김규정의 부동산 나우

30대가 영끌해서 주택을 사는 이유

새로운 사실: 서울 아파트 구매자 중에서 30대 비중이 높아지고 있습니다. 지난 8월 서울에서 거래된 아파트 6880건 중에서 36.9%인 2541건을 30대가 샀다고 합니다. 반올림하면 10채 중 4채를 30대가 구매했다는 뜻입니다. 올 초부터 계속해서 40대 구매비중을 앞서고 있는데 6월부터 격차가 크게 벌어지며 연달아 최고치를 경신하는 중입니다. 30대가 서울에서 아파트 주요 구매자로 떠오른 셈입니다.

시장에서는 30대가 ‘영끌'(영혼까지 끌어 모은) 대출로 내집마련에 나서며 매수세를 주도했다고 분석합니다. ‘집값이 더 오를 것’ 같아서, ‘더 늦어지면 집을 사기가 어려워 질 것’ 같아서 불안해진 30대가 ‘패닉바잉’에 나서면서 구매비중이 높아졌다는 겁니다. 30대의 위험한(?) ‘영끌’ 집 사기를 어떻게 해석해야 할까요?

규제 덜 받는 30대, 매수 나섰다: 30대의 구매비중이 올라간 것은 법인 등 기타 구매자 비중과 50~60대 구매비중이 줄어들고, 40대 구매비중이 정체된 것과 관련이 있습니다. 6.17 대책과 7.10 대책으로 다주택자와 법인에 대한 대출과 세금 규제가 더 강력해지면서 40~60대 유주택자나 법인은 집을 추가로 구매하기가 어려웠을 겁니다. 실제로 전월대비 8월 아파트 거래가 다른 연령대보다 더 크게 줄었습니다.

반면에 생애최초 구매자나 무주택자가 많은 30대는 부동산 규제가 덜해 상대적으로 내집마련이나 주택 투자를 계속해 나간 것으로 보입니다. 규제 영향으로 다주택자나 법인 주택 투자가 감소하면서 30대가 갑자기 주택 투자가 더 뛰어드는 것처럼 보이는 게 아닌지 의심해볼 수 있습니다.

30대가 많이 산 지역: 앞선 8월 서울 아파트 연령대별 거래현황 통계에서 30대 구매비중이 높은 지역은 ▲강서구(46.5%) ▲성북구(45.0%) ▲성동구(44.5%) ▲동작구(44.1%) ▲서대문구(43.3%) ▲동대문구(43.2%) ▲구로구(42.6%) ▲마포구(41.5%) ▲영등포구(40.1%) 등입니다.

직장 가까운 집, 실거주 용도로 산 듯: 최근 30대 구매비중이 더 높아지긴 했지만 이들 지역은 대체로 30대 구매비중이 원래 높은 곳입니다. 재건축과 재개발을 통해 새 아파트 지역으로 탈바꿈하면서 가격이 급등한 곳도 눈에 띄지만 상대적으로 서울에선 중저가 아파트들이 많이 몰려있는 지역입니다. 도심 업무지구와 가깝거나 새로 업무지구가 들어서면서 젊은 직장인들이 늘어난 곳도 있죠. 집값이 비싼 강남권이나 주요 업무지구에서 떨어진 지역은 상대적으로 30대 구매비중이 상대적으로 낮습니다. 집값 수준과 직장 위치에 맞춰서 30대 수요자들이 평범한 내집마련에 나선 것으로 보이는 이유입니다.

30대는 청약 당첨이 힘들다: 또 하나 원인이 있습니다. 30대가 서울 아파트 청약에 당첨되기 어려워졌단 점입니다. 지난달에 청약 접수를 마친 서울 은평구의 한 아파트는 당첨 커트라인이 69점이었습니다. 청약가점 69점은 4인 가족 기준으로 최소 45세가 돼야 받을 수 있는 점수입니다. 30대는 청약 당첨을 노리기 힘들어졌습니다.

3기 신도시 사전청약 계획도 발표됐지만 청약가점이 낮은 젊은 무주택자는 당첨 가능성이 희박합니다. 서울에는 공급되는 주택 수도 많지 않습니다. 실제 입주까지 시간도 상당히 걸릴 테죠. 결국 기다릴 수 없는 30대가 기존 아파트를 사고 있다고 봐야합니다.

