3기신도시 사전청약, 무주택자 행동강령

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

김규정의 부동산 나우

3기신도시 사전청약, 무주택자 행동강령

새로운 사실: 수도권 공공분양주택 6만 가구에 대한 사전청약 계획이 어제 발표됐습니다. 수도권 집값 안정을 위해서 정부는 127만 가구에 달하는 수도권 주택공급 확대 방안을 지난달에 내놓았습니다. 아시다시피 주택이 지어질 때까진 시간이 걸리고, 그 전엔 공급을 늘리는 효과를 내지 못합니다. 이를 보완하기 위해서 공공분양주택 일부에 대해 청약 신청을 미리 받기로 했습니다. 강력한 주택공급 신호를 줘서 수요를 진정시키고 집값 안정 효과를 끌어내겠다는 겁니다.

내년 7월부터 2022년까지 매년 3만가구씩 공급할 계획입니다. 수요자들은 사전청약 대상 지역과 물량, 분양가격 등에 관심이 높은데요.

사전청약 지역은: 2021년 하반기에는 ▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲인천 계양 ▲고양 창릉 ▲부천 대장 등 3기 신도시와 성남, 과천 등을 대상으로 3만 가구를 공급하고 나머지 3만 가구는 최대한 2022년 상반기에 입주자를 모집할 계획이라고 발표했습니다. 용산 정비창지구와 용인플랫폼시티 등이 2022년 공급될 계획입니다.

서울 태릉CC는 2021년 상반기 교통대책 수립 이후에 사전청약 계획이 발표될 예정이고 과천청사와 용산 캠프킴, 서부면허시험장 부지 등은 각각 이전 및 활용계획, 반환 작업이 이뤄진 후 구체적인 사전청약 계획이 발표될 예정입니다.

도심지와 가깝다: 사전청약을 받는 지역들은 대부분 서울 도심지와 가깝고, 교통이 좋은 지역들도 많습니다. 서울 지역은 당연히 검토 1순위이고 과천, 하남, 고양 등 서울과 가까운 경기 지역들도 자격 요건에 부합하는 분들은 청약을 생각해보시면 좋을 듯합니다. 분양가 상한제가 적용돼 분양가격도 상대적으로 저렴하니까요.

사전청약 절차는?: 사전청약을 접수 받고 사업승인과 착공을 거쳐 차후 본 청약을 받습니다. 사전청약 당첨자는 본 청약 때 실제 분양가 등을 확인한 후 청약의사가 있으면 무주택 여부, 거주기간 요건 등을 확인하여 분양이 확정됩니다. 사전청약 당첨자는 자격 요건만 갖추면 100% 본 청약에 당첨되는 예비 입주자인 셈입니다.

사전청약도 입주자 모집공고를 통해서 단지별 청약정보가 공개됩니다.▲입지조건▲주택면적▲세대수▲추정분양가격▲개략설계도▲본 청약시기▲입주예정월 등이 포함됩니다.

실제 분양가는 본 청약 때 제공되지만 금번 사전청약에도 분양가 상한제가 적용되기 때문에 주변 아파트 시세에 비해서는 저렴한 주택 마련 기회가 될 것으로 기대를 모으고 있습니다.

사전청약 자격은?: 사전청약 자격은 본 청약과 동일합니다. 기본적으로 무주택 요건과 청약통장, 지역 거주 요건 등을 갖춰야 합니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등 특별공급 요건도 마찬가지로 동일하게 적용됩니다.

예를 들어 과천에 청약하려면 과천에서 2년, 하남에 청약하려면 하남에서 2년 살아야 하는 식인데요. 물론 서울이나 다른 경기∙인천 지역에 사는 사람도 청약 자격이 주어질 순 있지만, 해당 시∙군에 거주한 사람에게 우선 공급되기에 그 지역에 실제로 거주한 사람이 훨씬 유리합니다.

사전청약 때는 일단 거주 중이면 신청할 수 있게 하고 본 청약 때 거주 요건을 충족하면 되는 것으로 정했습니다. 본 청약 전까지 그 지역에서 1년 이상(투기과열지구는 2년 이상) 살면 되기에 이제라도 해당 지역에 전입하려는 수요가 있을 듯합니다. 3기 신도시와 관련한 정보를 제공하기 위해 국토부가 마련한 홈페이지에 한달간 65만명이 다녀갔을 정도로 사람들이 관심이 많기 때문입니다. 이들 중 상당수는 서울∙경기에 거주하는 30~40대였다고 하니 인기지구 주변의 전∙월셋값이 오를 수도 있습니다.

또 하나. 사전청약 때 소득요건을 충족했으나 본 청약 때 월급이 올라서 소득요건이 기준을 초과할 경우에도 문제 삼지 않기로 했습니다. 사전청약 입주자 모집공고 시점을 기준으로 소득과 자산 요건을 심사하고 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 추가 심사하지 않는다고 합니다.

