코로나 시대 부동산 향배

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하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

코로나 시대 부동산 향배

연일 글로벌 주식시장이 하락하고 있고, 채권, 부동산이나 금과 같은 전통적 안전자산까지도 하락세가 확연합니다. 사실상 돈 되는 것을 다 파는 것 같은 분위기 속에서 국내 자산시장 전체도 영향을 받고 있습니다. 특히 코로나19는 헤지펀드의 구루이자 글로벌 금융위기 속에서도 빛나는 수익을 올렸던 레이 달리오조차도 연초 이후 마이너스 수익률을 기록하게 만들 정도입니다. 당초 시장이 이번 사태를 지나치게 가볍게 본 것 아닌가 싶습니다.

이 같은 미증유의 위기 상황 속에서 향후 부동산 시장은 어떻게 될지 많은 분들이 관심을 갖고 계실 겁니다. 일각에서는 위기 극복을 위해 금리를 낮춘 것이 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다는 분석을 하기도 합니다. 이런 위기 상황 속에서 부동산은 어떻게 접근해야 할까요.

경제 위기에 부동산은 어김없이 약세장으로

한국은행을 비롯해 전 세계 중앙은행들이 앞다퉈 금리를 인하하고 있습니다. 이 과정에서 한국은 처음으로 0%대 (0.75%) 기준금리 시대로 진입했습니다. 중앙은행이 금리를 인하할 때마다 부동산 시장에서 나오는 해묵은 논쟁 중 하나가 “금리 인하는 부동산 가격에 긍정적인가, 부정적인가”입니다.

금리는 결국 돈을 조달하는 비용입니다. 금리가 내려가면 돈을 조달하는 비용이 싸지는 것은 맞습니다. 하지만 돈을 조달하는 비용과 반드시 함께 생각해야 하는 게 성장률입니다.

성장률(GDP)은 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 요인입니다. 평소에는 별 다른 영향을 미치지 않아 많은 분들이 간과하시지만, 성장률이 급변하는 시점에는 비교적 큰 영향을 미칩니다.  1998년, 2008년, 2011년 등 국내 성장률이 글로벌 위기로 치명타를 입었을 때 부동산 시장은 어김없이 약세장으로 진입했습니다.  (여기에서 약세장이란 자력으로 오르지 못하고, 정부의 구제가 필요한 시장을 뜻합니다.) 대표적인 예가 2008년에서 2012년까지 5년여간 이어진 약세장입니다.

올해 상반기도 약세장으로 출발했습니다. 이는 코로나 때문은 아니고 정부가 강력한 부동산 규제를 내놓으면서 시작한 약세장입니다. 지금 여기에 코로나가 더해진 격입니다.

자산 가격 하락 방어 힘들 수도

다들 아시다시피 코로나를 마주한 현재 상황은 여러모로 쉽지 않습니다. 환자 수도 계속 증가추세고, ‘불확실성’이 강조되면서 시장의 자산 가격이 가라앉고 있기 때문이죠. 한국은 코로나 극복에는 모범적인 모습을 보여주고 있지만, 한국의 경제는 개방경제 특성상 해외가 함께 극복해주지 못하면 혼자 극복하기는 어렵습니다.

성장률 둔화의 속도가 금리 인하 속도보다 가파르다면 금리를 인하하더라도 자산 가격이 하락하는 걸 방어하지 못합니다. 더욱이 이번 코로나19의 경우, 실물시장이 먼저 위축을 받고 금융시장에 영향을 미치는 <선 실물, 후 금융>의 형태를 띕니다. 이는 그간 금융시장의 리스크가 항상 <선 금융, 후 실물> 형태로 왔던 것과 정 반대의 전개 경로를 갖는다는 측면에서 금융대책이 단기 해법이 되기 어렵습니다.  금융 문제는 금융 대책이 해결하지만, 실물 위축은 실물 대책(재정대책이 되었든 치료제나 백신이 되었든)이 해결책이 될 것입니다. 

