김규정의 부동산 나우

늘어난 빚투에 대출 조인다

가계대출이 늘고 있습니다. 정부의 부동산 규제에도 불구하고 주택담보대출이 줄기는 어렵고 전세대출과 신용대출까지 일제히 증가세를 이어가고 있습니다. 주택담보대출이 까다로워지면서 풍선효과가 나타났고 주택 전셋값 상승도 원인으로 꼽히고 있습니다. 저금리 기조가 이어지면서 주식과 부동산 등 자산 투자심리가 여전하고 손쉬워진 비대면 대출 환경 변화도 요인으로 지목되고 있습니다.

중요한 것은 가계대출 잔액이 계속 불어나면서 부실이 발생했을 때 가계와 금융권이 위험에 노출될 우려가 커지고 있다는 점입니다. 위험 상황이 발생한다면 부동산 등 자산시장도 위험을 피해가기는 어려울 겁니다.

새로운 사실: 한국은행에 따르면 8월 중 은행권 가계대출은 전 달에 비해 11조7000억원 급증했습니다. 전 달 7월 증가분 7조6000억원에 비해 큰 폭 늘었습니다. 주택 매매와 전세 관련 자금수요가 늘면서 주택관련대출이 6조1000억원 증가했고 신용대출 등 기타대출이 5조7000억원 늘었습니다.

전셋값 오르면서 전세대출도 증가: 주택관련대출 중에선 전세대출 잔액이 크게 늘었습니다. 은행권에 따르면 신한·KB국민·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 8월 말 기준 전세대출 잔액이 97조1303억원으로 집계됐습니다. 전 달에 비해 2조4007억원 증가하며 월 증가액도 다시 커졌습니다. 전세대출 역시 규제가 강화됐고 여름 비수기와 임대차 3법 영향으로 7~8월 전세 거래량이 줄어드는 상황에서 전세대출이 늘어난 점에 주목할 필요가 있습니다. 도심 주택 전셋값이 불안해지면서 전세대출이 늘고, 전세대출 증가가 다시 전셋값을 밀어 올리는 순환고리가 나타나고 있습니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않아 전세금 반환보증 보험에 가입한 세입자에게 임대인 대신 국가가 갚아준 전세보증금 대위변제 금액도 올해 최대치를 경신한 상황입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 8월 말 기준 HUG가 대위 변제한 전세보증금 보증 금액이 3015억원으로 2019년 한 해 변제 총액 2836억원을 넘어섰습니다. 보증 보험 의무가입 등 대상 자체가 늘어나기도 했지만 전셋값 상승과 관련 대출 증가, 전세보증금 반환 사고 증가로 이어지는 연결고리가 불안감을 키울 수밖에 없습니다.

신용대출 증가폭도 사상 최대를 기록했습니다. 지난 8월 한 달간 5대 시중은행의 신용대출 증가액은 4조755억원에 달합니다. 주택담보대출 규제가 심해진 데다 신용대출 금리가 떨어졌고 이후 대출 규제가 강화될 것이란 전망이 나오면서 대출수요가 늘어난 겁니다. 9월에도 신용대출 증가세가 이어지고 있습니다. 9월 10일 기준 5대 시중은행의 신용대출 잔액은 125조4172억원으로 불과 열흘 만에 1조1425억원 늘었고, 전 달에 이어 큰 폭의 신용대출 증가세가 이어질 전망입니다.

빚투에 대출도 늘었다: 코로나 등으로 경기가 나빠지면서 생계형 자금, 사업 자금 등의 대출 수요가 증가함과 동시에 주택자금과 주식투자자금을 마련하기 위한 대출 수요가 늘어난 것으로 분석하고 있습니다. 20~40대 사이에서는 영혼까지 끌어모아(영끌) 대출을 받아 주식과 부동산에 투자하는 빚투(빚내서 투자) 행위가 성행하고 있습니다. 새로 개설된 주식계좌가 늘어난 것과 주택 거래량이 증가한 것이 이를 뒷받침합니다. 결국 전세대출이나 신용대출 증가액이 부동산과 주식 등 자산시장으로 유입되면서 가격이 오르고 부실 우려를 키운다는 지적이 많습니다.

