법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

이진우의 익스플레인 나우

법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다

부동산법인

아파트 등 부동산을 구입할 때 개인이 구입하는 것보다는 개인이 법인을 설립하고 그 법인의 명의로 부동산을 구입하는 게 유리한 점들이 있습니다. 요즘은 그런 장점이 부각되면서 부동산을 사기 위해 법인을 설립하는 경우들이 많아지고 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

법인이 설립한 부동산에는 적용되는 세율이 다릅니다. 그래서 부동산 정책의 사각지대가 될 수도 있습니다. 세입자의 입장에서는 법인이 소유한 아파트에 거주할 때는 주의해야 할 점들이 있고요. 예를 들어  법인이 소유한 아파트는 전세금을 떼일 가능성이 좀 더 커지고 그런 이유로 전세대출을 받기도 어렵습니다. 

왜 법인명의로 아파트를 사나요

주로 세금 때문입니다. 개인이 아파트를 사고팔 때 내는 세금과 법인이 아파트를 사고 팔 때 내는 세금이 다르기 때문입니다. 아파트를 살 때는 취등록세, 보유할 때는 재산세 등 보유세, 아파트를 처분할 때는 양도소득세를 내게 되는데요. 취등록세를 제외하면 모든 세금이 다 다르게 적용됩니다.

그렇게 된 이유는 우리나라의 부동산 세금 체계가 주택을 몇 개 소유하고 있느냐에 따라 세율 자체가 달라지기 때문입니다. 예를 들면 1가구 1주택의 경우는 고가 주택이 아니라면 집을 사고 팔아서 번 차익(양도소득)에 대해 세금을 전혀 부과하지 않습니다. 그러나 3주택 이상인 경우는 양도소득에 대한 세율이 최대 68.2%입니다.

그런데  법인이 주택을 매수했다가 처분하면 그 차익에 대해 <법인세율+10%포인트> 의 세율이 적용됩니다.  법인세는 이익이 2억원 이하일 때는 11%, 그 이상이면 22%를 내므로 법인이 주택을 매수했다가 생긴 차익에 대해서는 21~32%의 세금을 물게 되는데 그 법인이 갖고 있는 집이 1채이건 100채이건 동일한 세율이 적용됩니다.

그렇다 보니 집을 2채 이상 소유할 경우에는 법인 명의로 소유하는 게 양도세를 적게 내는 방법이 됩니다. 법인을 설립해서 주택을 사들이면 종합부동산세도 절감할 수 있습니다. 종합부동산세는 개인이 가진 모든 부동산을 합산하고 주택 숫자에 대해 더 가중된 세율을 적용하지만 법인의 경우는 법인을 추가로 설립할 수 있으므로  마음만 먹으면 여러 채의 집을 여러 법인에 분산 소유할 수 있어서 <그 법인이 소유한 부동산>에 대해 부과되는 종부세를 절감할 수 있습니다. 

예를 들어 공시가격 10억원짜리 주택 3채를 가진 소유자는 30억원에 대해 <다주택자용 높은 종부세율>을 곱해서 세금이 부과됩니다. 반면 그 주택들을 법인 3개가 하나씩 보유하면 1주택자용 낮은 종부세율이 적용되는 것은 물론이고 각 법인당 9억원의 공제가 적용되어 종부세를 거의 내지 않을 수도 있습니다.

그러면 누구나 다 법인으로 부동산을 매수할 것 같은데요?

법인을 설립해서 부동산을 매수할 경우 단점도 있습니다.

1. 정부가 언제 새로운 규제를 도입해서 법인의 부동산 보유를 더 무겁게 과세할지 모릅니다. 예를 들어 지금은 법인이 주택 거래를 해서 생기는 차액에 대해서는 <법인세율+10%포인트>의 세율로 부과하지만 법을 바꿔서 예를 들면 <법인세율+50%포인트>의 세율로 바꿀 수도 있습니다.

2. 법인을 설립해 유지하는 비용이 연간 100만원 이상 듭니다.

