분양가상한제 시행을 앞두고 시장의 반응이 엇갈립니다. 한쪽에선 주택 공급을 줄여 집값을 오히려 올릴 거라고 예측하고, 반대편에선 그렇지 않다고 합니다. 과거 사례에 비춰봤을 때 시장에 어떤 영향을 끼칠지 돌아봤습니다. 10월 25일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가상한제 이후 집값은?

최근 부동산 시장에서 초미의 관심사가 되는 것이 바로 ‘분양가상한제’가 아닐까 합니다. 분양가상한제는 재건축/재개발 사업의 분양가격을 통제해 해당 주택의 투자매력을 낮추는 동시에, 일반분양되는 아파트의 가격이 종전보다 낮게 설정되어서 인기가 높아질 수밖에 없게 하는 제도입니다. 전문가들의 의견도 오히려 주택가격을 급등시킬 것이라는 쪽과 그렇지 않을 것이라는 쪽으로 엇갈리고 있습니다. 이처럼 복잡다변한 주제인 분양가상한제가 우여곡절을 거쳐 드디어 국무회의를 통과했기 때문에, 현 시점에서 이 제도의 의미나 앞으로의 방향을 지켜볼 필요가 있습니다.

– 분양가상한제가 어떤 제도인지 설명해주세요.

분양가상한제의 ‘상한선’은 <토지비 + 가산비 + 건축비>의 형태로 산정됩니다. 일종의 ‘원가방식’입니다. 따라서 원가가 평당 5000만원이 넘는 고급주택이라면 평당 5000만원 분양도 할 수 있는 제도입니다. 분양원가제라고 생각하면 이해가 쉽습니다.

이 분양가상한제는 2005년 참여정부 시절부터 점점 적용주택 대상을 넓혀가다가 2007년에 모든 분양주택 대상으로 적용했습니다. 이 제도는 약 8년 동안 상당히 효과적으로 신축 주택의 가격을 낮췄는데요. 이는 신축 주택과 구축 주택의 가격 차이를 줄여서 일반 주택시장에서도 효과를 발휘했습니다. 우리나라 부동산 시장에서는 거래사례별로 비교가 이뤄지다보니, ‘저 아파트가 저 가격이면 우리 아파트는 얼마쯤 되겠구나’라는 접근이 자연스러웠습니다. 분양가상한제로 인해서 신축 아파트의 분양가격이 잡히면서 구축과 신축 모두 상승압력이 낮은 상태로 유지되곤 했습니다.

– 당시 시장엔 어떤 영향을 미쳤나요?

원가분양 방식인 만큼 사업주들의 이익은 줄어들었습니다. 자연히 공급물량도 줄어들었죠. 신기한 것은 그 당시 주택공급은 현재의 2/3 수준이었음에도, 그 당시 주택공급이 부족하다는 평가가 많지 않았다는 점입니다. 덕분에 8년이라는 긴 기간 동안 상승률은 역대 최저를 기록했습니다. 그러다 2014년 4.1 부동산 대책에서 분양가상한제 적용 지역을 탄력적으로 조정할 수 있도록 변경했는데요. 동시에 적용 조건도 까다롭게 바꿔 웬만한 경우엔 분양가상한제가 적용되지 않도록 바뀝니다. 즉, 분양가 자율화를 한 것이죠.

덕분에 2015년부터 분양주택들은 상한제로부터 자유로워졌으며, 개포주공 3단지 재건축은 디에이치아너힐즈는 5000만원이 넘는 분양가격을 신청했습니다. 당시 한국 최고가 분양을 자랑한 반포의 아크로리버파크의 4100만원보다도 20%이상 높은 금액이었습니다. 강북에서도 분양가격이 치솟았습니다. 이에 선분양할 때 꼭 필요한 분양보증을 발행하는 주택도시보증공사가 일종의 가이드라인을 두어서 분양가를 제한하기 시작하는데, 이게 현재의 ‘분양가 심사기준’입니다. 이 기준은 종전 분양가격의 110% 수준 이내에서 결정하도록 했습니다. 이마저도 올해 6월 말부터는 100%로 바뀌었습니다.

