부동산 시장 양극화, 현황과 원인은?

부동산 시장 양극화, 현황과 원인은?
이진우의 익스플레인 나우

반포 아크로리버파크 전경

새로운 사실 : 요즘 부동산 시장의 특징은 양극화입니다. 일부 지역에서는 아파트 가격이 변곡점에서 흔들리고 있지만 또 다른 지역에서는 신고가를 계속 경신하고 있습니다.

좀 더 구체적으로 보면 서울 외곽 지역의 중저가 아파트가 몰려있는 곳에서는 상승폭이 눈에 띄게 둔화되거나 상승세가 멈춘(0% 상승률) 지역이 나오고 있습니다. 평균으로 볼 때 상승률이 0%라는 말은 일부 지역에서는 상승을 지속하지만 일부 지역에서는 아파트 가격이 내리고 있다는 의미입니다. 아파트 가격대로 보면 중저가 아파트들이 대체로 하락세입니다. (하위 20~40%와 하위 40~60% 가격대에서 하락한 가격이 관찰되고 있습니다)

가격 하락 시작? : 물론 이런 움직임이 아파트 가격 흐름에 변화가 생겼다는 사실을 충분히 드러내지는 못합니다. 거래량이 계속 줄어들고 있어서 몇 건의 거래로 그 움직임을 파악해야 하는 한계 때문에 오르거나 내리거나 그것이 시장의 방향성을 정확히 드러내고 있지는 못한 상황입니다. 다만 매물이 나오기만 하면 매수하던 분위기는 조금 가라앉았다는 게 현장의 분위기입니다.

그럼에도 불구하고 그것이 하락의 신호가 아니라는 의견도 여전합니다. 11월 통계에서 매수세가 약해진 것은 정부의 대출규제 때문에 매수 의사가 있어도 대출이 안돼서 계약을 하지 못한 것이지 하락으로 분위기가 잡힌 것은 아니라는 해석도 나옵니다. 어떤 쪽의 의견이 맞는지는 정부의 대출규제가 풀리는 12월과 내년 1월의 분위기가 확인되어야 할 것 같습니다.

거래량이 극도로 줄어든 최근같은 상황에서는 집을 팔아야 하는 절박한 상황인 매도자가 소수라도 있으면 집값이 하락하게 되고 반대로 집을 꼭 사야 하는 절박한 매수자가 있으면 집값은 탄력있게 오릅니다. 다만 매수세의 경우 꼭 지금 사야 하는 경우는 많지 않지만 매도의 경우는 세금 문제 등으로 매도를 마무리해야 하는 정해진 기간이 있는 경우가 많아서 매수세가 줄어들면 가격 하락폭이 예상외로 크기도 합니다.

고가 아파트는 더 오른다 : 최근의 또 다른 특징은 고가 주택의 가격 강세입니다. 용산구(0.23%), 서초구(0.17%), 송파구(0.17%), 강남구(0.15%) 등이 11월 상승률에서 여전히 상승세를 이어가고 있습니다. 고가 주택의 가격 강세는 1)매도에 성공한 다주택자들이 똑똑한 한 채로 포트폴리오를 바꾸는 과정에서 고가주택 수요가 늘어났고 2)15억원 이상은 대출이 안되던 기간이 이미 오래됐기 때문에 은행들의 대출 제한이 이 가격대의 주택에서는 변수가 되지 못하며 3)고가 아파트의 공급은 서울 핵심지역의 재건축을 통해서만 가능한데 재건축의 진행은 당분간 계속 지연될 수 밖에 없다는 판단에 따른 매물 희소성이 겹치면서 나타나는 현상으로 해석됩니다. 서울 반포의 아크로리버파크 52평형은 최근에 60억2000만원에 거래되면서 또 신고가를 기록했습니다.

고가 아파트 강세의 근본적인 이유는 소득 양극화입니다. 저금리는 쉬운 대출을 만들고 쉬운 대출은 시중 유동성의 증가를 유도하며 시중 유동성은 투자 대상을 찾아 움직이고 그 과정에서 자산가격이 오르면 그 수혜를 입는 계층은 언제나 있기 마련입니다. 그러나 이들이 선택할 수 있는 주거용 주택은 매우 제한적이고 공급이 잘 되지 않기 때문에 초고가 주택들의 신고가 현상은 앞으로도 자주 눈에 띌 것입니다. (다만 이런 고가 거래는 아파트 가격이 오르고 있다는 신호라기 보다는 소수의 부유층들이 선택하는 주택의 거래 상황 정도로 이해하는 게 맞습니다)

양도세 면제 구간 완화…고가주택 더 오를까? : 이밖에도 눈에 띄는 뉴스들 중 하나는 1주택자의 양도세 면제 구간이 9억원 이하에서 12억원으로 더 완화된 것입니다. 실제 시행일이 아직 정해지지 않아서 이미 매도 계약을 한 경우나 앞으로 매도를 할 거래자들도 잔금일을 어떻게 정해야 하는지 혼란입니다.

시행일 이전에 잔금을 받고 거래를 마무리하면 9억~12억원 사이의 주택이라도 수천만원의 양도세를 내야 하기 때문입니다. 그러나 이렇게 양도세 면제 구간이 넓어지면 이제 12억원 이하의 주택을 세금없이 팔고 돈을 보태서 더 나은 주택으로 이동하려는 수요가 생길 수 있습니다. 그 수요는 12억원 이하의 주택을 매도하고 그 이상의 주택을 매수하는 수요가 되므로 역시 중저가 아파트의 하락, 고가 아파트의 상승을 설명하는 제도의 변화이기도 합니다.

