내년 1월 미국 시장에서 벌어질지도 모르는 일
이진우의 익스플레인 나우

요즘 미국 부동산 시장은 어떨까요. 갑자기 미국 부동산 이야기를 꺼낸 이유는 미국 부동산은 요즘 호재와 악재를 동시에 갖고 있는 다소 모호한 상황이기 때문입니다. 호재는 집값이 꾸준히 오르고 있다는 것, 악재는 월세가 밀려있는 세입자들이 꽤 많다는 점입니다. 부동산 시장에서는 임대인의 고통이 임차인에게 전이되고 임차인의 고통이 다시 임대인에게 전이되는 게 일반적이어서 이 문제가 혹시 위기의 뇌관이 되지는 않을지 우려가 제기되고 있습니다.

1. 뭐가 문제인가요: 요즘 미국 부동산 시장은 꽤 괜찮습니다. 주택을 파는 업체들의 체감경기를 조사하는 주택시장지수는 지난 10월에 85를 기록하면서 역사상 최고치를 경신했습니다. 조금 과장을 보태면 미국 건국 이래 이렇게 주택 시장 분위기가 좋았던 적이 없다는 의미입니다.

코로나 상황 때문에 이사 수요도 있고 저금리에 따른 주택 구매수요도 강합니다. 그러나 한 가지 걱정은 코로나19 이후에 시행한 세입자 퇴거 유예조치입니다. 내년 1월까지는 세입자가 월세를 못 내더라도 세입자를 내쫒지 말라는 법인데 그래서 세입자들 가운데 일부는 월세를 내지 않고 있습니다. 올해 연말까지는 주택을 살 때 빌렸던 돈의 대출이자를 못 갚더라도 경매에 붙이는 걸 유예하게 됩니다.

2. 얼마나 월세가 밀릴까요: 누가 월세를 내고 있고 누가 못 내고 있는지 구체적인 자료가 없어서 대개 추산을 하고 있습니다만 필라델피아 연은은 내년 1월에는 체납임대료가 72억달러에서 180억달러 사이가 될 것이라고 전망하고 있고 무디스는 최대 700억 달러가 될 수도 있다고 보고 있습니다. 미국에서 코로나가 확산되면서 어쩔 수 없이 경제봉쇄를 다시 하게 되면 월세를 못 내는 세입자들은 더 늘어나고 체납규모도 더 커질 것입니다.

3. 그럼 어떻게 되나요: 세입자가 쫒겨나면 다른 세입자를 받아서 월세 수입을 유지해야 되는데 세입자들의 상당수가 쫒겨나는 상황이면 다른 세입자를 채우는 것도 어려워집니다. 집주인들의 재정 상황에도 문제가 생긴다는 의미입니다.

실제로 미국의 지난 2분기 모기지 대출(주택담보대출)의 연체율은 8.2%로 금융위기 때보다 더 높은 수준으로 치솟았습니다. 세입자가 월세를 못 내니 집주인은 모기지 이자를 못 내는 구조입니다.

이건 정부가 세입자들이 못 낸 월세를 대신 내주면서 풀어갈 수밖에 없는 문제인데 미국 정부의 재정정책은 다음달 중순 대통령 당선인을 확정하기 전까지는 만들어지기 어렵습니다.

내일 전세대책 발표
오늘의 이슈

새로운 사실: 전세금 급등을 막기 위한 대책을 정부가 조만간 발표할 예정입니다. 들리는 소문으로는 공공임대주택을 더 많이 공급하겠다는 계획이 골자가 될 것으로 보입니다.

예산이 문제: 공공임대주택은 말 그대로 정부가 정부 돈으로 임대용 주택을 지어서 세입자들에게 제공하는, 쉽게 말하면 집주인이 정부인 주택입니다. 이 정책의 단점은 정부의 재정이 대거 투입되어야 한다는 것입니다. 사람들이 거주하고 싶어하는 동네에 정부가 집을 짓거나 사들이려면 지금 거래되는 가격을 정부도 지불해야 가능한 일입니다. 정부의 한정된 예산으로 얼마나 많은 주택을 임대용으로 공급하게 될지는 미지수입니다.

