나이 든 서울 주택, 재건축이 필요하다

나이 든 서울 주택, 재건축이 필요하다
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 서울에 40살 넘은 주택이 16만채가 있다고 합니다. 통계청 주택 건축연도 자료에 따르면 1979년 이전에 지어진 주택이 2019년 기준 15만9894가구로 서울 주택 중 5.4%를 차지합니다. 지은 지 30년이 지난 주택도 40만채가 넘습니다. 도합 56만채의 서울 주택이 만든 지 30년이 넘은 고령 주택에 해당합니다. 비율로 따지면 서울 전체 주택의 19%에 달합니다.

유형별로 보면 단독주택의 노후화가 더 심합니다. 서울 전체 단독주택 중 30.3%에 해당하는 9만5631가구가 지은 지 40년이 넘었습니다. 30년 이상 된 단독주택은 절반이 넘습니다. 한마디로 서울 주택의 노후화가 빠르게 진행되고 있다는 얘깁니다. 나이 든 주택이 많다는 것이죠.

노후주택 안전 문제: 주택 노후도가 심해지면, 우선 안전 문제가 제기됩니다. 신축 당시 사용연수를 채운 낡은 주택의 경우 내구성이나 노후한 시설, 보수 관리비용 등 효율성도 문제지만 무엇보다 안전 자체를 장담하기 어려워집니다. 실제로 내진설계 등 최근 강화된 기준을 적용 받지 않은 주택도 적지 않을 겁니다. 정기적으로 보수 관리를 잘 하더라도 주택의 디자인이나 시설, 서비스가 뒤쳐진다는 점도 간과할 수 없습니다.

관리되지 않은 노후 주택은 주택시장에서 외면 받기 십상인데요. 주택 수요가 새집에 몰리는 현상과도 일맥상통합니다. 결국 주택시장의 노후도 관리가 수요 쏠림이나 가격 양극화를 다소나마 해소하는 실마리가 될지도 모릅니다.

서울 떠나게 만드는 주택 노령화: 한편 신도시 등 택지개발이 계속 되고 있는 경기도의 경우, 전체 주택 중 40년 이상 된 주택은 2.4%, 30년 넘은 주택은 9.4%로 서울과 비교하면 상당히 젊습니다. 최근에는 매년 새로 짓는 주택량이 15만 내지 20만채에 이릅니다. 매년 6만 내지 최대 8만채 가량 공급하는 서울보다 노후도가 낮습니다.

요즘 서울을 빠져나가 경기도에 주택을 마련하는 인구가 늘고 있는데, 상대적으로 나이 든 서울 주택과 젊은 경기 주택시장의 영향도 적지 않다고 생각됩니다. 물론 집값의 격차 영향이 크겠지만, 주택 노후화 역시 요인 중 하나일 겁니다.

재건축, 재개발, 리모델링: 서울 주택시장의 노후화에 따라 재건축이나 재개발, 리모델링 같은 낡은 주택을 새집으로 바꾸는 사업들이 주목 받게 됩니다. 최근에는 정부 주도 하에 공공 재건축과 재개발 사업이 활성화 되는 상황입니다.

서울의 주택 노후도가 심해지고 그 속도가 빨라질수록 재건축과 재개발이 주택시장에 중요한 화두가 될 여지가 많습니다. 주택 투자전략과 거래량, 가격변화에도 영향력이 큰 변수가 될 수 있습니다.

그럼에도 정비사업이 부진한 이유: 하지만 최근까지도 이들 사업이 그다지 활성화되지는 못한 편인데요. 재건축이 진행되면 강남권을 중심으로 재건축 아파트에 투자하려는 현상이 나타나면서 집값이 오르는 부작용이 생깁니다. 이 때문에 정부 규제가 집중돼 있습니다. 개발이익환수부터 초과이익환수제, 분양가상한제 등 민간 재건축에 대한 규제가 많아 최근 서울 재건축 사업은 지지부진한 편입니다.

재개발의 경우 민관 사업진행 속도가 더디고 조합원 동의 등이 쉽지 않습니다. 세입자 중심의 원주민 정착률이 낮아 사회적으로 문제가 되기도 합니다.

재건축의 대안으로 꼽히는 리모델링 사업 역시 소유주들의 기대에 못 미치는 사업성과 낮은 개발 효율 때문에 여러 가지 인센티브 제도가 나왔지만 크게 활성화되지 못했습니다.

정부 대안과 전망: 이런 상황에서 정부의 공공 재건축, 재개발 활성화 방안은 반가운 소식입니다. 용적률을 높이고 저리의 사업자금 대출과 인허가 간소화 등 사업성과 속도를 높일 수 있는 지원책을 내놨습니다.

1월 중순 서울시와 국토교통부가 발표한 공공 재개발 시범사업지의 경우에는 입지와 상품성 등이 특히 관심을 모은 바 있습니다. 정부가 제시한 역세권 고밀 개발과 맞물려 공공 재개발 사업이 올 한 해 주목 받을 전망입니다.