거시경제 지표의 불확실성이 높아지면 부동산 자체 이슈보다는 시장 전체의 이슈가 자산 가격에 영향을 크게 미치게 됩니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

채권 사들이는 유럽 중앙은행

요즘 유럽의 금융 시스템과 관련한 걱정은 크게 두 가지입니다. 그리스 같이 신용등급이 낮은 나라의 위험한 국채를 너도 나도 내다 팔려고 할 경우 그리스 같은 나라들이 다시 국가부도 위기를 맞게 될 가능성, 그리고 유럽뿐 아니라 모든 지역의 고민이긴 하지만 회사채(특히 신용등급이 낮은 기업들이 발행한 회사채)가 시장에서 소화되지 않아서 기업들이 자금 조달에 어려움을 겪다가 연쇄 부도가 발생할 가능성입니다.

어느 쪽이든 이런 일이 벌어질 가능성이 커질수록 조금이라도 위험한 자산에서는 멀어지려고 하고 그런 경향은 위험도가 높은 자산의 가격을 더 떨어뜨리며 그 결과 그런 자산들과 관련이 있는 금융기관이나 기업의 리스크를 높이는 악순환이 벌어집니다.

유럽 중앙은행이 이와 관련한 몇가지 대책을 내놨는데요. PEPP라고 불리는 긴급 자산매입프로그램을 도입하기로 했습니다. 이건 유럽에서 유일하게 유로화를 찍어낼 수 있는  유럽 중앙은행이 그리스나 이탈리아 등 신용도가 낮은 나라의 국채를 사주기로 한 것 입니다.

유럽 각국이 코로나 위기 극복을 위해 국채를 발행해서 재정정책을 사용하려고 할 경우 시장에 새로 쏟아지는 국채 물량이 많아지면서 금리가 오를 수(국채 가격은 하락) 있습니다. 유럽 중앙은행이 돈을 찍어서 이들 나라들의 국채를 사주는 건 이래저래 필요한 일입니다.

과거 같으면 경제 주체들의 주머니에 있는 여유자금으로 이런 자금 조달이 가능했지만 이제는 다들 현금을 쥐고 아무런 투자를 하려고 하지 않는 상태로 바뀌었기 때문에 그들이 사라진 공간을 유럽 중앙은행이 메워주는 셈입니다.

또 하나의 정책은 ECB가 이미 도입하고 있는 기업어음(CP) 매입을 확대하는 것입니다. 문제는 아무 회사채나 매입하는 것은 아니고 매우 우량한 기업의 회사채를 매입해서 매우 우량한 기업의 회사채 이자를 떨어드리는 것입니다. 그러면 상대적으로 덜 우량한 회사채의 이자가 매력적으로 보이게 되고 시장에서는 그런 것들을 적극적으로 매입하라는 신호를 보내는 것입니다. 문제는  요즘의 상황이 이자가 조금 많다고 리스크가 있는 회사채를 적극 매입할 만큼 여유롭지 않다 는 점입니다. 중앙은행들이 적극적인 정책 카드를 내놓고 있긴 하지만 여전히 자금 확보가 어렵다는 목소리가 나오는 이유입니다.

미국도 기업어음 산다

미국도 기업어음(CP)을 중앙은행이 사들이는 정책을 꺼내들었습니다. 이건 미국 중앙은행이 기업어음을 직접 사들이는 게 아니라(미국 법이 그걸 금지하고 있습니다) 중앙은행이 특수목적법인에 대출을 해주고 그 특수목적법인이 시장에서 기업어음을 사들이는 방식입니다.

그리고 그 기업어음을 사들였다가 손해를 보는 걸 막기 위해 재무부가 100억달러를 제공해서 보증을 서기로 했습니다. 기업어음을 사들였다가 손해를 볼 경우 미국 정부가 100억달러까지는 손해를 메워준다는 뜻입니다.

