다주택자 양도세, 정말 내려갈까
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 지난 주말 부동산 시장에서는 여당에서 흘러나온 양도세 완화 소식이 최대 이슈였습니다. 다주택자 매물 처분을 유도하고 주택 거래시장을 정상화하기 위해서 오는 6월부터 강화되는 다주택자 양도세 중과 세제 적용을 연말까지 유예하거나 아예 7.10대책 이전으로 되돌린다는 다소 강력한 의견까지 거론돼 논란이 뜨거웠습니다.

양도세 완화하면, 그 효과는: 매물 잠김 현상이 해소되고, 집값 안정에 도움이 될지에 대한 질문이 많았는데요. 6월부터 10%포인트씩 중과세율이 더 높아지는 다주택자 양도세 중과세제 적용을 연말까지 유예할 경우, 중과 대상인 다주택자 입장에서는 5월 말까지 주택 처분을 서둘러야 할 이유가 사라집니다. 적어도 연말까지는 좀 더 시간을 갖고 대응할 수 있게 됩니다. 오히려 상반기 다주택자 매물이 출시될 가능성이 낮아질 것으로 예상됩니다.

7.10 대책을 번복하고 이전으로 되돌린다고 해도 마찬가지입니다. 다주택자 입장에서는 오히려 하반기 강화될 예정이었던 양도세 중과세제가 사라지고 현재 상태로 유지되게 되니 서둘러 처분할 이유가 없어집니다. 또한 집값이 급등한 다주택자들의 세 부담 강화에 찬성했던 시장 참여자들의 실망과 반대 의견도 예상됩니다.

그럼에도 불구하고 시장에서는 매물 출시를 유도하려면 좀 더 강력한 완화 조치가 필요하다는 의견 또한 여전한데요. 2020년 상반기에 한시적으로 장기보유 다주택자에 대해서 일반세율을 적용해 매물이 출시됐던 사례를 들고 있습니다.

일각에서 거론된 의견 중에는 그보다 더 양도세율을 대폭 낮춰주는 내용도 있었는데, 조세 형평성이나 정부 정책 기조를 고려할 때 불가능하다는 의견이 많았죠.

한편으로는 올해 부동산 정책이 주택 공급 확대로 집중되는 가운데 향후 다가올 공급 증대 시기를 한 발 앞서 내다볼 때 지금 한시적인 양도세 완화를 하는 게 맞는가 하는 의견도 있습니다. 어중간한 완화 조치로는 매물 잠김 해소 효과가 불투명한 데다 시기적으로는 어차피 늦었다는 것이죠. 정책 신뢰도만 떨어뜨린다는 의견이 더해졌습니다.

양도세 완화 여부는 아직 불확실: 실제로 정책 실패를 자인하고 신뢰도가 훼손될 수 있다며 내부 반발 또한 적지 않은 것으로 알려졌고 규제 완화 가능성에 대한 의견이 분분했는데요. 이슈가 된 지 하루 만에 이낙연 민주당 대표가 ‘다주택자 양도세 완화론’에 선을 그으며 앞으로도 검토할 생각이 없다고 밝혔습니다.

현재로서는 주택공급 확대를 제외하고는 부동산 정책 변화 여부가 불확실합니다. 여전히 정부의 규제 중심 부동산 정책 기조와 실행 중인 규제 정책들은 유지될 가능성이 높은데요. 급증하는 신용대출과 전세대출 등 부동산 관련 대출 규제에 대해서는 강도 높은 관리 방침이 나오고 있으며, 주택시장 가격 안정을 위해 실행 중인 주요 규제들도 여전해 기존 부동산 정책 규제들이 완화될지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

부동산 정책 규제 완화 가능성: 하지만 연초부터 주택 가격 상승세가 이어지는 가운데 집값과 전세 불안에 대한 국민들의 불만이 적지 않아서 4월 재보선을 앞두고 부동산 정책 변화와 규제 완화에 대한 이슈는 도처에서 계속 거론될 가능성이 높습니다.

특히 주택 공급 확대와 관련해서는 정책 변화가 뚜렷합니다. 문재인 대통령이 11일 신년사에서주택 공급 확대 방안을 신속히 마련하겠다고 언급했고, 홍남기 경제부총리는 11일 기재부 확대간부회의에서 다양한 주택 공급 방안 마련에 속도를 내달라 강조했다고 합니다. 이번 주 15일 부동산 시장 점검 관계장관회의를 거쳐 서울시 공공 재건축·재개발과 역세권 개발 확대 등을 담은 25번째 부동산 대책이 설 연휴 전에 나올 것으로 예고돼 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.

올 상반기 주택시장을 전망하려면, 주택공급 정책의 변화와 함께 기존 규제 정책들의 완화 여부에 귀를 기울여야 할 것 같습니다.

분양가 상한제가 HUG 규제보다 여유롭다?
오늘의 이슈

새로운 사실: 서울 반포 지역에 새로 짓는 재건축 아파트 원베일리의 분양가가 평당 5668만원으로 책정됐습니다. 주변시세(평당 8000만원선)보다는 저렴한 분양가지만 주택도시보증공사(HUG)가 정한 분양가보다 16% 더 높은 분양가입니다.

지금은 분양가 상한제에 따라 분양가가 정해지지만 분양가 상한제가 실시되기 전에는 주택도시보증공사에서 분양가가 적정한지 심사를 했습니다. 매우 자의적인 기준이긴 하지만 분양가가 적정하지 않다고 판단하면 시공보증(아파트를 짓다가 시행사가 부도가 날 경우 주택도시보증공사가 책임지고 완공을 해주는 제도)을 해주지 않는 식으로 사실상 분양가를 정하는 기능을 해왔습니다. 주택도시보증공사가 정하는 분양가는 최근에 분양된 인근 아파트의 분양가를 기준으로 합니다.

