땅 부족한 서울에 집 늘리는 법

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

땅 부족한 서울에 집 늘리는 법

서울 여의도의 에스트레뉴 빌딩은 처음 여의도를 오는 사람들의 눈길을 사로잡을 만한 랜드마크 중 하나입니다. 이 건물이 지어지기 전까지 그 자리에는 원래 SK주유소가 있었습니다. 영등포 전화국이라는 버스 정류장 앞에 있는 오피스텔도 KT 전화국 부지에 지어진 건물입니다.

 이처럼 과거에는 주택이 아니었는데, 오피스텔∙주상복합∙주택 형태로 새롭게 주택이 되는 건물들이 있습니다. 

토지는 한정적 자원입니다. 그래서 공공성을 확보하기 위한 규제가 존재합니다. 이 중 하나가 용도지역 제도입니다. 토지의 용도에 따라 토지 이용이나 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하는 제도입니다. 일례로 주거용지에는 상업용 건물을 지을 수 없습니다.

한국의 용도지역은 현재 주거지역, 상업지역(중심 상업부터 유통 상업까지), 공업지역(전용 공업부터 준공업), 녹지지역, 관리지역, 그리고 농림지역과 자연보전지역으로 나뉘어져 있습니다.

이미 대부분 지역이 개발된 서울에선 토지를 추가로 확보해 주택 공급을 늘리는 일이 거의 불가능합니다. 그러나 특정 건축물의 사용빈도가 다르다면 어떻게 하면 될까요? 가령, 업무시설은 남아돌기 시작해서 공실률이 두 자릿수를 넘어가는데, 주택은 상당히 부족하다면? 이 경우엔  토지의 용도를 바꿔 얼마든지 토지를 더 효율적으로 분배할 수 있게 됩니다. 

이렇게 주거지역이 아닌 토지를 주거용도로 바꾸는 작업들이 현재 서울에서 진행되고 있습니다. 한국경제의 보도에 따르면 서울 시내에 SK주유소가 위치했던 자리 10곳에는 임대주택과 복합빌딩이 지어질 예정입니다. KT 역시 전화국 부지들을 계속 개발하고 있고요. CJ의 가양동 공장부지에도 조만간 주택이 공급될 예정입니다. 코레일 부지인 용산 국제업무지구터도 유력한 후보 지역이고요. 또 중구나 을지로에 공급된 서울 최대의 상업지역 역시 현재는 그 사용 빈도가 감소하고 있기 때문에 이를 주상복합 등 복합 용도 건축물로 바꾸자는 주장도 힘을 받고 있습니다.

서울시의 업무시설의 총면적이 5000만m² 정도입니다. 이 중 10% 정도가 공실인데요. 단순 계산으론 50m²(17평)짜리 오피스텔 10만채를 공급할 수 있는 면적입니다. 그동안 부동산 대책은 수요 억제 위주였습니다. 수요 감소만큼 공급 증가도 중요합니다. 용도 변경을 통해 서울에 주택 공급이 더욱 늘어나길 바라봅니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

답해 드립니다

“전기차도 탄소를 배출하지 않나요?”

이일국님:

전기와 배터리를 만들기 위해서도 이산화탄소가 배출되는데요. 내연기관 자동차와 전기 자동차 중 어떤 것이 더 환경에 좋은지 판단이 필요할 것 같습니다. 전기는 정말 친환경 에너지인가요?

예. 말씀하신 대로 전기자동차의 친환경성에 대한 다양한 도전과 반론이 있습니다.

석유를 휘발유나 경유로 정제해서 그걸로 직접 자동차를 움직이게 하는 것과, 석유를 경유나 중유로 만들어서 발전소를 돌리고 거기서 만들어진 전기로 자동차를 충전해서 자동차를 움직이게 하는 것. 두 가지를 생각할 때 어떤 방식이 원유 1리터로 자동차를 더 멀리 움직이게 할 수 있을까요.

 이 질문에 대한 답은 ‘그래도 전기로 만들어서 움직이게 하는 전기차가 더 좋다’입니다.  휘발유나 경유를 엔진룸에 넣어서 폭발시켜서 구동축을 움직이게 하고 바퀴를 움직이게 하는 내연기관 방식은 폭발과정에서 열로 손실되는 것과 구동축을 움직이는 과정에서 외부로 손실되는 에너지를 감안하면 전체 에너지의 20%만 자동차를 움직이는 데 사용됩니다.

