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집값을 잡으려면 결국 주택 공급을 늘려야 합니다. 그러니 재개발과 재건축을 활발히 하자는 주장이 나옵니다. 하지만 재개발∙재건축이 공급하는 주택 수는 많지 않습니다. 서울에 전세 매물이 줄고 반전세 매물이 늘고 있습니다. 1월 17일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

주택을 획기적으로 늘리는 법

서울에 주택이 부족하지 않다고 하던 서울시가 사실은 주택이 부족하다고 분석하고 있었다는 보도입니다. 서울시는 보도에 잘못된 내용이 있다며 주택 공급이 부족하지 않다고 해명했습니다. 둘 중 누가 맞는 말을 하고 있는지. 그런 걸 떠나서 정말 서울시에 주택공급이 부족한지, 부족하다면 주택을 획기적으로 공급할 수는 없을까요?

모든 건축물은 토지 위에 건설된다

당연하지만 건축물은 토지 위에 건설됩니다. 부동산은 토지와 건물 부분으로 나눠서 가치평가를 받기도 하고, 세금 역시 토지와 건물에 따로 부과됩니다. 주택의 경우에도 토지와 건축물로 나뉘는데요. 기본적으로 토지는 영원히 보존되고, 건축물은 세월이 흐르면 감가상각되고 노후화되면서 잔존가치가 0으로 회귀합니다.

그런 맥락에서 주택 ‘공급’에는 두가지 개념이 존재합니다. 하나는 토지는 그대로 두고 그 윗부분인 주택만을 공급하는 형태입니다. 재건축∙재개발이나 소규모재정비와 같은 사업들이 이런 형태죠. 서울시 전체 총 면적은 유지되는 가운데, 건축물만 공급하는 겁니다.

재개발은 오히려 공급을 줄인다

현재의 재건축∙재개발 사업은 세대 수가 증가하는 효과가 적습니다. 일반적으로 재건축은 30% 내외로 세대 수가 증가합니다만,  재개발의 경우 세대 수가 오히려 15% 정도 감소해왔습니다.  재개발 전에 다닥다닥 몰려있던 작은 평수 다가구주택을 허물고, 넓고 쾌적한 아파트를 짓기 때문이죠. 그럼 기존에 다가구주택에서 월세를 내며 살고 있던 사람들은 서울을 떠나게 됩니다. 서울시 인구는 2011년 이후로 지속적으로 줄고 있는데, 여기엔 재개발도 한몫한 거죠.

재건축∙재개발을 활성화하면 주택이 공급되고, 그래서 집값을 잡을 수 있다는 주장이 자주 제기되는데요. 종전 주택을 허물고 새로 지으면 헌 집이 새 집이 되는 효과는 큽니다. 하지만 주택 공급 효과는 미미합니다. 지금 당장 목동이나 잠실, 옥수동을 보더라도 재건축을 진행하고 있는 단지들 중에 가격이 하락한 곳은 거의 없죠. 새 집을 짓는 과정에 사업비가 들어가면서, 이걸 반영해서  오히려 시세가 상승합니다. 

주거용 토지를 늘리면 주택 공급이 크게 는다

그럼 서울에 주택을 공급하는 다른 방법은 없을까요? 있습니다. 바로 토지를 공급하는 것입니다. 광진구에선 KT 전화국 부지에 1000세대 이상을 수용하는 주택을 건설하고 있습니다. 주거 용도가 아녔던 토지를 주거 용도로 돌리면서 토지 공급 자체를 늘리는 효과가 있는 겁니다. 이렇게 공급되는 1000세대가 적어보일 수는 있을 텐데요. 올해 3000세대를 분양하는 반포 재건축단지의 일반 분양 물량은 300세대에 불과합니다.  1000세대를 추가로 공급하려면 1만 세대를 분양하는 재건축 사업을 해야 한다 는 뜻입니다.

서울에는 현재 주거 용도가 아닌 토지들이 많습니다. 이 지역들을 복합개발해서 주택을 공급하는 것이 혁신적으로 주택을 공급하는 방법이 아닐까 합니다. 용적률을 극단적으로 높여서 80층짜리 주택을 짓는 것이 매력적인 공급 방법으로 보일지는 몰라도, 그것보다는 타 용도를 주거용도 토지로 변화시키는 것이 순공급 효과가 더 큽니다.

