급등한 주택 공시가격, 집값 내릴까

급등한 주택 공시가격, 집값 내릴까
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 19.08% 올랐습니다. 2020년 상승률(5.98%)의 3배가 넘고 참여정부 당시 최고 상승률을 보였던 2007년(22.7%) 이후 14년 만의 최대치입니다.

가장 많이 오른 곳은 세종시입니다. 70.68% 급등했습니다. 서울(19.91%), 경기(23.96%), 대전(20.57%) 등이 전국 평균 상승률을 웃돌았습니다. 부산(19.67%), 울산(18.68%), 충북(14.21%) 등지도 공시가격이 크게 올랐습니다.

공시가격이 오른 이유: 공시가격이 급등한 요인은 두 가지입니다. 첫번째는 정부가 작년에 발표한 공시가격 현실화 로드맵에 따른 인상입니다. 로드맵에 따라 공동주택 공시가격은 주택 가격에 따라 2025년부터 2030년까지 현실화율이 90%까지 올라가게 됩니다.

하지만 국토부 발표에 따르면 올해 현실화율은 전국 평균 70.2%로 전년 대비 1.2%포인트만 올렸다고 합니다. 그럼에도 불구하고 지난해에 아파트 값이 급등하면서 결과적으로 공시가격이 급등했다는 것인데요. 지난해 서울과 세종시 등 대도시 중심으로 아파트값이 두 자릿수 이상의 급등세를 보인 결과라는 겁니다.

너무 빠른 현실화: 물론 공동주택 공시가격 인상은 주택 보유자들도 예상했던 것이긴 합니다. 공시가격 현실화 로드맵이 이미 발표된 가운데 아파트 값이 크게 올랐기 때문이죠.

그러나 예상보다도 큰 공시가격 상승률에 대한 우려가 큽니다. 현실화 속도가 너무 빠른 데다 내년, 후년에도 로드맵에 따라 계속 오를 수 있다는 걱정이 많습니다. 지역별로 보면 지방이나 중저가 지역의 인상폭이 너무 과도하다는 지적이 나옵니다.

올해 상승률이 가장 큰 세종시의 경우 지난해 아파트 실거래가 지수 상승률보다도 공시가격이 더 많이 올랐습니다. 공시가격 중위가격이 4억2300만원으로 서울(3억8000만원)보다도 높습니다. 개발호재와 외지인 거래 급증으로 새 아파트 가격이 급등하긴 했지만 공시가격 인상 속도가 너무 가파르다는 지적이 나옵니다.

서울의 경우 강남권 고가 지역에 비해 키 맞추기 상승세를 보이며 지난 해 급등한 강북권 등 비강남 중저가 지역의 아파트 공시가격이 더 많이 올랐습니다.

지방 대도시 역시 전년에 비해 공시가격이 일제히 급등했습니다. 가격 불안에 로드맵 정책까지 겹치면서 변동성이 너무 큰 게 아니냐는 지적이 많습니다.

공시가격 인상에 민감한 이유: 공시가격 급등에 민감한 이유는 부동산 세금이나 건강보험료 등이 늘어나기 때문입니다.

공시가격은 주택 보유자에게 부과되는 재산세와 종합부동산세 등 보유세의 과표가 되고, 건강보험료 등 준조세는 물론 기초연금, 장애인연금과 기초생활급여 등 복지 정책 대상자를 결정하는 자산가치를 측정하는 기준으로 쓰입니다. 60여개의 제도와 정책들이 공시가격을 기준으로 결정된다고 합니다.

이러한 우려에 대비해 정부는 다양한 경감 조치 등을 마련해 세금 부담 등이 급격히 늘어나지 않도록 하고 있습니다. 전체 주택의 92% 가량을 차지하는 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 올해부터 재산세율을 0.05% 낮추고 공시가격에 따라 전년대비 세부담 상한선을 제한해 실제로 중저가 서민 주택의 경우에는 재산세 부담이 크게 늘어나지 않고 오히려 줄어든다는 것이 정부 설명입니다.