여러 선진국들은 이미 이런 정책을 펴오고 있지만 최근에는 임대주택 직접 공급보다는 월세 보조금(월세 바우처)을 지급하는 것으로 정책을 바꾸고 있습니다. 정부의 예산이 너무 많이 투입된다는 것 이외에도 주택 슬럼화, 낙인효과 등 몇가지 문제가 있기 때문입니다. 이 인터뷰는 그런 고민에 대한 내용을 담고 있습니다.

전세 퇴거 위로금에도 과세?

새로운 사실: 요즘은 집을 팔려는 집주인은 세입자가 거주를 포기하고 나가주기를 바랍니다. 대부분의 매수 희망자들이 바로 입주해서 거주할 집을 구매하려고 하기 때문입니다. 이럴 때는 집주인과 세입자가 합의를 해야 하고 그 대가로 세입자에게 위로금을 주게 되는 경우가 많은데 이 경우에 돈을 받은 세입자는 별도의 세금을 내야 하느냐는 논란이 있습니다.

결론은 받은 돈의 22%를 세금으로 내야 한다입니다. 계약금을 받았는데 그 계약이 상대방의 귀책사유로 파기되었을 때 받는 계약금이나 식당을 하다가 그 식당을 매각하면서 받은 권리금 등도 같은 이유로 22%의 세금을 냅니다.

실효성은 떨어진다: 원칙은 이렇지만 실제로 세금을 징수할 수 있을지는 미지수입니다. 받은 돈 가운데 실제 손해액을 제외한 추가 금액이 위로금인데 실제 손해액을 계산하는 것도 매우 어렵기 때문입니다.

놓치면 아까운 소식

✈️항공업계 지각 변동: 대한항공의 아시아나항공 인수가 공식적으로 확정되었습니다. 한진칼이 대한항공의 2조5000억원 유상증자에 참여하고 대한항공은 총 1조8000억원을 들여 아시아나항공의 신주(1조5000억 원)와 영구채(3000억 원)를 인수해 최대주주가 되는 방식입니다. 산업은행은 한진칼에 8000억원을 투입합니다. 국내 최대 항공사들이 합쳐지면서 저비용항공사(LCC) 업계에도 지각 변동이 일어날 전망입니다. 대한항공의 자매사인 진에어와 아시아나항공의 자회사인 에어서울, 에어부산이 합병될 걸로 보입니다. 진에어가 에어서울과 에어부산을 흡수하면 점유율이 44.1%로 제주항공을 제치고 업계 1위로 올라섭니다.

🎮연 매출 2조원 돌파 앞둔 엔씨: 엔씨소프트의 3분기 매출 5852억원에 영업이익 2177억원을 기록했습니다. 작년 3분기보다 각각 47%, 69% 증가한 수치입니다. 대부분의 매출이 모바일 게임(3896억원)에서 나왔습니다. 엔씨의 모바일게임인 리니지M은 지난 9월 구글 플레이 기준 전 세계에서 두 번째로 많은 매출을 낸 게임이었습니다.

📈주식으로 밀려들어오는 투자금: 미국 대선 불확실성이 조금씩 사라지고, 코로나19 백신에 대한 기대감이 커지면서 전 세계 투자자들이 주식시장에 자금을 투자하고 있습니다. 지난주 세계 주식펀드에 몰린 자금은 20년 만에 최대 규모였습니다. 위험 선호 심리가 강해지면서 외국 투자자들이 코스피에도 4643억원을 투자해 어제 코스피는 2% 가까이 오른 2543으로 마감했습니다.

🛒50~60대도 온라인 쇼핑 단골손님: 50~60대가 전자상거래의 큰손으로 떠오르고 있습니다. 패션기업 한섬이 운영하는 쇼핑몰과 신세계인터내셔날이 운영하는 온라인몰에선 올해 50~60대 회원의 수가 각각 작년의 두 배 이상으로 늘어났습니다. 기존 성장률보다 가파른 성장률인데요. 코로나19가 큰 영향을 준 걸로 풀이됩니다.

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