‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈를 설명해드리는 콘텐츠 레터입니다.

2020년부터 이동우 경희대 경영대학원 교수가 [10분 독서 나우]라는 코너를 통해 새로이 필진으로 합류합니다. SK, CJ 등 대기업 직원들에만 공급되던 이 교수의 콘텐츠를 신년부터 리멤버 회원들께도 선보일 수 있게 됐습니다! [10분독서 나우]는 매주 월요일 오후 1시 푸시 알림을 통해 만나보실 수 있습니다.

미국과 이란의 갈등이 거세지면서 유가가 오르고 있습니다. 중요한 원재료인 원유의 값이 오르면 글로벌 경제와 한국 경제엔 어떤 영향을 미칠지 김영익 서강대 교수가 분석했습니다. 올해부터는 연간 2000만원 이하의 월세를 받는 집주인도 사업자 등록을 하고 세금을 내야 합니다. 1월 8일 ‘리멤버 나우’입니다.

김영익의 이코노미 나우

이란 사태, 기름 안 나는 한국 괜찮을까?

미국과 이란의 관계가 준전시 상황까지 가고 있습니다. 때문에 국제 유가는 올라가고 있습니다. 이렇게 유가가 오르면 경제에는 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.

1. 유가가 얼마나 올랐나요?

이란 사태가 발생한 이후 이틀 만에 국제유가(우리 경제와 관련성이 높은 두바이유 기준)가 배럴당 65.16달러에서 69.4달러로 6.5% 상승했습니다. 2000년 이후 장기 평균(62달러)보다 높아졌고요. 미국과 이란이 대응하는 내용에 따라 일시적으로 더 급등할 수도 있습니다. 참고로 1990년 걸프전 때, 유가가 2배 이상 오른 적이 있었습니다. 아래 그림은 유가 장기 추이인데요. 국면에 따라 유가 상승 혹은 하락 요인을 표시해놓았습니다.

<그림 1> 국제 유가 추이

2. 유가가 오르면 글로벌 경제에 어떤 영향을 미치나요?

보통 세계 경제가 좋으면 원유 수요가 늘면서 유가가 상승합니다. 그러나 유가가 오르면 오를수록 시차를 두고 경제에 나쁜 영향을 줍니다. 특히 원유 공급이 부족해서 유가가 오르는 것이라면 부정적 영향은 더 큽니다. 유가가 오르면 거의 모든 생산 요소의 가격이 오르고, 이는 다시 생산량을 줄입니다. 그래서 유가가 상승하면 시차를 두고 경제성장률이 낮아지고, 물가는 오르게 됩니다. 물가가 오르면 가계의 실질소득은 줄어들고, 따라서 수요도 줄어듭니다. 경제를 침체시킬 수 있는 거죠.

3. 경제성장률이 얼마나 줄어들까요?

미국의 경우를 살펴보겠습니다. 모델 설정에 따라 그 영향이 달라지기는 합니다만, 저는 2010년 1분기에서 2019년 3분기까지의 서부텍사스유, GDP, 소비자물가로 구성된 VAR 모형¹을 설정하고, 유가가 10% 상승했을 때 GDP와 물가에 미치는 영향(충격반응함수)을 살펴보았습니다. 유가 상승은 곧바로 소비자물가 상승으로 이어졌고, 4분기 후부터는 GDP 성장률도 감소시키는 것으로 나타났습니다. 7분기 후에는 경제성장률이 유가가 상승하지 않았을 경우보다 0.13% 포인트 떨어지는 것으로 나타났습니다. 이번에는 그 영향이 더 클 것으로 보이는데요. 지나치게 오른 미국 주가까지 하락하면 소비심리가 더 위축될 것이기 때문입니다.

