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국토부 장관이 민간택지에도 분양가 상한제를 도입할 것을 시사했습니다. 이 규제가 시행되면 시행사는 분양가를 원가 수준으로 정해야 합니다. 분양가가 낮아지면 어떻게 되는 건지, 혹시 피할 방법은 있는지 알아봤습니다. 법인택시 사납금 제도가 폐지됩니다. 7월 11일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

‘끝판왕’ 부동산 규제가 온다

정부가 민간 택지에도 분양가 상한제를 검토한다는 내용을 발표하면서, 분양가 상한제가 시장에 미칠 영향을 분석하는 기사들이 줄을 잇고 있습니다. 개인적으로도 많은 질문을 받았습니다. 분양가 상한제가 어떤 제도인지 정확히 알아보시죠.

1. 분양가 상한제가 뭔가요?

말 그대로 분양가격을 주변시세가 아닌 특정 기준에 따라서 결정해야 하는 제도를 말합니다. 그리고 이때 분양가격 산정 계산식은 아래와 같습니다.

분양가격=기본형 건축비+건축비 가산비용+택지비

여기서 기본형 건축비는 정부가 고시하는 지상층/지하층 공사비의 기준 금액입니다. 그리고 건축비 가산비용은 일반적인 벽식 아파트가 아니라 기둥식(라멘조/무량판) 구조를 쓰거나, 테라스나 홈 IoT 시스템 등을 추가하는 데 드는 비용을 말합니다. 공사 원가라고 생각하시면 됩니다. 마지막으로 택지비의 경우에는 매입 시세가 아닌 감정평가액에다가 택지 매입이나 개질 과정에서 사용되는 실제 비용 등의 가산비를 더한 가격입니다.

토지비(택지비)와 건축비에 적정 마진만을 더해 ‘원가 수준의 분양가격’을 산정하라는 것이 분양가 상한제의 기본 방식 입니다. 더구나 토지비가 시세가 아닌 감정가격으로 계산되니 시세 대비 2~30%이상 낮을 수 밖에 없어서 분양가는 상당히 낮아집니다. 때문에 민간택지에도 분양가 상한제를 적용한다면, 해당 분양사업을 추진하는 사업주체는 상당한 개발이익을 포기해야 합니다. 그래서 이 제도를 검토한다고 발표하자마자, 사실상 모든 조합과 시행사들의 발등에 불이 떨어진 겁니다. 개발이익의 규모가 상당히 줄어들 가능성이 커졌으니까요.

2. 정부가 진짜로 상한제를 도입할까요?

정부가 정식으로 정책을 발표한 것이 아니고, 일단은 국토부 장관이 발언만 한 상황이다보니 실제로 시행되지 않을 수도 있다고 생각하는 분들이 있습니다. 지금 주택가격이 급등하는 것도 아니고 8개월 만에 겨우 반전 상승세로 전환한 건데, 설마 작년 9월처럼 강력한 대책을 내놓겠냐는 의심입니다.

그러나 8~9월경에 정책 발표를 하고, 11월에 시행한다는 등 상당히 구체적인 보도들이 나오면서 시장에서도 이제 분양가 상한제 도입을 기정사실로 받아들이는 분위기입니다.

분양가 상한제는 현재 주택법 시행령을 고치면 되는 것이어서 국회를 거치지 않아도 됩니다. 그래서 비교적 목표한 시점에 시행할 수 있죠. 현재는 정부부처 인사 시즌이어서 시장에서는 개편과정이 끝나는 대로 국토부가 대책을 내놓을 거라고 전망하고 있습니다.

3. 시장에 미칠 영향은 얼마나 될까요?

분양가 상한제는 주택시장 규제가 한창이던 2007년 9월에 시행된 바 있습니다. 그렇게 만 8년 정도 시행된 이 제도로 인해 연평균 재건축/재개발 정비사업 규모는 약 3만호 수준으로 감소했습니다. 일반분양 역시 감소하여 분양규모가 30만호 이하로 유지되었지요.

제도 완화는 2015년 4월에 박근혜 정부 때 이뤄졌습니다. 적용 기준을 까다롭게 해서 규제 받을 지역이 사실상 없도록 했죠. 완화 이후 분양하는 재건축/재개발 일반분양 가격이 상승하기 시작했고, 이후 약 6~7만호 수준의 재건축/재개발 분양이 매년 이뤄졌습니다. 분양 물량이 두배로 늘어난 겁니다. 그만큼 재건축/재개발 시장에서 이 제도가 갖는 영향력은 상당합니다.

4. 회피할 방법은 없나요?

물론 분양가 상한제가 유지되는 과정에서도 이를 피하기 위한 다양한 방법들도 존재했습니다. 서울 용산구 한남더힐은 선 임대 후 분양전환을 택해 회피했습니다. 분양이 아닌 임대방식으로 사업을 시작하였죠. 일반민간임대는 4년 동안 의무로 임대하게 규정하고 있습니다. 아마도 올해 분양가 상한제를 적용한다 하더라도 준공 후 4년간 임대를 하고 이후에 분양으로 전환해서 매각을 하는 방식으로 분양가 상한제를 피할 수 있을 것입니다. 그러나 모든 사업주가 이런 판단을 할 수 있는 건 아닌 만큼, 장기적으로 공급은 감소할 수밖에 없습니다.