역산을 하면 이 특수목적법인이 기업어음을 사들일 수 있는 규모는 최소 100억달러(다 떼여도 괜찮으므로)일 것이고, 10% 정도 손실 가능성이 있는 기업어음은 1000억달러까지 사들일 수 있습니다. 이 규모가 좀 더 늘어나더라도  위험한 회사채의 발행규모에 비해서는 충분하지 못하고 손실을 막기 위해 우량한 회사채의 매입만 하기 시작할 경우 역시 자금 경색을 막지 못하는 문제가 생깁니다. 

시장에서는 중앙은행에게 더욱 과감한 조치를 원하고, 중앙은행은 아무리 위기지만 어떻게 그런 일까지 할 수 있겠느냐는 입장인 가운데 불안한 시장이 계속 소음을 일으키고 있는 중입니다.

달러 값이 이렇게 치솟는 이유

달러∙원 환율은 어제 1280원에 마감했습니다. 요즘 환율이 올라가는 이유는 대략 이렇습니다.

유가∙주가급락 → 위험한 회사뿐 아니라 우량한 회사들의 회사채도 불안 → 금융시장에서 자금조달 어려울 가능성 대두 → 현금(달러) 확보 경쟁 → 달러 가격 급등

우리가 매달 신용카드 카드론을 돌려막기를 하고 있는데 카드사에서 다음달에는 카드론과 현금서비스를 막겠다고 통보를 해오면 현금을 구하기 위해 집에 있는 모든 물건을 내다팔기 시작해야 하는 상황과 비슷합니다.

달러 확보 경쟁은 미국 금융기관이나 우리나라 금융기관 모두에게 떨어진 숙제입니다만, 우리나라 금융기관, 특히 증권사들은 요즘 달러를 더 많이 구해야 할 일이 생겼습니다. 우리나라 국민들의 해외 투자 때문입니다.  해외 주식이나 파생상품에 투자를 했다가 손실을 본 경우에는 추가 증거금을 보내야 하는데 달러로 보내야 합니다.  최근 해외 투자가 늘어나면서 이 규모가 만만치 않습니다.

해외 투자를 나갈 때 환헤지를 위해 미리 달러를 빌려서 내다팔고 환율을 확정지은 후 투자를 한 경우에 처음에 빌린 달러의 만기가 돌아오면 다시 대환대출을 해야 합니다. 먼저 빌려준 쪽에서는 만기 연장을 안 해주고, 새로 빌려 올 곳을 찾기가 어려우면 역시 외화자금시장에서 달러를 구하러 다녀야 합니다.

외화자금시장은 외화를 빌리는 시장이고, 외환시장은 외화를 사는 시장입니다. 증권사들은 고객들이 해외 투자를 마치고 돌아올 때는 달러를 갖고 들어오기 때문에 달러를 사들이는 것보다는 빌리는 게 좋습니다. 나중에 들어온 달러로 갚으면 되기 때문입니다.

그런데 요즘 달러를 구하기가 어렵습니다. 달러 전세난입니다. 요즘 재미있는 현상 중에 하나가 CRS 금리가 마이너스를 기록하고 있는 것인데요. CRS 금리는 달러를 빌리면서 받는 이자입니다. ‘빌리면서 이자를 받는다’는 표현이 좀 낯설지만 외화자금시장에서 달러를 빌려올 때는 그 달러에 해당하는 원화를 담보로 맡깁니다. (이걸 스와프라고 합니다)

그런데 원화의 금리가 달러의 금리보다 높기 때문에 달러를 빌려주고 원화를 받아가는 사람은 늘 이익입니다. 그래서 그 이익을 상쇄하기 위한 이자를 달러를 빌려간 쪽(원화를 빌려준 쪽)에 주는데 그게 CRS 금리입니다. CRS 금리는 언제나 플러스인 것이 정상인데 요즘은 마이너스 1% 수준입니다.

쉽게 비유하면 서울의 아파트(원화)와 지방의 초가집(달러)을 서로 맞바꿔서 1년간 살기로 한 경우 대개는 서울의 아파트를 빌려주는 쪽에 초가집 주인이 이자를 지급하는 게 보통이지만 서울에 오염이 심해지거나 전염병이 돌거나 해서 시골의 초가집을 원하는 사람이 많아지면 서울 아파트 소유자가 오히려 이자를 줘야 하는 상황도 생길 텐데요. 요즘이 그런 상황입니다.