유가, 금리 등 특정 요인이 변했을 때, 물가와 경제성장률에 얼마나 영향을 미치는지 분석해주는 모형

<그림 2> 유가 10% 상승했을 때 GDP와 물가가 받는 영향

주: WTI, GDP, CPI로 구성된 3변수 VAR 모형(2000.1~2019.3)

미국 경제는 2009년 6월 이후로 126개월 동안 성장하고 있습니다. 역사상 가장 긴 경기 확장국면입니다. 현재 미국은 소비가 견조하게 증가하고 있습니다. 미국 GDP의 70%를 차지하는 소비가 늘면서 경제는 성장하고 있는데요. 앞서 말했듯 유가가 오르면 소비심리는 위축됩니다. 소비심리가 위축되면 미국 경제가 수축 국면에 접어들고, 달러 가치는 하락하게 되는데요. 국제 유가는 달러로 표시되기 때문에 달러 가치가 떨어지면 유가는 상대적으로 오르게 됩니다. 1998년 이후 통계를 보면 달러 가치가 떨어지면 유가는 오르는 모습을 볼 수 있습니다.

<그림 3> 달러 가치가 하락하면 유가는 상승

주: 달러가치는 역축 사용

5. 우리나라 경제에는 어느 정도 영향을 미치나요?

국제 유가가 상승하면 원유 생산국은 돈을 벌지 모르지만, 원유 수입국은 당연히 돈을 더 써야 합니다. 특히 원유를 전부 수입에 의존하는 우리나라 같은 경우는 유가가 급등하면 부정적 영향을 더 크게 받을 수밖에 없습니다. 단순하게 생각해보죠. 지난 한 해 우리가 10억7000만 배럴의 원유를 수입했는데, 도입단가가 10달러 상승하면 우리나라의 수입 부담은 110억달러 정도 늘어납니다. 세계 경제가 좋아서 유가가 오른 거라면 우리 수출도 늘어나겠지만, 이 경우엔 원유 공급 자체가 줄어든 거라 그렇지도 않습니다. 앞의 미국과 같은 모델로 분석해보면, 유가가 10% 상승할 경우 1년 후 경제성장률은 0.08% 포인트 떨어지고, 소비자물가는 0.06% 포인트 오르는 것으로 나타났습니다. 경상수지는 약 18억달러 악화된 것으로 분석되었습니다.

6. 이럴 때 정부가 쓸 만한 정책 수단이 있을까요?

경제가 침체하면 정책당국은 금리를 내려서 시장에 유동성을 공급하고(통화정책), 정부 예산을 풀어 소비와 투자를 이끌어냅니다(재정정책). 2008년 글로벌 금융위기 이후 각국 정책당국은 이미 많은 정책을 썼습니다. 그 결과, 수요가 증가하면서 미국을 중심으로 세계 경제가 많이 좋아졌습니다. 그러나 미국 등 선진국 정부는 부실해졌고, 중국을 포함한 신흥국 기업의 부채는 급증했습니다. 우리나라 같은 나라에서는 가계가 부실해졌습니다. 그래서 앞으로 또 경제가 나빠졌을 때 쓸 재정∙통화 정책은 별로 남아있지 않습니다.

공급 측면에서도 여건이 좋지 않습니다. 미∙중 무역전쟁 등 보호무역주의로 글로벌 공급 사슬에 문제가 발생하고, 2008년 미국 등 주요국의 생산성이 많이 낮아지고 있습니다. 이런 상황에서 유가가 급등하면 글로벌 경제는 2009년 이후 다시 침체에 빠질 수 있고, 이를 극복하기 위한 정책 수단도 많지 않다는 데 문제의 심각성이 있습니다.

정리하자면

2008년 글로벌 금융위기를 극복했습니다만, 그 과정에서 각 경제주체가 부실해졌습니다. 여기다가 미국을 중심으로 보호무역주의 성행하고 생산성은 낮아졌습니다. 이런 상황에서 미국과 이란 문제가 더 악화되면 국제 유가가 급등하면서 세계 경제는 침체에 빠질 가능성이 높습니다. 물론 세계 경제가 나빠지면 원유 수요가 줄면서 유가가 다시 하락하겠지요. 그렇지만 당장은 중동 사태와 유가를 면밀히 관찰하면서 대응해야 할 시기입니다.