종부세에 대해서도 장기보유 고령자의 경우 80%까지 공제율을 높이고 1주택 부부 공동명의 주택의 선택적 공제를 늘리는 등 세부담 완화 조치를 마련해 둔 상태입니다.

건강보험료 인상에 대비해 단계별로 재산 공제를 확대하고 자산가치 인상으로 피부양 자격이 박탈된 지역의료보험 전환자의 경우 첫 해 건강보험료를 50% 경감해 줍니다.

기초연금이나 장애인연금 등의 경우에도 공시가격 인상이 올해 바로 적용되지 않고 소득 하위 70% 기준을 유지해 대상 누락을 줄이고 자격 박탈자에 대해서도 일정기간 자격을 유지하거나 실무상 검토 작업을 거친다는 방침을 내놨습니다.

공시가격 현실화 로드맵에 따른 서민과 중저가 주택 소유자의 부담이 과도하지 않도록 완화, 경감조치를 보완하고 실무적인 관리를 강화하겠다는 겁니다.

해소되지 않는 우려: 하지만 로드맵 과정 속에서 공시가격이 계속 오를 수 있고 재산세 특례나 서민 지원을 받을 수 있는 중저가 주택은 계속 줄어들게 됩니다. 결과적으로는 각종 비용 부담이 늘어날 수밖에 없다 보니 우려는 해소되기 어렵습니다.

코로나로 인한 소득 불안을 겪고 있는 가계에서는 걱정이 더 큽니다. 고가 주택에 세금을 더 많이 부과하는 것이 합당하다고 동의하면서도 원치 않은 집값 급등에 따른 세 부담 등 피해를 본다는 불만이 적지 않습니다.

게다가 공시가격이 토지 보상금 등의 기준으로도 쓰이다 보니 금번 LH 비리 사태와 맞물려 또 다른 의심과 추측으로 확산되기도 합니다. 시장 상황에 맞춰 현실화 로드맵 속도를 조절해야 되지 않겠냐는 얘기가 나옵니다.

종부세 대상 급증: 정부 발표에 따르면 공시가격 인상에 따라 올해 재산세 세수는 3천600억 원 가량 늘어날 것으로 예상되는데요. 1가구 1주택 기준으로 공시가격 9억 원 초과 주택에 부과되는 종부세는 아직 정확한 규모를 알 수 없습니다. 인별 합산과 공제 적용, 규제지역 다주택 중과 등에 따라 실제 규모는 대상자와 금액이 결정되는 연말이 돼야 집계될 것 같습니다.

다만 종부세 부과 대상 주택 수가 급격히 늘어 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자와 중과 적용을 받는 규제지역 다주택자를 중심으로 주택 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보입니다.
종부세 대상 공동주택은 전국적으로 52만4000여채로 전년보다 70% 가량 늘었고 서울은 47%가 늘어 41만2000여채로 발표됐습니다. 서울은 전체 공동주택의 16%가 종부세 대상인 셈입니다.

공시가격 인상에 따라 서울 주요 아파트의 종부세 인상분을 계산해보면 전년보다 수천만 원 이상 오른 곳도 적지 않습니다.

다주택자 주택 처분할까: 공시가격 인상으로 종부세 대상 주택이 급증하면서 다주택자들이 주택을 처분할지가 관건입니다. 보유세 부담을 느낀 처분 매물이 늘어나면 집값 안정에 도움이 될 것으로 기대됩니다.

하지만 지난해 상반기처럼 처분 매물이 늘고 가격이 하향 안정될지는 알 수 없습니다. 당장의 양도세 부담이 크고 자산가치 증대에 대한 기대가 여전히 큰 까닭입니다. 처분하면 다시 보유하기 어렵다는 걱정이 많고 처분할 주택들은 상당부분 이미 매각하거나 증여했을 것이라는 분석도 적지 않습니다.

