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정부는 최근 2년 동안 강력한 부동산 규제를 해왔습니다. 그런데도 최근 서울 아파트값이 꿈틀대고 있습니다. 정부가 추가할 규제가 아직 남았을까요? 앞으로는 전세 기간이 6개월만 남아있어도 전세금 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다. 7월 4일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

부동산 규제, 또 추가될까?

최근 서울 아파트 값이 꿈틀대면서 정부가 추가 규제책을 내놓을 가능성이 커졌다는 분석이 나옵니다. 확실히 주택가격 추이를 보면 작년 11월부터 상승률이 마이너스로 하락반전했는데, 6월 말부터는 +0.01%로 미세하나마 상승반전했습니다.

– 아직도 규제카드가 더 남았나요?

인간의 상상력에 끝이 없는 만큼, 규제나 완화책 역시 무한합니다. 시장에서 예상하는 규제 목록을 써 내려가볼까요.

먼저, 기사의 내용처럼 1주택자라도 소유 주택이 9억이 넘는 고가주택이면 장기보유특별공제를 적용해주지 않거나 축소하는 방법이 있습니다. 현재는 1주택자가 10년 이상 주택을 보유하고 있으면 양도소득세를 80%나 공제해줍니다. 1주택자가 10년 이상 주택을 보유했다면, 양도차익 10억원이 생겼을 때 8억원은 공제하고 나머지 2억원에만 양도세 과세표준(6~42%)을 적용합니다. 일반 건물이나 토지는 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 공제해주는 것에 비하면 혜택이 상당히 크죠. 이 혜택이 있으니 다주택자들은 ‘똘똘한 한채’만 남기고 나머지 주택을 정리했고, 자연히 대형평수 아파트 가격은 강세 전환했습니다.

– 1주택자도 규제한다고요?

이 혜택을 폐지하거나 축소하면 1주택자의 양도소득세가 급증합니다. 고가 주택이 주택가격지수에서 가장 중요하니 고가 주택의 가격을 잡아야 해서 이런 얘기가 나오는 거죠. 다만 최근에 공시가격을 인상해 보유세를 올린 상황이고, 1주택자에게도 양도세율을 높게 적용하면 주거이동에 제약을 가하는 셈이어서 실현 가능성은 좀 낮지 않나 싶습니다.

– 현실적으로 실행할 만한 대책은 어떤 건가요?

두번째 대책으로 화두인 내용은 아파트의 재건축 연한을 현 30년에서 40년으로 늘리는 내용입니다. 이는 2014년 9.1 대책에서 종전 40년이던 것을 30년으로 단축시킨 것을 되돌리는 정책인데요. 실현 가능성은 1번 대책보다는 높다 고 봅니다. 왜냐하면 현재 재건축 아파트값이 비교적 높게 오르고 있기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달에 이미 고분양가 산정기준을 갱신하면서 재건축 아파트에 대한 규제를 추가했는데요. ‘재건축이 가격 급등의 진앙’이라는 판단을 한 것이라면 정책 연속성 측면에서 충분히 나올 만한 규제라고 생각합니다.

세번째 대책은 분양가 상한제를 민간택지에도 적용하는 방안입니다. 이 내용은 다소 파격적인 정책인데요. 먼저, 분양가상한제는 분양가를 주택의 조성원가수준(토지비+건축비+적정마진)을 넘기지 못하도록 하는 제도입니다. 현재 북위례나 과천 지식정보타운, 하남 감일지구와 같은 공공택지지구에는 분양가 상한제가 이미 적용되고 있죠. 연초에 북위례 힐스테이트 분양에 사람이 그렇게 많이 몰린 것도 그래서입니다. 위례 지역의 종전 아파트 시세와 무관하게 분양가 상한제를 적용해서 공급하다보니, 분양가가 주변 시세 대비 3~4억원 이상 낮게 결정된 것이고, 로또청약이라는 소문이 났기 때문입니다.

– 이미 HUG를 통해 사실상 분양가 상한제를 하고 있던 것 아닌가요?

대답에 앞서 선분양과 후분양을 구분할 필요가 있습니다. 주택공급에 관한 규칙에서는 골조공사의 2/3가 끝나는 시점에 분양을 시작하게 돼 있습니다. 이 상태에서 분양하는 게 후분양입니다. 일반적으로 생각하는 것처럼 ‘주택을 다 지어서 분양하는 것’은 아닙니다. ‘공사 중 분양’에 더 가깝습니다.

