2.4대책 한 달: 거래량 줄었지만 집값 올랐다
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 전국에 83만채의 신규주택을 공급하는 2.4 대책이 발표된 후, 지난 2월 서울 아파트 거래량이 작년의 5분의 1 수준으로 급감하고 월간 주택 매매가격 상승 폭은 전월보다 줄었습니다.

전일 3일 기준 서울부동산정보광장 집계를 보면 2월 아파트 거래량은 1765건으로 1월(5707건) 거래량의 31%에 그쳤고 지난해 2월 거래량(8,301건)과 비교하면 21%밖에 되지 않습니다. KB국민은행이 발표한 <2월 주택시장동향>에 따르면 서울 주택 매매가격은 1.14% 올라 1월(1.27%) 보다 상승 폭이 둔화됐습니다.

대규모 신규 주택 공급 계획이 담긴 2.4 대책 발표 이후 수요 관망세가 나타난 것으로 분석됩니다.

엇갈린 분석: 그러나 구체적인 가격 하락 조짐으로 보기 어렵다는 의견이 적지 않습니다. 2.4 대책의 실질적인 효과라기보다는 주택 구매 결정을 유보한 관망심리 확산에 따른 결과라고 보는 이들이 많습니다. 급등한 집값과 대출 규제, 시중은행 대출금리 인상 우려 등에서 기인한 거래 급감에 따른 가격 상승 폭 둔화라는 분석이 나옵니다.

무엇보다 지역별 주택 시장과 가격군에 따라 여전히 집값 오름세가 나타나고 있기도 합니다. 서울 중저가 지역과 수도권 주요 개발 호재 지역에서 주간 단위로 산발적인 아파트 매매가격 오름세가 나타나고 있습니다.

서울을 제외한 수도권, 지방 등 전국 주택 가격은 2월에 더 오르기도 했습니다. 지난달 서울 주택 매매 가격은 1월에 비해 상승 폭이 줄었지만, 같은 기간 전국 주택 매매가격은 2월 한 달간 1.36% 상승하며 1월보다 상승 폭이 오히려 커졌습니다. 아파트만 놓고 보면 서울 역시 상승 폭이 둔화되지 않고 동일한 상승세를 이어갔습니다.

주택 시장의 주요 통계가 아직은 2.4 대책이 구체적인 효과를 끌어내지 못하고 있음을 말해주는 듯합니다. 서울의 평균 집값이 처음으로 8억원을 돌파했고 가격 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트 가격이 어느새 평균 5억원을 목전에 두고 있습니다. 작년 6월에 4억원을 돌파한 후 9개월 만에 1억원 가까이 오른 겁니다. 중저가 주택 가격 상승세가 잡히지 않고 있습니다.

2.4 대책 진행 상황: 하지만 2.4 대책은 나름 빠른 진행 경과를 보이고 있습니다. 지난달 25일 정부가 6번째 수도권 3기 신도시인 광명시흥 택지지구에 공공주택 7만채를 공급한다고 발표했죠. 부산대저와 광주산정 지구까지 총 3곳, 공공주택 10만1000채 분량의 택지 후보지가 예상보다 빠르게 발표됐습니다.

서울 서남권과 붙어 있는 광명시흥 신도시는 비교적 상품성과 관심도가 높은 지역으로 평가됐고 나머지 15만 채 분량의 신규 택지 후보지가 이르면 4월 중에, 늦어도 2분기 안에 모두 확정 발표될 예정입니다.

공공 직접시행 정비사업과 도심 역세권 복합개발 후보지도 7월까지 발표하겠다는 정부 발표가 있었는데요. 다만 택지지구 지정에 비해서 현실화 우려가 높은 이들 사업에 대해서는 아직 불확실성을 걱정하는 목소리가 높습니다. 동의율을 대폭 낮추긴 했지만 초반 토지 소유주의 참여 유도가 쉽지 않을 것으로 보고 있습니다.

이런 가운데 좋지 않은 뉴스가 더해졌는데요. 참여연대와 민변이 3일 <LH 직원, 100억대 땅투기> 의혹을 제기한 겁니다. 신도시로 선정되기 전에 LH 직원 일부가 배우자, 지인 등과 함께 시흥 일대 토지를 매입했다는 건데 정확한 조사 결과가 나와봐야 알겠지만, 2.4 대책의 신뢰도를 훼손하고 정책 반감을 확대시킬 수 있어 걱정이 큽니다.

시장 전망: 일단 서울을 중심으로 수도권 아파트시장에서는 2.4 대책의 추가 후보지가 확정되는 2분기까지 좀더 시장을 지켜보자는 관망세가 지속될 가능성이 있습니다. 수도권 신규택지와 도심 역세권, 정비사업 후보지 확정 내용에 따라 공공주택 분양 대기자가 늘어나고 추격 매수세는 꺾여 거래 감소와 가격 상승 폭 둔화로 이어질 수 있습니다.

다만 후보지가 발표돼도 빨라야 2025년 이후 분양되는 일정이어서 2.4 대책의 즉시 효과는 낮다는 평가가 여전합니다. 또 주택 매수세가 대기수요로 전환될 경우 전세시장이 불안해져 집값 하락을 저지할 것으로 보는 분석이 많습니다.

지난달 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전세 가격이 6억원에 육박하며 7개월 사이에 1억원 가까이 상승한 것으로 나타났습니다. 임대차 2법 이후 심화된 매물 잠김으로 신규 전세계약 가격이 오르고 월세화 비중도 크게 늘어났습니다. 4월부터 시범 시행되는 전월세 신고제에 따른 전월세 수급 영향도 불안 요인으로 꼽힙니다.