조정지역의 경우 증여 취득세율이 12%로 높아지긴 했지만 여전히 보유가치가 높은 아파트는 처분보다는 증여를 원하는 보유자들이 많을 것으로 보입니다.

다주택자들의 주택 처분으로 이어지지 않는다면 공시가격 현실화 로드맵의 기대 목적 중 하나였던 주택가격 안정 기여는 기대하기 어렵습니다. 오히려 시장에서는 주택 매각과 가격 하락이 나타나지 않고 세금 재원을 마련하기 위해 전월세 가격을 올리는 등 세입자에게 부담이 전가될 우려가 제기되고 있습니다.

공시가격 인상이 집값에 미치는 영향: 집값의 향방 등 주택시장에 대한 전망이 여전히 엇갈리는 상황에서 급격한 공시가격 현실화와 세금 인상이 어떤 영향을 미칠지도 의견이 분분합니다.

과도한 규제 정책과 급격한 변동성이 기대한 집값 안정효과 대신 중저가 지역의 집값 풍선효과나 전월세 불안 등의 부작용으로 나타났던 지난 상황을 돌아보면, 이번 공시가격의 급격한 현실화 인상의 시장 영향도 조심스럽게 지켜봐야 할 것 같습니다.

아직 집값 전망이나 주택 수급 예측이 불투명한 상황에서 급격한 공시가격 인상이 오히려 전월세 가격을 끌어 올리고 혹여 집값을 자극하게 되면 득보다 실이 클지도 모를 일입니다.

* 2021년도 공동주택 공시가격안은 부동산공시가격알리미 홈페이지와 시군구청 민원실에서 열람 가능하며, 4월 5일까지 소유자가 이의 접수 등 의견을 제기할 수 있습니다. 심의 과정을 거쳐 4월 29일 결정, 공시됩니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

실손보험은 정말 필수일까
오늘의 이슈

새로운 사실: 지난해 실손보험에서 3조원 가량의 손실이 발생한 것으로 집계됐습니다. 소비자가 낸 보험료보다 실제 지급된 보험금이 그만큼 더 많았다는 의미입니다.

비급여 치료 받으려면 보험비 더 내야: 가장 큰 원인은 도수치료 등을 비롯한 비급여치료를 무분별하게 받는 가입자라고 보험사 측은 지적하고 있습니다. 그래서 올해 하반기 이후에는 비급여 치료를 받기 위해서는 별도의 옵션을 선택해야 하고 비급여 치료를 많이 받으면 이듬해 보험료가 할증되는 방식의 실손보험만 가입 가능합니다. 지금은 비급여 치료를 받더라도 치료비의 대부분을 보험금으로 받을 수 있지만 앞으로는 치료비의 절반가량은 본인이 내야 한다는 의미입니다.

실손보험은 개념적으로 정의하면 <또래의 병원비를 십시일반 서로 보태주는 방식의 계>라고 할 수 있습니다. 보험회사는 중간에서 그런 계모임을 운영하는 사람에 불과합니다. 이런 방식의 보험은 고령으로 갈수록 보험료가 올라갈 수 밖에 없습니다. <또래의> 병원비를 나눠 부담해야 하는데 고령이 될수록 병원비는 기하급수적으로 늘어나고 그걸 같은 연령대의 또래집단이 부담하게 되면 그 금액이 매우 높아집니다.

젊은 층은 병원을 가지 않는 건강한 사람들이 다수여서 이들이 십시일반 모은 보험료가 병원을 자주 이용하는 소수의 병원비를 내줄 수 있었습니다. 그러나 노인 층은 병원을 가지 않는 건강한 사람들이 거의 없습니다. 결국 노인 층으로 갈수록(노인이 될 수록) 실손보험은 가입할 이유도 보람도 없는 보험이 됩니다.

