아파트 대출 규제, 이제 완화될까

아파트 대출 규제, 이제 완화될까
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 새 아파트 담보대출 한도가 늘어날 것이라고 합니다. 새 아파트 청약에 당첨돼 계약한 사람이 은행에서 중도금이나 잔금 대출을 받을 때 돈을 좀 더 많이 빌릴 수 있게 된다는 얘깁니다. 과도한 규제 정책으로 집값이 오르고 대출도 받기 어려워져 내집마련이 힘들다는 비판이 적지 않았는데요. 새아파트 분양에 한해 대출 규제를 조금 풀겠다는 겁니다.

신규분양 LTV·DTI 완화: 관계 정부부처 등에 따르면 신축 분양한 새 아파트 대출에는 현재 규제지역에서 적용되는 LTV*와 DTI*를 10~20%포인트가량 높여주는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서는 LTV와 DTI가 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용되고 있고, 조건부로 무주택 실수요자에게는 10%포인트 완화 조치가 마련돼 있는데요.
* LTV(Loan To Value: 담보인정비율) : 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 대출 가능한 한도 비율. LTV가 40%이면 주택 가격이 5억원일 때 최대 2억원까지 대출 가능.
* DTI(Deb To Income: 총부채상환비율) : 차주의 연 소득 대비 연간 대출 원리금 총 상환액의 비율. DTI가 40%이면 연소득이 5000만원일 때 연간 대출 원리금 상환액의 합계가 2000만원 이내로만 대출 가능.

협의안이 확정돼 신규분양의 LTV와 DTI가 올라가면 새 아파트 분양가의 60% 수준인 중도금 혹은 그 이상을 주택담보대출로 충당할 수 있게 됩니다. 자금력이 부족한 실수요 청약자에게는 희소식이 아닐 수 없습니다.

아울러 현재 LTV와 DTI 규제를 완화해주는 무주택 실수요자 기준을 조정해 더 많은 사람들이 늘어난 LTV를 적용 받고 대출을 통해 내 집 마련을 지원 받을 수 있도록 하겠다는 방안이 흘러 나왔습니다.

청약시장 과열 우려: 새 아파트 중도금이나 잔금 대출을 더 많이 받을 수 있게 되면 자금 부담이 덜해지는 만큼 신규분양 아파트 청약에 대한 수요 관심은 더 높아질 전망입니다.

지난 1분기 수도권에서 분양한 주요 새 아파트의 경우 대부분의 주택형이 1순위에서 미달 없이 청약 마감됐고, 인기 주택형은 세 자릿수 경쟁률을 보인 경우도 있었습니다. 올해 서울의 첫 분양 단지는 2개 동 165채 규모의 소단지, 소형 주택형 뿐이었지만 단지 평균 경쟁률은 367 대 1을 기록하기도 했죠.

기존 주택 매매시장의 거래가 줄고 가격 상승세가 둔화되는 상황에서도 신규분양 아파트 청약은 여전히 그 열기가 뜨겁고 관심 수요도 많은 상황이어서, 일각에서는 새아파트 대출 규제 완화가 청약 과열로 이어질 수 있다는 지적도 나옵니다.

4월 중 가계부채관리방안 발표: 아무튼 금융당국이 이러한 내용을 담은 가계부채관리방안을 이달 중순 발표할 것으로 전망되고 있습니다. 부처 협의 등을 거쳐 확정안을 이달 4월 중순경 공식 발표한다고 하는데요.

다만 이번 신규분양 대출 규제 완화 조치에 대해 선을 긋는 금융당국의 발언도 흘러나오고 있어 최종 확정안에 담길지는 아직 불확실해 보입니다.

그 밖에는 어떤 내용이 담길까요? 시장에 알려진 내용들을 살펴보면 대출 규제를 더 강화하는 내용과 실수요자 중심으로 대출 문턱을 낮춰주고 대출을 늘려주는 완화 조치가 함께 담길 것 같습니다.

대출규제 옥죄기: 우선 DSR 규제는 단계별로 확대 적용할 방침인데요. 은행 전체로 관리하던 형식상의 DSR 규정을 개인 차주별로 평가, 관리하게 됩니다. 차주별로 DSR 40%를 적용하면, 쉽게 말해 연 소득 5000만원인 사람이 주택담보대출을 받을 때 연간 갚을 원리금의 합이 2000만 원을 넘게 돈을 빌릴 수 없다는 뜻입니다.