집값 안정 효과는?: 정부의 의도는 실수요자의 수요를 분산해 집값을 안정시키는 걸 텐데요. 사전청약에 당첨되면 다른 아파트 사전청약은 신청할 수 없습니다. 하지만 사전청약에 당첨돼도 다른 본 청약에 나서거나 기존 주택을 구입할 수 있기 때문에 완벽한 수요 분리라고 보기는 어렵습니다. 최종 입주 전까지는 언제라도 시장에 참여할 수 있다고 봐야 합니다. 사전청약을 통한 수요 분산 효과를 높이려면 사전청약 당첨자가 본 청약을 확정하고 입주 때까지 기다릴 만큼 주택 상품에 대한 매력이 충분해야 할 텐데요.

이번 사전청약에서 정부는 공급이 지연되는 일이 없도록 후속절차를 차질 없이 진행하고 광역교통대책과 학교, 공원 등 생활 인프라를 입주시기에 맞출 수 있도록 하겠다고 합니다. 수요자들의 눈높이에 맞춰 주택 면적을 넓히고 수납과 빌트인 등 평면 개발과 품질 개선, 디자인 강화에도 신경을 쓰겠다고 발표했습니다. 수요자들의 다양한 니즈를 충족시킬지가 관건입니다.

무주택 수요자의 행동요령: 무주택 수요자라면 우선 금번 사전청약 대상 지구와 물량, 대략 일정을 확인한 후 현재 거주지와 직장 등을 고려해 청약할 곳을 정해야 할 겁니다.

동시에 다른 분양공급도 비교해봐야 합니다. 이번 6만 가구 사전청약이 실시되는 2022년까지 2기 신도시 등 본 청약 물량도 18만 가구가량 풀립니다. 위례신도시, 과천 지식정보타운, 성남 판교대장지구, 구리 갈매지구, 고양 장항지구 등 이미 주거환경이 검증된 곳도 있습니다. 분양주택 외에 임대주택 13만 가구도 공급됩니다. 본인의 주거 계획에 맞춰 적합한 주택을 선택해야 합니다. 이번 사전청약 물량은 정부가 수도권 공공택지에서 2022년까지 공급하기로 한 주택 37만 가구 중 약 19%에 해당 됩니다.

집값, 당장 잡힐까?: 최초 계획 때보다 3기 신도시 사전청약의 물량도 늘어나고 시기도 앞당겨졌습니다. 하지만 사전청약과 본 청약, 그리고 2025년경으로 예상되는 실제 입주 때까지는 아직 시간이 많이 남아 있습니다. 당장 수도권 아파트 가격 하락 효과를 끌어내기는 쉽지 않을 전망입니다.

수도권 주택의 공급계획이 지속될 거란 점을 수요자들에게 설득해야 패닉바잉을 해소하고 집값 안정화를 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 사전청약 당첨자들이 입주 때까지 전∙월세 임차시장에 머물면서 임대가격에 영향을 미칠 가능성도 염두에 둬야 합니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

오늘의 이슈

빌보드 1위 달성한 BTS의 경제효과

BTS, 출처: 빅히트엔터테인먼트

새로운 사실: 방탄소년단(BTS)이 일으킨 경제효과가 1조7000억원에 이른다는 분석이 나왔습니다. BTS 덕분에 우리나라의 화장품 식료품 의류 등의 수출과 판매가 늘어나고 이에 따른 관련산업의 고용과 매출이 늘어날 가능성을 분석해서 수치로 환산한 결과입니다.

BTS가 유발하는 경제효과는 연휴가 유발하는 경제효과나 동계올림픽 등 국제행사가 가져오는 경제효과와는 좀 다릅니다.

연휴∙국제행사의 한계: 연휴나 국제행사로 인한 경제효과는 그런 행사나 이벤트로 인해 사람들의 소비가 늘어나고 그에 따라 사람들이 소비하는 상품을 생산하는 기업들의 고용과 매출증대가 나타나면서 생기는 경제효과입니다. 그러나 이런 효과는 그때 반짝할 뿐 오히려 다른 시기에는 소비와 매출이 줄어드는 구축효과도 가져옵니다.

예를 들면 긴 연휴로 인해 사람들이 여행을 많이 떠나면 그에 따른 생산유발효과는 있지만 사람들은 5월에 긴 휴가를 즐기고 나면 8월에는 휴가를 떠나지 않을 가능성이 높아집니다. 동계올림픽이나 월드컵 경기로 잠깐 소비를 늘릴 수 있지만 길게 보면 그때 늘린 지출을 보충하기 위해 다른 시기에는 소비를 줄입니다.

팝스타 효과는 다르다: 그러나 BTS의 경제효과는 그런 반작용이 없습니다. 한국산 제품들은 BTS로 인한 후광효과를 누릴 뿐 그 이후의 소비 감소는 한국산 제품에만 해당하는 일이 아니기 때문입니다. 월드컵을 보면서 맥주와 치킨을 많이 먹었다면 그 기간이 끝나면 외식을 줄이거나 쇼핑을 자제할 수는 있지만 이미 소비한 맥주와 치킨을 파는 상인들은 경제효과를 충분히 만끽하는 것과 같습니다.

동계올림픽이나 프로야구 올스타전이 정말 큰 경제효과를 가져온다면 동계올림픽을 매년 개최하고 프로야구 올스타전을 매일 열면 되겠죠. 어려울 게 없으니까요. 그러나 그렇게 하지 않는 건 경제효과가 장기적으로는 별로 없다는 반증입니다.