그런데 같은 양의 석유로 전기를 만들어서 자동차를 굴리면 약 40%가량의 에너지가 자동차를 움직이는 데 활용됩니다. 석유로 전기를 만드는 과정에서 에너지 손실이 있긴 하지만 그 뒤로는 손실이 크지 않습니다.

그러나 그 과정에서 환경오염이나 이산화탄소 배출은 어느 쪽이 많은지는 좀 다른 계산이 필요합니다.

전기 자동차가 주행 단계 그 자체에서는 이산화탄소 발생이 없지만 그렇게 하기 위해 전기를 생산하는 과정과 배터리를 제조하는 과정에서 나오는 이산화탄소의 양은 경유나 휘발유를 연료로 달리는 내연기관 자동차가 내뿜는 이산화탄소의 양과 거의 비슷하거나심지어 더 많다는 연구결과도 있습니다.

그래서 전기 자동차는 종전처럼 화석연료로 전기를 생산하는 방식이 아닌, 풍력이나 태양광 발전을 통해서 전기를 생산해야 한다는 전제가 늘 따라다닙니다.

문제는 바람이나 햇볕이 늘 일정하지 않기 때문에 발전한 전기를 어딘가에 저장해야 하며 이 저장장치가 ESS(배터리)가 되기도 하고 수소가 되기도 합니다.

배터리의 원료가 되는 리튬이나 코발트를 생산하기 위해서는 석유를 시추하는 과정보다 더 많은 환경오염을 유발하고 산림을 훼손합니다.

물론 그 어떤 경우에도 전기차가 돌아다니는 도시의 대기는 내연기관차가 많은 도시보다 깨끗합니다. 그래서 전기자동차는 후진국의 환경을 오염시켜서 선진국의 환경을 개선하는 프로젝트라는 비아냥을 듣기도 합니다.

데일리 브리프

국민연금의 경영 참여 둘러싼 논란

국민연금이 지분을 보유하고 있는 기업들에 대해 주주로서 다양한 요구를 하고 적극적으로 의결권을 행사해서 기업 경영진들을 견제해야 한다는 의견이 있습니다. 그러나 한편에서는 그렇다면 어떤 기준으로 그냥 둬도 괜찮은 기업과 적극적으로 개입해서 회사 분위기를 바꿔야 할 기업을 구분할 것이냐에 대한 질문도 던지고 있습니다.

국민연금이 착한 기업과 나쁜 기업을 구분하는 기준이 모호하고 판단이 왔다갔다 한다는 지적을 담은 뉴스입니다.

국민연금이 주주로서 적극적으로 경영에 개입해야 한다는 주장과 개입하는 기준이 모호하기 때문에 오히려 대리인의 주관이 작용할 수 있어서 가능하면 개입을 하지 않는 게 결과적으로는 더 낫다는 주장이 모두 합리적인 부분이 있기 때문에 생기는 논란입니다.

인기 치솟은 그리스 국채

그리스 정부가 발행한 10년 만기 국채의 금리가 0.95%로 내려갔습니다. 1% 아래로 내려간 건 처음입니다. 10년쯤 전에 유로존 국가들의 재정위기가 불거졌을 당시에는 45%까지 치솟았던 금리가 1% 이하로 내려간 것입니다. 미국 10년물 국채보다도 이자율이 낮습니다(물론 독일국채보다는 이자율이 높습니다).  그리스의 국가신용등급은 여전히 정크본드 수준이지만 다른 유럽 국가들의 국채 이자율이 마이너스를 기록하고 있는 것과 비교하면 약간의 위험을 감수하면 더 높은 수익률을 누릴 수 있는 그리스 국채의 매력이 투자자들에게 부각된 것으로 보입니다.  

카드사들이 뒤늦게 간편결제에 뛰어든 이유

간편결제

카드회사들이 간편결제 시장에 사업 주체로 뛰어들고 있다는 소식입니다. 간편결제는 물건을 구입할 때마다 일일이 카드번호를 입력해서 카드회사에 보내는 일을 보다 쉽게 도와주는 일종의 비서 서비스입니다.