한편 이번 가계부채관리방안은 LH사태로 인해 지난 3월 예정됐던 발표 일정이 미뤄진 만큼 이후 정부가 개선 대책으로 발표한 바 있는 비주택 담보대출에 대한 규제 강화 내용이 담길 것으로 보입니다. 농지 등 비주택 부동산의 담보 대출에 대한 규제를 정비하고 담보인정비율(LTV) 등을 강화하겠다고 발표한 바 있습니다.

실수요 대출 문턱 낮추기: 반면 내집마련을 위한 지원이 필요하고 대출 받기가 더 어려운 청년층에게는 주거 사다리 지원책 등 완화 대책을 내놓을 가능성이 높습니다.

은성수 금융위원장이 최근 월급과 자산이 적고 대출이 덜 나오는 청년층이 대출을 좀 더 받을 방법은 없는지 고민 중이라는 발언을 한 바 있죠. 현재는 소득이 작지만 늘어날 미래소득을 감안해 DSR 상환 능력을 산정하는 등 보다 합리적인 조정안을 내놓을 방침입니다.

앞서 언급된 무주택 실수요자에 대한 LTV·DTI 완화 및 대상 확대 검토 역시 비슷한 맥락의 조치로 볼 수 있습니다.

두 마리 토끼 잡을까: 하지만 우리나라의 가계부채가 과도하게 늘고 있다는 분석도 많기 때문에 이러한 완화 조치들이 부작용을 가져오지 않을까 걱정의 목소리도 있습니다. 정부의 부동산 정책과도 배치되는 부분이 있고, 부동산 시장과 수요자들에게 잘못된 시그널을 줄 수도 있어서 금융당국으로서도 고민이 많아 보입니다.

주택 실수요자를 위한 적절한 지원과 가계부채 총량 관리라는 두 마리 토끼를 잡고, 과도한 대출 비중을 낮추는 한편 개별 대출의 질적 관리도 가능할지가 관건 입니다.

무엇보다 개인들의 대출 여건이 크게 달라질 수 있는 만큼 이달 금융당국의 발표를 잘 살펴봐야겠습니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

선착순 전기차 보조금, 앞으론 바뀔까
오늘의 이슈

전기차를 구매할 때는 수백만원~1000만원 정도의 정부 보조금이 제공됩니다. 보조금 규모가 점점 더 줄어들고는 있지만 내연기관 자동차 대신 전기차를 구매하는 결정을 내리게 하는 중요한 요인입니다.

차 빨리 받은 사람이 임자: 문제는 이 보조금을 받기가 쉽지 않다는 겁니다. 보조금은 선착순으로 지급되는데 그 보조금을 받으려면, 구매자 본인이 선착순 순번안에 들어야 하는 것(A)은 물론이고 그 구매자가 선택한 차가 출고되는 날짜(B)도 보조금이 떨어지기 전이어야 합니다.

A는 구매자 본인이 알아서 판단하고 결정할 수 있으니 보조금이 떨어지기 전인 매년 연초나 적어도 상반기에 신청하면 되지만 B는 구매자가 선택할 수 없는 문제라는 게 고민입니다. 아이오닉5 같은 인기 차종의 경우는 언제 받게 될지 기약하기 어렵습니다. 그러니 보조금을 받기 위해서는 언제든 받을 수 있는 비인기 차종을 선택해야 합니다. 그래야 A와 B를 모두 앞당길 수 있기 때문입니다.