선분양을 하려면 HUG의 분양보증을 확보하면 됩니다. HUG는 이 조항을 통해 분양가격을 통제해왔습니다. 일정 수준보다 분양가가 높으면 분양보증을 발급하지 않는 방식으로요. 그런데 선분양을 하지 않으면(즉 후분양하면) HUG의 분양보증이 없어도 되기에 분양가 통제를 벗어날 수 있죠.

하지만 2015년 4월에 폐지된 분양가 상한제를 다시 도입하면, 선분양이든 중분양이든 후분양이든, 무슨 방법을 쓰더라도 ‘분양’을 할 때는 분양가를 조성원가 이상으로 받을 수 없게 됩니다. 그만큼 강력한 분양가격 산정 대책입니다.

– 분양가 상한제는 회피할 방법이 없나요?

과거에 한남더힐과 같은 초고가 단지가 분양가 상한제를 회피하기 위해 선택한 수단(꼼수?)은 선 임대분양을 하는 것이었습니다. 그리고 임대가 끝나면 분양전환을 하는 것이죠. 이렇게 하면 분양가 상한제도 피할 수 있긴 하지만, 세법 관계가 여러가지로 복잡하게 꼬입니다. 긴 이야기니 분양가 상한제가 확정이 된다면 더 얘기하고 이 자리에서는 넘어가도록 하겠습니다.

– 혹시 이것보다 강력한 규제도 있나요?

마지막으로 논의되는 내용 중 가장 강력한 규제라 생각되는 것이 ‘주택거래 허가제’라는 제도죠. 이는 말 그대로 주택을 사고팔 때 허가를 받고 사고팔아야 한다는 사상 초유의 제도입니다. 아마도 9억원 초과 주택에만 적용하는 식으로 제한을 둬서 시행하는 것은 검토할 수도 있겠다 생각합니다. 2003년에도 이렇게 검토한 적이 있기 때문이지요. 또 이미 토지거래허가제가 있기 때문에 주택거래에도 허가제를 도입할 수 있다는 내용이 나왔습니다. 그러나 이런 거래 허가제의 경우, 위헌 소지가 다분하다는 분석이 많고, 또 중국보다도 심한 규제라는 인식도 많아서 이런 내용이 도입될지는 미지수 입니다. 아마도 위의 규제 네 개 중 허가제가 가장 시행 확률이 낮지 않을까 합니다.

– 그럼 새로운 규제는 언제 도입될까요?

본질적으로, 지금이 주택관련 규제가 더 나올 만한 시기인지 생각해볼 필요가 있습니다. 지금은 시장이 오묘한 균형상태에 도달했습니다. 즉, 0%수준에 붙어서 움직이는 그런 상태요. 정부는 상식적으로 너무 높은 가격 상승도 원하지 않지만, 가격 하락이 계속해서 이뤄지는 것도 바라지 않을 것입니다. 860만 무주택 가구가 있지만, 1주택가구도 800만가구나 있으니까요. 전체 가구 중 85% 정도를 차지하는 무주택가구와 1주택가구를 모두 만족시키려면 너무 높은 상승∙하락을 지양하고 현재처럼 0%에 붙어서 움직이는 시장을 원할 텐데, 그것이 지금 이 아닌가 하는 것입니다. 그러니, 추가 규제가 나온다고 해도 상대적으로 튀는 재건축 아파트 대상으로만 나오지 않을까 하는 것이고요. 규제를 전면적으로 확대할 상황은 아닙니다.

관행도 생각해볼 만합니다. 현재 시장에서는 다음 국토부 장관 후보자에 대해서 여러가지 전망들이 나오고 있습니다. 이처럼 변경이 예상되는 시점에 대단한 규제를 추가로 발표하기는 어렵지 않나 싶습니다. 관행적으로도 특별히 무언가를 하기보다는 순조롭게 이양한 경우가 더 많았고요. 종합적으로 규제가 더 나올 만한 시기는 아니라고 생각되네요.

요약하자면 시장은 9.13 대책 이후 하락세로 진입했다가, 올해 상반기 실수요자들의 수요가 확대되면서 낙폭이 줄고 균형점을 찾게 되었습니다. 이 상태가 당분간은 지속되지 않을까 싶고, 이것이 정부와 시장의 오묘한 균형점 아닌가 합니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

(공지) “이직, 어떻게 생각하세요?”