김영익

서강대 경제대학원 교수이며 이코노미스트로 20년 이상 일했습니다.

어제 게시된 <공공임대주택이 꼭 필요할까?>를 보고 많은 분들이 질문을 남겨주셨습니다. 이진우 평론가가 질문들에 답했습니다. 여전히 궁금한 점이 남으셨다면, 이 링크에 질문을 남겨보세요. 좋은 질문을 선정해 리멤버 나우 필진이 답해 드립니다.

답해 드립니다

“우리나라 공공임대주택비율이 높다고요?”

한국의 공공임대주택비율이 높다고 하는데 그 출처가 궁금합니다. 그리고 임대주택 같은 경우 유럽국가들은 중산층이 대상이지만, 한국은 저소득층 위주라 중위계층이 거주할 만한 임대주택은 없지 않나요?

예. 리멤버나우에서 말씀드린 것처럼 우리나라의 공공임대주택 비율은 우리보다 낮은 나라들과 비교하면 높은 편이고, 우리보다 높은 나라들과 비교하면 낮지만 계속 높아지고 있으며 공공임대주택을 짓기 위한 노력은 전 세계에서 가장 치열합니다(GDP대비 공공임대주택 투자비용의 비율이 가장 높은 것이 그 근거입니다).

주목할 만한 것은 전체 주택 가운데 공공임대주택의 비율은 50%를 넘는 나라들도 있고 10% 미만인 나라들도 수두룩합니다. 즉 <공공임대주택이 많은 것이 좋으냐 아니냐>에 정답은 없다는 뜻입니다. 공공임대주택이 많고 적은 것과 그 나라의 주택 정책이 성공적이냐 아니냐는 별 관계가 없습니다. 공공임대주택을 많이 짓는 것도 주택 문제를 해결하는 하나의 방법이 될 수 있지만 예산 투입을 많이 해야 한다는 점에서 다른 방법의 공급책이 있다면 그것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

데이터 출처는 <국회입법조사처 공공임대주택 현황의 국제비교와 시사점>입니다.

그리고 통계 속 한국의 임대주택은 10년전 도입된 분양전환 임대주택을 포함한 것 같은데, 이걸 가지고 임대주택비율이 외국보다 높다고 볼 수 있을까요?

분양전환 임대주택은 분양되는 순간 임대주택이 아닌 집이 되므로 그 지적이 옳으나 현재는 공공임대주택으로 활용되고 있으니 집계에는 넣는 게 옳아보입니다. 빠져나가면 그 수치가 줄어들겠죠. 다른 국가들도 다양한 형태의 임대주택을 갖고 있을 것이어서 국제비교에서 어떤 것을 제외할지 말지는 쉽지 않은 판단입니다.

다행히(?) 10년 임대 후 분양전환하는 임대주택은 전체 공공임대주택에서 4.2%에 그칩니다(2017년 기준).

결국 해결책은 공급인 건가요? 집 하나 늘어났으니 기존의 집은 비고, 집값이나 임대료를 낮추는 데는 공급이 최고라 생각하는데, 안 그런 사람도 많을 듯합니다.

집값이나 임대료를 낮추려면 수요에 부응하는, 때로는 초과하는 공급이 필수적입니다. 다만 임대주택의 공급을 정부가 하느냐 민간의 다주택자들에게 맡기느냐의 선택입니다. 일반적으로는 정부가 공급을 하는 공공임대주택이 집값이나 임대료를 낮추는 데 효과적이라고 생각하지만 정부가 공급하는 만큼 충분히 민간이 공급할 수 있다면 그 효과는 마찬가지입니다. 민간이 공급할 경우 주택의 디자인이나 편의성 등에서 수요에 더 잘 부응할 수 있습니다.

정부가 지은 공공임대주택은 저렴한 월세가 가능하지만 민간의 다주택자들이 공급하는 임대주택은 월세가 비싸지 않느냐는 생각이 공공임대주택의 공급으로 선호도가 쏠리는 가장 큰 원인입니다만, 시장에서 형성되는 월세는 수요과 공급에 따라 정해지지 그 공급주체가 누구냐에 따라 정해지는 것은 아닙니다.