그런데 이런 간편결제 서비스들이 늘어나고 보급이 확대되면 소비자들과의 접점을 확보한 간편결제 서비스 업체들은 소비자들에게 “1. 굳이 번거롭게 카드 결제를 하지 말고 이자를 많이 드릴 테니 우리가 만든 계좌에 미리 충전을 해놓거나 2. 아니면 신용카드처럼 그냥 우리가 바로 결제를 해주고 나중에 받을 테니 그렇게 할래요?”라는 제안을 할 시기가 옵니다.

카카오페이가 증권사를 인수한 것은 카카오페이가 증권사가 운용하는 CMA 계좌를 만들어 1번 제안을 하기 위해서입니다. 그러면 신용카드 회사들은 할 일이 사라집니다.

신용카드 회사들이 뒤늦게 간편결제 시장에 뛰어들고 있는 이유는  고객과의 접점을 확보하지 않으면 살아남기 어렵다는 판단  때문입니다.

데일리 체크

제주도에 관광객의 발길이 끊기면서 렌터카 비용이 보험료를 포함해도 하루에 1만원 정도까지 내려갔습니다. 렌터카 회사들은 고정비(차량 보험료, 인건비)가 계속 나가기 때문에 아주 낮은 가격에라도 차를 빌려주는 게 낫습니다.

미국에서 한인 성공 신화를 쓴 제조·직매형 의류(SPA) 브랜드 포에버21이 미국 업체에 매각됩니다. 무리하게 사세를 확장하던 포에버21은 5개월 전 미국 연방법원에 파산보호 신청을 냈습니다. 이 회사의 연 매출은 한때 44억달러(약 5조2000억원)에 달했지만 매각 가격은 8100만달러(약 960억원)에 불과합니다.

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21 Replies to “땅 부족한 서울에 집 늘리는 법”

  1. 국민연금이 투자하고나서 기업경영에 관여하는것은 바람직하지 않습니다. 문제있는 기업에는 튜자하지 말고 문제가 있다면 주식을 처분하는게 맞는것 같습니다. 앞으로 계속 공적연금이 주식에 투자 될건데 그렇게 되면 먼 미래의 주식은 모두 공적연금이 최대 주주가 되겠지요. 예전에 외국계 연금이 탄소배출하는 기업 한국전력에 투자하지 않겠다고 한 기억이 있습니다. 연금은 미래에 투자되어야 합니다

  2. 서울 그리고 수도권에도 집 짓고 개발 할 토지 아직도 많습니다. 앞으로 3기신도시 뿐만 아니라 국토종합계획으로 개발할 땅 많습니다.땅 부족하다며 선동선점 하지 마세요.

  3. 공실이 많고 활용이 안되는 상업지역인 토지를 주거지역으로 전환하면, 주택공급을 늘려 부동산 가격을 잡는데 좋은 대안이 될 것 같습니다.
    그런데, 지금 당장은 경기가 안좋아서 상업지역에 공실이 생긴다고 하지만, 향후 다시 경기가 좋아지게 되어 다시 상업지역을 늘려야 할 때는 이미 주거지역이 되어 사람이 거주하고 있는 곳을 내쫓을 수도 없는 일일텐데, 이 부분에 대한 부작용은 없을까요?

  4. 국민연금이 경영 분야에서 전문성이 있는 기관이었나요? 회계 분야에서만 보는 경영과. 인사, 사회변화, 각 기업간의 이해관계 등이 복잡하게 얽힌 경영은 엄연히 진행 방향과 결과가 확연히 달라집니다. 회계에서만 보면 이 연구에 왜 이렇게 많은 투자가 필요한지 모르겠다며 비용을 대폭 줄었다가 단기로 수익은 올랐는데 이후에 먹고살거리가 없어 서서히 굶어죽어가는 회사들이 생기죠. 과연 국민연금이 이런 비전까지 포함하여 모험하려는 시도를 할까요? 기업은 모험가인데 수익을 안정적으로 올리는데 힘쓰는 국민연금이 기업들 앞길을 막으면 막았지 도와줄 것으론 보이지 않습니다

    1. 공감합니다. 국민연금이 스스로의 힘으로 자본을 벌어들인 기관이 아니기 때문에 더욱 더 그렇습니다.