젊을 때는 병원 갈 일이 적으므로 별 필요가 없고 나이가 들면 보험료가 비싸져서 별 의미가 없는 보험이 실손보험의 본질이기도 합니다. 실손보험이 전 국민 필수보험으로 인식된 것은 <노인이 됐을 때 부담해야 할 병원비를 젊은 시절에 내던 보험료 정도로 해결할 수 있다>는 착각에서 생긴 현상인데요. 현실은 그렇지 않습니다.

비슷한 개념의 건강보험은 젊은이가 내는 보험료로 노인들의 병원비를 부담하기 때문에 노인들도 낮은 보험료를 내고 병원을 다닐 수 있는데(물론 평생 낸 보험료와 보험금 혜택은 비슷합니다) 실손보험은 자신과 비슷한 연령대의 가입자들끼리 묶어서 보험료를 산정하므로 나이가 들면 보험료를 감당하기 어렵게 될 수밖에 없습니다.

코로나 초기 충당해둔 돈이 돌아왔다
오늘의 이슈

새로운 사실: 지난해 코로나19 유행이 시작되면서 미국의 은행들은 큰 손실을 입을 상황에 처했습니다. 돈을 빌려간 개인이나 기업이 경제 충격 때문에 돈을 갚지 못하는 일이 발생할 가능성이 커졌기 때문입니다.

워런 버핏도 은행주식을 비슷한 이유로 처분하기도 했습니다. 은행들은 다가올 손실에 대비해서 대손충당금(손실이 날 것으로 간주하고 버리는 셈 치고 미리 쌓아둔 돈)을 많이 쌓았습니다. 평소의 2배 규모였습니다.

그러나 미국의 중앙은행과 정부가 대량의 현금을 살포하고 큰 문제 없이 경기가 회복될 가능성이 커지면서 그렇게 쌓아둔 대손충당금을 다시 가져올 수 있게 됐습니다. (그렇게 다시 되돌아온(환입된) 대손충당금은 그 금액만큼 이익으로 잡힙니다. 은행들의 입장에서 보면 길에서 주운 돈입니다)

신용도가 낮은 기업들도 비슷한 경험을 했습니다. 코로나 19로 회사가 망할 뻔한 기업들도 미국 중앙은행과 정부가 회사채를 대량으로 사들이면서 회사채 금리를 낮추자 투자자들은 수익률이 조금이라도 높은 회사들의 회사채를 찾아 투자하기 시작했고 그 덕분에 위기를 넘겼습니다. 요즘도 연준이 풀어준 풍부한 유동성 덕분에 망할 가능성은 거의 없으면서도 신용도는 낮아서 이자율은 제법 높은 기업들이 발행한 회사채로 투자자들이 몰리고 있습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

편리성과 직관성을 무기로 내세운 토스증권이 주식 거래 시스템을 공식 출시했습니다. 별도의 앱을 설치할 필요 없이 기존 토스 앱 내에서 종목을 조회하고, 거래할 수 있다는 점이 특징입니다. 사전 이용 신청자는 64만명에 달합니다.

조 바이든 미국 행정부가 28년 만에 포괄적 증세방안을 계획 중입니다. 미국 정부의 재정 적자가 코로나19 이후 급격히 불어났기 때문입니다. 법인세율 및 고소득자 세율 인상 등을 골자로 한 ‘부자증세’에 초점을 맞출 것으로 예상됩니다. 다만 기업들의 경쟁력 악화를 우려하는 반대 목소리도 높은 상황입니다.

독일과 프랑스, 이탈리아, 스페인 등 유럽 국가들이 아스트라제네카(AZ) 백신 접종을 일시 중단했습니다. 접종 후 혈전이 형성됐다는 보고가 잇따라 나오자 유럽연합(EU) 회원국 3개 중 2개꼴로 예방 조처를 취하기로 한 겁니다. 이로써 아시아 국가를 포함해 지금까지 AZ백신 접종을 중단한 국가는 20개국에 달합니다.