예를 들어 수요가 100가구인 곳에 민간 임대주택이 110가구가 공급되면 임대료는 빠르게 내려갑니다. 서울 송파구 헬리오시티가 작년에 전세가가 5억원 수준까지 내려간 것이 그런 사례입니다(현재는 공급물량이 외부에서 진입한 수요로 인해 모두 해소된 후라 10억원 수준입니다).

공공임대주택도 정부가 인위적으로 낮은 임대료를 유지하면서 공급하더라도 그 물량이 모두 소진되면 시중의 임대료는 시장가격으로 다시 올라갑니다. 예를 들어 민간임대주택이 10채가 있고 월세가 100만원인 마을에 정부가 그 집들 중에 3채를 사들여서 공공임대주택이 3채 민간임대주택 7채로 만들고 월세를 10만원으로 낮추더라도 그 동네 월세는 공공임대주택 3채의 월세는 10만원 나머지 7채의 민간 임대주택의 월세는 100만원이 됩니다. 민간 임대주택의 월세가 공공임대주택 때문에 내려가지는 않는다는 의미입니다.

이건 정부가 굳이 3채의 집을 사들이지 않고 3가구에 대해 매달 90만원씩 월세 지원금을 주는 것과 같은 효과입니다. 돈은 후자가 더 적게 들 수도 있습니다.

만약 민간임대주택자들이 담합을 하거나 해서 월세를 올려받는다면 민간임대주택으로 인한 월세가 안 내려가지 않나요?

현실적이지는 않은 가정입니다. 집주인들이 담합을 해서 월세를 올릴 수도 있습니다만, 수요자들은 그럼 다른 동네에서 월세를 구할 것입니다. 담합이 성공하기는 불가능합니다. 예를 들어 00대학교 앞에서 원룸 임대를 하는 집주인들 전원이 50만원인 월세를 모두 60만원으로 올리자고 담합을 하면 00대학교에서 버스를 타고 가야 하지만 월세는 40만원인 다른 동네 원룸(C)으로 학생들은 발길을 돌리기 시작할 겁니다. 담합을 한 집주인들은 공실기간을 참아내야 하는데 00대학교 앞 원룸중에 품질이 좋은 방(A)부터 60만원에 나가기 시작하고 품질이 떨어지는 방(B)은 원룸 C와 경쟁을 하다가 결국 오랜 기간 공실로 남을 가능성이 있습니다. B의 집주인은 50만원에라도 얼른 세입자를 구하는 게 좋겠다는 판단을 하게 되지요.(그 긴 공실 기간의 손실을 A집 주인이 보상해주지는 않으니까요) 담합은 가능하지 않습니다.

민간의 임대공실이 늘어나면 임대료가 낮아질 수 있지만 현실에서는 공실이 많이 있다 하더라도 임대료를 낮추지 않는 것 같습니다. 건물주가 버틸 수 있는 다른 요인들이 있어서가 아닐까요?

상가의 경우는 임대료가 그 상가의 가치를 좌우하기 때문에 낮은 임대료로 임대를 하느니 공실로 비워두거나 임대료를 당분간 안 받더라도 임대료는 낮추지 않는 경향이 있긴 합니다(임대료를 안 받는 기간이 있다는 것 자체가 사실상 실질 임대료는 낮아진 것이긴 합니다).

그러나 굳이 장기간 공실을 감수하면서 나가지도 않을 월세를 고수해서 얻을 이익이 없습니다. ‘건물주가 버틸 수 있는 다른 요인’이 있다면 모든 건물주가 그런 요인을 갖고 있을 것이고 그러면 월세나 전세가 내려가는 일은 없겠죠. 작년 송파 헬리오시티가 대규모로 입주하면서 전세금이 얼마나 떨어졌는지 살펴보면 임차료는 전적으로 수급에 좌우된다 는 걸 알 수 있습니다.