다만 공공 주도 재건축은 여전히 소유주인 조합원들의 관심을 끌어내는 데 한계가 있어 보입니다. 민간 재건축 아파트 조합 등의 관심을 끌기 위해선 좀 더 파격적인 규제 완화나 지원이 필요하다는 의견이 많습니다. 재건축 후 상당수의 세대를 임대주택으로 기부채납해야 해 거부감이 큰 데다 개발이익환수가 과도하다고 느끼는 조합원들이 많아 참여 유도가 쉽지 않기 때문입니다. 특히 올해는 서울시장 보궐선거를 앞두고 재건축 관련 공약도 나오고 있어 공공 재건축이 활성화될지 가늠하기가 어렵습니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

과열된 시장에서 벌어지는 일
오늘의 이슈

새로운 사실: 요즘 미국 주식시장에서는 하루 만에 주가가 몇배씩 오르는 종목이 나오고 있습니다. 게임 판매 체인점인 게임스톱 주가가는 27일 하루에 134%가 올랐고 영화관 체인업체인 AMC는 하루에 300%*가 오르기도 했습니다.
* 하루 만에 주가가 4배가 됐다는 뜻입니다.

이런 일이 벌어진 이유는 미국 개인 투자자들이 벌이는 공매도와의 전쟁 때문입니다. 개인 투자자들이 뭉쳐서 공매도가 많은 특정 회사 주식을 사들이고 그 주식이 오르기 시작하면 화제가 되면서 다른 투자자들(기관투자자들도 가세합니다)도 그 주식을 사들이기 때문입니다.

그 주식의 본질 가치가 얼마냐와는 무관한 게임입니다. 주가가 오르기 시작하면 그 주식의 본질가치가 얼마든 그 주식을 공매도했던 투자자들은 그 주식을 사서 채워넣어야 하기 때문입니다. 개인 투자자들은 온라인 커뮤니티를 통해 집단적으로 뭉쳐다니면서 공매도가 많았던 주식을 골라서 기습적으로 그 주식을 사들여 주가를 올리는 방법으로 공매도 투자자들을 골탕먹입니다.

돈으로 반대 방향 투자자를 찍어누를 수 있다: 주식시장은 기본적으로 돈 싸움입니다. 정말 많은 돈을 갖고 있다면 어떤 회사 주가를 비이성적으로 내려가게 할 수도 있고 말도 안 되는 가격까지 올라가게 할 수도 있습니다. 돈의 힘으로 계속 사거나 계속 공매도를 하면 되기 때문입니다.

기업가치보다 주가가 과도하게 높아지면 제3의 투자자들도 공매도에 가세하게 되고 반대로 주가가 과도하게 낮으면 역시 제3의 투자자들이 매수에 가담하게 됩니다. 하지만 그 제3의 투자자, 제4의 투자자들보다 돈이 많은 어떤 투자자가 있다면 그 회사의 주가는 그 투자자의 돈이 떨어질 때까지는 그 투자자의 마음대로 움직일 수 있습니다.

일부 종목에서 벌어지고 있는 공매도 게임에서 개인 투자자들이 이긴 것은 개인 투자자들이 동원한 돈의 양이 더 많았기 때문입니다. 그리고 어느 한 쪽이 이기는 것 같은 분위기가 감지되면 그냥 지나가던 돈들도 이 게임에 뛰어들어서 가격 등락을 더 가속화시킵니다.

패자는 큰 타격 입는다: 문제는 이런 게임의 판돈이 커지다 보니 패배한 투자자들의 손실이 매우 크다는 것입니다. 게임스톱이라는 회사의 주가가 올해초 15달러에서 350달러까지 치솟는 동안 이 회사 주가가 하락하는 쪽에 베팅했던 공매도 투자자들은 약 200억달러 이상 손해를 봤을 것으로 추정됩니다.**
** 각각의 공매도 투자자들이 얼마에 팔아서 얼마에 되샀는지 알기 어려워서 정확한 피해금액 추산은 어렵습니다.

일부 사모펀드들은 이런 손해를 메우기 위해 애플, 아마존 등 보유하고 있던 대형주들을 내다 팔고 있는 것으로 추정됩니다. 27일 미국 증시가 하락한 데에는 그런 투자자들의 매도 물량도 영향을 준 것으로 보입니다.

주식시장에서는 이론적으로 얼마든지 있을 수 있는 게임이고 소동이지만 주식시장이 얼마나 과열되어 있는지를 보여주는 단면이기도 합니다.

금융사업자에게 유독 엄격한 이유
오늘의 이슈

금융위원회, “민간 중심의 금융감독위원회로 개편해야” - 시사경제신문

새로운 사실: 개인정보를 분석해서 맞춤형 자산관리 서비스를 하려던 카카오페이와 하나금융이 ‘마이데이터 사업자 자격’을 얻지 못하고 사업을 접게 됐습니다.

자격을 얻지 못한 것은 카카오페이의 대주주인 중국 앤트그룹이 혹시 중국 금융당국의 제재를 받은 이력이 있는지 확인하는 과정에서 명확한 결론을 얻지 못했기 때문입니다.* 하나금융도 하나금융지주가 검찰 조사를 받고 있는 문제가 걸려서 허가의 문턱을 넘지 못했습니다.
* 중국 금융당국이 아무 회신을 주지 않았다고 합니다.