물론 투자 목적도 없다고 볼 순 없습니다. 최근 20~30대 젊은 층이 부동산과 주식 등 자산투자시장의 새로운 강자로 떠오르긴 했습니다. 신규 주식계좌 개설, 금융권 대출, 부동산 거래 등 다양한 지표에서 30대 이하 젊은 층이 주요 고객군으로 지목되고 있죠. 이들을 새로운 고객으로 확보하려는 업계의 마케팅 열기도 뜨겁습니다. 욜로 소비 대신 노후를 위한 투자와 자산관리에 관심을 갖는 젊은 세대의 성향과 시장 진입이 영향을 미쳤을 수도 있습니다.

정리하자면: 30대의 ‘패닉바잉’, ‘영끌’ 대출은 도심 집값 안정과 꾸준한 공급, 그리고 새 아파트 당첨 가능성을 높여줘야 진정될 것 같습니다. 이번 3기 신도시 사전청약 계획에서 생애최초, 신혼부부 특공 등의 기준을 완화하고 공급을 늘리기로 했지만 일찌감치 청약을 포기하고 주택 구매를 고민하는 젊은 주택 수요가 여전히 많습니다.

오늘의 이슈

3% 지분으로도 경영권 공격 가능하다?

새로운 사실: 정부가 추진 중인 상법개정안에 대해 기업들의 반발이 계속되는 중입니다. 상법개정안의 주요 내용은 기업 이사회의 멤버 가운데 한 명인 감사위원(이사회의 업무집행에 대한 감독과 감시를 하는 이사)을 뽑을 때는 대주주 이외의 다른 소액주주들의 의견과 선호도를 반영하기 위해 대주주의 의결권은 3%로 제한하는 것입니다.

예를 들어 지분30% 정도를 보유하고 있는 대주주는 이사회 멤버를 뽑을 대마다 30%의 투표권을 행사할 수 있어서 다른 주주들이 모두 주총에 다 참석하지 않는 현실에서는 모든 이사들을 대주주가 선택한 인물로 채울 수 있습니다. 개정 상법은 이사회 구성원 중 감사위원에 대해서는 투표를 할 때 그 대주주는 30%가 아닌 3%의 의결권만 가지게 하는 것입니다. (그 어떤 주주도 감사위원을 뽑을 때는 3% 이상의 의결권을 가질 수 없습니다)

도입 이유는?: 감사위원을 대주주의 영향력에서 벗어난 인물로 임명할 수 있어서 독립적인 감시와 견제가 가능하다는 장점 때문에 도입하려는 정책입니다만, 재계는 그 과정에서 기업 기밀의 외부 유출 가능성, 1주 1표의 주식회사 의사결정 원칙을 흔드는 입법이라는 이유 등을 거론하며 반대하고 있습니다.

경영권 위협용으로 쓰일 수도: 감사위원 분리 선출 방식이 도입되면 적대적 M&A 위험에 회사를 노출시키게 되고 그걸 걱정하는 기존 대주주는 회사 자금을 투자에 쓰지 않고 경영권 방어용 예비적 목적으로 보유하게 된다는 이유로 이 입법이 회사와 투자에 나쁜 영향을 주는 입법이라는 주장입니다.

반대 편에서는 기존 대주주나 경영진을 견제할 방법도 없고 적대적 M&A 가능성도 없애야 한다면 회사의 경영권은 기존 대주주가 회사가 사라질 때까지 계속 보유하고 행사해야 한다는 의미일 뿐이라고 반박합니다.

핵심은 소액주주의 경영 참여: 이 이슈는 기존 대주주 이외의 다른 주주들이 경영에 참여하는 것을 어떻게 판단하느냐에 대한 가치관의 충돌입니다. 많은 사람들은 ‘기존 대주주 이외의 다른 주주들’이 소액주주나 내국인들일 경우는 그들의 경영참여를 독려하고 보장해야 한다고 생각하지만 그 주주들이 외국인 주주들일 경우를 가정하면 생각이 달라지는 경우가 많습니다. 원칙적으로는 주주의 국적이 그 판단을 다르게 할 이유는 없습니다만, 꽤 많은 여론 참여자들은 기업의 경영권은 견제해야 하지만 외국인들이 그 일을 하는 건 마음에 들지 않는다는 이중잣대를 갖고 있습니다.

이런 여론 구조를 알고 있는 재계는 이 이슈를 적대적 인수합병을 시도할 가능성이 있는 외국인 주주들에게 악용될 수 있다는 것을 반대 명문으로 내세우고 있습니다.

