이동윤

신한금융그룹 해외부동산투자 수석매니저

DSR도 건드려야 하는 이유1️⃣

집값은 가파르게 오르는데 개인의 소득은 그 각도로 오르지 않습니다. 이 불일치 때문에 주택을 구매하려면 대출이 절대적으로 필요한 겁니다. 이 같은 이유로 LTV를 70~80%까지 늘리는 정책 계획은 매우 환영할 조치로 보입니다. 다만 DSR이 아무 변화 없이 유지된다는 점에서 얼마나 많은 가구가 혜택을 받을지는 미지수입니다. DSR의 분모가 큰 고소득자들에게만 혜택이 돌아가 반쪽짜리 정책이 될 수 있습니다.

일각에선 저소득자들의 대출 부실을 염려해 DSR을 풀어줘선 안 된다고 주장합니다. 빚을 내 무리하게 주택을 구매했다가 높은 이자 부담에 설상가상 집값마저 폭락하는 최악의 상황을 우려한 겁니다. 그러나 금융기관들은 기본적으로 주택의 값어치를 기본적인 평균 시세를 바탕으로 매깁니다. 주택의 담보력을 어느 정도 보장할 수 있다는 얘기입니다. 때문에 생애 첫 주택 구매자 등 해당 주택에 장기간 거주가 확실한 실수요자들에 대해선 DSR을 풀어주는 유연함이 필요합니다. 다주택자들에 대해선 엄격한 핀셋형 규제를 적용하면 됩니다.

강종구

한국은행 국장

DSR도 건드려야 하는 이유2️⃣

예를 들어 LTV가 70%라고 하면 1억짜리 집을 살 때 7000만원을 빌릴 수 있는데, 집값이 2억이 되면 대출금도 늘어 1억4000만원까지 빌릴 수 있습니다. 때문에 지금처럼 LTV가 일정선에 고정돼 있으면 집주인이 집값을 올릴 부담도 작아집니다. (집값을 올려도 구매자가 대출금을 그만큼 더 가져올 수 있으니까요.) 때문에 집값 상승률이 높을 땐 LTV를 낮추고, 집값이 낮을 때는 높여서 부동산 경기에 대응하는 효율적인 LTV 규제가 필요합니다.

DSR도 그대로 둬선 안 됩니다. 현 제도에서 DSR은 대출자의 미래 소득이 반영되지 않습니다. 은퇴 직전 근로자처럼 현재 소득은 높지만 조만간 소득이 사라질 사람들이 상대적으로 이득을 보고, 현재 소득이 낮은 청년층은 손해를 봅니다. 청년들은 주택 실수요자인 경우가 많은데, 이들이 이득을 보려면 미래 소득을 DSR에 제대로 반영할 수 있는 해법이 나와야 합니다.

류상철

한국은행 국장

🏦 은행세 같은 수단은 어떨까요?

가계부채는 한국이 안고 있는 최대의 금융 시스템 리스크 중 하나입니다. 무리한 규제라면 완화하는 것도 좋지만, 다양한 정책 수단을 배합해 현명하게 가계부채 증가를 막는 것도 필요한 상황입니다. 대출 수요를 억제하는 LTV·DSR 규제, 대출 가격을 통제하는 기준금리 인상, 대출 공급자를 규제하는 방안을 적절히 섞어야 합니다.

특히 은행 같은 대출 공급자들을 규율하는 방안도 섞어서 사용해 볼 수 있습니다. 지금까지는 은행들의 대출 총량을 묶는 직접적인 규제를 행해왔습니다. 그 대신 은행세(bank levy) 같은 간접적 수단은 어떨까요? 금융당국이 기준을 제시해 은행이 빌려준 가계부채 초과분에 대해 부담금을 직접 부담하게 하는 겁니다. 은행의 조달 비용이 늘어나 과도한 대출을 자동 억제할 겁니다.

