하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

땅 부족한 서울에 집 늘리는 법

서울 여의도의 에스트레뉴 빌딩은 처음 여의도를 오는 사람들의 눈길을 사로잡을 만한 랜드마크 중 하나입니다. 이 건물이 지어지기 전까지 그 자리에는 원래 SK주유소가 있었습니다. 영등포 전화국이라는 버스 정류장 앞에 있는 오피스텔도 KT 전화국 부지에 지어진 건물입니다.

이처럼 과거에는 주택이 아니었는데, 오피스텔∙주상복합∙주택 형태로 새롭게 주택이 되는 건물들이 있습니다.

토지는 한정적 자원입니다. 그래서 공공성을 확보하기 위한 규제가 존재합니다. 이 중 하나가 용도지역 제도입니다. 토지의 용도에 따라 토지 이용이나 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하는 제도입니다. 일례로 주거용지에는 상업용 건물을 지을 수 없습니다.

한국의 용도지역은 현재 주거지역, 상업지역(중심 상업부터 유통 상업까지), 공업지역(전용 공업부터 준공업), 녹지지역, 관리지역, 그리고 농림지역과 자연보전지역으로 나뉘어져 있습니다.

이미 대부분 지역이 개발된 서울에선 토지를 추가로 확보해 주택 공급을 늘리는 일이 거의 불가능합니다. 그러나 특정 건축물의 사용빈도가 다르다면 어떻게 하면 될까요? 가령, 업무시설은 남아돌기 시작해서 공실률이 두 자릿수를 넘어가는데, 주택은 상당히 부족하다면? 이 경우엔 토지의 용도를 바꿔 얼마든지 토지를 더 효율적으로 분배할 수 있게 됩니다.

이렇게 주거지역이 아닌 토지를 주거용도로 바꾸는 작업들이 현재 서울에서 진행되고 있습니다. 한국경제의 보도에 따르면 서울 시내에 SK주유소가 위치했던 자리 10곳에는 임대주택과 복합빌딩이 지어질 예정입니다. KT 역시 전화국 부지들을 계속 개발하고 있고요. CJ의 가양동 공장부지에도 조만간 주택이 공급될 예정입니다. 코레일 부지인 용산 국제업무지구터도 유력한 후보 지역이고요. 또 중구나 을지로에 공급된 서울 최대의 상업지역 역시 현재는 그 사용 빈도가 감소하고 있기 때문에 이를 주상복합 등 복합 용도 건축물로 바꾸자는 주장도 힘을 받고 있습니다.

서울시의 업무시설의 총면적이 5000만m² 정도입니다. 이 중 10% 정도가 공실인데요. 단순 계산으론 50m²(17평)짜리 오피스텔 10만채를 공급할 수 있는 면적입니다. 그동안 부동산 대책은 수요 억제 위주였습니다. 수요 감소만큼 공급 증가도 중요합니다. 용도 변경을 통해 서울에 주택 공급이 더욱 늘어나길 바라봅니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

답해 드립니다

“전기차도 탄소를 배출하지 않나요?”

이일국님:

전기와 배터리를 만들기 위해서도 이산화탄소가 배출되는데요. 내연기관 자동차와 전기 자동차 중 어떤 것이 더 환경에 좋은지 판단이 필요할 것 같습니다. 전기는 정말 친환경 에너지인가요?

예. 말씀하신 대로 전기자동차의 친환경성에 대한 다양한 도전과 반론이 있습니다.

석유를 휘발유나 경유로 정제해서 그걸로 직접 자동차를 움직이게 하는 것과, 석유를 경유나 중유로 만들어서 발전소를 돌리고 거기서 만들어진 전기로 자동차를 충전해서 자동차를 움직이게 하는 것. 두 가지를 생각할 때 어떤 방식이 원유 1리터로 자동차를 더 멀리 움직이게 할 수 있을까요.

이 질문에 대한 답은 ‘그래도 전기로 만들어서 움직이게 하는 전기차가 더 좋다’입니다. 휘발유나 경유를 엔진룸에 넣어서 폭발시켜서 구동축을 움직이게 하고 바퀴를 움직이게 하는 내연기관 방식은 폭발과정에서 열로 손실되는 것과 구동축을 움직이는 과정에서 외부로 손실되는 에너지를 감안하면 전체 에너지의 20%만 자동차를 움직이는 데 사용됩니다.

그런데 같은 양의 석유로 전기를 만들어서 자동차를 굴리면 약 40%가량의 에너지가 자동차를 움직이는 데 활용됩니다. 석유로 전기를 만드는 과정에서 에너지 손실이 있긴 하지만 그 뒤로는 손실이 크지 않습니다.