2019년 정부는 분양가상한제를 다시 꺼내들었습니다. 시행령 개정을 통해서 투기과열지구 내에서 주택심위위원회를 열어서 분양가상한제 적용지역을 지정할 수 있도록 했죠. 시장은 분양가상한제를 해봐야 주택공급만 감소해 집값이 오히려 오를 거라고 엄포하고 있는 형국입니다. 언론도 이에 동조해서, 분양가상한제가 발표되었는데도 재건축 아파트 가격이 상승한다며 분양가상한제 무용론을 주장하기도 합니다.

– 집값 잡는 정책인데, 정말 그렇게 집값을 올릴까요?

올 7월 국토연구원에서는 분양가상한제 적용 시 연간 주택가격이 1.1% 내려갈 수 있다는 결과를 발표 한 바 있습니다. 실제로 7월 분양가상한제 언급 이후, 재건축 아파트 실거래가는 하락했죠. 이후 정책 내용이 구체화되면서 재건축도 양극화되었는데요. 10월 1일에 6개월의 유예기간을 두겠다고 발표했고, 분양이 임박한 재건축 아파트의 가격은 다시 강세로 전환했습니다. 그러나 6개월 내 분양을 하지 못하는 대부분의 노후주택들은 사업이 늦어질 수밖에 없습니다. 국토연 주장처럼 시장이 약세로 전환할 가능성이 열려있습니다. 개인적으로도 2020년 4월 이후 재건축 초기 단계인 아파트의 경우엔 투자수요가 줄어 가격약세로 전환될 것으로 예상합니다.

현재 시장은 악재조차도 무시하고 상승하는 전형적인 강세장입니다. 불과 6개월 전과 비교하면 정반대의 분위기입니다. 시장은 이처럼 변화가 빠릅니다. 다만, 정책은 시장에 서서히 침투하고 반드시 원하는 결과를 이끌어냈습니다. 이는 우리나라 주택 부동산 역사가 증명하고 있죠. 때문에, 분양가상한제 적용에 임박해서, 단순히 분양가상한제로 공급부족 -> 가격상승이라는 단순한 결과만을 생각하시기보다는, 여러 가지 측면을 두루 검토해보시면 어떨까 합니다. 마치 금리를 내린다고 항상 부동산이 오르지는 않는 것과 같습니다. 2010년대 들어 연간 주택가격 상승률이 가장 높았던 2017-2018년에도 금리는 두 차례 인상된 것처럼요.

11월이 되면 분양가상한제 적용지역이 발표될 것으로 예상됩니다. 이후에도 계속해서 지역 지정과 해제가 잇따를 것이고요. 이후에 재건축 아파트의 가격 추이를 지켜보시는 것이 어떨까 싶습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

경제성장률이 1%대로 떨어지면 뭐가 나쁠까

우리나라의 지난 3분기 경제성장률이 전 분기 대비 0.4% 성장에 그쳤습니다. 이렇게 되면 우리나라의 1년치 경제성장률이 2%가 채 안 될 가능성이 높습니다. 경제성장률이 2.0%가 나오건 1.9%가 나오건 실질에서의 큰 차이는 없습니다. 그러나 사람들의 마음 속에 우리나라의 경제성장률이 <1%대>라고 각인되는 것과 <2% 정도>라고 인식되는 것의 차이는 매우 큽니다.

1%대의 경제성장을 하는 나라에서 소비와 투자의사를 결정하는 것과 2%대 성장률이 나오는 나라에서의 의사결정은 다릅니다. 1%대라는 숫자가 국민들에게 전달되면 소비와 투자가 더 위축됩니다. 통계 그 자체는 큰 의미가 없을 수도 있지만 그 통계 숫자가 사람들의 마음에 어떻게 자리잡느냐는 적지 않은 영향을 줍니다. 4분기에 경제성장률을 더 높여서 2%대 성장률을 통계 숫자로나마 만들어내는 게 가볍지 않은 숙제가 되는 이유는 거기에 있습니다.

