집값이 또 오르는 이유
이진우의 익스플레인 나우
새로운 사실: 우리나라의 부동산 정책이 가진 취약점은 집을 구매하고 싶어하는 무주택자들조차 집을 사기 어려운 상황으로 만들어 놓았다는 것입니다. 그에 따라 여론이 정책을 계속 공격하게 만드는 문제를 갖게 됐습니다. 물론 그 구매수요를 막은 덕분에 집값 상승폭을 줄일 수 있긴 합니다.
그러나 결국 무주택 실수요자들의 대출 규제를 풀어야 한다는 요구에 굴복해서 대출규제를 풀었습니다. 그 결과 무주택 실수요자들이 대출규제가 완화되어 집을 구매할 수 있게 된 <적당한 가격대의 주택들>의 가격이 빠르게 뛰고 있습니다. 그렇다고 대출 규제를 다시 하기도 어려운 난감한 상황입니다.
‘핀셋 규제완화’는 불가능 : 모든 가격대의 주택에 대한 대출규제를 풀어준 것은 아니지만 특정한 가격대의 저가주택 구매용 대출규제만 풀어도 그 여파는 모든 가격대의 주택으로 곧 번집니다. 예를 들어 9억원 이하의 주택에 대해서만 대출규제를 풀어주더라도 그러면 7억원짜리 주택이 곧 9억원이 되고 그러면 그 집을 팔아서 2억원쯤 보태서 11억원짜리 주택을 사려는 수요가 생깁니다. 7억원짜리 집과 11억원짜리 집은 4억원어치 품질 차이가 있었는데 그게 2억원만 주면 점프할 수 있게 됐기 때문입니다. 그렇게 11억원짜리 집도 오르고 15억원짜리 집도 그런 과정을 통해 오릅니다.
공급 확대 빼고는 답 없다 : 요즘 집값이 오르는 이유는 매우 복합적이지만 매우 일반적이기도 합니다. 특별한 이유 때문이 아니라 오를만한 다양한 이유들의 결과물입니다.
대출규제는 집을 사지 못하게 만들기 때문에 수요가 줄어들고 그러면 집을 파는 사람들도 집을 짓지 못하고 그런 기간이 길어지면 집이 부족해집니다. (집은 매년 2~3%씩 낡아서 멸실되기 때문입니다) 집을 더 많이 짓도록 유도하는 정책을 제외한 모든 정책은 결국은 집값을 올리는 결과로 귀결되는 것은 꽤 당연한 흐름입니다.
여러차례 분석된 것이지만 최근 서울 등 대도시 집값이 오르는 이유는 집이 공급되기 어려운 구조가 풀릴 기미를 보이지 않기 때문입니다. 집이 공급되기 어려운 구조적인 요인은 재건축 재개발의 규제, 양도세 강화로 집을 팔 유인이 사라진 세제 등입니다. 그래서 매물이 적고 매물이 적은 것을 감지한 수요자는 매수에 더 적극적이게 됩니다.
무거워진 다주택 보유세와 무주택의 혜택(분양가 상한제라서 청약당첨시 혜택이 큽니다) 때문에 전세를 선호하게 되고 전세가격은 오르고 그런 전세가격 덕분에 일부 무주택자들은 갭투자를 통해 집을 매수하고 그 과정에서 다시 집값이 오르는 흐름의 반복입니다.
코로나 이전보다 더 오른 기름값
오늘의 이슈
새로운 사실 : 코로나19 이전에는 배럴당 60달러 수준이던 국제유가가 75달러 수준까지 올랐습니다. 그러고도 더 오를 것 같은 조짐이 보입니다. 몇가지 이유가 있는데 산유국들 사이의 분열이 중요한 요인입니다.
주말 사이에 유가가 오른 이유는 산유국들이 증산(정확히는 감산 규모의 축소)을 위한 회의를 열었다가 성과없이 회의가 취소됐기 때문입니다.
아랍에미레이트가 사우디와 의견충돌을 벌였기 때문인데 아랍에미레이트는 <한꺼번에 증산을 하지 말고 조금씩 조금씩 늘리자>는 사우디 등 산유국들의 주장에는 어쩔 수 없이 동의했지만 내년 연말까지 이렇게 조심조심 소극적으로 석유를 캐내자는 제안에 대해서는 반대한 것으로 전해졌습니다.
