2020년 3월 5일2022년 3월 22일 글쓴이 이 진우

법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

이진우의 익스플레인 나우

법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다

아파트 등 부동산을 구입할 때 개인이 구입하는 것보다는 개인이 법인을 설립하고 그 법인의 명의로 부동산을 구입하는 게 유리한 점들이 있습니다. 요즘은 그런 장점이 부각되면서 부동산을 사기 위해 법인을 설립하는 경우들이 많아지고 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

법인이 설립한 부동산에는 적용되는 세율이 다릅니다. 그래서 부동산 정책의 사각지대가 될 수도 있습니다. 세입자의 입장에서는 법인이 소유한 아파트에 거주할 때는 주의해야 할 점들이 있고요. 예를 들어 법인이 소유한 아파트는 전세금을 떼일 가능성이 좀 더 커지고 그런 이유로 전세대출을 받기도 어렵습니다.

왜 법인명의로 아파트를 사나요

주로 세금 때문입니다. 개인이 아파트를 사고팔 때 내는 세금과 법인이 아파트를 사고 팔 때 내는 세금이 다르기 때문입니다. 아파트를 살 때는 취등록세, 보유할 때는 재산세 등 보유세, 아파트를 처분할 때는 양도소득세를 내게 되는데요. 취등록세를 제외하면 모든 세금이 다 다르게 적용됩니다.

그렇게 된 이유는 우리나라의 부동산 세금 체계가 주택을 몇 개 소유하고 있느냐에 따라 세율 자체가 달라지기 때문입니다. 예를 들면 1가구 1주택의 경우는 고가 주택이 아니라면 집을 사고 팔아서 번 차익(양도소득)에 대해 세금을 전혀 부과하지 않습니다. 그러나 3주택 이상인 경우는 양도소득에 대한 세율이 최대 68.2%입니다.

그런데 법인이 주택을 매수했다가 처분하면 그 차익에 대해 <법인세율+10%포인트> 의 세율이 적용됩니다. 법인세는 이익이 2억원 이하일 때는 11%, 그 이상이면 22%를 내므로 법인이 주택을 매수했다가 생긴 차익에 대해서는 21~32%의 세금을 물게 되는데 그 법인이 갖고 있는 집이 1채이건 100채이건 동일한 세율이 적용됩니다.

그렇다 보니 집을 2채 이상 소유할 경우에는 법인 명의로 소유하는 게 양도세를 적게 내는 방법이 됩니다. 법인을 설립해서 주택을 사들이면 종합부동산세도 절감할 수 있습니다. 종합부동산세는 개인이 가진 모든 부동산을 합산하고 주택 숫자에 대해 더 가중된 세율을 적용하지만 법인의 경우는 법인을 추가로 설립할 수 있으므로 마음만 먹으면 여러 채의 집을 여러 법인에 분산 소유할 수 있어서 <그 법인이 소유한 부동산>에 대해 부과되는 종부세를 절감할 수 있습니다.

예를 들어 공시가격 10억원짜리 주택 3채를 가진 소유자는 30억원에 대해 <다주택자용 높은 종부세율>을 곱해서 세금이 부과됩니다. 반면 그 주택들을 법인 3개가 하나씩 보유하면 1주택자용 낮은 종부세율이 적용되는 것은 물론이고 각 법인당 9억원의 공제가 적용되어 종부세를 거의 내지 않을 수도 있습니다.

그러면 누구나 다 법인으로 부동산을 매수할 것 같은데요?

법인을 설립해서 부동산을 매수할 경우 단점도 있습니다.

1. 정부가 언제 새로운 규제를 도입해서 법인의 부동산 보유를 더 무겁게 과세할지 모릅니다. 예를 들어 지금은 법인이 주택 거래를 해서 생기는 차액에 대해서는 <법인세율+10%포인트>의 세율로 부과하지만 법을 바꿔서 예를 들면 <법인세율+50%포인트>의 세율로 바꿀 수도 있습니다.

2. 법인을 설립해 유지하는 비용이 연간 100만원 이상 듭니다.

3. 부동산을 매매한 후에 남은 차익이 법인계좌에 들어 있는데 이 돈을 개인이 가져다 쓰려면 배당소득세(15.4%)를 내야 합니다. 연간 2000만원 이상일 경우에는 종합소득세율을 적용받아야 해서 이 세율이 더 높아집니다(8800만원 이상이면 35%). 집을 팔아서 생긴 차액으로 옷이나 자동차를 사려면 집을 팔아서 생긴 차액에 대해서 법인세 22~32%와 배당소득세 15.4%~35% 를 내면 35.4%~65%를 내야 하는 겁니다. 그냥 개인이 집을 팔아서 생긴 차액에 대한 양도세 중과세율과 비교해도 큰 차이가 없습니다.

결론적으로 법인이 주택을 소유할 경우가 더 유리해지는 건 양도차익이 2억원 이하일 가능성이 높은 중저가 주택을 여러 채 보유하고 있을 때입니다.