우유회사나 자동차회사는 사업 주체인 대주주가 과거에 불법에 연루된 이력이 있건 없건 사업을 하는데는 아무 지장이 없는데, 왜 유독 금융업은 대주주의 도덕성을 사업을 하고 못하고를 나누는 중요한 기준으로 사용할까요.

그보다 먼저, 우유회사나 자동차회사는 사업을 시작하고 말고를 스스로 결정할 수 있는데 왜 금융업은 어떤 사업을 하려고 하면 정부의 허가를 받아야 할까요. 우유나 자동차가 우리 몸에 미치는 영향은 금융업보다 결코 작지 않은데 말이죠.

마음만 먹으면 사기 칠 수도 있다: 그건 금융업이 대주주의 도덕성에 크게 의존하는, 바꿔 말하면 매우 취약한 산업이기 때문입니다.

예를 들면 우리는 증권사에 돈을 맡기고 삼성전자 주식을 사면 증권사는 그 계좌에 삼성전자 00주라고 적어줍니다. 우리는 그 숫자를 보고 우리가 그 주식을 구매하고 보유하고 있다고 믿습니다. 그러나 증권사가 마음만 먹으면 실제로 고객의 돈은 모두 빼돌리고 고객들에게는 허위 숫자만 보여주면서 거래를 하다가 어느 날 갑자기 고객들에게 받은 돈을 들고 잠적할 수 있습니다. 물리적, 이론적으로는 얼마든지 가능한 일입니다.

당근을 줘야 범죄를 예방한다: 이런 일을 막으려면 그런 일을 저질렀을 때 받을 수 있는 처벌과 불이익이 매우 커야 합니다. 그래서 증권사 같은 금융회사는 정부가 심사를 통해 사업 허가를 내줍니다. 이 사업허가증이 있다는 것만으로 금융회사는 오랫동안 안정적인 수익을 거둘 수 있습니다. 그런 특혜를 주는 이유는 그 특혜가 아쉬우면 나쁜 짓을 하지 말라는 메시지를 던지기 위함입니다. 대주주가 과거에 나쁜 짓을 한 적이 없는 사람인지를 체크하는 것도 역시 비슷한 맥락입니다.

자동차감독원이나 우유감독원은 따로 없지만 금융감독원은 따로 존재하는 것도 그런 이유 때문입니다. 예를 들어 우유는 상한 우유를 팔면 소비자가 바로 알지만 금융회사는 금융회사의 장부가 상했는지(손실이 많이 발생했는지) 아닌지는 소비자는 모릅니다. 제3자가 감독하고 체크해야 알 수 있습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🏭 산업현장에 닥친 부품 부족의 공포: 반도체에서 시작된 ‘공급 부족’ 기류가 전 산업으로 확산하고 있습니다. LCD·OLED 패널, MLCC(적층세라믹커패시터), LED칩, 2차전지, ABS(고부가합성수지) 등 IT·가전 핵심 부품의 공급이 수요를 못 따라가 ‘생산 차질’을 걱정해야 할 상황입니다. 올해엔 경기가 회복할 거란 기대에 부품 수요는 커졌는데, 부품 생산량은 턱없이 부족한 영향 때문인 것으로 분석됩니다. LG디스플레이, 삼성SDI, 무라타 등 한국과 일본의 부품사들은 공장 가동률을 100%로 끌어올리고 있습니다.

🔋 EU의 전기차 배터리 독립선언: 유럽연합(EU)이 29억유로(약 3조8900억원)를 투입해 테슬라, BMW 등 42개 기업의 전기자동차 배터리 생산을 지원하기로 했습니다. 배터리 자급 체계를 갖춰 수입량을 줄이고 배터리산업 선두를 달리고 있는 한국·중국·일본을 추격하겠다는 구상으로 분석됩니다.

📲 일본 직장인, 간편결제로도 월급 받는다: 일본 직장인들이 이르면 올해 봄부터 라인페이 같은 모바일 간편결제 서비스로 월급을 받을 수 있게 됩니다. 지금은 기업이 노동자에게 급여를 전액 현금으로 지급하는 것이 원칙이며, 은행에 이체하는 방식을 예외로 인정하고 있습니다. 간편결제 서비스 사업자를 예외로 인정하는 대상에 추가해 급여 지급 수단으로 허용한다는 게 일본 정부의 방침입니다.

📈 영업이익 1조원대 달성한 네이버: 네이버가 지난해 5조원 중반대의 매출, 1조2000억원대의 영업이익을 달성했습니다. 지난해 3분기부터 자회사 라인 매출을 제외한 것을 감안하면 역대 최대 실적입니다. 네이버는 라인-Z홀딩스 경영통합에 따라 지난해 3분기부터 매출 구분을 변경했다. 기존 매출에서 자회사 라인 매출이 빠졌다. 코로나19 영향으로 온라인 쇼핑과 웹툰 등 비대면 사업이 선방했고 핀테크, 클라우드 등 신사업 영역도 폭발적으로 성장했습니다.

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