단기적으로는 여전히 서울과 수도권 집값을 자극하는 변수가 많습니다. 서울시장 보선 과정에서 규제완화와 재건축 활성화, 주택공급 확대와 교통망 확충 등 개발호재가 제시되고 있으며, 연내 풀리는 3기 신도시 등 토지 보상금도 많습니다. 신규주택 공급확대가 골자인 2.4 대책 자체가 상승 변수로 꼽히기도 합니다.

시중은행의 대출금리 인상과 DSR 등 대출규제 강화, 신용대출 옥죄기에도 전세를 낀 갭투자나 경매, 분양시장 등 주택 투자가 산발적으로 이어집니다. 경기 회복과 인플레이션 우려로 부동산 대체 투자 심리가 꺾이지 않는다면 2.4 대책의 효과가 가시화되기까지는 좀 더 시간이 소요될 수밖에 없어 보입니다.

다시 대출 조이자는 목소리 나오는 미국
오늘의 이슈

새로운 사실: 미국의 은행들은 요즘 자기자본 규제가 좀 완화된 상태입니다. 그걸 다시 강화하자는 목소리가 미국 정치권에서 나오고 있습니다.

자기자본 규제란: 은행의 자기자본 규제란 이런 겁니다. 예를 들어 자기자본(고객이 맡긴 돈이 아닌 은행의 자체 자금)이 1억원인 은행은 자기자본비율 규제가 10%라면 10억원까지만 대출해줄 수 있습니다. 즉 <대출금의 10%는 자기자금으로 해라>는게 자기자본비율 10% 규제입니다. 이런 규제가 없으면 100조원을 대출해줘도 그만입니다. 100조원의 예금을 받기만 하면 되니까요.

이런 규제를 굳이 하는 이유는 무분별한 대출을 막기 위해서입니다. 자기자본비율 10% 규제가 있을 때 10억원을 대출해준 자기자본 1억원의 은행은 1억원의 부실이 생기면 자기자본이 모두 날아갑니다. 그러면 은행의 주주들이 종잣돈을 추가로 내야 하니 대출해준 돈을 떼이지 않기 위해 더 노력하게 됩니다. 그런 규제가 없이 자기자본은 매우 적은 상태에서 고객 돈을 대규모로 유치해서 대출을 해주다 보면 부실이 생겼을 때 고객 돈(예금)으로 메워야 합니다.

그런데 자기자본이 1억원인 은행에 대해 자기자본비율 규제를 5%로 완화해주면 20억원까지 외부로 대출해줄 수 있습니다. 그래서 코로나19로 경기가 나빠질 때 미국 정부는 은행들의 자기자본비율 규제를 완화해서 더 많은 대출을 해줄 수 있게 했습니다. 이 규제를 다시 되돌리자는 주장입니다.

계속 늘어나는 민간부채
오늘의 이슈

새로운 사실: 우리나라의 가계 빚과 기업 부채를 더한 민간부채가 꽤 많이 늘었습니다. 꽤 많이 늘었다는 판단을 할 수 있는 근거들은 여러가지가 있는데 그중에 이번에는 GDP 대비 민간부채의 비율이 장기 추세선에서 얼마나 떨어져있느냐를 보고 빚의 과잉 여부를 판단하는 기준으로 우리나라 부채 상황을 분석했습니다.

우리나라의 GDP 대비 민간부채의 비율은 200%를 넘어섰는데 과거 추세선에서 벗어난 정도도 16.9%포인트로 역대 최대 수준입니다. 부채의 증가 속도도 꽤 빠른 편입니다.

기업 부채는 낮은 금리 상황과 코로나19 등의 불확실성으로 미리 당겨서 쓴 부채가 많아진 탓이기도 하고 가계부채의 증가는 과거의 민간 부문의 숨겨진 부채로 남아있던 전세금이 은행의 전세담보대출로 바뀌면서 갑자기 은행 대출이 늘어난 탓이기도 합니다.

관계 당국은 아직 연체율이 낮아서 별 문제 없다는 입장이긴 하지만 부채의 연체율은 경기가 나빠진 뒤 나타나는 후행지표여서 연체율이 올라가는 것을 관찰하고 나면 이미 상황이 나빠진 후인 경우가 많습니다. 괜찮은지 여부를 판단할 지표로서는 적당하지 않다는 의미입니다.

놓치면 아까운 소식

 결제액 1등 쇼핑 서비스는 네이버: 한국인이 가장 많이 결제한 온라인 쇼핑 서비스는 네이버인 것으로 나타났습니다. 한 결제 데이터 분석 서비스에 따르면 결제 추정금액은 네이버가 2조 8056억원으로 가장 많았고 쿠팡이 2조 4072억원으로 그 뒤를 바짝 추격했습니다. 이어 ▲이베이코리아 1조 6106억원 ▲배달의민족 1조 4776억원 ▲11번가 1조 288억원 ▲SSG닷컴 4596억원 ▲티몬 4242억원으로 조사됐습니다.

📈 기관 골탕 먹이는 개미들: 미국에서 개인투자자와 월가 헤지펀드 사이에 ‘게임스톱 대란’에 이은 ‘2차 공매도 전쟁’이 벌어지고 있습니다. 개인투자자들은 소셜미디어 등을 통해 온라인모기지(주택담보대출) 업체 ‘로켓컴퍼니즈’를 일제히 매수하며 주가 폭등을 이끌었습니다. 로켓컴퍼니즈는 2일 하루 동안 71.2%나 올랐습니다. 앞서 월가 헤지펀드들은 로켓컴퍼니즈 주식에 공매도를 대거 걸어둔 상황입니다.