전세대출을 규제해야 할까

전세대출을 규제해야 할까
이진우의 익스플레인 나우

전세가 집값을 올리는 메커니즘: 우리나라의 집값 상승 주범으로 꼽히는 요인 가운데 대표적인 것은 전세제도입니다. 집값이 가파르게 오르면 정부는 이자율을 올리거나 대출을 규제하는데 우리나라는 전세제도 때문에 이 두 가지 규제가 잘 먹히지 않습니다. 집값이 내리는 데도 방해가 됩니다. 집값이 내리기 시작하면 사람들은 집을 구매하지 않고 전세로 살게 되는데 그러면 전세값이 오르고 그 결과 집값과 전세값의 차이가 줄어들어서 갭투자가 매우 쉬워집니다. 그러면 슬슬 집을 사들이는 투자자들이 생기기 시작하고(다른 나라에서는 이 시점에 여전히 대출규제가 살아있어서 집값의 반등이 쉽지 않습니다) 집값은 다시 쉽게 반등합니다.

그렇다고 전세제도를 없앨 수는 없으니 전세금 상승을 막기 위해 전세대출을 규제하자는 목소리가 가끔씩 나옵니다. 최근 정부의 가계대출 규제에 전세대출을 포함하느냐, 전세대출은 예외로 하느냐의 논란도 궁극적으로는 전세대출이 집값 상승의 원동력이 되니 이를 규제하자는 주장과 맥락을 같이 합니다.

금융위원장도 이런 주장에 대해 전세대출이 일반적인 주택담보대출보다 이자율 등의 조건이 유리한 면이 있는 건 과도한 혜택이라는 취지의 발언을 통해 전세대출을 직접 규제하지는 않더라도 대출금리를 높여서 부담을 늘리는 방향으로 규제를 추가할 것임을 시사했습니다. 앞으로는 전세대출을 받기도 어렵고 받더라도 대출이자가 지금보다 많이 높을 것이라는 의미입니다.

전세대출 규제의 부작용: 문제는 전세대출을 규제하거나 금리를 올리면 목돈이 부족한 서민들은 부담이 더 큰 월세를 선택할 수밖에 없다는 점입니다. 이걸 막기 위해서는 월세를 정부가 보조해주는 월세 바우처 등의 정책이 가능하지만, 그런 지원금 정책은 다시 월세를 올리는 동력으로 작용합니다(정부가 월세를 지원해주니 월세를 부담할 여력이 더 커집니다).

그 이유는 월세 80만원을 부담해야 해서 어려워진 서민에게 30만원에 해당하는 월세 바우처를 주면 50만원의 월세부담만 하면 될 것 같지만 이 경우 사람들은 월세 바우처 30만원을 합해서 월세 100만원인 더 좋은 집으로 이동합니다. 너도 나도 100만원짜리 더 좋은 월세를 찾으면 원래 100만원이던 월세집의 월세는 130만원으로 오르고 작년까지 월세 80만원이던 <그 때 그 집>의 월세가 100만원으로 오릅니다. 결국 같은 집에서 거주하게 되지만 월세만 100만원으로 오르고 정부의 바우처 지원 예산은 결국 집주인들에게 돌아갑니다. 이런 일이 벌어지는 이유는 더 나은 환경에서 거주하려는 본능적 욕구입니다.

지금 구조에서 월세 안정시킬 방법: 이런 일이 벌어지는 것을 막으려면 높아진 월세를 받으려는 욕심으로 집을 계속 더 짓거나 구매해서 월세를 놓는 집주인들이 늘어나야 합니다. 그래야 월세 공급이 많아지고 그럼 월세가 내려가거나 안정됩니다. 그리고 그런 집주인들은 다주택자들입니다. 다주택자가 되는 것에 따른 세금부담이 크면 아무도 조금 오른 월세를 받으려고 더 높은 세금을 부담하는 어리석은 선택을 하지 않습니다. 그러면 월세는 계속 올라가고 결국 다주택자들의 세금 부담보다 월세가 더 많이 올라야 다주택자들은 기꺼이 세금부담을 감수하고 월세를 받는 것을 선택합니다. 다주택자들의 세금 부담이 결국은 월세로 전이된다는 건 이런 구조 때문입니다.

코로나19가 촉발한 고용 안정성에 관한 사고실험
오늘의 이슈

미국과 유럽의 차이: 미국과 유럽은 자본주의 국가들이지만 고용에 있어서는 차이가 있습니다. 미국은 자유로운 해고와 자유로운 고용이 특징이고, 유럽국가들은 안정적은 고용과 노사의 고통분담이 핵심입니다. 좀 더 쉽게 구분하자면 코로나19 같은 위기가 오면 미국 기업들은 기업의 생존을 위해 근로자를 자유롭게 해고하고 다시 위기가 지나가면 대규모 직원 채용을 합니다. 그런 기간 동안 정부는 실업자를 지원하기 위해 해고된 근로자에게 수당을 지급합니다. 반면 유럽 기업들은 최대한 고용을 유지하고 정부는 그런 노력을 하는 기업들에게 고용유지 지원금을 줍니다.

