정부는 집값을 잡기 위해 총력을 기울이고 있습니다. 그럼에도 시장에서는 집값이 떨어지기는 커녕 오르고 있다는 소식이 들립니다. 왜 그럴 수밖에 없는지를 설명드립니다. 원화 가치가 오르고 있습니다. 세계 경제의 불확실성이 완화된 덕분입니다. 11월 5일 ‘리멤버 나우’입니다.

이진우의 익스플레인 나우

정부가 집값을 좀처럼 못 잡는 이유

요즘 정부의 고민 중 하나는 서울의 집값이 계속 오른다는 겁니다. 꽤 강한 정책을 쓰고 있음에도 약효가 잘 들지 않습니다. 그걸 두고 혹자는 투기세력들 때문이라고 하고 다른 한 편에서는 정부의 무능한 정책 때문이라고 합니다만, 사실은 다른 이유가 있습니다. 아마 정부의 수요억제 정책이 잘 먹히지 않는 가장 큰 이유일 수도 있겠습니다.

– 어떤 이유 때문에 그렇죠?

전세제도가 큰 원인입니다. 그래서 정부는 9억원 이상의 집을 가진 1주택자들에게 전세대출 보증을 해주지 않기로 했습니다. 이게 어떤 의미가 있는 정책일까요. 그냥 집이 있는 사람들에 대한 혜택을 하나 줄인 것으로 보이지만 사실은 꽤 많은 고민과 좌절이 함께 담긴 정책입니다.

이 정책의 이면에 담긴 정부의 생각을 요약하면 ‘아 전세제도 때문에 집값 잡는 게 참 어렵구나, 그럼에도 할 수 있는 일이 별로 없구나’ 입니다. 그 이유를 설명드리겠습니다.

우리나라의 주택 관련 통계 중에 다른 나라들과 다른 유별난 게 하나 있습니다. 바로 자가점유율 입니다. 전체 국민 중에 자기가 자기 집에 사는 사람의 비율입니다. 우리나라는 58%가 채 안 되는데 OECD 국가들은 평균이 65% 수준이고 대부분의 국가가 70%가 넘습니다. 우리나라의 자가 점유율이 유독 낮습니다.

그 말은 우리나라는 세입자가 다른 나라보다 많다는 뜻입니다. 바꿔 말하면 다주택자가 다른 나라보다 많다는 뜻입니다. 여윳돈이 생기면 다른 나라에서는 주식이나 펀드에 투자하거나 예금을 하거나 집을 수리하고 고치고 가구를 사는 데 쓰는데, 우리나라는 집을 한 채 더 사는 데 쓰는 경향이 강하다는 뜻이기도 합니다.

세입자도 마찬가집니다. 다른 나라에서는 돈을 모으기 시작하면 집을 먼저 구입하는데 우리나라는 꽤 오랜 기간동안(심지어는 영원히) 세입자로 남는 경우가 많다는 뜻입니다. 집값이 비싸거나 대출을 잘 안 해줘서 그러냐 하면 꼭 그렇지는 않습니다. 전세로 사는 세입자들 중에는 언제든지 결단만 내리면 집을 구입할 수 있는 세입자들이 많습니다. (전세 세입자들의 상당수는 지금 거주하는 집의 전세금에 대출을 추가로 받으면 집을 살 수 있습니다)

– 왜 세입자가 많은 상태가 유지될까요?

이런 상황은 우리나라의 독특한 특색인데요. 그 원인은 여러 가지가 있겠습니다만 <전세제도>가 그 중요한 원인 가운데 하나입니다. 집주인 입장에서는 전세제도 덕분에 집을 한 채 더 사기가 매우 수월하고, 세입자 입장에서는 전세제도 덕분에 편안하게 세입자로 계속 남아있게 만듭니다.(전세는 매월 나가는 월세가 없으니 굳이 집을 사야 할 필요를 덜 느끼게 만듭니다)

세입자로 남아있어도 월세의 압박을 덜 느끼는 상황은 <국가가 장기 모기지론을 통해 내집마련을 도우라>는 여론을 덜 생기게 만듭니다. 가끔 전세난이 생기긴 하지만 평소에는 굳이 집을 사지 않아도 큰 문제가 없으니까요. 내집 마련을 도와주는 정책의 부족은 세입자로 남아있는 사람들을 더 늘리는 순환고리를 만듭니다. 그래서 우리나라는 다른 나라에 비해 세입자가 많고 세입자가 많으니 다주택자도 당연히 많습니다. (세입자가 거주하는 집은 다주택자의 집이니까요)

다소 긴 이야기를 이렇게 드리는 건 전세라는 제도가 우리나라의 매우 독특한 제도이며, 그게 우리나라의 매우 독특한 주택 보유 상황을 만들었다 는 점을 설명하기 위함입니다.

세입자가 내는 전세금은 집주인들에게는 집을 구입하는 중요한 수단이 되며 그건 사실상 <세입자가 집주인에게 빌려주는 이자 없는 대출>과 똑같습니다. 은행이 대출을 규제하건 말건 집값의 절반 가까이를 늘 무이자로 빌려주는 사람들을 우리나라에서는 언제나 쉽게 구할 수 있다는 말입니다.