 외화자금시장에서 이자(CRS금리)가 비싸서 자금을 못 구하는 경우는 나중에 달러가격(환율)이 떨어질 것을 기대하고 그냥 현물 시장에서 달러를 매입하기도 합니다.  환율이 오르고 있는 요인 가운데 하나입니다.

다행히 어젯밤에 한국은행이 미국 연방준비제도와 600억달러 규모의 통화스와프 계약을 체결하면서 달러 값은 조금 내려갔습니다. 지난 2008년 서브프라임 모기지 사건 때도 한미 양국은 300억달러 규모의 통화스와프 계약을 맺었는데요. 당시 통화스와프는 금융위기를 막는 역할을 했다고 평가 받고 있습니다.

데일리 체크

경기가 급속도로 얼어붙으면서 현금을 직접 살포하는 정부들이 생기고 있습니다. 미국에선 1인당 1000달러, 일본에선 1인당 5만엔이 지급될 걸로 전망됩니다. 일본 정부는 작년에 8%에서 10%로 올렸던 소비세를 다시 인하하는 방안과 공공요금 납부를 미루는 방안도 검토 중입니다.

우리 정부는 각 경제 주체 대표들을 불러 회의를 개최했는데요. 경영계에서는 어려움에 빠진 기업을 위해 대출을 연장해주거나 확대해줄 것을 요구했고, 소상공인연합회는 3개월간 긴급 구호 생계비를 지급해달라고 요청했습니다. 재난 기본소득에 대한 얘기는 나오지 않았습니다. 다만 서울시가 자체적으로 중하위 소득계층에 가구당 30~50만원을 지급하기로 했습니다.

항공 산업이 침체되면서 보잉의 주가가 1/4로 떨어졌습니다. 기체 결함 때문에 지난해부터 힘든 상황이었던 보잉은 미국 정부에 600억달러 지원을 요청했고, 트럼프 대통령은 지원하겠다고 밝혔습니다. 미국 정부는 보잉의 경쟁사인 에어버스에 부과하는 관세도 최대 50%까지 늘릴 것으로 보입니다.

주가가 연일 하락함에도 주식 투자에 나서는 개인 투자자들이 늘고 있습니다. 곧 바닥을 치고 주가가 반등을 할 거란 기대 때문인데요. 이달 1일부터 18일까지 개인 투자자들은 8조3863억원을 순매수했습니다. 최근 12년간 최대치입니다. 새롭게 개설된 계좌 수도 치솟고 있습니다.

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“코로나 시대 부동산 향배”에 대한 18개의 댓글

    1. 폭락은 어떤 자산이든 좋지 않습니다. 하락으로 접어드는게 어쩔수 없는 수순같긴 하지만 집값 떨어지면 내수경기는 지금보다 더 얼어붙을 겁니다…

  1. 안녕하세요. 항상 기사 잘 보고 있습니다. 시간도 없고 궁금하긴 해도 딱 필요한 정보를 가려내기는 경제관련 지식이 부족한 저에게는 매우 유익합니다.

    한국 부동산 전체는 모르겠지만 서울 경기권 특히 경기 동부 아파트 가격은 2-3년 사이 오히려 과해보일 정도로 상승폭이 큽니다. 경기는 오히려 그 사이 나빠졌고 부동산 대책은 강화되었지요. 물론 매매 건수가 많은 건 아닙니다 이런 현상은 어떻게 설명할 수 있나요? 서울 경기의 부동산 가격 안정은 언제나 가능할까요?

  2. 부동산은 최종적인 안전자산이지만 지금과 같이 실물, 금융경제 모두가 악화된 경우 하락이 불가피합니다. 화폐가치가 하락함에도 금값이 하락하는 이유와 같습니다. 향후 교환이 더 이상 어려울수도 있기에 현금을 보유하려는 심리와 무관하지 않죠.