과천 전셋값은 왜 2억이나 올랐을까

과천 전셋값이 계속 오르고 있습니다. 이유가 재미있습니다. 과천에 거주하면 과천에서 새로 분양하는 아파트를 보다 쉽게 분양받을 수 있기 때문입니다.

대학들이 신입생을 뽑을 때 그 대학교가 있는 동네 주민들 자녀를 대상으로 정원의 일정비율을 우선 선발한다면 좋은 대학교가 있는 동네의 전월세 가격은 하늘을 찌르겠죠. 그 동네에 사는 몇 안 되는 수험생들과만 경쟁하면 쉽게 입학할 수 있으니까요. 과천의 전셋값이 오르는 이유도 그와 똑같습니다.

서울에서 아파트 분양을 할 때는 서울에서 1년 이상 거주한 분들 중에서 일정비율(30%~50%)을 우선 뽑고 나머지를 거기서 떨어진 분들과 서울에서 1년 미만 사신 분, 서울에서 안 사셨던 분들을 한 그룹으로 묶어서 거기에서 뽑습니다. 과천에서 분양하는 아파트는 과천 1년 이상 거주자에게 같은 혜택을 주는데요.

서울에서 1년 이상 거주한 분들이야 수백만명이 넘으니 그 자격이 있다고 당첨 확률이 크게 높아지지는 않지만 과천처럼 좁은 곳은 1년 이상 거주한 무주택 세입자가 많지 않아서 1년 거주 조건을 갖추면 당첨 확률이 매우 높아집니다.

이런 제도는 <외지인>들의 투기를 막기 위해 투기과열지구로 지정된 곳에서는 의무적으로 시행되고 있는데요. 과연 효과가 있는 제도인지 특히 분양가를 억눌러서 시세보다 싸게 분양하는 상황에서도 유지해야 할 제도인지는 고민해볼 필요가 있어보입니다.

분양가가 자율적으로 결정되는 경우라면 이 제도가 외지인들의 당첨 가능성을 줄여서 경쟁률 자체를 좀 떨어뜨리는 효과(그 효과로 인해 건설회사는 미분양을 우려해서 분양가를 다소 보수적으로 낮게 책정하도록 하는 효과)가 있을 겁니다.

다만 분양가 자체가 시세에 비해 너무 낮아서 모두가 로또라고 생각하고, 그럼에도 분양가는 일정 수준 이상 높아지지 않는 규제가 작동하는 상황이라면 오히려 <외지인>이 아닌 <내부인> 투기를 조장하는 효과가 있을 겁니다. 과천의 전셋값이 계속 오르는 이유는 그런 <내부인 되기> 경쟁 때문입니다.

데일리 체크

최근 미·중 무역분쟁이 완화되면서 위험자산 선호 심리가 살아났습니다. ‘안전자산 삼총사’로 불리던 금·달러·채권형 펀드는 가격이 떨어지고 있습니다. 금값은 g당 6만2580원에서 5만6250원으로, 달러는 1222원에서 1170원대로, 뚝 떨어졌습니다. 3년 만기 국고채 금리는 1.093%에서 1.3~4%대로 올랐습니다(채권 가격은 하락).

한국경제가 국내 기관투자들을 상대로 조사한 결과 열 곳 중 일곱 곳은 내년 대체투자(주식∙채권 대신 부동산∙원자재 등에 투자하는 행위)를 올해보다 늘릴 계획이라고 답했습니다. 대체자산 중에선 해외 부동산·인프라 투자를 특히 적극적으로 확대할 방침이라는 응답이 많았습니다. 올해보다 20%가량 많은 수치다. 국내 자본을 해외 자산에 투자해 배당 등 소득을 올리는 ‘자본 수출’은 더 늘어날 전망입니다.

올해 땅값이 가장 많이 오른 곳은 시·도 가운데에선 세종시, 시·군·구 중에서는 경기도 용인시 처인구였습니다. 용인시 처인구는 SK하이닉스 반도체 클러스터 지정 등의 영향으로 오른 것으로 분석됩니다. 올해 들어 지난 3분기까지 전국 땅값은 평균 2.88% 상승했습니다. 작년 같은 기간과 비교하면 0.45%포인트 낮은 수준입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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