일반적으로 집값을 잡기 위해서는 공급을 늘리고 수요를 줄여야 하는데, 공급을 당장 늘리기는 어려우니 수요를 줄이는 쪽으로 정부는 정책을 펴고 있습니다. 대표적인 게 대출규제입니다. 무주택자에게도 인기지역에서는 집값의 40% 이상을 빌려주지 않을 정도로 규제가 강력하지만, 앞서 말씀드린 전세제도 때문에 계속 구멍이 생깁니다. <세입자가 집주인에게 빌려주는 이자 없는 대출>인 전세제도 때문에 정부의 강력한 대출규제가 제대로 작동하지 않는다는 건 정부의 입장에서 보면 참 난감한 문제입니다. 정부가 9억원 이상 주택을 소유한 1주택자의 전세대출을 막기로 한 것은 그런 구멍을 조금이라도 막아보려는 시도입니다.

외국처럼 집을 사려면 집값 전체를 현금으로 갖고 있거나 아니면 모자라는 돈을 은행에서 대출을 받는 것 외에는 답이 없는 상황이 되면 대출규제가 강력하게 작동하겠지만 우리나라는 전세라는 구멍 때문에 그렇지 않습니다. 전세제도 자체를 없애면 그 구멍이 사라지겠지만 그게 어려우니 전세대출이라도 줄여보자는 겁니다.

우리나라는 전세제도 때문에 9억원 이상 주택을 소유한 1주택자가 자기가 사는 집을 전세를 주고 그렇게 받은 전세금으로 집을 또 한채 사면(전세를 끼고 사면)돈을 어디서 새로 구하지 않아도 2주택자가 될 수 있습니다.

다만 그럼 본인은 어디서 거주하느냐의 문제가 생기는데 전세대출을 받아 전세로 살면 됩니다. 그걸 막기 위해서 9억원 이상 1주택자는 그럴 경우 전세대출을 해주지 않는 정책을 도입했습니다.

– 그러면 대출이 막혀서 집값이 안정될까요?

큰 효과는 거두기 어렵습니다. 전세대출의 보증을 정부가 해주지 않을 뿐, 서울보증보험이라는 민간 회사는 제한없이 해주기 때문에 그쪽에서 다소 높은 수수료를 내고 보증을 받아 전세금 대출을 받아도 되고, 그게 어려우면 그냥 월세를 살면 됩니다. 꼭 2주택자가 되려는 사람을 막을 방법은 없다는 뜻입니다. (우리나라의 전세제도 때문입니다)

9억원 이상의 1주택자에게 전세대출 보증을 해주지 않는다는 정책은 요즘 부동산 가격이 잘 잡히지 않는지, 정부가 그걸 틀어막기 위해 어떤 시도를 하고 있는지, 그게 왜 다시 작동하기 어려운 구조가 되는지를 설명해주는 단편입니다. 우리나라의 고유한 전세제도는 의외로 꽤 많은 분야에 다양한 영향을 미치고 있습니다.

더 보기 ▼

40만의 선택, 리멤버 커리어!

2분만 투자해서 프로필을 등록하면, 어쩌면 인생의 목표가 달라질 수 있습니다. 리멤버 커리어를 통해 실제로 이직해서 새로운 목표를 찾은 사례는 이 링크를 통해 만나보세요.

데일리 브리프

불확실성 완화되자 원화 가치가 올랐다

요즘 세계 경제는 좋아지는 쪽일까요. 아니면 더 불안해지는 쪽일까요. 좀 막연한 질문이긴 하지만 그걸 불안하던 게 좀 가시고 있느냐 아니면 위기가 오고 있느냐는 질문으로 해석한다면 그 답은 전자입니다. 불안하던 게 좀 나아지고 있는 중입니다. 그 증거가 바로 환율입니다. 한국 돈 원화의 가치가 계속 오르고 있습니다. 환율이 내려가고 있다는 말입니다.

몇 개월 전만 해도 달러∙원 환율은 한때 1200원을 육박하는 수준이었지만 어제는 1159원까지 내려왔습니다. 미국과 중국의 무역 전쟁이 완화될 것이고 그러면 한국을 탈출하는 외국인보다는 들어와서 투자하려는 외국인이 많아질 거라는 기대가 반영된 것입니다. (그렇게 되면 원화를 팔고 달러를 사서 탈출하려는 외국인들이 줄어들고 그러면 달러의 가격은 떨어집니다)

물론 환율은 미중 무역전쟁의 추이만으로 결정되지는 않습니다만, 한국 경제의 펀더멘털에 대한 걱정이나 유럽의 브렉시트 이슈 등 꽤 많은 고민거리들이 약간은 완화되는 쪽으로 변하고 있습니다. 이 신호를 요즘 달러∙원 환율이 보내주고 있습니다.