방법이 아주 없지는 않습니다. B의 시점이 매년 연초나 상반기이기만 하다면 B의 시점 근처에 보조금을 신청해서 받을 수 있습니다. 그러니 아이오닉5를 구매하려는 소비자들은 차가 내년에 나와도 좋으니 1~4월 사이에 출고해달라고 할 것입니다. 그보다 이른 시점인 올해 11월이나 12월에 나오면 보조금이 이미 동난 후여서 보조금을 못받습니다. 그러나 그렇다고 현대차가 모든 소비자들의 차량 출고 시점을 매년 초로 다 맞춰주기도 어렵습니다. (차를 보관할 장소가 없기도 하고 오래 보관했다가 인도하는 차는 이런 저런 문제가 생길 수 있습니다)

자동차 회사들의 요구안: 자동차 회사들은 그래서 전기차 보조금을 연간 단위로 선착순 배분하지 말고 분기 단위로 선착순 배분해달라고 요청하고 있습니다. 물론 비인기 차종을 판매하는 자동차 회사들은 그런 변화에 반대할 것입니다.(그들의 자동차는 언제든 출고되고 언제든 보조금을 받을 수 있으니까요)

저축은행은 왜 경고를 받았나
오늘의 이슈

새로운 사실: OK저축은행과 SBI 저축은행이 금융당국으로부터 경고를 받았습니다. 경고라는 게 별 건 아니고 대출이 늘어났으니 자기자본도 좀 더 늘리라는 겁니다. 두 저축은행은 저축은행들 중에는 대출해준 돈이 제일 많은 1위, 2위 업체입니다.

저축은행이든 은행이든 돈을 빌려주는 금융회사는 빌려준 돈(위험가중자본)의 일정 비율만큼 자기자본을 보유하고 있어야 합니다. 예를 들어서 자기자본비율 의무요건이 7%라면 100억원의 대출을 해주려면 7억원의 자기자본이 있어야 합니다.

100억원의 대출 가운데 93억원은 고객들의 예금에서 나온 돈이니 혹시 부실대출이 생겨서 은행이 돈을 못 받는 일이 생기더라도 일단 7억원까지는 은행이 은행 돈으로 먼저 물어주라는 의미입니다.

이 비율을 그대로 지키려면 대출액이 종전보다 10% 늘어나면 자기자본도 종전보다 10% 늘리면 됩니다. 그런데 SBI 저축은행은 대출은 34% 늘어난 반면 자기자본은 27% 늘어나는 데 그쳤습니다.

같은 날 중국 당국이 중국의 대형은행들에게 자기자본을 확충하라고 지시했다는 뉴스도 같은 맥락입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🇺🇸🇨🇳 신장 목화가 불러온 미∙중 갈등: 중국 신장 지구에서 생산된 목화를 두고 서방 국가들과 중국의 갈등이 커지고 있습니다. 신장 지구에서 위구르족이 강제로 노역하게 해 목화를 생산한다는 보도 때문입니다. 나이키와 아디다스, H&M 등은 신장 목화를 쓰지 않겠다고 했고, 이들 기업은 중국인들의 불매운동 타깃이 됐습니다. 미국 의회가 신장 지역에서 생산된 제품을 수입하는 걸 제재하는 법안 입법을 추진하면서 글로벌 공급망에 큰 혼란이 올 수도 있게 됐습니다. 신장 지역에서 만들어진 토마토와 설탕 등 원재료가 하인즈와 코카콜라 등 글로벌 기업에 납품되기 때문입니다. 미국 재계는 해당 규제에 반발하고 있는 상황입니다.

📖 책 듣는 사람들: 책을 ‘듣는’ 사람들이 늘어나고 있습니다. 밀리의 서재에 따르면 오디오북을 이용하는 회원은 2년 전에 비해 1.8배 증가했고, 그 비율도 해마다 증가해 올해 전체 회원의 5분의 1 이상(23.6%)이 오디오북을 즐기고 있습니다. 하지만 책마다 성우가 녹음해야 하기 때문에 콘텐츠의 수는 턱없이 부족합니다. 밀리의서재는 AI 음성을 활용하는 방향을 선택했습니다.

😢 공들인 미얀마 사업 철회 위기에 놓인 포스코: 포스코가 최근 군부 쿠데타로 유혈 사태가 발생한 미얀마 내 사업 때문에 딜레마에 빠졌습니다.  네덜란드공적연금(APG)은 미얀마 사업 수익이 군부에 흘러갈 수 있다며 최근 포스코에 미얀마 군부와 관계를 끊으라고 요구했습니다. 20년 이상 공들인 사업이지만 포스코는 관련 사업을 정리하는 방안을 검토 중입니다. 앞서 일본 맥주 회사 기린도 미얀마 현지 기업과의 협력을 철회했습니다.

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