3. 부동산을 매매한 후에 남은 차익이 법인계좌에 들어 있는데 이 돈을 개인이 가져다 쓰려면 배당소득세(15.4%)를 내야 합니다. 연간 2000만원 이상일 경우에는 종합소득세율을 적용받아야 해서 이 세율이 더 높아집니다(8800만원 이상이면 35%). 집을 팔아서 생긴 차액으로 옷이나 자동차를 사려면  집을 팔아서 생긴 차액에 대해서 법인세 22~32%와 배당소득세 15.4%~35% 를 내면 35.4%~65%를 내야 하는 겁니다.  그냥 개인이 집을 팔아서 생긴 차액에 대한 양도세 중과세율과 비교해도 큰 차이가 없습니다.

결론적으로  법인이 주택을 소유할 경우가 더 유리해지는 건 양도차익이 2억원 이하일 가능성이 높은 중저가 주택을 여러 채 보유하고 있을 때입니다. 

법인이 소유한 집에 전세나 월세를 들어갈 때도 조심해야 하나요

법인이 소유한 집에 전세로 들어가면 위험한 일이 생길 수 있습니다. 그 법인이 혹시 부도가 나거나 하면 법인의 재산에서 종업원들에게 지급하지 않은 인건비를 먼저 제하고 남은 돈에 대해서만 전세 세입자의 권리가 보장되기 때문입니다.

법인이 소유한 5억원짜리 집에 전세금 3억원을 내고 입주한 세입자를 예로 들겠습니다. 그 법인이 사업을 하다가 부도가 나서 밀린 임금과 퇴직금이 3억원이라면 5억원짜리 그 집을 경매로 넘겨서 받은 돈에서 밀린 임금 3억원을 먼저 충당하고 남는 돈으로 세입자의 전세금을 돌려준다는 뜻입니다.  이런 문제가 있어서 전세대출도 법인 소유 주택에 대해서는 잘 해주지 않습니다. 

데일리 브리프

서비스 접는 ‘타다’

이른바 타다 금지법이 국회 법사위를 통과했습니다. 타다 금지법은 관광객이 공항을 오갈 때나 일반 승객이 최소 6시간 이상 이용할 경우만 서비스가 가능하도록 타다를 제한하는 법입니다. 이 법은 타다 서비스를 사실상 막기 위해 발의된 법인데요. 타다 측은 이 법안이 국회 본회의를 통과해서 입법화되면 타다 서비스를 중단하겠다고 밝혔습니다.

이미 서비스를 시행하고 있는 사업자에 대한 소급적용을 금지하는 예외규정이 법안이나 시행령에 포함될 수도 있긴 합니다. 그럼에도 정부는 타다의 기존 보유차량에 대해서만 한시적으로 서비스를 허용하는 선에서 소급적용 논란을 피해갈 가능성이 큽니다. 타다가 사업을 키우기 어려워질 수밖에 없습니다.

정부는 타다 서비스를 금지한 후 기존 택시 사업자들의 면허를 사들이거나 사들일 만한 기여금을 내는 사업자들에게만 제한적으로 타다와 같은 서비스를 할 수 있게 할 계획입니다.  타다에게는 기존 사업 방식을 포기하고 기여금 방식의 정부 안대로 사업을 바꿀 것이냐 아니면 관련 사업을 완전히 접고 폐업하느냐의 선택이 남게 됩니다. 

정부는 기존 택시사업자들의 영업권을 보장하는 대신 요금 체계를 정부가 원하는 수준으로 맞추는 것으로 택시업계와 공생관계를 이어왔는데요. 타다 등 새로운 서비스들이 등장하면서 기존 택시사업자들의 영업권이 보장되기 어려운 상황이 됐습니다. 그래서 타다 같은 서비스를 금지해야 한다는 입장입니다.

반면 타다 측은 법으로 금지되지 않은 서비스를 합법의 테두리에서 창의적으로 만들어낸 것인데 사후에 법을 바꿔서 규제하는 건 새로운 비즈니스의 싹을 자르는 일이라며 반발하고 있습니다.

코로나 추경안 편성됐다

정부의 코로나 추경안의 내용이 공개됐습니다.