감세와 재정지출, 어느 게 효과적일까

경기가 나쁘면 돈을 억지로라도 풀어야 합니다. 돈이 없는 게 아니라 돈은 있지만 주머니에서 잠자고 있기만 하고 밖으로 나와서 잘 돌지 않는 게 불경기이니 돈을 풀어서 돌게 해야죠. 그렇게 할 구체적인 방법은 두 가지입니다. 1. 세금을 많이 걷어서 그 돈을 정부가 여기저기에 쓴다 2. 세금을 깎아줘서 주머니를 두둑하게 만들면 그 돈이 여기저기에 사용될 것이다.

1번보다는 오히려 2번이 더 효과가 크다는 주장이 제기됐습니다. 새로운 주장은 아니고 불경기 대책을 고민할 때마다 늘 충돌하는 의견입니다.

2번이 더 낫다는 주장의 핵심은 같은 돈을 쓰더라도 정부가 쓰는 돈보다 기업이나 개인이 쓰는 돈이 더 큰 파급효과를 가져온다는 겁니다.

예를 들어 정부가 세금을 걷어서 그 돈으로 일자리를 만들면 그 일자리는 그냥 월급만 받아가는 복지수당 같은 일자리가 되지만 세금을 오히려 깎아주면 그 여윳돈으로 사람을 더 뽑고 그 일자리는 훨씬 더 오래 지속되고 실제로 일을 하고 돈을 벌어오는 일자리가 된다는 겁니다.

정부가 세금을 더 걷어서 보도블럭을 다시 깔면 보도블럭 회사로 돈이 들어가고 그 돈은 중국산 보도블럭을 수입하는 데 쓰이고 말 수도 있지만 기업의 주머니에 돈을 넉넉히 남겨주면 그 돈으로 신개념 국산 보도블럭을 개발하는데 쓰이고 그 과정에서 일자리도 만들어진다는 주장입니다.

그러나 문제는 불경기가 심하면 감세를 통해 개인이나 기업의 주머니에 돈을 남겨줘도 그 돈을 쓰지 않고 계속 쥐고 있게 된다 는 점입니다. 경기가 나쁘면 사람을 더 뽑지도 않고 신개념 보도블럭 개발도 시작하지 않습니다.

1번과 2번 중에 어느 쪽의 주장이 옳은지를 두고 늘 논쟁이 이어집니다. 아직 정답은 못 찾았습니다만, 단기적으로는 1번의 효과가 크고 장기적으로는 그래도 2번의 효과가 크다 는 게 일반적인 생각입니다.

데일리 체크

경쟁관계인 줄 알았던 핀테크 업체와 카드사가 제휴해서 마케팅하는 사례가 늘고 있습니다. 토스와 KB국민카드는 지난달 31일부터 토스 앱에서 제휴카드를 발급받으면 현금 8만원과 토스머니 2만원을 주는 이벤트를 하고 있습니다. 앞서 SK텔레콤도 본인인증 앱 PAAS를 통해 신한·KB국민·롯데·하나카드를 발급 받으면 10만원을 주고, 첫 결제를 하면 5만원을 할인해주는 이벤트를 9월 진행했습니다. 마케팅이 온라인 위주로 진행되면서 오프라인 카드 모집인은 크게 줄었습니다. 지난 3분기 기준 카드 모집인 수는 작년 1분기에 비해 25% 줄어든 1만1760명이었습니다.

현대·기아자동차의 지난달 미국 자동차 판매량이 11%가량 늘었습니다. 비결은 SUV입니다. 현대차의 경우 지난달 SUV 판매량이 1년새 42% 가까이 늘어 전체 판매량의 절반 이상을 차지했습니다. 기아차의 쏘렌토와 스포티지도 1년 동안 판매량이 각각 30%, 15% 늘었습니다.

고객이 원하는 디자인으로 인쇄해주는 시장이 커지면서 사양 산업으로 여겨지던 인쇄 시장이 성장하고 있습니다. 북미∙유럽을 중심으로 맞춤형 인쇄 시장은 빠르게 커지고 있습니다. 연 평균 20% 성장률을 보이며 2018년 기준 글로벌 시장은 88조원 규모로 성장했습니다. 맞춤형 인쇄가 가능해진 건 IT 인프라를 바탕으로 한 자동화 시스템 덕분입니다. 과거엔 베테랑의 손길을 거쳐야 해 많은 수량을 찍어내야 마진이 남았습니다. 디지털 인쇄 기술이 발달해 이제는 인쇄 단가가 낮아졌습니다.

미국 정부가 중국의 쇼트비디오 플랫폼인 틱톡을 조사하기로 했습니다. 틱톡을 운영하는 바이트댄스는 2년 전 미국 소셜미디어 뮤지컬리를 인수했는데요. 미국 정부는 틱톡을 통해 수집한 동영상 데이터로 중국 기업들이 AI를 발전시키고, 중국 정부가 이를 활용해 군사용 AI를 개발할 수 있다고 의심하고 있습니다. 이 M&A가 미국의 국가안보에 위협을 가할 수 있다고 판명날 경우엔 트럼프 대통령이 M&A를 백지화할 수 있습니다. 이 경우 제2의 화웨이 사태로 번져 미∙중 무역협상이 어려워질 수 있다는 분석이 나옵니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

리멤버 나우를 지인들과 공유해 보세요