대출 규제 강화된다: 이에 대한 정부와 금융당국의 대응은 우선 대출을 조이는 겁니다. 낮은 이자로 자금을 빌려 조금이라도 수익성이 나은 투자처에 옮겨 놓으려는 사람들이 늘면서 대출 규제를 더 높일 것으로 보입니다. 과거에 비해 손쉽게 대출을 받을 수 있는 비대면 대출 서비스의 확대 등 대출 환경의 변화에도 우려가 나옵니다. 은행권의 대출 경쟁도 지적을 받고 있습니다.

금융당국이 은행권에 신용대출 관리 등을 주문하고 나선 상황이어서 대출한도나 우대금리, 신용등급 등 관리를 강화하고 편법 대출이나 자산 투자 목적의 고신용자 대출을 핀셋형으로 규제하는 방안들이 모색될 것으로 보입니다.

마땅한 담보도 없는 신용대출의 부실 위험에 대비하고 편법 대출이나 가계 전반의 대출 상황을 관리하는 것은 중요합니다. 하지만 가계대출 증가의 근본적인 원인을 해결하지 않으면 규제의 풍선효과가 계속될 수도 있다는 지적이 나옵니다. 은행들이 대출 문턱을 높일 경우 상대적으로 불리해지곤 했던 저신용, 저소득 가계대출의 역차별 문제가 이번에는 반복되지 않을지도 걱정입니다.

오늘의 이슈

은행이 대출을 줄이는 방법

새로운 사실: 은행들이 ‘대출 줄이기’를 시작했습니다. 가계부채가 계속 빠르게 증가하고 있는 것에 대한 대응 차원입니다. 대출 나가는 금액을 최대한 줄이겠다는 뜻인데 신용대출과 주택담보대출 양쪽 모두에 적용됩니다.

은행들이 대출을 줄이는 방법은 3가지가 있습니다. 고객들이 대출을 받으러 오는 걸 막을 수는 없기 때문에 1️⃣ 선착순 대출 후 마감 2️⃣ 대출자격 또는 대출조건 강화 3️⃣ 대출금리 인상 세 가지 방법 가운데 하나 또는 몇 가지를 골라서 사용해야 합니다.

대출금리를 올린다: 1번은 너무 요란스럽고 2번은 정부가 일률적으로 정해준 규제가 아닌 한 납득하지 못하는 고객들이 항의를 할 가능성이 큽니다. 그래서 은행들은 대출을 줄이거나 속도를 조절해야 할 때 3번 방법을 주로 씁니다. 대출금리 인상입니다.

이미 대출을 받은 고객의 금리를 소급해서 올릴 수는 없으니 새로 대출 받으러 오는 고객들에게 높은 금리를 제시합니다. 그래도 받을 사람은 받고, 비싸다고 생각하면 포기하겠죠. 그렇게 대출을 줄여갑니다. 신용대출 금리는 일률적으로 높이면 그만이지만 주택담보대출 금리는 좀 복잡합니다.

주택담보대출 금리는 코픽스 등 대출의 기본(기준)이 되는 기준금리(A)에 개인별로 부과되는 가산금리(B)를 더해서 정합니다. A는 은행이 개별적으로 바꿀 수 있는 게 아닙니다. 그래서 은행은 은행이 조정할 수 있는 B를 건드려서 대출금리를 올립니다. 쉽게 말하면 평소보다 은행이 대출마진을 더 높여서 금리를 올리게 된다는 뜻입니다.

대출 받을 땐 가산금리를 살펴야 한다: 우리는 대출을 받을 때 항상 나에게 적용되는 B값이 어떤지 확인해야 합니다. 절대금리가 높은지 낮은지보다는 가산금리(B)가 얼마나 적용되는 지를 더 자세히 살펴야 하는데요. 당연히 B가 낮을 때 대출을 받는 게 중요합니다. 요즘처럼 대출이 몰리는 시기에는 B값이 높아지고 대출이 잘 안나가서 은행들끼리 대출 경쟁이 붙는 시기에는 B값이 낮아집니다.