추경안
– 7세미만 아이를 둔 아동수당 대상자에게 4개월 동안 아이 1명당 월 10만원을 지급한다.

– 기초생활보장 대상자인 저소득층에게 4개월 동안 월 17~22만원의 상품권을 지급한다.

– 노인 일자리 사업에 참가하는 노인들이 월급을 현금이 아닌 상품권으로 받아가면 월급의 20%에 해당하는 돈을 역시 상품권으로 추가 지급한다.

사실상의 현금 지원임에도 불구하고 코로나19로 인해 피해를 많이 입은 계층과 그렇지 않은 집단을 구별하지 않고 일률적으로 지급되는 겁니다. 때문에 그 효과가 얼마나 될지가 우려스러운 점입니다.

감염 우려로 외출을 하지 못해서 생기는 소비 축소와 그에 따른 자영업자 소득 감소를 일부 계층의 소득을 높여주는 것으로 해결하려면 이들이 높아진 소득을 소비 활동으로 즉시 지출해야 합니다. 그러나 감염 우려 때문에 외출이 줄어든 상황이라 주머니에 돈이 머물러 있게 될 가능성이 있습니다.

데일리 체크

미국 시간으로 3일에는 14개 주에서 민주당 대선 후보 경선이 열렸습니다. 경선 결과 중도파 조 바이든 전 부통령이 버니 샌더스 상원의원을 10개 주에서 꺾고 1위를 기록했습니다. 미국 증시는 민주당 경선 결과에 민감하게 반응하고 있습니다. 사회주의자를 자처하는 샌더스 후보가 당선되면 증시엔 마이너스가 될 거라는 예상 때문인데요. 어제 바이든 후보의 승리 소식이 전해진 이후 아시아 시장에서는 S&P 500 선물과 나스닥 100 선물이 모두 1%가량 올랐습니다.

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22 Replies to “법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다”

  1. 저는 지방에서 공무원으로 일하고있는 사람입니다. 요즘 주식시장에 관심이 많아져서 문의드립니다. 위에 데일리 체크에 나온 내용중 사회주의자를 자처하는 샌더스 후보가 당선되면 증시엔 마이너스가 될거라는 예상.. 이 말은 사회주의 정권하에서는 소득 분배에 중심을 두기때문에 원활한 자유시장경제 흐름을 저해시킬수있다는 뜻일까요?

    1. 샌더스가 사회주의자라 자처하고 있으나 한 국가의, 그것도 미국 같은 복잡하고 거대한 시스템의 국가의 대통령이 그러한 지향을 갖고 있다고 해서 ‘사회주의 정권’이 들어설 것이라 기대하긴 매우 어려울 겁니다.

      게다가 샌더스가 말하는 본인의 정치적 정체성인 사회주의는 레닌 시절의 사회주의와는 다른 것입니다. 이미 선진 유럽 국가의 여러 정부들이 표방하는 사회민주주의와 더 가깝죠.

      정치사상에서 좌/우는 옛 영국 의회의 두 유력 정당이 왼쪽, 오른쪽으로 나눠 앉으면서 시작된 표현입니다. 즉 상대적 개념이라는 거죠. 절대적인 좌와 우, 절대적인 기준으로 사회주의와 자본주의 경계선을 긋는 것은 불가능합니다.

      흔히 더불어민주당을 진보라 표현하지만, 민중당의 포지션에서는 민주당은 오히려 보수로 분류되는 게 더 적절한 것과 마찬가지입니다. 미래통합당과 비교해서 좌에 위치하니 상대적으로 진보라 표현하는 것뿐이지, 제가 봐도 민주당을 진보라 표현하기는 어색함이 더 많습니다.

      따라서, 샌더스가 대통령이 되면 분배 정의에 보다 힘을 주려고는 하겠지만(많은 미국민의 바램이기도 합니다.), 미국의 전체적인 시스템적인 경향성을 근본에서 바꾸는 건 쉽지 않을 겁니다.