대출 규제, 내년에는 조금 풀릴 듯 : 내년에도 대출 규제가 계속 강하게 이어질 것인가 여부는 부동산 가격이나 내년 경기에 큰 변수가 됩니다. 요즘 부동산 가격이 중저가 아파트 중심으로 상승세가 둔화된 것도 대출 규제 때문이라는 해석이 유력할만큼 영향이 큽니다.

그 질문에 대해 고승범 금융위원장이 ‘그렇게 강하지는 않을 것’이라는 뉘앙스를 담은 발언을 했습니다. 올해 상반기처럼 별다른 제한이 없는 상황까지는 아니지만 대출 절벽이 생길만큼 강한 규제는 아닐 것이라는 해석입니다.

부동산 가격을 안정시켜야 한다는 판단이라면 내년 3월 대선때까지 강한 규제를 이어갈 수도 있지만, 대출규제 자체가 여러 부작용을 낳는 정책이어서 대선때까지는 오히려 규제를 자제할 수도 있을 것입니다. 금융위원장의 발언은 후자 쪽으로 약간 기운 것으로 해석되고 있습니다.

갑자기 급락한 비트코인, 왜?
오늘의 이슈

새로운 사실: 비트코인 가격이 주말 사이에 또 크게 출렁거렸습니다. 한때는 4만달러를 위협하기도 했습니다.

비트코인은 주식시장 변동의 전초전? : 비트코인은 그 가치를 설명할 근거가 없기 때문에 마치 금값처럼 가격이 별 이유없이도 오르내립니다. 굳이 가격 변동의 이유를 찾자면 가장 큰 변수는 시중 유동성의 흐름입니다. 유동성이 늘어나서 돈이 갈 곳을 찾는 상황에서는 크게 오르지만, 그 반대의 상황에서는 가장 먼저 하락 신호가 나타나는 곳이 요즘 암호화폐 시장입니다.

암호화폐에 직접 투자하지 않더라도 이 시장을 잘 관찰해야 하는 이유는 시중 유동성의 감소가 이 시장에 먼저 영향을 주기 때문에 암호화폐 가격의 하락은 주식 등 다른 자산에도 위험신호일 수 있습니다.

반대로 말하자면 암호화폐의 가격이 크게 하락하지 않는 상황에서는 주식시장도 갑자기 붕괴가 오기는 쉽지 않다는 뜻이기도 합니다. 늘 들어맞는 공식은 아니지만 암호화폐 시장은 이렇게 요즘 자산시장의 리트머스 시험지처럼 기능하고 있기도 합니다.

내년 경기는 치료제에 달렸다
오늘의 이슈

새로운 사실:  내년 경기 전망에 대해 주요 연구기관들의 예측이 꽤 엇갈리고 있습니다. 한국은행은 몇가지 변수는 있겠지만 회복세를 이어갈 것이라고 예상한 반면 현대경제연구원은 그 반대로 예상했습니다. 오미크론 등에 따른 불안심리가 커지면서 소비심리가 위축될 가능성이 크다고 봤습니다.

물론 현대경제연구원의 전망은 내년 1분기까지의 비교적 단기 전망이고 한국은행의 전망은 내년 전체를 예측한 것이어서 직접 비교는 어렵습니다.

두 기관이 지적한 내년 경기의 변수는 오미크론 등 코로나 바이러스의 확산세입니다. 차이가 있다면 현대경제연구원은 코로나 바이러스가 종식되지 못하면 경기 둔화가 불가피하다는 쪽이지만, 한국은행은 치료제 보급으로 인해 재봉쇄 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 결국 내년 경기는 코로나 치료제가 잘 보급되어서 중증 환자들의 치료가 원활하게 되느냐에 달려있겠습니다. 두 기관의 전망 차이도 치료제 개발과 보급에 대한 전망 차이에서 비롯됐습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

⚙️ 파운더리(반도체 위탁생산), 과거에는 낯선 용어였지만 요즘은 반도체 주들이 관심을 받으면서 일반인들 사이에서도 익숙한 용어로 부상했습니다. 의뢰자가 원하는데로 반도체를 만들어주는 업체들을 말하는데요. 파운더리 시장이 점점 커지고 있습니다. 지난 3분기 파운더리 시장 규모는 약 32조원으로 9분기 연속 역대 최고치를 경신하고 있습니다. 대만의 TSMC가 부동의 1위고, 삼성전자는 멀리서 따라가는 2위인데요. 다만 지난 3분기에는 TSMC와 삼성전자의 격차가 더 벌어졌습니다.

💵 한국은행의 기준금리가 최근 오르면서 대출이자가 덩달아 올라가 부담 되시는 분들이 많으실 것 같습니다. 그럴 때 활용할 수 있는 ‘금리인하요구권’에 대해 파이낸셜뉴스가 소개한 기사가 있어서 소개 드립니다. 자신이 “더 돈을 잘 갚을 수 있는 사람”이 되면 금리를 내려달라고 요구할 수 있습니다. 예를 들어 승진을 하거나 자격증을 따서 소득이 더 높아진다면 금리인하요구권을 통해 대출 금리를 낮출 수 있습니다.