간편결제가 신용카드보다 수수료가 비싼 이유

네이버페이 카카오페이 등 간편결제 시스템을 제공하는 기업들의 수익모델은 신용카드 회사들과 비슷합니다. 그런 간편결제를 사용해서 물건을 구입하면 그 물건을 판 상점이 물건값의 일정 비율을 결제수수료로 냅니다.

새로운 사실: 그 수수료율이 신용카드에 비해 간편결제가 많이 높다는 지적이 나오고 있습니다. 신용카드의 수수료율은 최근 0.8%~1.6% 수준인데요. 네이버페이는 2~3% 카카오페이 수수료율은 1.0~2.4% 수준입니다.

물론 간편결제의 수수료를 간편결제 업체가 모두 가져가는 것은 아닙니다. 고객이 간편결제 수단에 신용카드를 연동해 놓았을 경우는 간편결제 업체가 상인에게 수수료를 받아서 그 돈으로 신용카드 수수료를 부담합니다.

간편결제가 점점 활성화되고 적용범위가 늘어나면서 과거의 신용카드 가맹점 수수료와 유사한 인하 압박을 받고 있는 것으로 해석됩니다.

문제의 본질: 근본적으로는 간편결제의 ‘간편함’의 혜택을 직접 받는 소비자들이 그 비용을 지불하지 않고 그 부담을 상인들이나 결제업체가 나눠지는 과정에서 생기는 현상이기도 합니다. 상인들이 현금이나 신용카드 간편결제 등 다양한 지불수단을 강요하는 소비자들에게 지불 수단에 따라 가격차별을 할 수 있다면 소비자들도 비싼 간편결제를 사용할 것인가 저렴하지만 번거로운 다른 결제수단을 사용할 것인가를 선택하게 될 것입니다만, 다시 현금선호 현상이 생기는 것을 걱정하는 정부가 이런 제도의 도입을 머뭇거리고 있는 중입니다.

놓치면 아까운 소식

👶인구 줄어드는 대한민국: 출생아 수보다 사망자 수가 더 많은 인구 자연감소 현상이 9개월째 지속되고 있습니다. 출생아는 줄고, 사망자는 늘어서 올해 7월까지 인구가 1만명 이상 자연감소했습니다. 올 7월까지 혼인 건수도 작년보다 9%가량(1만3000건) 줄어 향후 출산율 전망도 부정적입니다.

📈신용대출 금리, 바닥 찍고 오른다: 올 들어 계속 떨어지던 주요 은행의 신용대출 금리가 오름세로 돌아섰습니다. 대출 수요가 늘어난 데다 코로나19 지원으로 은행들의 자금 사정도 나빠져 더 이상 금리를 낮출 여력이 없어졌기 때문입니다. 은행들이 신용대출 금리를 산정하는 기준인 1년짜리 금융채 금리는 8월 6일 연 0.77%로 최저점을 기록한 뒤 이달 23일 기준 0.91%로 상승했습니다. 금융당국도 신용대출 관리 방안을 조만간 발표할 예정이어서 신용대출 금리 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높습니다.

💸개인투자 열풍에 가치 급등한 로빈후드: 최근 개인 주식 투자 열풍을 타고 미국에서 인기를 끌고 있는 금융 스타트업 로빈후드가 몸집을 키우고 있습니다. 로빈후드는 주식 거래 수수료를 받지 않는 전략으로 평균 연령 31세의 젊은 이용자들을 1300만명까지 늘렸는데요. 올 들어서만 14억달러 이상 투자 받으면서 기업 가치 117억달러에 달하는 데카콘(기업 가치가 100억달러 이상인 신생벤처기업)으로 올라섰습니다.

👨🏼‍💼공매도의 순기능: 공매도는 주가 하락에 베팅하는 행위입니다. 남의 주식을 빌려서 판 다음 주가가 내려가면 그때 주식을 사들여 되갚고, 수익을 거두는 방식입니다. 주가 하락의 원흉이라는 비난을 받기도 하는데요. 요즘 미국 증시에선 이 공매도 투자업체들이 주목을 받고 있습니다. 니콜라, 나녹스, 루이싱커피 등 실적을 부풀린 업체들의 사기 행각을 공매도 투자업체들이 밝혀내고 있기 때문입니다.

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