그러나 그 과정에서 환경오염이나 이산화탄소 배출은 어느 쪽이 많은지는 좀 다른 계산이 필요합니다.

전기 자동차가 주행 단계 그 자체에서는 이산화탄소 발생이 없지만 그렇게 하기 위해 전기를 생산하는 과정과 배터리를 제조하는 과정에서 나오는 이산화탄소의 양은 경유나 휘발유를 연료로 달리는 내연기관 자동차가 내뿜는 이산화탄소의 양과 거의 비슷하거나, 심지어 더 많다는 연구결과도 있습니다.

그래서 전기 자동차는 종전처럼 화석연료로 전기를 생산하는 방식이 아닌, 풍력이나 태양광 발전을 통해서 전기를 생산해야 한다는 전제가 늘 따라다닙니다.

문제는 바람이나 햇볕이 늘 일정하지 않기 때문에 발전한 전기를 어딘가에 저장해야 하며 이 저장장치가 ESS(배터리)가 되기도 하고 수소가 되기도 합니다.

배터리의 원료가 되는 리튬이나 코발트를 생산하기 위해서는 석유를 시추하는 과정보다 더 많은 환경오염을 유발하고 산림을 훼손합니다.

물론 그 어떤 경우에도 전기차가 돌아다니는 도시의 대기는 내연기관차가 많은 도시보다 깨끗합니다. 그래서 전기자동차는 후진국의 환경을 오염시켜서 선진국의 환경을 개선하는 프로젝트라는 비아냥을 듣기도 합니다.

데일리 브리프

국민연금의 경영 참여 둘러싼 논란

국민연금이 지분을 보유하고 있는 기업들에 대해 주주로서 다양한 요구를 하고 적극적으로 의결권을 행사해서 기업 경영진들을 견제해야 한다는 의견이 있습니다. 그러나 한편에서는 그렇다면 어떤 기준으로 그냥 둬도 괜찮은 기업과 적극적으로 개입해서 회사 분위기를 바꿔야 할 기업을 구분할 것이냐에 대한 질문도 던지고 있습니다.

국민연금이 착한 기업과 나쁜 기업을 구분하는 기준이 모호하고 판단이 왔다갔다 한다는 지적을 담은 뉴스입니다.

국민연금이 주주로서 적극적으로 경영에 개입해야 한다는 주장과 개입하는 기준이 모호하기 때문에 오히려 대리인의 주관이 작용할 수 있어서 가능하면 개입을 하지 않는 게 결과적으로는 더 낫다는 주장이 모두 합리적인 부분이 있기 때문에 생기는 논란입니다.

카드사들이 뒤늦게 간편결제에 뛰어든 이유

카드회사들이 간편결제 시장에 사업 주체로 뛰어들고 있다는 소식입니다. 간편결제는 물건을 구입할 때마다 일일이 카드번호를 입력해서 카드회사에 보내는 일을 보다 쉽게 도와주는 일종의 비서 서비스입니다.

그런데 이런 간편결제 서비스들이 늘어나고 보급이 확대되면 소비자들과의 접점을 확보한 간편결제 서비스 업체들은 소비자들에게 “1. 굳이 번거롭게 카드 결제를 하지 말고 이자를 많이 드릴 테니 우리가 만든 계좌에 미리 충전을 해놓거나 2. 아니면 신용카드처럼 그냥 우리가 바로 결제를 해주고 나중에 받을 테니 그렇게 할래요?”라는 제안을 할 시기가 옵니다.

카카오페이가 증권사를 인수한 것은 카카오페이가 증권사가 운용하는 CMA 계좌를 만들어 1번 제안을 하기 위해서입니다. 그러면 신용카드 회사들은 할 일이 사라집니다.

신용카드 회사들이 뒤늦게 간편결제 시장에 뛰어들고 있는 이유는 고객과의 접점을 확보하지 않으면 살아남기 어렵다는 판단 때문입니다.

데일리 체크

제주도에 관광객의 발길이 끊기면서 렌터카 비용이 보험료를 포함해도 하루에 1만원 정도까지 내려갔습니다. 렌터카 회사들은 고정비(차량 보험료, 인건비)가 계속 나가기 때문에 아주 낮은 가격에라도 차를 빌려주는 게 낫습니다.

미국에서 한인 성공 신화를 쓴 제조·직매형 의류(SPA) 브랜드 포에버21이 미국 업체에 매각됩니다. 무리하게 사세를 확장하던 포에버21은 5개월 전 미국 연방법원에 파산보호 신청을 냈습니다. 이 회사의 연 매출은 한때 44억달러(약 5조2000억원)에 달했지만 매각 가격은 8100만달러(약 960억원)에 불과합니다.

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