공공임대주택 공급정책은 이미 건설임대보다 민간의 주택을 매입하거나 장기임대하여 공급하는 것으로 전환된 것으로 보입니다. 또한 현재 공공임대정책의 핵심은 공급을 통해 임대료를 내려 비주택거주자나 기타 사회적약자에 대한 주거를 안정시키는 것이 아닌 것은 확실해 보입니다.

그렇습니다. 정부도 새로 공공임대주택을 ‘건설’하지 않고 민간이 지은 집을 사들이는 방식으로 공공임대주택을 공급하고 있습니다. 서울 같은 도시에는 새로 ‘건설’할 땅이 부족하기 때문이기도 합니다.

그러나 생각해보면 이미 임대주택으로 존재하는(집주인이 민간인일 뿐인) 민간의 임대주택을 정부가 사들여서 그 집의 명의를 정부로 바꾼다고 해서 시중의 임대료가 내려가지는 않습니다. 새로 추가로 공급된 주택이 없기 때문입니다. 다만 바로 그 집의 임대료는 정부가 마음대로 정할 수 있으니 100만원이던 월세를 5만원에도 줄 수 있을 것입니다만 그렇게 하는 것이 주변의 다른 집의 월세를 변화시킬 수는 없습니다. 어차피 그 공공임대주택에 들어갈 수 있는 사람은 1가구 뿐이기 때문입니다.

지금은 공공임대주택의 숫자를 늘리자는 여론 또는 정책방향에 부합하기 위해 매입임대주택을 늘리고 있으나 임대주택에 대한 생각이 좀 더 유연해지면 주택의 소유는 그대로 두고, 저소득 세입자를 위해서는 정부가 월세 보조금을 줘도 결과가 동일하다는 걸 받아들이고 그런 방향으로 정책을 바꾸게 될 겁니다.

정부가 공급하든 민간이 공급하든 많이만 공급되면 월세는 내려가기 마련이고 정부가 공급한다고 해도 정부의 공급량 때문에 민간이 공급을 주저하게 되면 전체 공급량은 비슷해져서 월세는 내려가기 어렵습니다.

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데일리 체크

올해부터는 연간 2000만원 이하의 월세를 받고 있더라도 사업자 등록을 하고 세금을 내야 합니다. 집을 빌려주고 월세를 받는 모든 국민들은 그렇게 해야 합니다. 유일한 예외는 기준시가 9억원 이하 1주택자가 받는 2000만원 이하의 월세만 비과세입니다. 3주택 이상인 경우는 전세만 주고 있더라도 전세금을 월세로 환산해서 세금을 내야 합니다. 세입자에게 임대를 하고 있는지 빈집인지는 그 집에서 사용하는 전기사용량 또는 아파트 관리사무소에 내고 있는 관리비 등으로 확인합니다(빠져나갈 방법은 거의 없습니다). 올해부터 받는 월세에 대한 세금이 아니라 작년에 받은 월세가 있으면 올해 신고하고 내야 합니다. 1월 21일까지입니다(늦으면 연간 월세 총액의 0.2%가 과태료로 부과됩니다).

관세전쟁이 미국과 유럽으로도 번지고 있습니다. 프랑스가 구글이나 페이스북 등 글로벌 IT 기업을 상대로 ‘디지털세’를 부과하겠다고 하자 미국은 보복관세를 검토하고 있는데요. 프랑스는 다시 미국이 보복 관세를 매기면 유럽연합(EU) 차원에서 대응하겠다고 경고 메시지를 날렸습니다.

카카오페이가 충전한 카카오머니를 머니마켓펀드(MMF)에 투자해 충전잔액으로 수익을 내게 할 예정이라고 매일경제가 보도했습니다. 중국의 알리페이는 이미 이런 상품을 운영 중인데요. 중국인 3명 중 1명이 여기에 가입할 정도로 인기를 끌고 있습니다. 카카오페이가 내놓을 MMF는 연 1% 정도의 수익률을 제공할 것으로 보입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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