      오히려 저는 샌더스가 사회주의자 운운하는 건 정치적 포지셔닝 전략의 일환이라 이해합니다. 샌더스가 레닌의 사회주의를 철저히 추종해서 사회주의자를 표방하는 거라면 미국의 대선에 참여했을까요?

    2. 우리나라의 최저임금 인상이라던가 강력한 부동산 규제같이 중산층이나 고소득자의 발목을 잡기위해 쏟아지는 정책들이 영세상인이나 서민들의 호주머니까지 털리는 부작용이 나올 수 있고 기업들도 마찬가지로 사업확장이 위축될 수 있는 정책들이 나온다고 보는게 아닐까요?소득격차를 줄이는건 모두가 동의하겠지만 너무 극단적으로 가면 부작용이 생기기 마련이죠..본인들은 혁명이라 하겠지만..이런건 상향조정이 아닌 하향조정이라는걸 알아야 할텐데…

  2. 정부 추경안은 잘 짠거 같은데요. 소득이 낮을수록 들어간 현금이 소비로 지출될 가능성이 높습니다. 인터넷 등에서도 쓸 수 있게 상품권만 잘 설계하면 되지요. 배달앱도 있고..

  3. 택시업계만 영업권 보장하는 것이 납득이 가지 않습니다. 그러면 치킨집의 영업권 보장을 위해 치킨집도 면허제로 국가에서 관리해줘야 하는 것인가요?

    추경이 반드시 필요한 시기임은 분명하지만 7세이하 자녀 유무 기준으로 지급하는 것은 도무지 이해가 되지 않습니다. (저는 7세 이하 자녀가 있음에도..) 해당 되지 않는 사람들의 박탈감이 매우 클 것입니다. 오죽하면 7세 이하 유자녀 층이 주로 현 정부에 대한 지지율이 높은 30~40대이기에 총선을 목적으로 한 정책이란 추측까지도 나오고 있습니다.

    1. 10만원, 15만원, 추가 상품권…
      총선용 추경 지원금들은 결국 그 아이의 부모 주머니에서 각종 명목의 세금들로 빨려 나갈것이고 후대에 그 아이들이 커서 갚게 될 이 나라의 늘어난 부채가 될 것입니다.
      기득권 정권의 리더쉽과 이를 수행하는 관료들의 직업관과 국민의식이 참으로 아쉽습니다.
      나라 경제는 나날이 바닥을 향하는데 소득주도성장이라…? 저런 돈 퍼주면 가계 소득이 늘어 나는건가요?
      참으로 민망한 발상임에 틀림이 없습니다.

      기업들의 성장은 없는데 직원들 임금 올리고 주52시간 하면 잘 살게 되나요? 말로만 혁신, 개혁, 지원.. 정말 제대로 하고 있나요?

      국민들에게 마스크 하나 제대로 공급 못하는 정부 시스템..

      진정한 선진국으로 갈 수 있었던 황금같이 소중한 시기에 리더쉽의 부재로 우왕좌왕하다 골든타임을 놓치고 허우적거리는 작금의 나라 모양새가 참으로 안타깝습니다.

  4. 바이든이 승리하면서 주가가 오른건,
    바이든이 샌덜스를 이길거라는 추측이
    기정사실화 되어가기 때문입니다.
    앞으로 남은 지역들은 바이든의 승리가 예상되거든요

    월가입장에서는 바이든이 올라오는걸 선호할껍니다
    트럼프랑 붙으면 트럼프가 백프로 이기거든요.

  5. 가장 먼저 보호받아야 할 대상이 기초 생활보장 대상자 , 노인과 아동인건 합당해보이는데요? 전국민에게 줄 수는 없는 노릇이니 누군가 받지 못하는 사람은 자연히 생길텐데, 막연히 해당되지 않는 사람의 박탈감을 들어 총선용이라고 말한다면 정부는 무엇을할 수 있을지 의문입니다.