법인이 소유한 집에 전세나 월세를 들어갈 때도 조심해야 하나요

법인이 소유한 집에 전세로 들어가면 위험한 일이 생길 수 있습니다. 그 법인이 혹시 부도가 나거나 하면 법인의 재산에서 종업원들에게 지급하지 않은 인건비를 먼저 제하고 남은 돈에 대해서만 전세 세입자의 권리가 보장되기 때문입니다.

법인이 소유한 5억원짜리 집에 전세금 3억원을 내고 입주한 세입자를 예로 들겠습니다. 그 법인이 사업을 하다가 부도가 나서 밀린 임금과 퇴직금이 3억원이라면 5억원짜리 그 집을 경매로 넘겨서 받은 돈에서 밀린 임금 3억원을 먼저 충당하고 남는 돈으로 세입자의 전세금을 돌려준다는 뜻입니다. 이런 문제가 있어서 전세대출도 법인 소유 주택에 대해서는 잘 해주지 않습니다.

데일리 브리프

서비스 접는 ‘타다’

이른바 타다 금지법이 국회 법사위를 통과했습니다. 타다 금지법은 관광객이 공항을 오갈 때나 일반 승객이 최소 6시간 이상 이용할 경우만 서비스가 가능하도록 타다를 제한하는 법입니다. 이 법은 타다 서비스를 사실상 막기 위해 발의된 법인데요. 타다 측은 이 법안이 국회 본회의를 통과해서 입법화되면 타다 서비스를 중단하겠다고 밝혔습니다.

이미 서비스를 시행하고 있는 사업자에 대한 소급적용을 금지하는 예외규정이 법안이나 시행령에 포함될 수도 있긴 합니다. 그럼에도 정부는 타다의 기존 보유차량에 대해서만 한시적으로 서비스를 허용하는 선에서 소급적용 논란을 피해갈 가능성이 큽니다. 타다가 사업을 키우기 어려워질 수밖에 없습니다.

정부는 타다 서비스를 금지한 후 기존 택시 사업자들의 면허를 사들이거나 사들일 만한 기여금을 내는 사업자들에게만 제한적으로 타다와 같은 서비스를 할 수 있게 할 계획입니다. 타다에게는 기존 사업 방식을 포기하고 기여금 방식의 정부 안대로 사업을 바꿀 것이냐 아니면 관련 사업을 완전히 접고 폐업하느냐의 선택이 남게 됩니다.

정부는 기존 택시사업자들의 영업권을 보장하는 대신 요금 체계를 정부가 원하는 수준으로 맞추는 것으로 택시업계와 공생관계를 이어왔는데요. 타다 등 새로운 서비스들이 등장하면서 기존 택시사업자들의 영업권이 보장되기 어려운 상황이 됐습니다. 그래서 타다 같은 서비스를 금지해야 한다는 입장입니다.

반면 타다 측은 법으로 금지되지 않은 서비스를 합법의 테두리에서 창의적으로 만들어낸 것인데 사후에 법을 바꿔서 규제하는 건 새로운 비즈니스의 싹을 자르는 일이라며 반발하고 있습니다.

코로나 추경안 편성됐다

정부의 코로나 추경안의 내용이 공개됐습니다.

추경안

– 7세미만 아이를 둔 아동수당 대상자에게 4개월 동안 아이 1명당 월 10만원을 지급한다.

– 기초생활보장 대상자인 저소득층에게 4개월 동안 월 17~22만원의 상품권을 지급한다.

– 노인 일자리 사업에 참가하는 노인들이 월급을 현금이 아닌 상품권으로 받아가면 월급의 20%에 해당하는 돈을 역시 상품권으로 추가 지급한다.

사실상의 현금 지원임에도 불구하고 코로나19로 인해 피해를 많이 입은 계층과 그렇지 않은 집단을 구별하지 않고 일률적으로 지급되는 겁니다. 때문에 그 효과가 얼마나 될지가 우려스러운 점입니다.

감염 우려로 외출을 하지 못해서 생기는 소비 축소와 그에 따른 자영업자 소득 감소를 일부 계층의 소득을 높여주는 것으로 해결하려면 이들이 높아진 소득을 소비 활동으로 즉시 지출해야 합니다. 그러나 감염 우려 때문에 외출이 줄어든 상황이라 주머니에 돈이 머물러 있게 될 가능성이 있습니다.

데일리 체크

미국 시간으로 3일에는 14개 주에서 민주당 대선 후보 경선이 열렸습니다. 경선 결과 중도파 조 바이든 전 부통령이 버니 샌더스 상원의원을 10개 주에서 꺾고 1위를 기록했습니다. 미국 증시는 민주당 경선 결과에 민감하게 반응하고 있습니다. 사회주의자를 자처하는 샌더스 후보가 당선되면 증시엔 마이너스가 될 거라는 예상 때문인데요. 어제 바이든 후보의 승리 소식이 전해진 이후 아시아 시장에서는 S&P 500 선물과 나스닥 100 선물이 모두 1%가량 올랐습니다.

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