수도권 신도시도 공급을 크게 늘린다

동시에 서울 출퇴근이 가능한 지역에 신도시를 공급하는 것은 그야말로 ‘폭발적’ 공급에 해당됩니다. 6만 가구를 공급하는 신도시 1개는 서울의 재건축∙재개발 30만호, 약 8년치 사업에 해당할 만큼의 위력이 있습니다. 3기 신도시가 서울과 인근에 총 30만호 가까운 공급호수를 기획하고 있음을 고려할 때, 이는 재건축∙재개발로 치면 약 150만호 이상, 즉 서울의 모든 재건축∙재개발을 전부 추진하는 것 같은 효과가 있다는 말과 같습니다.

그런 의미에서 2020년대는 수도권 주택 ‘공급’의 시대입니다. 그리고 서울시의 먼 미래 모습을 잠시 생각해볼까 싶은데요. 서울을 포함한 수도권은 대한민국 경제의 중심부입니다. 그리고 중심부는 상업시설과 공업시설 등으로 채워지는 것이 도시 설계의 주요 내용입니다. 주거지역은 주로 주변부에 채워지게 되죠. 수도권이 이미 우리나라 인구 50%를 담을 정도로 큰 메갈로폴리스입니다. 서울시는 점점 인구가 감소하고 상업시설들이 들어서며, 지금보다  더 많은 사람들이 수도권 신도시에서 서울로 통근∙통학하게 될 것 입니다. 광역교통철도가 지어지고, 3기 신도시들이 들어서면 이런 계획들이 실현될 걸로 보입니다.

우리나라 역사상 주택을 많이 공급해서 서울 집값을 잡았던 적은 1기 신도시를 공급했던 90년대뿐이었습니다. 이 점을 기억한다면 신도시와 교통망 공급으로 생활권이 넓어진다는 것이 가지는 ‘순공급’ 효과를 기대해볼 필요가 있겠죠?

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데일리 브리프

분양가 상한제가 불러온 효과

요즘 서울처럼 투기지역으로 지정된 곳에서 새로 분양하는 아파트는 분양가 상한제를 적용 받습니다. 선분양 방식이든 후분양 방식이든 마찬가집니다. 그런데 많은 아파트들이 ‘후분양’을 선택하고 있습니다.

후분양을 하면 선분양을 한 후에 당첨된 소비자들로부터 받을 수 있는 계약금과 중도금 등을 어디선가 빌려와야 공사가 진행됩니다. 이자비용이 더 많이 투입된다는 뜻입니다. 그러나 선분양을 하면 분양가를 지금 정해야 하지만 후분양을 하면 분양가를 나중에 분양할 때 정해도 됩니다. <나중에 분양할 때 그때의 분양가>를 적용 받을 때 들어올 분양수입이 공사대금을 빌려다 쓰면서 발생하는 이자비용을 감안해도 지금 분양하는 것보다 더 높다면 후분양을 선택하는 게 유리합니다.

꽤 많은 사업장에서 그런 이유로 후분양을 선택하고 있습니다. 분양가 상한제는 어차피 적용되는 것일 텐데 분양가 상한제 하에서 결정되는 분양가는 땅값에 크게 좌우됩니다.

분양가 상한제는 분양 당시의 땅값에 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식인데 건축비는 어차피 정해진 것이라서  그 동네 땅값에 따라 분양가가 정해집니다.  공사가 마무리될 무렵의 땅값이 지금보다 올라있으면 비싼 땅에 지어올린 아파트라는 이유로 지금보다 분양가를 더 높여 받을 수 있는데 2~3년 후의 땅값은 지금보다 많이 올라있을 것이라는 계산이 깔린 선택입니다.

2~3년 후에 정권이 바뀌거나 경기 침체 등 다른 이유로 분양가 상한제가 사라질 수도 있다는 계산도 포함된 것으로 보입니다. 2~3년 후에 분양하면 그때의 상황은 지금과 달라서 분양이 잘 안 될 가능성도 있을 수 있지만 그럴 가능성은 매우 적다고 판단했을 수도 있겠습니다.

