최근 코로나로 인해 사회적 거리두기 기간 일시 타격이 있었지만 임차인의 실적이 꾸준히 개선되어 임대료 수익은 약 3.5배 증가, 지속 성장이 예상됩니다. 아래 그림은 2021년 12월 31일 기준, EPRT의 포트폴리오 구성을 숫자로 나타내고 있습니다.
4. 핵심 인물
현재 EPRT를 이끌고 있는 최고경영자는 Pete Mavoides로 2018년에 취임했습니다. 그는 Wells Fargo Bank의 자회사인 Eastdil Realty에서 근무한 이후, 2003~2011년 장기 임대 부동산과 관련된 투자에 중점을 둔 사모펀드 회사 Sovereign 대표를 역임했습니다.
Pete는 당시 임차인 및 임대 부동산 거래에 중점을 둔 사업을 계획 및 구현하였으며 이후 2011년부터 2015년까지 NYSE(뉴욕 증권 거래소)에 상장된 Spirit Realty Capital의 사장 겸 최고운영책임자를 맡았습니다.
Pete는 Spirit Realty Capital이 직원 37명인 민간기업에서 총 자산 약 80억달러의 공기업으로 전환하는 데 중요한 역할을 했으며 재직 동안 투자위원회 의장 및 150개 이상의 개별 투자를 인수하는 팀을 이끌었습니다.
5. 주요 경쟁사
부동산투자신탁 회사인 American Homes 4 Rent(티커 AMH)는 EPRT의 경쟁 기업 중 하나로 2012년 설립됐으며 EPRT보다 1520명 더 많은 직원을 보유하고 있습니다. 또 다른 경쟁 기업은 1994년에 설립된 Apartment Income REIT(티커 AIRC)입니다. Apartment Income REIT는 부동산 개발 및 운영 분야에 있어 가장 큰 라이벌이며 미국의 대표적인 멀티 패밀리(multi family) 리츠 회사로 최근 2개 부문으로 사업을 분산, 집중하고 있습니다. Apartment Income REIT는 멀티 패밀리 사업을 운영하면서 나오는 안정적인 임대 수익을 투자자들에게 배당하며 주주 이익을 증대하는 목표를 지향하고 있습니다.
6. EPRT의 미래는?
한국으로 치면 멀티 패밀리(multi family)는 고급아파트, 싱글 패밀리(single family)는 단독주택과 유사합니다. 코로나 사태 이전에는 미국 전역의 멀티 패밀리 공실률이 3.6%로 25년 중 가장 최저 수준을 기록했으나 인구 구조의 변화와 밀레니얼 세대 및 싱글 패밀리의 급부상으로 인한 주거 형태의 변화가 EPRT의 수익에 영향을 미치고 있습니다. 전염병에 취약한 공동 주택 생활에 대한 두려움과 재택 근무 확대로 인한 교외의 주택 선호도가 증가함에 따라 생활 편의와 관련된 임차 비즈니스도 다양화, 다각화될 것으로 예상됩니다.
주거 형태의 변화와 선택적 경험 서비스에 대한 수요 증가는 영화관, 피트니스 등 체험형 임차인 포트폴리오를 갖고 있는 EPRT의 임대료 회수율도 90%에 육박, 이미 코로나 사태 이전 수준으로 회복했습니다. 리츠(REITs) 즉 부동산 투자 회사는 부동산의 유형에 따라 12가지로 분류할 수 있는데 이 중에 Retail, Diversified, Specialty 분야에 분산, 집중 투자되어 있는 EPRT의 상승세는 지속 확대될 것으로 예상됩니다. 끝으로 리츠의 12가지 유형과 그에 해당하는 설명을 다음 표에 정리했습니다.