  3. 빚내서 집 사라는 희대의 쓰레기 정책, 그리고 건설사들의 배만 불린 주택공급정책.. 이로인한 집값버블은 언젠간 제자리로 돌아가는거죠. 코로나 자체가 집값을 내리는게 아니라, 코로나가 지금 집값에 거품이 있는지 아닌지를 판별해준다고 봐야되겠죠.

  4. 잘봤습니다!
    궁금한게 있습니다!

    1.crs금리가 마이너스라는건 원화가 그만큼 가치가 없다고 볼수있는건지요?
    2.그럼 이번 미국과의 통화스와프는 미국 입장에서 이자를 받을 수 있으니 체결된걸까요? 미국에 득이 되는게 뭔지 궁금합니다!

    1. 1. 예 그만큼 달러수요가 많다는 얘기입니다. 2. 미국이 이자장사를 위해 체결한 것은 아니고 한국이 부도가 나는 것을 방지하는 것이 자국 및 세계의 이익에도 부합하는거지요. 통화스와프는 쉽게 말해 미국이 우리에게 마이너스 통장을 개설해 준 것입니다.

      1. 글쎄요…
        미국이 한국의 부도를 염려해서 먼저 통화스와프를 제안했을까요?
        저는 이번 미국의 처사가 참 트럼프답다는 생각을 했습니다.
        외국인들이 눈물을 흘려가며 판다는 주식대금을 본국으로 송금하기 위해서는 환전을 해야하는데 주기는 폭락하고 달러가치는 급상승하니 싸게 판 주식대금을 달러로 환전하면서 또 손해를 보게 됩니다.
        외국인(특히 많은 미국인)들의 셀코리아가 거의 마무리 될 때까지 먼저 통화스와프로 달러가치를 떨어뜨려서 더 많은 달러를 송금할 수 있도록 트럼프의 자국 우선주의에 입각한 조치가 아닌지? 심히 의심이 갑니다.
        3월20일의 주가 폭등과 달러하락은 아주 좋은 결과로 보이고 한국의 개미들은 뭣도 모르고 머리 싸매고 매입에 집중했구요…
        제발 아니길 바라지만 외국인들의 셀코리아가 거의 마무리 되면 어떻게 될까?? 하는 불길한 예감은 웬지 마음을 우울하게 만드네요.
        트럼프와 문재인은 다정한 친구가 아니라는 점에서…

    2. 미국에 득이 됩니다. 지금 달러가 부족해서 환율이 급증하는데 이렇게 되면 외인들이 투자한 자본들을 달러로 가져갈 때 환차손이 크게 발생합니다. 예전 1100원일 때 샀던 매물들을 1280원에 달러로 바꾸려면 아무 것도 안 해도 -15%의 환차손이 발생합니다. 스왑을 체결하면 달러 환율이 안정되고 이에 따라 환차손이 줄어들어 외인들은 안정적으로 돈을 빼갈 수 있습니다.

  5. 1. 예 그만큼 달러수요가 많다는 얘기입니다. 2. 미국이 이자장사를 위해 체결한 것은 아니고 한국이 부도가 나는 것을 방지하는 것이 자국 및 세계의 이익에도 부합하는거지요. 통화스와프는 쉽게 말해 미국이 우리에게 마이너스 통장을 개설해 준 것입니다.

  6. 최근 급격히 상승한 부동산 가격이 내려와야 한다고 보지만 급락한다면 코로나만큼 경제에 큰 충격을 줄텐데 그것도 문제네요. 원래는 서서히 내려오거나 고정되어 있는게 제일 좋지만 우리나라 사람들은 급등락을 참 좋아하는거 같아요. 집 사야 한다는 사람들은 허구한 날 급등한다고 하고 반대 포지션인 사람들은 하루 종일 폭락만 외치고

  7. 평소에 리멤버 나우를 꼭꼭 구독하는 구독자입니다만..
    처음 듣는 개념이 많아서 그런지 전혀 이해하지못하고 갈팡 질팡 하고있네용..^^

    질문 드리겠습니다.

