늘어난 종부세, 다주택자들 집 팔까
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 올해분 주택 종합부동산세(종부세) 고지서 발송이 시작됐습니다. 지난해보다 과세 대상과 세액이 늘어 종부세 부담을 토로하는 납세 대상자들의 의견이 많고, 주택시장에 미칠 영향에 대한 의견도 분분합니다.

주택 종부세란: 주택 종부세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 과세대상인 주택의 공시가격을 인별로 합산한 결과 공제금액(6억원, 1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 주택 보유세입니다. 일정 요건을 갖춘 임대주택이나 미분양주택 등은 합산배제신고를 했다면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.

종부세 고지서를 받으면 매년 12월 1일부터 15일까지 보름간 종부세를 납부해야 합니다. 종부세에 더해 납부할 종부세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부합니다.

납부할 종부세액이 250만원을 초과하면 초과금액은 6개월 이내에 분납이 가능합니다. 500만원이 초과할 경우에는 50%씩 분납할 수 있습니다.

고지된 종부세액이 부당하다고 판단되면 고지서 수령 후 90일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의제기를 할 수 있지만 납부지연이나 과소신고시 가산세가 부과되기 때문에 재신고는 정확히 해야 하고, 일단 납부기한 내에 납부한 후 이의 과정을 거쳐 차액을 환급 받도록 합니다. 또한 주택 종부세 대상에서 합산 배제된 주택의 요건이 충족되지 않을 경우 경감 받은 세액에 대해 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

2020년 주택 종부세 얼마나 늘어나나: 뉴스 등을 통해서 보도된 자료를 보면 서울 반포나 잠실, 강남, 용산 등 주요 고가 아파트의 종부세 부담이 1세대 1주택자 기준으로 산출해봐도 꽤 늘어납니다. 시뮬레이션이긴 하지만 작년보다 대략 2배 가까이 종부세 부담이 늘어나고 공시가격이 많이 오른 초고가 아파트일수록 지난해보다 수백만원가량 종부세액이 높아집니다.

물론 올해분 주택 종부세가 늘어날 것이란 점은 대부분 예상했던 바입니다. 주택 공시가격이 오르고 공정시장가액비율이 높아졌기 때문입니다.

앞서 3월에 공개된 공동주택 공시가격을 보면, 전국 평균 5.98% 올랐습니다. 서울은 14.73% 올랐고, 강남권과 마용성 등지의 30억원 이상 초고가 아파트들은 30% 가까이 공시가격이 상승하기도 했습니다.

공시가격 인상과 공정시장가액비율 상향 조정(2019년 85% → 2020년 90%)으로 종부세 대상과 세액이 늘어났을 것이라고 예상은 했다지만, 실제 납부 고지서를 받고 대략 20일 안에 종부세를 납부해야 하기 때문에 체감하는 부담이 더 큰 것으로 보입니다.

종부세 대상자, 10만명 늘 듯: 지난 2019년 종부세 납세의무자는 59만 5000명, 세액은 3조 3471억원으로 역대 최고치를 기록한 바 있습니다. 올해분 종부세 납부 대상자는 70만명 이상, 세액은 4조원을 넘어설 것이란 관측이 나왔습니다. 올해 종부세 고지 대상 인원과 세액은 26일 국세청이 발표할 예정입니다.

특히 서울의 경우 새로 종부세 과세 대상이 되는 주택 수가 크게 늘었습니다. 국토교통부와 서울시 공시가격별 공동주택 현황 자료 등에 따르면 올해 종부세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 28만 1033만 가구로 지난 해 20만 3174가구보다 7만 7859가구, 38.3% 증가했습니다.

기존 종부세 납부자의 경우 주택을 처분하지 않았다면 2019년보다 종부세 부담이 늘고, 2020년부터 새롭게 종부세 과세 대상이 되는 사람들도 늘어나게 됩니다.

내년엔 종부세 부담 더 커진다: 내년에는 주택 종부세가 더 늘어납니다. 주택 공시가격과 종부세율, 공정시장가액비율, 세부담상한선까지 실제 종부세를 산출할 때 사용되는 결정인자들의 값이 일제히 더 오르기 때문입니다.