  6. 나라에서 택시 영업을 하려면 택시면허가 있어야한다고 하는데 이 법망을 교묘히 피해 택시영업을 한거 아닌가요. 정부에서 택시면허를 구매하게끔 했지만 타다 쪽에서 거부한 것으로 아는데…

    1. 우리사회가 발전되고 살기 좋아지기를 기대하고 노력 하듯이 법도 개선되어야 합니다
      타다는 법테두리내에서 이루어진 영업행위지만 택시업계의 반발로 새롭게 법을 만들어 제한하는 것입니다.
      그렇다면 오프라인 유통업자들이 반발을 하면 온라인유통업을 법으로 제한 해야겠네요 ㅜ
      결국 타다던 유통이던 새로운것에 경쟁은 경제원리를 최대한 보장해야 모두가 더 잘고 행복해지지 않을까 생각합니다^^
      무엇보다 글로벌 경쟁을 하고 외국에 의존적인 경제행태를 가진 대한민국의 미래는 어둡습니다

  7. 코로나 추경안 맨 마지막 문단에 대해,
    외출은 못하더라도 배달로 충분히 소비하고 있지 않을까요?
    수혜층이 처음 의도와 다를 수 있다는 점은 동의합니다만.

  8. 법인을 통한 부동산절세 내용중…

    법인이 주택을 소유할 경우가 더 유리해지는 건 양도차익이 2억원 이하일 가능성이 높은 중저가 주택을 여러 채 보유하고 있을 때입니다.

    양도차익이 2억원이하일 경우,
    법인의 주택소유가 유리하다고 하셨는데
    왜 2억원이하인지에 대한부연설명 요청드립니다.

  9. 법인소유의 부동산은 꼭 부동산만 매매 하는것으로 생각들 하시는데.
    부동산 소유의 법인을 양도할경우 세금은 어찌되나요~?

    1. 법인은 지분을 통해 법인에 대한 소유권을 주장하는데 말씀하신 법인을 양도하는 것은 개인이 소유한 해당 법인의 주식을 양도하는 것이므로 결국 주식에 대한 양도세가 부과 됩니다.

      또한 소득세법상 법인의 자산 중 부동산이 차지하는 비율에 따라 주식의 종류를 구분하여 세금을 부과하기 때문에 결국에는 개인이 부동산을 매매한 것에 상당하는 세금이 부과되는 시스템입니다.

      물론 우회적인 방법을 통한 세금의 차이는 발생하겠지만 이것이 유의미한 수준의 긍정적 효과가 될지 부정적 효과가 될지는 좀 더 고민해 봐야 할 문제인것 같습니다.

  10. 타다 급지법은 정말 이해가 안 갑니다. 택시 영업권 보장의 취지를 잊지말아야 하겠습니다. 그건 바로 시민들을 위한 것이죠. 하지만 타다 금지법은 시민을 위한게 아니고 택시업계의 기득권을 위한 법일 뿐입니다. 타다나 우버와 같은 새로운 산업들이 도입되면 서비스는 좋아지고 비용은 내려가는데 왜 이렇게까지 하면서 막아야 하나요? 다른 수 많은 나라에서 성공적으로 운영이 되고 있어서 실험적인 측면도 없는데요. 택시 업계에 들어가는 우리들의 세금도 절감되겠죠!

    1. 앞의 주장은 십분 이해한다고 쳐도 타다가 서비스 비용을 낮춘다고요? 말도 안 되는 일입니다. 이미 타다는 택시보다 비싼데도 적자예요. 택시 한 대가 내는 매출과 들어가는 비용을 생각하면 답 나옵니다. 우리나라 택시비는 경제규모가 어느 정도 되는 나라들 중에서는 거의 가장 싼 편입니다. 타다가 택시를 대체하면 서비스는 훨씬 좋아질 겁니다. 대신 요금은 지금 택시의 1.5배 이상은 되겠죠. 그걸 생각해보시면 좋겠네요.

      1. 김민석님
        택시비가 싼 이유는 정부 보조(를 통한 가격 억제) 때문인 걸로 알고 있습니다.
        시민들의 이동권 보장을 이유로 타다에도 동일하게 보조한다면, 혹은 보조 없이 택시와 타다를 동일하게 경쟁시킨다면 플랫폼 경제의 특성상 서비스 비용이 낮아질 가능성이 크겠죠.
        그리고 타다가 택시를 대체하겠다는 것도 아니고요. 영업 타겟이나 차량부터가 다른데.

