채상욱의 부동산 나우

코로나 시대, 유망 리츠 파악하기

코로나19 바이러스 사태가 길어지고 있습니다. 코로나19는 부동산 시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. 각 분야별로 어떤 변화가 일어났는지 금방 파악하는 법이 있습니다. 리츠를 살펴보면 됩니다.

리츠는 부동산을 소유하고 있는 법인입니다. 이 중 상장 리츠는 주식시장에 상장되어 있습니다. 그래서 주식처럼 부동산의 일부를 쉽게 거래할 수 있습니다. 리츠가 소유한 부동산은 공동주택, 대형 오피스, 호텔과 리조트, 요양시설, 물류창고, 데이터센터, 냉동창고, 유통시설, 리테일 상가 등 다양합니다. 코로나19가 이들 각 부동산에 어떤 영향을 미쳤는지는, 해당 부동산을 소유한 대형 리츠의 주가 흐름을 보면 간접적으로 파악할 수 있습니다. 리츠 시장이 가장 발달한 미국의 리츠를 통해 부동산 시장의 변화를 살펴보겠습니다.

코로나 직격탄 맞은 분야

👩‍⚕️헬스케어: 먼저, 코로나19 환자가 대거 나온 요양원 등 헬스케어 리츠의 경우 하락 폭이 컸습니다. 미국의 웰타워나 오메가헬스케어 같은 종목의 경우 연초 이후 30% 이상 하락했습니다. 특히 코로나19가 정점이던 3월에는 70% 이상 하락했던 가장 낙폭이 큰 부동산 군이었습니다. 코로나19가 지나간다 하더라도 종전과 같은 수요를 기대하기는 어렵다는 의미입니다.

🛒유통∙리테일: 유통 리츠도 하락폭이 큽니다. 미국 대형 백화점∙대형 몰 등의 유통시설을 보유한 사이먼프로퍼티의 주가는 140불대에서 68불대로 내려앉았습니다. 유통업이 큰 타격을 받은 탓입니다. 사이먼프로퍼티의 주요 임차인인 메이시스 백화점이나, 의류브랜드 더 갭 등의 상황도 좋지 않습니다. 우리나라에서도 오프라인 상가들이 최근에 맥을 못 추고 있는데요. 아마 이런 국면이 길어진다면 미국 사례처럼 타격을 받을 수 있을 듯합니다.

🏨호텔∙리조트: 호텔과 리조트 역시 마찬가지입니다. 관광객의 수가 전반적으로 크게 감소했기 때문입니다. 미국 최대 호텔 리츠인 호스트 호텔&리조트 리츠의 주가는 연초 17불에서 10불 수준으로 하락했습니다.

🏢오피스: 오피스 리츠도 사정이 좋지 않습니다. 줌이나 행아웃 등 화상회의 기능을 사용하여, 재택을 하는 기업들이 점차 증가하고 있습니다. 재택근무에 만족한 기업들은 대규모 오피스를 유지할 만한 유인을 느끼지 못하고 있습니다. 일례로 트위터는 원하는 직원은 영구히 재택근무를 할 수 있도록 했습니다. 때문에 미국 최대 오피스 리츠 중 하나인 보스턴프로퍼티즈의 경우도 140불 수준이던 주가가 90불로 내려앉았습니다.

코로나 수혜 본 분야

🚛물류: 반면, 코로나19 정국의 수혜를 입은 부동산들도 있습니다. 먼저 온라인 이커머스 시장 확대에 따라 물류창고 리츠들이 수혜를 보고 있습니다. 프롤로지스라는 세계 최대 물류창고 리츠의 경우 연초 90불의 주가에서 코로나 충격을 이겨내고 현재는 종전 수준을 완전히 회복했습니다. 온라인 시장이 확대될 것은 쉽게 예상되는 만큼 국내에서도 물류창고 수요가 크게 올라가고 있습니다.

📱데이터센터: 데이터센터 리츠들의 성과도 양호합니다. 모바일 데이터 수요가 매년 꾸준히 증가하고 있는 덕인데요. 재택근무, 원격 수업 등이 도입되면서 수요는 더 늘었습니다. 국내에서 주요 건설사들이 데이터센터 사업을 늘리는 이유도 여기에 있습니다. 세계 1위 데이터센터 리츠인 에퀴닉스의 경우 작년 말 588불에서 현재 688불로 코로나 정국을 거치면서 오히려 성장주로 각광 받고 있습니다.

🏠주택: 주택 시장도 코로나 특수를 누렸습니다. 회사 일, 공부, 휴식 등 기존엔 바깥에서 하던 일들을 집에서 하게 됐기 때문입니다. 코로나19 탓에 대부분의 자산 가격이 떨어질 때에도 주택 가격은 큰 조정을 받지 않고 오히려 더 상승을 했습니다. 이 상황은 미국이나 우리나라나 마찬가지입니다.

산업별 부동산들의 변화들을 간략히 살펴보았습니다. 물론 세부적으로 보자면 더욱 깊은 얘기를 해야 하지만, 주가의 변화를 부동산 종류별로 보는 것만으로도 큰 의미가 있습니다. 향후 행여나 코로나 국면이 장기화될 때, 우리나라 부동산들에 나타날 수요의 변화나 공급의 변화들도 이들 사례를 통해서 미리 예상해보실 수 있으면 좋겠습니다.

오늘의 이슈

대기업의 스타트업 투자, 문 열어야 할까

대기업의 스타트업 투자가 힘든 이유: 기업들이 기업의 돈으로 벤처캐피탈을 만들어서 스타트업에 투자하는 게 지금 우리나라 법규로는 여러 가지로 규제를 받습니다. 특히 이런 투자를 할 여력이 있는 대기업들은 대부분 지주회사 체제로 되어 있는데요. 지주회사와 그 아래의 계열사들은 금융회사를 자회사로 둘 수 없다는 규정 때문에 지주회사 체제로 구성된 그룹은 별도로 벤처캐피탈을 만들 수 없습니다.