김찬영

Premia Partners Company 한국 담당 이사

일주일 새 중국 증시에 일어난 급반전

중국 주식시장에서는 지난달 9조원 가까운 외국인 자금 유출이 있었습니다. 요인은 3가지: 1️⃣우크라이나 침공에도 친러시아 행보를 버리지 않는 중국 2️⃣급속히 둔화하는 경기에도 적극적인 통화 완화 정책을 쓰지 않는다는 실망감 3️⃣중국 본토 오미크론 확산

하지만 최근 급반전이 일어났습니다. 지난주 다시 4.4조원 가까운 외자가 중국 주식시장으로 유입한 겁니다. 특히 신재생 에너지 등 분야로의 유입이 두드러졌습니다. 이제 반도체 정도를 제외하면 대부분의 미래 산업에서 중국은 상당한 수준에 올라와 있다고 여겨지는 겁니다. 정치·정책·보건 이슈로 유출된 외자가 중국의 산업 경쟁력에 대한 믿음으로 돌아왔다는 게 인상적입니다. 향후에도 미·중 갈등, 대만 문제가 지속되겠지만 중국의 뚜렷한 ‘성장’은 분명합니다.

양주경

키움투자자산운용 글로벌채권팀 부장

🔭 중국의 투자유치 전망 밝은 이유

이 이슈를 더 잘 이해하기 위해선 2가지 개념을 알아두실 필요가 있습니다. 기사에 언급된 FDI(Foreign Direct Investment·외국인 직접투자)와 FPI(Foreign Portfolio Investment·외국인 포트폴리오 투자)입니다. 해외 기업의 주식 등에 단순 투자하는 게 FPI, 해외 기업의 지분에 투자해 소유권을 갖거나 경영 지분을 확보하는 게 FDI입니다. FDI는 FPI보다 장기적인 관점에서 해당 기업의 ‘성장’에 투자하는 개념으로 볼 수 있습니다. 

전 세계 자본은 항상 이 ‘성장’을 찾아갑니다. 국제 사회의 제재·압박에도 중국의 FDI가 늘고 있는 게 인상적입니다. 중국은 ‘세계의 공장’으로서 제조업 국가로만 인식된 과거와 달리 최근 온라인 쇼핑·게임 서비스 등 새로운 섹터에서 급성장 중이고, 국민들의 전반적 구매력이 늘어 중국의 인구가 ‘성장’의 더욱 중대한 기폭제로 자리매김하고 있습니다. 중국 정부도 단순 투자를 넘어 풍부한 지식·문화·기술 교류를 가져다 주는 FDI를 마다할 이유가 없으니 FDI는 더 활발해질 겁니다. 한편 미국이 중국을 견제하고 해외 투자 유치 1위 자리를 지키기 위해 꺼내든 카드가 자국 기업을 대상으로 한 해외 인수합병 투자 독려인데, 별로 지속가능한 전략이 아닙니다. 인수합병은 인수-피인수 기업 간 시너지와 케미가 중요합니다. 즉, 인수 즉시 성공이 아니기 때문에 불확실성이 큽니다.

최우진

서울시립대학교 경영대학 교수·전(前) 한국개발연구원(KDI) 거시금융정책연구부 연구위원

🤔 과해 보이는 우려 2가지

국고채 응찰률이 낮아진 주요 원인은 추경 예산 이슈보다는 전세계적 인플레이션과 그에 따른 금리 급등에 있지 않을까 합니다. 금리가 오르면서 글로벌 채권 시장의 투자 열기도 크게 위축됐기 때문입니다. 최근 러시아의 디폴트(채무불이행) 위험 등도 글로벌 투자 심리를 위축시켰을 것입니다.

이 가운데 1️⃣국고채가 향후 유찰까지 될 수 있다고 우려하는 것은 다소 과도해 보입니다. 만약 유찰된다 해도, 전방위적으로 위축된 글로벌 채권 시장 분위기를 고려했을 때 유찰 사태가 국가 신인도 하락으로 이어진다는 전망은 다소 앞서나간 것이라 생각합니다. 2️⃣아울러 “국채 금리 상승이 회사채 조달 금리, 개인 대출 금리에 영향을 미쳐 기업·서민의 이자 부담을 가중시킨다”는 언론의 우려도 다소 도식적으로 보입니다. 국채 금리 상승은 인플레 압력을 낮추려는 긴축적 통화 정책의 주된 결과입니다. 이 상승이 내재적으로 잘못된 방향이라는 서술은 어색하며 무리가 있습니다.