석유 이후를 대비하는 산유국 : 아랍에미레이트가 석유 증산(감산을 빨리 끝내자)을 주장하는 이유는 석유를 빨리 캐내서 그 돈으로 석유시대 이후를 준비하기 위한 계획이 있고 그러기 위해 석유시추 시설을 대규모로 증설해놓은 상황이기 때문입니다.
경매 아파트, 나오면 팔린다
오늘의 이슈
새로운 사실 : 경매로 팔리는 아파트들의 낙찰가율(낙찰가/감정가 비율)이 역대 최고치로 올랐습니다. 서울 아파트의 지난달 경매 낙찰가율은 119%를 기록했습니다.
집값이 오른다는 증거 : 낙찰가율이 오른다는 말은 아파트 가격이 오르고 있다는 말과 동의어입니다. 낙찰가율은 경매에 부쳐진 아파트가 감정가의 몇%쯤 되는 가격에 낙찰되느냐를 나타내는 수치인데 일반적으로 경매 아파트의 감정가는 6개월~1년전에 정해지는 것이어서 낙찰가율은 6개월~1년전보다 요즘 아파트 가격이 얼마나 비싸냐를 간명하게 보여주는 통계수치가 됩니다.
그 낙찰가율이 ‘역대 최고’라는 의미는 최근 6개월 또는 1년 사이의 아파트값 상승률이 역대 최고라는 의미일수도 있고 그렇지는 않더라도 경매에 참가하는 수요자와 경매로 나오는 매물의 수급 균형이 깨져서 과거보다 경매에서 시중가에 매우 근접하게 또는 시중가격보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많다는 의미입니다.
과거에는 시중 아파트 가격이 13억원이라면 경매로는 12억원 정도에 낙찰되는 게 일반적이었는데(13억원에 낙찰될 것이라면 매물을 직접 보고 흥정도 할 수 있는 일반 매물중에 골라 사는 게 낫기 때문입니다) 요즘은 14억원에 낙찰되는 경우가 많다는 의미입니다. 13억원짜리 아파트가 경매에서 종종 14억원에 낙찰되는 것은 시중에 매물이 적기 때문에 생기는 현상입니다.
신세계가 본사를 팔기로 한 이유
오늘의 이슈
과거의 소비자들은 쇼핑을 할 때 물건이 더 좋거나(백화점) 찾아가기 편리한 곳(마트)에서 쇼핑을 했습니다. 목이 좋은 곳에 점포를 가진 대형마트들이 유통시장을 지배했습니다. 유통시장에서 점유율을 높이면 모든 게 유리해집니다. 똑같은 제품도 점유율이 높은 유통사에게 더 저렴하게 공급할 수 밖에 없습니다. 한꺼번에 많이 사가기 때문에 저렴하게 줄 수 있고, 또 그 업체가 안사가면 타격이 제일 크기 때문에 저렴하게 줄 수 밖에 없습니다. 그래서 결국 목이 좋은 곳에 점포를 가진 유통업체가 늘 이겼습니다. 유통업체들은 목이 좋은 곳에 점포를 만들기 위해 부동산 확보 싸움을 벌였습니다.
이제는 더 신선하거나(냉장 체인이 갖춰진 온라인 쇼핑몰) 배송이 빠른(당일 배송 시스템이 갖춰진 온라인 쇼핑몰) 곳에서 쇼핑을 합니다. 그런 소비자들이 많아지면 그 온라인 유통업체가 바잉파워를 갖고 더 저렴하게 물건을 사들일 수 있습니다. 유통업체들은 냉장체인을 갖춰야 하고 당일 배송시스템도 갖춰야 합니다. 신세계 그룹이 그런 투자를 하기 위해 현금 마련을 하고 있는데 최근에는 성수동 이마트 본사 건물을 매각하기로 결정했습니다.
놓치면 아까운 소식
🅰️ 아마존이 새 CEO로 앤디 제시를 선임했습니다. 창업자인 제프 베이조스가 언론, 우주 등의 사업의 집중하겠다며 CEO에서 물러났기 때문입니다. 그는 아마존이 창업 3년차인 1997년에 입사해서 줄곳 베이조스를 보좌해 왔고, 지금은 아마존의 핵심 캐시카우인 AWS를 일궈낸 장본인 이기도 합니다. 이데일리가 정리한 그의 스토리 입니다.