    외환탭에서 알려주셨던 내용에서
    1. 달러 가격이 급등하는 플로우 말씀 주셨는데.. 금융시장에서 자금 조달이 어려워진다는 부분이,
    회사채권에 투자했던, 증권사나, 금융기관 의 입장에서 채권회수가 어려워진다는 말씀인건가요?

    + 예시로 들어주셨던 카드론 부분이요, 적용해보자면, 애초에 레버리지를 일으켜 투자한 ( 회사채 매수 ) 증권사나, 금융기관이 카드 돌려막기식으로 투자금은 회수 하지 않고, 계속 부채 상환 만기에 맞춰 시장에서 새로운 대출을 일으키는 방식으로 전전 해오다가, 더이상 대환대출이 되지 않는 시장이 되자, 대출 상환을 위한, 현금 확보를 하기 위해, 기존에 투자했던 다른 모든 자산을 현금 화 시키면서 현금의 가치 ( 달러 가치 ) 가 상승하게 되었다는 말로 이해 하면 될까요?

    2. 우리나라 국민들의 해외 투자 손실로 인해 증거금 납부라는 설명에서,
    증거금 납부가 개인들이 해야하는 부분인지요? 아니면, 국민들의 자금으로 해외투자를 했던, 펀드나 증권사의 역할 인건가요?
    증거금 납부는 증권사에 납부 해야하는 걸로 알고 있었는데..^^; 이해가 잘 안되서요

    3.해외투자를 위해 환헤지를 하기 위해서, 미리 달러를 빌려 내다 팔고 확정된 환율로 투자를 한다는 부분이 이해가 가지 않습니다.. 미리 달러를 빌리는 주체가 투자를 하는 증권사? 사모펀드 일 것 같은데.. 선물환 계약 ( 1달러 = 1200원 )이런 류의 계약을 미리 맺어서, 이 계약 증서 만으로 투자를 하는것인지,, 어떤건지요,,

    4.증권사 , 또는 사모펀드가, 빌렸던 달러 상환을 위해서 이용하는 외환 자금 시장의 CRS 금리가, 달러를 빌리는 쪽이 유리한 금리인데, CRS금리가 높아지면, 너도 나도 달러를 빌리려 하는 수요 때문에, 달러를 구하기 어려워진다는 말씀이신지요?

    평소에 리멤버 나우로, 어려운 경제 지식도 잘 소화 시키는 편인데, 그래서 참 좋아하는 칼럼이구요^^ 헌데 아직도 외환에 대해서는 제가 잘 소화를 못하는 편인가봐요.. 쉽게 풀어서 설명을 해주시려고 함에도 불구하고, 제가 아직은 부족한가 봅니다^^ 말씀 잘 부탁드릴게요~!

  8. “외화자금시장에서 이자(CRS금리)가 비싸서 자금을 못 구하는 경우는 나중에 달러가격(환율)이 떨어질 것을 기대하고 그냥 현물 시장에서 달러를 매입하기도 합니다.”
    제 짧은 지식으로는 이부분이 이해가 잘 안갑니다. 환율이 떨어질 거라 예상하면 달러가 나중에 싸질건데 그렇다면 달러를 파는게 이익이 아닌지요?

  9. 정부가 보잉을 도와주는건 시장을 생각해서 이해? 사실 이걸 도와주는 것도 부적합 하다고 생각하는데 경쟁사인 에어버스에 관세 50퍼센트는 무슨 소리인가요?? 50퍼를 제외시켜준다는 뜻은가요?? 표면적으로만 봐서는 잘 모르겠습니다.

    1. 보잉은 미국회사 이므로, 트럼프(미국정부)가 자국 회사 부도 및 실업율 급등 방지를 위해 도와주는거고,
      이의 유일한 경쟁사인 에어버스(유럽에서 태어난 다국적 항공우주 및 방위사업체)는 유럽 회사 이므로, 미-중 관세전쟁을 통한 미국 수출입 이득과 실업률 해서와 마찬가지로 수입 관세를 올려 자국 회사의 이득을 추구하겠다는 겁니다

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