새 아파트 전월세 금지, 전세 낀 청약 못한다

새 아파트 전월세 금지, 전세 낀 청약 못한다
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 수도권 새 아파트 전∙월세가 금지됩니다. 오는 19일부터 입주자 모집 공고를 내는 서울 및 수도권 분양가 상한제 아파트는 입주 시에 전∙월세를 놓을 수 없고 직접 들어가 살아야 합니다.

어기면 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금이 부과됩니다. 생업, 질병, 혼인 등에 따른 타 지역 거주나 해외체류 등 매각 예외 조항이 있지만, 처분하려면 한국토지주택공사(LH)에 분양가로 넘겨야 하고, 분양권을 불법 전매하다가 적발되면 향후 10년간 청약을 할 수 없습니다.

전∙월세 금지법: 청약시장을 실수요 중심으로 재편하고, 분양가상한제 아파트의 로또청약 등 과열을 막기 위해 수도권 분양가상한제 아파트의 의무거주기간을 강화한 건데요.

국토교통부가 발표한 주택법 시행령 개정안에 따르면 최초 입주 가능일로부터 최대 5년 이내의 거주 의무를 지켜야 합니다. 공공택지 분양가상한제 아파트에 적용되던 의무거주 요건을 수도권 민간아파트 분양가상한제까지 확대, 강화한 겁니다.

수도권 공공택지의 경우▲분양 가격이 인근 시세의 80% 미만이면 5년, ▲80%~100% 미만인 주택은 3년간 의무거주해야 합니다. 수도권 민간택지 분양가 상한제 아파트의 거주 의무 기간은▲인근 시세의 80% 미만 주택은 3년, ▲80%~100% 미만인 주택은 2년입니다.

따라서 앞으로 대상 아파트를 분양 받으면 준공 후 입주할 때 전월세를 놨다가 나중에 들어갈 수 없고 바로 입주해야 합니다. 이번 주택법 시행령 개정안이 ‘전월세 금지법’이라고 불리는 이유입니다.

전∙월세 낀 청약 불가능: 수도권 민간 아파트까지 분양가상한제가 확대 적용되고 거주의무가 강화되면서 앞으로는 전∙월세를 끼고 새 아파트를 분양 받는 것도 불가능해집니다.

입주하는 새 아파트에 전∙월세를 놓고 그 보증금으로 부족한 입주 잔금을 치르는 경우가 적지 않았는데, 즉시 직접 입주를 해야만 하니 자금 여유가 있는 무주택자가 아니면 청약에 나서기가 점점 어려워질 것 같습니다.

최근 서울 및 수도권의 고분양가 새 아파트는 중도금 대출이 나오지 않고 입주 시에 잔금 대출도 어려워지고 있습니다. 시장에서는 소위 ‘흙수저 로또 분양’ 기회가 사라졌다는 볼멘 소리가 나옵니다.

거주의무 피한 수도권 청약 관심: 이에 따라 설 직후부터 청약 접수를 받는 수도권 분양가 상한제 아파트들이 관심을 모을 것으로 보입니다. 최대 5년으로 강화된 의무 거주를 피할 수 있는 마지막 수도권 분양가 상한제 아파트가 그 대상입니다.

물론 이들 단지 역시 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한되기도 하고 실거주 의무가 적용되기도 하지만 그나마 의무 거주 부담이 덜하기 때문인데요. 잔금 준비 등 분양대금 마련이 빠듯한 예비 청약자들의 관심을 모을 전망입니다.

전세 불안 우려 심화: 한편 향후 서울 및 수도권 새 아파트 입주 시장에서 전∙월세가 나오지 않게 되면 전세불안이 가중될까 우려도 나옵니다.

그동안 입주하는 새 아파트에서는 부족한 잔금을 마련하기 위해 전∙월세를 놓는 경우가 많았고 특히 대단지에서는 한시적으로 주변 시세보다 저렴한 새 아파트 전∙월세를 구할 수 있는 기회가 되기도 했습니다.

하지만 오는 2월 19일 이후 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 수도권 분양가 상한제 아파트가 입주하는 2023년 이후에는 사실상 수도권 새 아파트 입주시장에서 전∙월세 물량이 사라지게 됩니다. 새 아파트 전∙월세 공급 효과는 물론 세입자들이 새 아파트에서 거주해 볼 기회도 찾기 어려워질 것 같습니다.

최근 아파트 전세 시장에서는 계약갱신청구권과 전∙월세 상한제 시행에 따라 매물 잠김이 나타나고 있고 그에 따른 전세 수급 불균형이 한동안 지속될 전망인데요.

수도권 새 아파트 입주시장의 전∙월세 물량이 사라지면 일정 기간 동안 구조적인 전세 불안이 가중될 수도 있기 때문에 수급 상황을 잘 살펴야 할 것입니다.

물론 새 아파트에 입주하는 무주택 당첨자가 거주하던 전세 매물이 임대시장에 나오기 때문에 총량적으로 전세 물건이 감소하는 건 아닐테지만, 수도권 입주시장에서 새아파트 전월세 자체가 갑자기 사라진다는 점에서 새아파트 전세가 부족해지고 입주연차가 짧은 아파트 전세일수록 가격이 오를 수 있습니다.