벤처캐피탈을 만들지 않고 직접 투자를 하려고 해도 지주회사는 자회사를 둘 때 상장회사는 지분의 30% 비상장회사는 지분의 50% 이상을 보유해야 한다는 규정 때문에 10% 정도의 지분 투자를 하는 건 불가능합니다.

막은 이유는 있다: 물론 지주회사에 대한 그런 규제를 하는 합당한 이유는 몇 가지가 있습니다. 그런 제한이 없으면 아래로 무한대로 자회사의 자회사의 자회사를 두면서 수십개의 계열사를 모두 지주회사 아래로 놓고 지배력을 행사할 수 있기 때문에 그걸 막으려는 규정입니다.

그래서 결국 재벌 그룹은 스타트업에 투자하기가 매우 어렵습니다. 법을 개정해서라도 이런 투자를 가능하게 허용하자는 주장과 그럴 경우 대기업들은 이를 상속의 수단(2세가 세운 스타트업에 대규모 투자를 해서 키워주는 등)으로 악용할 수 있다는 반론이 제기되고 있습니다. 이 뉴스를 읽어보시면 대략의 논점을 이해하실 수 있을 겁니다.

계속 오르는 금

새로운 사실: 금값이 최근 10년 사이에 가장 높은 수준까지 올랐습니다. 2분기의 상승폭만 13%에 이릅니다. 금값이 꾸준히 오르는 것은 여러 가지 이유로 설명됩니다.

금리가 낮은 것도 이유입니다. 금이 채권 등 다른 안전자산에 비해 불리한 것은 이자가 없다는 것인데 이자율이 낮으면 금의 그런 콤플렉스가 대부분 해소됩니다. 시중의 풀리는 돈이 점점 늘어나서 투자자산의 상대적인 가격이 올라가는 효과도 역시 금값 상승에 도움을 주고 있습니다. 세계 경제가 전반적으로 우울하고 미래가 어두워보이는 것도 안전자산인 금의 가격에는 상승요인으로 작용합니다. 많은 사람들이 그럴 때는 금이 오른다고 믿고 있기 때문에 생기는 일입니다.

달러랑 금이 같이 올랐다: 한 가지 설명하기 어려운 요인은 달러가 강세를 유지하고 있음에도 금값이 오른다는 점입니다. 일반적으로는 달러가 오르면 금은 내리고 달러가 내리면 금은 오릅니다. 달러와 금은 서로 대체재 관계가 있다고 생각하기 때문입니다.

물론 금값의 상승에 베팅하는 투자자들은 달러가 강세를 유지하고 있음에도 금값이 오르는 것에 대해 달러가 강세이기 때문에 금값 상승이 이 정도로 그치는 것으로 해석하고 있기도 합니다. 달러가 약세라면 더 올랐을 것이라는 의미입니다.

금 가장 싸게 사는 곳: 참고로 금값의 상승에 베팅하고 투자하는 가장 효율적인 방법은 거래소에서 금을 매수하는 방식입니다. 증권사 계좌를 통해 매수하는 이 금은 양도소득세가 전액 면제되는 특혜를 받고 있는 투자상품입니다. (다른 투자방식은 금값 상승분에 대해 15.4%의 배당소득세를 냅니다)

놓치면 아까운 소식

🇺🇸”홍콩=중국”: 미국이 홍콩의 특별 지위를 박탈했습니다. 그동안 미국은 홍콩을 중국과는 다른 별개의 도시로 간주해 관세, 투자 등 부문에서 혜택을 줬는데요. 덕분에 홍콩은 미국에서 첨단 제품을 수입하고, 미국 달러와 홍콩 달러를 자유롭게 교환할 수 있었습니다. 홍콩이 금융 허브로 올라선 배경입니다. 미국의 제재로 홍콩 경제는 타격을 입게 됐습니다.

미국이 특별 지위를 박탈한 건 홍콩 국가보안법 때문인데요. 국가 분열 행위 등을 금지한 이 법을 위반한 혐의로 ‘홍콩 독립’ 깃발을 든 시민이 어제 처음으로 체포됐습니다.

📱간편결제도 후불결제된다: 현재는 네이버페이와 카카오페이 등으로 결제하려면 꼭 일정 금액을 충전해야 하는데요. 앞으로는 신용카드처럼 일단 결제하고 나중에 충전하는 방식도 허용될 전망입니다. 소비자 입장에선 편의성이 크게 높아지는 변화지만, 경쟁사인 카드사들은 반기지 않고 있습니다. 금융당국이 가맹점 수수료 제한을 두지 않기로 했기 때문인데요. 사실상 신용카드와 비슷한 서비스(후불결제)를 하는데, 규제는 다르게 적용받는 게 불합리하다는 게 카드사들의 입장입니다.

🦕스타트업 쓸어담는 IT공룡: 아마존, 애플, 페이스북, 구글, 마이크로소프트 등 IT 대기업들이코로나19 이후 자금난을 겪는 스타트업을 사들이며 영역을 넓히고  있습니다. 구글은 최근 AR 안경을 개발하는 캐나다 기업 노스를 인수하려고 하고 있습니다. 페이스북은 약 57억달러를 인도 통신회사에 투자했으며, 아마존은 12억달러에 자율주행 스타트업 죽스를 인수했습니다. 애플은 날씨 예측 기업 다크스카이, 음성인식 업체 보이시스, VR 스트리밍 회사 넥스트VR, 머신러닝 스타트업 인덕티브 등에 잇따라 투자했습니다.

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