이효석

초기스타트업 투자사 소풍벤처스 디렉터

🤨 아직 실체 없는 허황된 약속뿐!

싸이월드가 “부활하겠다”던 약속을 몇 번이나 미뤘을까요? 작년 3월→5월→7월→8월→10월→12월→올해 4월 등 6~7차례입니다. 그사이  제대로 된 과거 기능 복구 없이 암호화폐·NFT·메타버스 등 기업가치 띄우기 좋은 키워드는 죄다 하겠다면서 갖다붙였습니다. 일부 맛보기식 서비스를 공개하기도 했으나, 정상적인 서비스가 이뤄지는 기능은 지금까지도 전무한 상황입니다. 그럼에도 싸이월드를 인수한 신설법인 싸이월드제트는 1~2달에 한번씩 대중을 혹하게 만드는 보도자료를 뿌려댔습니다. ”3200만 회원의 사진 170억장을 복원했다, 조금만 기다리면 보실 수 있다”는 식입니다. 

그러나 이번 서비스 재개 후에도 여전히 부족한 점 투성인데, 해명은 “저번에는 해킹을 당했고 이번에는 트래픽이 폭주했다” 수준입니다. 싸이월드제트에 의구심을 제기하는 일부 기사들은 보도자료를 그대로 받아쓴 기사들에 묻히고 있습니다. 저라면 싸이월드 관련 투자는 물론, 싸이월드에 개인정보 하나 주기도 망설여집니다.

최창환

대우건설 수주심의팀 심의담당자

🔥 더 화끈한 양도세 감면이 필요

매물이 늘어난 가장 큰 이유 중 하나는 정책 변화 리스크가 어느 정도 해소됐기 때문입니다. 통계가 도출된 기간이 짧긴 하지만 추세로선 유의미합니다. 실제로 올해 3월 대선 직후엔 집값 상승 기대감으로 매물을 거둬들인다는 기사가 나왔는데, 인수위의 부동산 정책 방향이 어느 정도 정리된 지금은 일부 매물이 시장에 나오고 있습니다. 양도세 경감이 그간 묶였던 매물을 시장에 어느 정도 풀어놓는 효과를 내는 건 확실합니다. 

다만 다주택자들의 유불리 계산이 쉽지는 않을 겁니다. 과연 양도세 인하로 얻는 세금 감면 혜택이 클 것인지, 매물 증가로 인한 거래 가격 하락이 클 것인지를 따져야 할 겁니다. 만약 후자가 더 크다면 실제 거래 자체는 뜸하고 집값도 기대보다는 높은 수준으로 유지될 겁니다. 같은 기조에서 집값을 내리려면 방법은 하나겠죠. 더 화끈한 양도세 감면으로 전자의 혜택을 더 크게 하는 겁니다.

고재성

이알에이코리아리얼티 부장

3일간 0.8%? 좀더 두고봐야

기사가 인용한 부동산 정보 업체 통계는 3일간의 아파트 매물수를 비교한 것입니다. 매물은 36만441채에서 36만3357채로 2916채 증가했습니다. 비율로는 0.8% 늘었습니다. 측정 기간과 변화 폭 모두 너무 작습니다. 인수위 발표가 변화 요인인지 확실히 말하기 어려울 것 같습니다.

특히 거래량 자체가 얼어붙어 있어서 0.8% 변화 폭만으로는 유의미한 변화를 읽어내기 어렵습니다. 올해 아파트 거래량은 전국이든 서울이든 모두 역대급으로 낮습니다. 매물도 줄었지만 금리 인상 등 요인으로 인해 사려는 사람도 감소한 것으로 보입니다.