종부세는 다음과 같은 흐름으로 계산됩니다. 사람별로 과세대상 주택의 공시가격을 합한 뒤, 공제금액을 빼고 거기에 공정시장가액비율을 곱합니다. 그 결과값이 종부세 과세 표준입니다. 종부세 과세표준에 종부세율을 곱하면 종부세액이 결정되고 미리 낸 재산세액을 공제하면 최종 종부세액이 산출됩니다. 여기서 1세대 1주택자에 한해 5년 이상 보유기간과 60세 이상 연령 조건에 따라 최대 70% 한도로 세액공제를 해줍니다. 그리고 직전년도 세액을 기준으로 정해진 세부담상한 초과분을 제거하면 최종 납부할 종부세액이 결정됩니다.

공시가격 현실화 로드맵에 따라 주요 지역 고가 주택을 중심으로 공시가격이 상승하고 주택 수와 공시가격 과표구간에 따라 현재 0.5~3.2% 세율이 2021년 최대 6%까지 높아집니다. 공정시장가액비율은 쉽게 말하면 공시가격의 몇 %를 과표로 인정할까를 결정하는 기준인데, 공정시장가액비율은 95%로 올해보다 5%P 더 오릅니다. 직전년도 대비 세부담상한선은 다주택자와 조정지역 대상으로 300%까지 높아집니다.

따라서 내년에는 규제지역 다주택자를 중심으로 올해보다 종부세액이 2~3배 더 늘어날 것으로 보입니다. 종부세제가 바뀌지 않는 한 올해에 이어 2021년, 2022년 계속 종부세액이 증가할 것입니다. 주택 공시가격 현실화 작업이 진행되고 공정시장가액비율은 2022년 100%에 도달합니다.

늘어난 종부세, 주택시장 영향은: 종부세 부담이 늘면서 주택시장에는 다주택자의 처분 매물이 늘어날지가 관건입니다. 주택을 팔려는 다주택자 매물이 늘어나면 가격 하락으로 이어질 가능성이 생기기 때문입니다.

하지만, 종부세를 피하려고 팔고 싶어도 현재 다주택자의 양도세 부담이 더 커서 당장은 처분 결정이 쉽지 않을 것으로 판단됩니다. 종부세 부담이 아직 임계치에 도달하지 않았고 오히려 다주택자 양도세 부담이 커서 다주택자 매물 출시량은 한정적일 것으로 예상됩니다.

아파트 가격은 큰 변동 없이 일부 매물만 출시될 가능성이 높은데요. 유동성을 바탕으로 서울 강남권 등 투자유망지역 아파트를 기다리고 있는 구매 대기수요가 남아있어 일부 출시되는 아파트 매물은 적체 없이 소화될 것으로 보입니다.

최근 국내 주택시장에서는 전세난에서 촉발된 주택가격 상승 조짐이 다시 포착되고 내년 집값 상승에 대한 기대가 중저가 지역을 중심으로 나타나고 있습니다. 글로벌 주택시장에서도 저금리, 현금 유동성이 이어지는 가운데 코로나19 이후 안전자산으로서의 인식이 오히려 강화되고 주택 투자 선호도가 높아지고 있습니다.

코로나19로 인해 침체된 올해 실물 경기는 내년에 상대적으로 좋아질 가능성이 크고, 백신 소식 이후 회복 기대감도 높아지고 있습니다. 집값이 하락할 것이란 확신이 없으면 종부세 부담 증가에도 다주택을 처분하기보단 보유할 가능성이 커 보입니다.

대신 종부세를 줄이기 위해 가족 간 증여 등으로 주택 수 분산을 시도하고 늘어난 세금에 대비하기 위해 전∙월세 임대료에 부담을 전가할 거란 우려가 제기됩니다.

종부세 적정성 및 강화 효과 따져봐야 할 것: 사실상 주택 종부세 강화 정책은 과거 명확하게 실행된 바가 없습니다. 노무현 정부 때에도 실제 부과되지는 못했습니다. 그러다 보니 종부세 강화를 통해 주택가격 하향 안정을 유도할 수 있을지 과거 실태나 근거 자료가 부족합니다.

올해가 종부세 강화 정책을 체감하는 첫해라고 볼 수 있기 때문에 올해분 종부세 과세 대상과 납부 상황, 납세 지연 여부 등을 후속 검토하여 부과 기준, 세부담의 적정성을 판단하고 장기 보유 고령자 공제요건 등이 적절한지도 따져볼 필요가 있겠습니다.