        타다에 대해선 이전에도 리멤버나우에서 다룬 적이 있습니다. 신산업이 등장한다고 해서 몰락하는 구산업 종사자들을 지원하지 않는 것이 일반적이죠. 택시가 등장하면 마부들은 다른 일자리를 찾는 거고, 그게 시장경제의 원리에 더 부합합니다. 물론 생활 보장이나 경제 정의 면에서 구산업 종사자들을 지원할 수는 있는데, 지금 타다의 경우에는 택시업계를 지원하는 것을 넘어 아예 타다 죽이기를 해버리니.. 키오스크 때문에 식당 종업원이 줄어들면 그들에 대해 실직 보조나 구직 지원을 하는 게 맞지 키오스크 금지를 하는 건 잘못된 거잖아요?

        그럼에도 정부가 그렇게 하는 게 이해가 되지를 않았는데(총선용이라는 건 정부보다는 국회 법사위에서 잘 보여줬죠), 이번 글을 읽고 공생 관계를 알게 되니 정부의 움직임도 어느 정도 이해가 되었습니다.

        결론은 리멤버나우 최고!

        1. 택시에 세제혜택을 몇 가지 제공하긴 합니다만, 근본적으로 우리나라 택시요금 체계 자체가 저렴한 편이어서 그 세제혜택 등을 포함해도 이익이 크지 않습니다. 차량 가격, 기사 인건비, 유류비 생각하면 답 나오죠. 게다가 우리나라엔 택시 운행 일수를 제한하는 규제도 있고요. 지금 이 요금이 유지될 수 있는 건 다른 일을 못하는 할아버지들이 헐값에 본인 노동력을 제공하고 있기 때문입니다. 2~30대 택시기사가 없는 걸 보면 택시 수입이 얼마나 적은지를 유추할 수 있을 거라고 생각합니다. 우버가 택시보다 저렴한 요금을 제공할 수 있었던 건 미국이나 유럽의 택시비가 비쌌기 때문입니다. 반면 이미 우리나라 택시 요금은 이미 저렴한데, 젊은 기사를 고용해서 서비스 교육을 해야 하는 타다 등이 택시보다 저렴한 서비스를 제공할 수 있을 거라곤 생각지 않습니다. 개인적으론 타다 좋아하고, 택시 서비스가 몸서리쳐지게 싫습니다. 다만 우리가 지불하는 돈을 생각하면 쉽사리 그들을 욕하기 어렵습니다. 택시업계가 혁신하려면 요금 규제도 풀려야 합니다. 그런데 택시비 기본요금 6천원, 7천원 받는다고 하면 과연 소비자들이 좋아할까요? 타다도 마찬가지라고 생각합니다. 지금이야 택시와 경쟁해야 하니 적자 감수하고 마케팅비용을 쏟아붓고 있지만, 경쟁에서 이기고 시장을 장악하면 지금보다도 훨씬 비싼 요금을 받을 겁니다.

  11. 대구경북 특히 대구는 지금 엄청 그 어느 지역보다 소비자도…그리고 자영업자들도 힘든시간을 보내고 있음에도 동일하게 적용이 되면 가만히 앉아서 이득 보는 지역도 많겠군요.
    상대적 평등…차별적 지원이 조금 더 맞지 않을까요?
    TK라서 그런건가요? 아니면 사회주의식 절대적 평등을 추구하시는건가요?
    상대적 평등을 요구합니다.

    1. 이번 추경이 11조 7천억 원이고,
      위에 나열된 현금성 지원은 그중 2조 원입니다.

      나머지 10조는 어디에 쓰일까요?

  12. 법인 소유 주택 전세 들어가면 하나도 안 위험함
    전세권 설정하거나
    주택임대차 보호법에 보호 받음

    뭘알고 쓰셨음 합니다

지나가던 중생에게 댓글 남기기 댓글 취소

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