코픽스 금리가 1.3% 일 때 대출을 신청해서 가산금리 1.5% 합해서 2.8%의 금리로 대출을 받은 사람 A와 코픽스 금리가 0.8%일 때 가산금리 1.7%를 적용받아 2.5%의 금리로 대출을 받은 사람 B 둘 중에는 a가 훨씬 좋은 조건의 대출을 받은 것입니다. 기준이 되는 코픽스는 전국민에게 동일하게 적용되는 기준이기 때문에 중요한 것은 가산금리뿐이기 때문입니다.

그 많던 5만원권은 어디로 갔을까

새로운 사실: 5만원권의 환수율이 낮아지고 있습니다. 시중에서 돌다가 지난달 7월에 한국은행으로 되돌아온 5만원권은 1702억원어치로 2009년 12월 이후에 월별 환수액으로는 가장 낮은 수치입니다.

5만원권이 한국은행으로 되돌아오는 건 사람들이 이미 충분히 5만원권을 보유하고 있어서 더 이상 필요가 없을 때입니다. 반대로 잘 돌아오지 않는다는 말은 시중에서 5만원권 화폐를 많이 필요로 한다는 뜻입니다. 어딘가에 숨겨놓을 목적일 수도 있고 일상생활에서 사용하기 위한 목적일 수도 있습니다.

흔히 5만원권 환수율이 낮아지면 마늘밭이나 금고 등에 숨겨둔 5만원짜리가 점점 늘어나기 때문이라고 해석하지만 정말 그래서 돌아오지 않는 것인지 아니면 시중의 현금 사용수요가 많아져서 지갑에 다들 넣고 다니면서 쓰기 위해 5만원권을 보유하고 있어서 그런 것인지 정확한 이유는 알기 어렵습니다.

놓치면 아까운 소식

⌚️중저가 라인업 구축하는 애플: 애플이 잇따라 중저가 제품을 출시하고 있습니다. 애플워치 6세대, 아이패드 에어 4세대 등과 함께 첫 보급형 스마트 워치인 ‘애플워치SE’를 공개했는데요. 애플워치SE의 가격은 35만9000원부터 시작합니다. 6세대 애플워치에 비해 18만원 저렴합니다. 애플은 올해 5월에도 50만원대 아이폰을 출시했습니다. 비교적 저렴한 기기로 신흥국 시장을 공략하고, 이렇게 애플의 생태계로 끌어들인 유저에게 애플뮤직이나 애플TV+와 같은 소프트웨어 서비스를 판매하려는 전략으로 풀이됩니다. 애플의 서비스 매출은 전체 매출의 약 1/4을 차지합니다.

⚖️2023년까지 기준금리 안 올린다?: 미국 중앙은행(연준)이 최대 2023년까지 기준금리를 동결할 거란 전망이 힘을 얻고 있습니다. 물가가 일정 수준 올라도 금리를 인상하지 않겠다던 연준의 평균물가목표제 발표의 영향입니다. 미국 정부와 연준의 적극적인 대응에 힘입어 올해 미국의 경제성장률도 당초 전망보단 양호할 거란 예측도 나오고 있습니다.

✈️관광산업 종사자 12만명의 일자리가 없어졌다: 코로나19로 관광산업 일자리는 올해 3월부터 6월까지 4개월간 12만개 급감한 것으로 분석됐습니다. 해외 입국자에 대한 격리 조치가 진행되며 외국인 관광객은 99% 감소했습니다. 관광산업 생산유발액은 13조2000억원 줄었습니다.

🇹🇷금 사재기하는 터키: 자국 통화의 가치가 급락하고 있는 터키에서 금 사재기 열풍이 불고 있습니다. 터키 국민들이 집에 보관하고 있는 금은 시중은행의 예치량을 압도합니다. 터키의 기준금리는 작년까진 연 24%였지만, 1년 만에 연 8.25%로까지 떨어졌는데요. 이 때문에 리라화의 가치는 미국 달러에 비해 올 들어 20% 이상 하락했습니다.

리멤버 나우를 지인들과 공유해 보세요