이런 뚜렷한 차이점이 있지만 미국의 방식이 유럽보다 좀 더 효율적이고 우월한 것으로 평가 받아왔습니다. 왜냐하면 경기가 회복될 때 미국 기업들은 더 적극적으로 근로자들을 채용하기 때문입니다. 다시 해고할 수 있기 때문에 더 쉽게 채용하고 그래서 경기가 더 빠르게 반등합니다. 근로자들은 해고의 ‘위협’과 ‘걱정’을 하긴 하지만 실제로 그런 일이 현실화되는 확률은 걱정보다 훨씬 낮습니다. 글로벌 금융위기 이후에도 경제 회복 속도가 미국에서 더 빨랐던 것은 그런 차이때문이라는 분석이 지배적이었습니다.

해고의 위험이 부른 신중함: 그런데 코로나19 상황에서는 좀 다른 결과가 나타나고 있습니다. 대규모 해고를 했던 미국 기업들은 새 직원을 구하는 데 애를 먹고 있습니다. 반면 유럽 기업들은 이미 견고한 구조조정을 코로나19 이전부터 해왔기 때문에 코로나19 때문에 추가로 해고해야 할 인력이 적었고 경기가 살아나면서 기업의 재가동이 빨랐습니다. 그리고 미국 근로자들은 다시 해고될 수 있다는 두려움 때문에 직장을 더 신중하게 구하기 시작했습니다. 표면적으로 나타나는 미국과 유럽의 상황이 경제학 이론을 뒤집을 만큼 충분한 근거가 되기는 어렵지만 종전의 상식과는 다른 뭔가 다른 일이 벌어지고 있다는 점은 분명합니다.

다가온 비행택시 시대
오늘의 이슈

새로운 사실: 플라잉 헬기라고 불릴지 비행택시라고 불릴지, 아니면 UAM(Urban Air Mobility)이라고 부르게 될지는 아직 정해지지 않았지만 수직 이착륙이 가능해서 택시로 활용할 수 있는 비행체가 빠르면 2025년부터 상용화됩니다.

이 비행택시는 전기를 충전해서 달리기 때문에 종전의 헬기 소음으로 접근이나 이착률이 어려운 곳도 커버할 수 있습니다. 정부는 도심 곳곳의 빌딩 옥상 등에 이 비행 택시가 이착륙할 수 있는 버티포트를 만들고 10여명 안팎의 손님이 타는 대중교통 수단으로 만들 계획입니다.

부동산에 영향 줄 교통정책: 승객들이 안전에 대해 신뢰를 갖는지, 그리고 시간과 자본과 정책이 집중적으로 투자될 수 있는지가 관건입니다. 이 서비스에 관심을 갖는 이유는 부동산 시장에 영향을 많이 줄 수 있는 변수이기 때문입니다. 짧은 시간에 도심에 접근할 수 있는 새로운 교통수단이 생기면 도시가 외곽으로 확장되기가 쉬워집니다.

비행체나 연료의 가격이 비싸지만 자동차에서는 구현이 어려운 자율주행이 가능해서(하늘에는 장애물이 적어서 자율비행이 자율주행보다 쉽습니다.) 조종사가 없는 무인 비행이 가능해지면 원가 경쟁력이 생깁니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

⚖️ 국내 저축은행 총 79곳 중 20% 이상인 18곳이 벌써 올해 가계 대출 총량 제한을 넘겼다는 소식입니다. 금융당국의 규제 목표치(가계 대출 증가율 21.1%)를 지난 6월 말 진작 초과했다는 건데요. 이들 은행이 속속 신규 대출을 자제하고 있는 가운데 금융당국도 저축은행 대출 규제 강화에 나설 방침으로 알려져, 제2 금융권을 찾는 중·저신용 시민들의 대출 절벽이 우려되고 있습니다.

🏭 최근 미국의 자동차 산업 중심지가 중서·북동부 전통 공업 지역인 ‘러스트 벨트’에서 동남부 ‘선벨트’로 옮겨가는 모양새입니다. 강성 노조가 자리 잡은 러스트 벨트와 달리, 선벨트는 낮은 법인세와 함께 무노조 문화라는 기업 활동의 이점이 있죠. 최근 SK이노베이션이 조지아주에 전기차 배터리 공장을 짓는 등 한국 기업들도 이곳서 생산 능력 확대를 꾀하고 있습니다.

⛽️ 공급 부족 문제로 급등 중인 국제 유가가 연내 최대 90달러를 돌파할 수도 있다는 전망이 나왔습니다. 골드만삭스는 최근 미국 내 원유 공급 감소와 아시아 지역 원유 수요 회복을 이유로 이 같이 예측했습니다. 일각에선 유가 급등을 친환경 정책의 한계로 인한 ‘그린(Green)플레이션’과 연결짓는 해석도 나오는데요. 실제 풍력 발전량이 많은 유럽에선 올해 바람이 잘 불지 않아 천연 가스나 석유 발전이 폭증했다고 합니다.