어떤 이유에서건 분양이 뒤로 미뤄지면  <선분양을 했다면 분양을 받을 수 있었던> 무주택자들은 계속 무주택자로 남아있게 됩니다.  수요가 사라지지 않고 계속 유지된다는 건 아파트 가격을 오르게 할 요인입니다.

반전세가 늘어나는 이유

서울 주요 인기지역에 전세 매물이 줄어들고 반전세 매물이 늘어나고 있습니다. 반전세는 월세를 100~200만원 정도 받는 대신 보증금이 전세보다 낮은 방식입니다.

반전세가 늘어나는 이유는 월세를 받는 걸 선호하는 집주인이 전세 대신 반전세로 바꿔 내놓기 때문인데요. 중요한 건  과거에도 집주인들은 월세 받는 걸 선호했었는데도 못 받았던 월세를 요즘은 왜 받을 수 있다고 생각하고 반전세로 바꾸는 것일까  하는 점입니다.

전세 16억원짜리 아파트를 10억원 보증금에 200만원 월세로 내놓는 게 반전세인데요. 전월세 전환율은 4% 정도입니다(6억원 보증금을 월세 200만원으로 바꾼 것이니까요). 이렇게 바꿔 내놓을 수 있는 이유는  세입자가 전세 16억원보다 보증금 10억원에 월세 200만원을 받아들이기 시작했기 때문 입니다.

이유를 추측해보면

1. 전세 공급보다 수요가 많아졌기 때문입니다. 세입자는 전세를 선호하기 때문에 전세 매물이 모두 사라진 후 반전세가 나가게 될 텐데 전세 매물이 빨리 소화되면서 반전세로 내놓은 물건의 집주인도 세입자를 오래 기다리지 않고 세입자를 만날 수 있게 됩니다.  조금만 기다려도 전세 대신 월세를 받을 수 있다면 집주인들은 반전세로 돌릴 수 있습니다. 

2. 전세대출이 어려워졌기 때문입니다. 전세금 대출은 5억원이 최대인데 집값이 오르면서 전세금도 같이 올라서 5억원 대출로는 전세금 조달이 어려운 세입자들이 많아졌습니다. 그러나 꼭 그 지역에 살아야 하는 이유가 있는 세입자는 월세 부담에도 불구하고 반전세를 받아들입니다. 15억원 이상의 주택을 보유한 사람이 전세를 구할 때는 전세대출이 되지 않습니다. 본인 주택을 전세 주고 받은 전세금보다 더 많은 전세금이 필요한 지역에 거주하려면 여유자금이 없다면 어쩔 수 없이 반전세를 받아들여야 합니다.

앞으로도 계속 이런 현상이 이어질지는 좀 더 지켜봐야 합니다만, 변수는 두 가지입니다.  전세금이 올라서 전세를 끼고 집을 구입하는 수요가 다시 생기면 전세 세입자를 구하는 집주인이 늘어납니다.  그렇지 않고 집값이 잘 오르지 않으면 전세끼고 집을 사려는 수요도 별로 없어서 전세공급은 늘지 않습니다.

연간 2000만원 이하의 임대소득에도 세금을 부과하기 시작한 것도 변수입니다. 월세 소득에 세금을 물리기 시작하면, 세후수익률이 낮아지고 건강보험료도 추가로 내야 하는 상황이 됩니다. 그러면 월세보다 차라리 전세가 집주인에게 임대수익률 면에서도 더 유리할 수 있습니다. 이런 경우가 늘어나면 전세 공급이 더 늘어날 수 있습니다.

데일리 체크

경기 침체로 각종 소비 지표가 둔화되고 있지만 1억원이 넘는 고가 수입차 판매량은 작년에 2만9000대가 팔렸습니다. 사상 최대입니다.

신한금융지주가 라임자산운용 사태로 몸살을 앓고 있습니다. ‘돌려막기’로 수익률을 관리해 온 라임자산운용 펀드를 판매한 금액과 대출금이 1조1200억여원으로 국내 금융지주사 중 가장 크기 때문입니다. 신한금융투자가 라임운용의 사기에 가담했다는 의혹까지 받으면서 발행어음 사업이 인가가 나지 않을 수 있다는 우려도 나옵니다.

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