BTS 같은 문화상품이 큰 경제효과를 가져온다면 BTS같은 그룹을 100개쯤 만들면 되지 않느냐는 질문은 올스타전을 매일 열면 되지 않느냐는 질문과는 좀 다릅니다. 그건 거의 불가능한 일입니다. 동계올림픽의 경제효과와 BTS의 경제효과가 다른 건 그런 차이에서 생기는 결과입니다.

보험설계사, 택배기사도 실업급여 받는다

보험설계사, 중장비기사, 학습지교사, 택배∙퀵서비스 기사, 대리운전 기사 등은 근로자가 아니라 자영업자들입니다. 특수형태로 고용된 사람들이란 뜻으로 ‘특수고용직(특고)’라고 부릅니다.

형식적으로는 자영업자이지만 대부분 사실상 특정 사업체에 고용된 것과 유사한 환경에서 일합니다. 형식적으로는 자영업자이지만 실제로는 몸으로 일하면서 인건비를 받아가는 근로자와 유사하다는 뜻입니다.

이런 직업군이 일자리를 잃거나 일을 그만두게 될 때 실업수당을 지급하는 고용보험에 이들을 의무가입하게 하는 제도가 시행됩니다. 정부가 이런 내용을 담은 법안을 국회로 보냈습니다. 국회 논의를 마친 후 법안이 확정되면 시행됩니다.

회사와 반반씩 보험료 부담한다: 몇 가지 논란거리는 있습니다. 고용보험료를 누가 낼 것이냐인데요. 특고 개인과 이들과 거래관계에 있는(사실상 고용 피고용 관계에 있는) 회사가 반반씩 부담하게 한다는 게 정부 방침입니다.

당연히 추가 비용이 들고 이들은 반발합니다. 고용보험료는 큰 금액이 아니긴 하지만 이것을 시발점으로 4대보험 전체를 부담하게 되지 않을까 걱정하고 있습니다.

근로자로 고용했다면 4대보험료를 부담하는 게 원칙이지만 택배∙퀵서비스 기사, 학습지교사 등 대부분의 특고는 본인들이 원하는 만큼만 일하고 일하는 시간도 자율적으로 조정합니다. 근로자로 고용하지 않았는데 고용보험료를 부담하라는 것에 대한 반발입니다.

스스로 일 그만둬도 실업수당 받는다?: 직장인들은 본인의 의사와 무관하게 일자리를 잃었을 경우에만 실업수당이 지급되지만 특고는 본인이 스스로 일을 그만뒀을 경우에도 실업수당을 지급한다는 것도 논란거리입니다. 특고는 형식상 자영업이어서 일을 그만두는 순간이 모두 스스로 그만두는 경우입니다. 그래서 이런 경우에는 실업수당을 지급하지 않는다면 고용보험이 무의미해지고, 이런 경우까지 모두 실업수당을 지원한다면 모럴해저드가 우려됩니다. 일을 쉬고 싶을 때 자유롭게 그만두고 실업수당을 받을 수 있기 때문입니다.

정부는 특고의 실업수당에 대한 규정을 보다 강화해서 실업수당을 자주 받지는 못하도록 할 계획입니다만 그 적절한 수준에 대한 논란은 계속 될 것으로 예상됩니다.

가장 좋은 방법은 정부 예산으로 이들의 고용보험료를 부담하는 것입니다. 그러면 고용보험료 부담 때문에 일자리가 줄어들거나 급여가 줄어드는 문제도 줄일 수 있습니다. 물론 예산의 문제는 해결해야 합니다.

놓치면 아까운 소식

2차 재난지원금은 어떻게 지급될까: 정부가 2차 재난지원금을 지급할 예정입니다. 아직 공식적인 발표는 나오지 않았지만, 거리두기 2.5단계 시행으로 영업을 하지 못한 9개 업종(노래연습장, 실내 스탠딩 공연장, 실내집단운동(격렬한 GX류), 방문판매, 유통물류센터, 대형학원(300인 이상), 뷔페, PC방, 감성주점)을 운영하는 자영업자들에게 200만원씩 지급될 걸로 보입니다. 이 업종에 속하진 않지만 사회적 거리두기로 영업이 제한됐던 매장에도 같은 액수를 지급합니다. 중위소득 120% 이하(4인가구 기준 월 569만9000원) 미취업 청년에게도 1인당 50만원씩 지급될 전망입니다.

바이오 43% 오를 때, 반도체는 2.1% 올랐다: 코스피가 3개월 만에 2100선에서 2300선 후반으로 10% 올랐지만, 산업별로 희비는 갈립니다. 이번 상승장을 주도한 바이오기업들로 구성된 바이오 ETF는 3개월간 43.8%, 2차전지 기업들로 구성된 2차전지 ETF는 38.8% 올랐는데요. 이 기간 반도체 ETF는 상승률이 2.1%에 그쳤고, 은행 ETF는 오히려 10% 하락했습니다. 시장의 성장주 쏠림 현상을 보여주는 단면입니다.

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