단기적으로는 분양을 앞둔 재건축/재개발 사업지에 대한 수요도 위축될 것으로 보입니다. 정부의 목적도 재건축/재개발 아파트 가격 안정화로 보이고요. 올해 2분기 재건축 아파트의 가격 상승률이 높아지면서, 이미 주택도시보증공사의 보증을 받기 위한 분양가 기준은 더 엄격해졌습니다.

5. 앞으로 어떻게 변할까요?

현재 HUG의 분양보증을 받으려면 꽤 낮은 가격에 분양해야 해서 지금 분양하는 것도 녹록하진 않습니다만, 분양가 상한제는 더 강력합니다. 이 분양가 상한제가 도입된다면 그 시기는 올해 11월일 가능성이 큽니다. 따라서 올해가 가기 전에 입주자를 모집하는 단지가 나올 수 있습니다. 또 아예 분양가 상한제를 회피하기 위한 선 임대 후 분양전환 단지들도 나올 것이고요. 재건축/재개발 단지들은 분명 나름의 대응을 하리라 봅니다. 올해가 그렇게 흘러가겠지만 내년부터는 분양이 상당히 위축될 것 입니다. 이미 올해 들어서 주택인허가 추이와 분양 추이 사이의 시점 차이가 커지고 있는데 이런 현상이 심화될 것 같습니다. 통상 주택시장 호황기에는 인허가와 분양이 동시에 이뤄지고, 반대로 분양 불황기에는 인허가와 분양 사이에 시차가 생깁니다. 과거엔 이 차이가 1~3년으로 커지는 경우도 있었습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

법인택시 사납금 폐지된다

택시 사납금 제도가 2021년부터 단계적으로 폐지될 예정입니다. 택시 기사의 급여 체계는 ‘소액의 기본급’에 손님들이 낸 요금을 더하고, 사납금(13만5000원)을 빼는 방식입니다. 그런데 손님들이 낸 요금은 매일 들쭉날쭉하기 때문에 ‘소액의 기본급’만이 법적인 월급으로 규정됩니다. 문제는 그렇게 하면 그 소액의 기본급만으로는 최저임금에도 못 미치기 때문에 택시 회사는 법률을 위반하게 됩니다. 지금까지는 택시기사의 근로시간이 하루에 3~4시간 정도라고 노사가 합의해서 최저임금법 위반을 피해갔지만 대법원이 지난 4월에 그런 꼼수는 불법이라고 못을 박았습니다.

원칙대로 하자면 택시가 영업 중인지 여부를 확인할 소프트웨어를 깔고 택시 기사가 택시를 몰고 다닌 시간 전체를 근로시간으로 간주해서 시간당 최저임금 이상을 지급해야 합니다. 하지만 그렇게 하면 택시 회사들이 적자를 봐야 하기 때문에 일단 주당 근로시간을 40시간으로 정하고 그 근로시간에 대해 최저임금 이상을 지급하는 월급제를 2021년 서울시부터 시작한다는 계획입니다.

장기적으론 이 40시간이 실제 기사가 근로한 시간으로 바뀌어가야 하지만 그럴 경우 그 월급을 택시회사가 감당할 만큼 택시의 수입이 늘어나는지 가 관건입니다.

고용률 역대 최고지만, 초단시간 근로 늘었다

지난 6월에 새로 생긴 일자리 수가 1년 전에 비해 28만개 늘어났습니다. 전체 국민들 가운데 일자리가 있는 사람의 비율인 고용률도 사상 최고치를 기록했습니다.

그러나 좋은 일자리인 제조업 일자리는 줄어들고 정부가 임시로 만들어내는, 짧은 시간만 일하는 일자리가 대거 늘어난 결과여서 일자리의 질은 그리 좋지 못한 상황 입니다. 일자리도 많이 늘었지만 전체 취업자 중에 1주일에 17시간 미만으로 일하는 초단시간 근로자 비율도 6.6%로 사상 최고를 기록했습니다.

데일리 체크

미국이 두 달 만에 화웨이에 대한 수출 제한을 완화합니다. 미국 상무부 장관은 국가 안보 위험이 없는 제품에 한해 미국 기업이 화웨이에 수출할 수 있게 할 예정이라고 했습니다. 양국 정상이 지난달 G20에서 만나 무역협상을 재개하기로 합의한 덕분입니다.

국토부가 타다 등 모빌리티 플랫폼 사업자도 택시 면허를 매입 또는 구매하도록 하는 방안을 준비하고 있습니다. 이 상생안에 대한 반응은 업체별로 엇갈립니다. 이미 1000대가량을 택시 면허 없이 운영해오고 있는 타다에게는 면허 구입 비용이 부담으로 작용합니다. 반면 웨이고 블루 등 택시 사업자와 함께 서비스를 진행하는 카카오는 새 정책을 반기고 있습니다.

전동킥보드 주행이 규제샌드박스 대상이 됐습니다. 정부는 앞으로 경기도 화성시 동탄역과 시흥시 정왕역 부근에서는 자전거도로에서 전동킥보드를 탈 수 있게 허용했습니다. 단, 최고 시속 25km 미만 등 안전 기준을 지켜야 합니다. 원칙적으로 전동킥보드는 도로교통법상 중소형 이륜차로 분류돼 차도에서 주행하도록 돼있습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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