데일리 브리프

전세금 반환 보증이 확대된다

주택도시보증공사(HUG)에서 가입하는 전세금 반환보증은 전세 세입자가 계약이 끝나서 나가려고 할 때 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않아도 주택도시보증공사가 대신 돌려주는 일종의 보험입니다. 종전에는 이 보험에 가입하려면 전세기간이 1년 이상 남아있어야 가능했는데 앞으로는 6개월만 남아있어도 가입이 가능하게 바뀝니다.

주택도시보증공사의 이 전세금반환보증에 가입하면 1년에 전세금의 0.128%를 보증료로 내야 하는데요.(1억원당 약 13만원) 재미있는 건 이 보증은 일찍 가입할수록 손해입니다. 전세 계약을 막 끝낸 직후에 하면 계약기간이 2년 남아있으므로 2년치 보증료를 내야 하는데, 1년만 남은 시점에 이 보증에 가입하면 1년치 보증료만 내면 됩니다. 이제 전세 만기 6개월을 남기고도 가입할 수 있으니 전세 만기 6개월쯤 전에 신청하는 게 제일 저렴한 보증료를 내고 똑같은 전세금 반환 보증이라는 안전판을 갖게 됩니다. 공기업에서 운영하는 상품이라 이런 저런 구멍이나 허점이 여전히 있습니다.

내년엔 최저임금 내려야 된다는 경영계

내년 최저임금을 노동계는 1만원, 경영계는 8000원(-4.2%)으로 제시했습니다. 최저임금은 노동계, 경영계, 정부측 공익위원들이 각각 9명씩 총 27명이 모여서 결정하는데요. 노동계와 경영계의 의견은 늘 이렇게 크게 엇갈리곤 했습니다만, 경영계는 대체로 동결을 주장했는데 올해는 삭감을 주장한 것이 이례적입니다.

최저임금이 너무 가파르게 올랐다는 여론을 의식해 반영한 것일 수도 있고 정부가 최저임금을 동결하려고 할 수도 있다는 판단도 작용한 것으로 보입니다. 경영계가 동결을 주장한다면 정부가 최저임금 동결을 선택하기는 어려우니까요(최저임금을 정할 때 노동계 안 또는 경영계 안을 그대로 받아들인 경우는 없습니다)

데일리 체크

건설사들이 미분양 아파트의 할인분양에 나서며 입주자와 갈등이 심화되고 있습니다. 건설사들은 쌓인 미분양 물량을 할인해서라도 팔려고 하지만, 기존 분양자들은 당장 차액 손실이 심각하고 추가로 집값이 떨어질 수 있다며 반대하고 있습니다. 불황에 시달리는 거제 등 경남지역에서는 분양가를 최대 25%까지 할인한 단지가 속속 나타나고 있습니다. 자산의 가격이라는 건 오르기도 하고 내리기도 하는 것이어서 주식에 투자할 때 나보다 늦게 주식을 사는 투자자가 더 싼 값에 사기도 하고 옷도 나중에 더 싸게 파는 경우가 비일비재합니다. 유독 아파트에 대해서는 나중에 분양받는 사람들에게 더 싸게 분양하는 것에 대해 항의를 하고 그 항의가 받아들여지는 경우가 많다는 건 흥미로운 현상입니다.

5월 온라인쇼핑 거래액이 작년 5월보다 20% 늘어난 11조2600억원으로 집계됐습니다. 1인 가구가 늘면서 배달음식 이용이 꾸준히 늘고 있는 데다, 더위가 일찍 찾아오면서 냉방가전 구매도 늘었습니다. 온라인 쇼핑이 전체 소비의 4분의 1을 차지할만큼 꽤 성장한 시장임에도 매년 20% 정도 추가로 성장하고 있다는 건 인상적입니다. 1인가구의 증가로 온라인 쇼핑 비중이 늘어나면서 상대적으로 대형마트의 이익률은 추락하고 있습니다. 이마트가 2분기에 적자를 기록할 것으로 예상됩니다. 매출액 증가율도 1%대에 머무르고 있어서 물가 상승률을 감안하면 사실상 역성장입니다. 전체 온라인쇼핑 거래액에서 모바일쇼핑이 차지하는 비중은 63%로 1년새 3%포인트 늘었습니다.

문화체육관광부가 SNS 게시물 31만건을 분석했더니 저출산 원인의 연관어로 ‘일자리’와 ‘교육’이 가장 많이 언급됐습니다. ‘일자리’의 연관어로는 ‘맞벌이’, ‘월급’, ‘청년실업’이 상위권에 등장했습니다. 맞벌이가 불가피하지만 취업이 안 돼 출산을 꺼리는 상황임을 반영한 것으로 분석됩니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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