공공임대 등의 공급 보충을 통해 이러한 구조적 수급 불균형을 최소화 하는 방안 등이 해결책으로 제시되고 있습니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

경제 회복기엔 2등 기업이 빛 발한다
오늘의 이슈

코로나19뿐 아니라 모든 경제 위기의 특징은 ‘하위권 기업부터 쓰러진다‘입니다. 그 말은 바꿔말하면 경제위기는 1등 기업에게는 오히려 기회라는 뜻이기도 합니다.

사람들은 평상시에는 다양한 브랜드의 신발이 모여있는 백화점에서 운동화를 고르지만 코로나19로 외출이 어려워지자 그냥 나이키닷컴에 들어가서 운동화를 삽니다. 1등 기업이니까 오프라인 매장과 온라인 스토어를 함께 운영할 수 있는 여력이 있기도 합니다.

새로운 사실: 코로나19가 대부분의 산업 분야에서 1등만 남겨놓고 있다는 주제의 뉴스입니다.

이건 반대로 경기가 좋아지기 시작하면 1등기업보다는 2등, 3등 기업의 회복속도가 더 빠를 것이라는 뜻이기도 합니다. 경기 위축기와 경기 회복기에 투자를 어떻게 해야 하는 지를 설명해주는 대목이기도 합니다.

최고금리 인하의 명암
오늘의 이슈

새로운 사실: 올해 하반기부터는 법정최고이자율이 20%로 낮아집니다. 지금은 24%가 최고금리입니다. 문제는 연 20%라는 금리를 하반기부터 새로 대출을 받는 소비자에게 적용할 것인지 이미 대출을 받아서 이자를 내고 있는 소비자들에게도 적용할 것인지입니다.

이미 대출을 받고 이자를 내고 있는 소비자들에게도 이 혜택을 소급 적용한다는 게 정부의 계획입니다. 법적인 근거는 없으므로 금융사들에게 협조를 요청한다는 것이지만 실질은 정부의 압박입니다. 그에 따른 업계의 불만을 전하는 뉴스입니다.

피해 보는 소비자들이 생긴다: 이런 혜택의 소급 적용은 궁극적으로 소비자들을 위하는 길이 아닙니다. 이런 식의 소급적용이 반복되면 20%로 최고금리가 낮아진 이후에도 대출을 해주는 금융회사들은 <이 최고금리가 15%로 낮아지면 지금 20%에 대출을 해준 소비자들도 금리를 더 낮게 적용해야 하니 그 가능성을 염두에 두고 15%로 금리가 낮아지더라도 손해를 보지 않을 수준의 이자를 물리자>는 판단을 하게 됩니다. 연 18%만 받아도 될 소비자들에게 그 위험을 반영해서 연 20%를 요구하게 되는 것입니다.

자동차에 새로운 기능이 도입되면 구형 자동차를 이미 구입한 소비자들에게도 그 옵션을 무료로 설치해줘야 한다는 법을 만들면 소비자들이 이로워지는 게 아니라 자동차 가격이 올라가게 되는 것과 같은 이치입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🚗 일본 차들도 상시 업데이트해준다: 도요타와 닛산이 자동차에 내장된 소프트웨어 업데이트만으로 자율주행 같은 고도의 기능을 향상시킬 수 있는 무선 업데이트(OTA) 차량을 연내 출시합니다. OTA 기능이 있는 자동차는 소프트웨어 업데이트만으로 차선 변경, 추월, 속도 등 자율주행 관련 성능을 향상시킬 수 있습니다. 이 분야의 선두주자는 테슬라입니다. 테슬라는 무선 업데이트를 통해 차량의 성능을 끊임없이 향상시키고 있습니다. 애플도 비슷한 전략을 사용하려 하고 있지만, 계약 상대방을 아직 고르지 못한 것으로 보입니다. 현대차와의 협상이 결렬된 데 이어 닛산과의 협상도 결렬됐습니다.

📱 중소 플랫폼이 뜬다: 아마존, 알리바바 등 대형 플랫폼 기업들은 승자독식 구조를 만들며 고속성장했습니다. 시장을 장악하는 순간 모든 고객을 독차지한다는 전략입니다. 하지만 이들의 시장 점유율 확대에 제동이 걸리고 있습니다. 각국 정부가 반독점 규제를 강화하기 시작했기 때문입니다. 이 틈을 타고 중소형 플랫폼이 약진하고 있습니다. 페이스북 대항마로 부상한 핀터레스트와 스냅, 알리바바 저격수가 된 핀둬둬(PDD)와 다다넥서스가 대표적입니다. 최근 1년간 알리바바의 주가가 21.4% 오를 때 핀둬둬의 주가는 430% 급등했습니다.

⚖️ 전문직보다 직장인 대출이 더 잘 나온다?: 전문직 종사자의 신용대출 금리가 직장인 신용대출 금리보다 높아지는 상황도 간간이 나오고 있습니다. 고소득·고신용자가 신용대출을 받아 부동산을 사는 걸 막고자 대출 억제 정책이 이어지면서 ‘금리 역전 현상’이 발생한 겁니다. 전문직·고소득자의 마이너스통장 한도도 최근 5000만원가량으로 크게 줄었습니다.

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