또한 적정한 과세 목적과 주택가격 안정 기대가 이어질 수 있을지, 단기간 과도한 납세 부담이나 부작용은 없는지 후속 관리와 검토가 필요합니다.

사상 최고치 뚫은 코스피
오늘의 이슈

새로운 사실: 코스피가 사상 최고치를 깨면서 주가 상승이 이어지고 있습니다. 주가가 오르는 이유는 한국과 대만 등 코로나 피해가 적은 나라들로 전 세계 투자자금이 투자비중을 늘리고 있기 때문입니다. 공장 가동에 문제가 없는 국가들이 코로나로 제품 생산과 부품 수급에 어려움을 겪는 유럽 미국 등으로 수출을 늘리고 있는 현재 상황이 우리나라 주가 상승의 배경이 되는 스토리입니다.

다만 이런 상황은 미국과 유럽이 코로나19 확산에서 벗어나고 백신의 보급으로 위기에서 벗어나기 시작하면 달라질 수 있습니다. 우리나라 주식을 사들이는 외국인들의 매수가 다른 나라들에 비해 상대적으로 경기가 좋은 것을 겨냥한 매수세라면 미국과 유럽이 코로나에서 벗어나면 다시 투자자금을 빼서 미국이나 유럽으로 돌아갈 수도 있기 때문입니다.

협상 손 내민 론스타

새로운 사실: 우리나라와 국제 소송을 벌이고 있는 사모펀드 론스타가 우리 정부에 합의안을 던진 것으로 전해졌습니다. 당초 47억달러(5조2000억원)를 요구하는 소송을 진행해왔지만 8억7000만달러(9700억원)를 내면 소송을 끝내고 합의하겠다는 내용입니다. 사모펀드인 론스타는 투자자들에게 투자금을 돌려줘야 할 일정이 있는데 재판이 장기화되면 난처해지기 때문에 소송을 빨리 마무리하기를 원합니다.

론스타의 주장: 이 소송은 2007년 외환은행의 대주주였던 론스타가 외환은행 지분을 HSBC에 6조원에 매각하는 계약을 맺고 우리 정부에 대주주 변경 승인을 신청했지만 우리 정부는 심사를 하지 않고 1년간을 보냈습니다. 그 사이에 글로벌 금융위기가 터지며 HSBC는 매수 의사를 철회했고 결국 론스타는 외환은행을 하나금융지주에 매각할 수밖에 없었는데요. 하나은행에 판 가격은 약 4조원으로 론스타는 우리 정부의 심사 지연으로 약 2조원을 손해를 본 셈이 됐습니다. 그리고 외환은행을 팔고 나서 낸 양도소득세 8500억원도 론스타가 벨기에 법인이므로 한국 벨기에 조세협정에 따라 면제 받았어야 했다는 주장입니다.

우리 정부의 입장: 우리 정부는 심사를 지연한 것은 론스타가 당시 외환은행을 불법으로 인수한 혐의에 대한 재판이 진행되고 있는 상황이어서 판결 결과를 보려고 기다린 것이며 HSBC와의 계약이 파기된 것은 한국-벨기에 투자보장협정이 발효되기 이전에 생긴 일이어서 이 문제는 소송대상이 아니라는 입장입니다.

놓치면 아까운 소식

🦄유니콘에 가까워진 오늘의집: 인테리어 플랫폼 ‘오늘의집’을 운영하는 버킷플레이스가 800억원에 달하는 신규 투자를 유치했습니다. 기업가치는 8000억원 수준으로 평가 받은 것으로 알려졌습니다. 특이한 점은 이번 투자에 미국 실리콘밸리에서 활동하는 투자업체가 참여했단 점입니다. 버킷플레이스는 이번 투자금을 고객 경험 강화를 위한 기술력 확보, 제품 고도화, 인재 채용 등에 쓸 예정입니다.

📉백신 소식에 전망 어두워진 금값: 코로나19 백신 보급이 가까워지면서 내년에 경기가 살아나면 안전자산인 금값이 급락할 것이란 전망이 나옵니다. 지난 6일 미국 제약사 화이자와 독일 바이오엔테크가 개발한 백신이 3상 임상에서 90% 이상의 예방 효과를 보였다는 소식이 전해진 이후 금값은 3.5% 떨어졌습니다. 지난 8월 고점과 비교하면 10%가량 하락한 수준입니다.

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