원베일리는 주택도시보증공사의 분양가 심사를 받은 적이 있지만 차라리 분양가 상한제를 적용해서 분양가를 정하는 게 더 비싼 분양가를 받을 수 있을 것으로 판단하고 분양가 상한제에 따른 분양가 심사를 신청했습니다. 그런데 최근에 주변 아파트값 상승으로 토지가격이 크게 오른 탓에 원베일리의 분양가도 예상보다 크게 올랐습니다.

분양가 상한제라는 제도에서 분양가를 정할때는 토지가격에 건축비와 적정마진을 더해서 정합니다. 건축비는 어디서나 거의 비슷하고 분양가에 비해 그 금액이 매우 작기 때문에 아파트 가격의 대부분은 사실상 토지 가격입니다. 토지 가격은 감정평가에 의해 결정됩니다.

결론: 분양가 상한제가 시행되고 있지만 주변 아파트 시세가 올라가면 새로 분양하는 아파트의 분양가도 따라 오르게 됩니다. 그러나 주변 시세에 비하면 분양가 상한제가 적용된 아파트의 분양가는 매우 낮습니다. 분양가를 낮춰서 로또 아파트를 만들어내면 그걸 기다리고 많은 수요자들이 무주택 조건을 유지하기 위해 주택 구입을 하지 않는 수요 억제 효과가 생깁니다.

새로운 공급 대책은?

새로운 사실: 정부가 주택 가격 안정을 위한 추가 공급 대책을 논의 중입니다. 지하철역 등 교통 인프라가 갖춰진 역세권에 새 주택을 많이 짓겠다는 게 대책의 방향으로 알려졌습니다. 역세권에 빈 땅은 별로 없으니 방법은 두 가지 정도입니다. 1. 다가구나 빌라를 재건축하거나 2. 각종 제조업체 공장이 있는 준공업 지역을 재개발해서 아파트를 짓는 방법 등이 예상됩니다.

1번 방법의 문제는 역세권의 다가구 빌라 등이 건축연도가 제각각이어서 모두 허물고 다시 짓는 계획에 동의를 이끌어내기가 어렵다는 점입니다. 다가구 빌라 등이 모인 주거지에는 한 건물에 여러 가구가 거주하는 게 일반적이어서 허물고 아파트를 지으면 오히려 주거할 수 있는 가구 숫자가 줄어드는 단점도 있습니다. 2번 방법은 주택이 새로 공급되는 효과가 크지만 기존 공장들이 주변 지역 근로자들의 일터라는 점에서 서울의 모든 지역을 주택으로 채우는 게 좋은 일인지 그 공장들을 어디로 이전할 것인지 등의 논란이 남습니다.

놓치면 아까운 소식

🚗 전기차 사업 진출하는 IT 기업들: 바이두가 중국 완성차 업체인 지리자동차와 합작해 바이두 자동차를 설립합니다. 2017년부터 자율주행 차량 기술을 개발하고 있던 바이두는 전기차 사업에 집중할 계획입니다. 중국 정부가 2025년까지 자국 내 친환경 차 판매 비중을 20%까지 올리겠다는 비전을 제시하면서 기술 기업들은 전기차 산업에 뛰어들고 있습니다. 앞서 알리바바도 상하이자동차와 함께 즈지자동차를 설립했습니다. 미국에선 애플이 전기차 사업에 진출하려고 준비 중입니다.

🇺🇸 퇴임 후 탄핵 위기 맞은 트럼프: 지난주 미국에선 도널드 트럼프 대통령 지지자들이 의회를 점령한 사건이 일어났습니다. 미국 민주당은 이를 두고 ‘반란 선동’ 혐의로 도널드 트럼프 대통령 탄핵안을 발의하기로 했습니다. 트럼프 대통령에게 지지자들의 의회 난입을 선동한 책임을 묻는 동시에 정치적으로 재기하지 못하도록 쐐기를 박기 위한 의도로 분석됩니다. 트럼프 대통령은 2024년 대선 출마를 노리고 있는데 탄핵을 당하면 공직을 맡기 어려워지기 때문입니다.

😢 이동 줄어도 적자 보는 자동차보험사: 지난해 보험료 인상과 코로나19 사태 영향으로 자동차 보험 손실이 줄었지만 여전히 적자를 면하지 못하고 있는 것으로 나타났습니다. 자동차보험을 운영하는 13개 보험사 중 흥국화재, AXA손해보험, 캐롯손해보험을 제외한 10개사의 자동차보험 가마감 결과 작년 전체 손해율은 91.2%로 파악됐습니다. 손해율은 보험금 지출액을 보험료 수입으로 나눈 비율입니다. 보험사가 사업 운영비를 쓰고도 적자를 면하려면 손해율이 80%대여야 하는 것으로 알려졌습니다. 다만 손해율은 2019년보다는 소폭 줄었습니다. 손해보험업계는 2019년 역대 최대 손해율 99.8%를 기록했습니다.

⚖️ 연봉 상위 0.1%는 7억7000만원 번다: 근로소득자 상위 0.1% 연 평균 급여가 7억7000만원에 육박하는 것으로 나타났습니다. 중위소득(전체 소득 신고자의 중간값) 근로자 급여의 27배 수준입니다. 중위소득자의 연 평균 급여는 2820만원이었습니다.

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