  5. 국민연금의 문제는 전체 자산을 줄여 운용 이익을 얻는 규모를 줄여야 한다고 봅니다. 독일처럼 어차피 준조세인데 세근처럼 국가가 직접 지급하고 자산을 최소화 할 필요가 있어 보입니다. 정권 바뀔때마다 말도 많구요.

  6. 카드사의 간편결제 서비스는 굉장히 오래된 서비스들입니다. 시장에 00페이가 나오기 전부터요. 위 글은 어떤 서비스를 보고 말씀하시는 걸지요?

    1. 글을 제대로 안 읽으신듯….카카오페이같은 곳에서 1. 이자를 많이 줄테니 현금을 좀 예치하세요. 한 후 2. 그냥 신용카드처럼 우리가 먼저 결제하고 정해진 날이 되면 예치금에서 빼갈께요. 라는 서비스를 하게 되면 신용카드가 필요없게 되어 카드사 수익이 줄어들게 되잖아요. 그래서 카드사가 카카오페이같은 서비스에 뛰어들게 된다는 얘기입니다. 간편결제로 이미 연결되어진 고객들을 카카오페이같은 핀테크 서비스로 흡수하겠다는 전략인거죠.

      1. ㅎㅎㅎ 다 읽었습니다. 그러니까 전부터 있던 서비스를 지금 시작한다고 하신게 무얼까 싶은거지요. 국내에 IT기업들(카카오페이 같은) 서비스 시작한게 2016년이고 카드사의 앱카드, 간편결제는 그 전입니다. 00페이를 서비스하는 it기업들의 서비스가 시장에 확대된거 맞고 금융사도 이에 적극적으로 제휴하고 있는건 맞는데. 이제 금융사에서 시작한다는 간편결제 서비스가 어떤 거냐는 질문입니다.

  7. 얼마전에 친구와농담한 내용이지만 한강을 메워서 아파트 지으면 집공급도되고 일자리도 생기고 강남강북 경계도 없어지고
    했었는게 생각나네요
    좋은 방법같지 않나요?

  8. 내연기관의 효율은 20%인데 반해 석유로 전기를 만들어 자동차를 구동시키는 효율은 40% 라는 것은 잘못되었습니다. 열발전소 효율 (석유->전기)은 기준마다 다르지만 35% 수준이지만 이를 다시 송전 손실은 대략 10%이며 이외 보관 및 충전 손실은 추가로 발생합니다. 그리고 이를 다시 구동시키는 것 역시 손실이 발생합니다.
    기본적으로 에너지 상의 변화는 에너지 손실이 발생합니다. 열 에너지가 운동 에너지로 바뀌는 것 보다 열 에너지가 전기 에너지로 그리고 다시 운동 에너지로의 변화가 더 효율적일 수는 없습니다.

  9. 위에서 보시면 잘못된 부분을 바로 잡습니다.
    용도지역은 크게 4개로
    도시지역. 관리지역. 농림지역. 자연환경보전지역으로 구분하고, 다시 도시지역은 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지역으로 나눕니다

  10. 수도권 집값의 근본적 해결책은 지역 균형 발전 입니다. 수도권 과밀의 원인을 추적해 보면 산업화 시절에 모든 기능을 수도권에 집중시켜 일자리를 찿아 고향을 떠난 인구들이 수도권으로 밀짐되어 발생한 현상이며 이제 그들의 2세는 수도권이 곧 고향인 관계로 굳이 수도권을 떠나야 할 이유가 없는 것이고 이런 현상이 자끔의 수도권 주거시설 부족의 원인 이라 생각됩니다. 따라서 지방의 거점도시를 중심으로 일자리를 만들고 지방에서 태어난 인재들이 일자리를 이유로 수도권에 진입할 필요를 제거해 줌으로서 근본적인 해결을 할 수 있으리라 봅니다.
    유명 대학들 방송국… 공기업 및 대기업 본사들 굳이 수도권에 있어야될 이유가 있나요?

    1. 좀 극단적으로 ㅋㅋㅋㅋㅋ 하위권 대학교와 서울대학교 위치를 바꾸기.

      주요 정부 청사를 옮기기
      기업들 서울권 사무실 축소, 지방 이전시 뭔가 혜택을 준다던가…

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