– 자율화인데 규제를 어떻게 하죠? “얼마 이상은 안 된다”식으로는 못할 텐데요

분양은 말 그대로 권리만 생기는 것이고, 실물 부동산이 아직은 존재하지 않기 때문에 건설과정에서 여러가지 일이 발생해서 주택이 완공되지 못하거나 상당기간 지연될 리스크가 상존하죠. 이렇게 리스크가 높은 사업에 청약을 하는 사람들이나, 자금을 대는 은행들은 그럼 뭘 믿고 돈을 넣고 있을까요? 이런 고위험 사업에 일종의 ‘보험’을 제공하는 것이 ‘주택도시보증공사(HUG)’인데요. 이 보험을 분양보증보험이라고 하고, 이 보험이 있기에 분양시장이 돌아갑니다. 분양사업이 끝까지 완료되도록 보험처럼 수수료를 받고 사업 전체를 보증해주는 것이죠.

그래서 HUG의 분양보증을 받지 못한다면 보험이 없는 것이다보니, 은행권으로부터 대출 받기 상당히 어렵거나 못 받을 가능성이 높고, 건설사는 이 아파트를 준공하기 쉽지 않죠. 여러모로 분양보증은 선분양을 위한 ‘필수요건’이 됩니다. 관건은 이 분양보증보험을 우리나라에서는 HUG만 해주고 있는 상태여서, 우리나라의 거의 모든 공동주택 분양 승인신청은 HUG로 옵니다.  HUG는 이 분양심사를 통해서 분양가를 관리할 수 있습니다. 

– 분양가 규제가 어떻게 바뀌는 건가요?

그간 HUG는 분양가를 주변에 이미 분양된 단지 분양가의 110%를 넘지 못하게 제한했는데, ‘주변’의 정의가 뭐냐부터 시작해서 논란이 많았습니다. 이번에 새롭게 발표된 고분양가 아파트의 산정 기준은 세가지입니다.

첫째는  주변에 1년 이내 분양한 단지가 있는 경우에 새로운 분양가격은 그 주변 단지의 평균분양가격(평형별/타입별 분양가격의 가중평균)을 넘지 못하도록 했습니다. 

가령 주변에 평균 분양가가 3,000만원인 단지가 있었다면 신규 단지의 분양가도 이 가격을 넘지 못하게 된 것이죠. 사실상의 ‘상한선’이라고 할 수 있겠죠. 더구나 기존에는 신규 단지의 분양가가 주변 평균 분양가의 100%이내면 그냥 넘어가 줬는데, 이제는 100% 이내라도 ‘심사’를 하기로 했습니다. 더 까다로워진 것이죠.

둘째는 주변에 1년 이내 분양한 단지는 없고 1년이 넘는 분양단지만 있는 경우에, 종전은 주변 단지 평균분양가의 110% 이내에서 분양가격을 높이는 것이 가능했는데요. 이제는  주택가격변동률(주변 시세 상승률)이 하락하는 경우에는 평균분양가 100%이내와, 1년 초과 사업장의 평균분양가 105% 이내 중에서 낮은 금액으로 제한합니다. 

최근에 고가 주택이 밀집한 서울 강남권에서 가격하락세가 있었기 때문에 이를 반영한 것인데요. 덕분에 1년 초과를 하더라도 과거 평균 분양가격의 100%를 못 넘을 가능성도 생겼습니다.

셋째는 준공 아파트의 매매가와 비교하는 겁니다. 이것도 이미 준공된 단지의 평균 매매가격의 110%이내로 분양가를 제한하던 것에서, 이제는  준공 10년 이내 단지만을 비교대상군으로 잡고 이 단지 평균 매매가의 100% 이내에서 심사를 한다 는 것이 변한 내용입니다.

결국 비교대상 가격 대비 100%를 넘기는 분양가격을 산정하기가 상당히 어려워졌습니다. 오히려 미래에 분양할 단지들의 분양가가 종전 분양가와 사실상 완전히 똑같거나(100%) 혹은 그 이내(100%이내)에서 선정될 가능성이 높아졌습니다.  예전 단지보다 더 싼 새 집이 오게 될 수도 있다는 뜻입니다. 

– 분양시장은 어떻게 변할까요?

먼저 올해는 분양하기로 계획된 주택 수가 47만호로, 2015년에 이어 두번째로 많은 분양계획이 잡혔던 해입니다. 그런데 이런 분양보증 심사 기준이 변하면서 상당한 물량이 2020년 이후로 이연될 가능성도 높아졌지요. 작년에 청약제도가 개편되면서 3개월간 분양심사를 받지 못해서 10만호 정도가 올해로 밀렸는데,  올해도 이런 변화 탓에 수만호의 분양이 2020년으로 이연될 가능성이 생긴 듯합니다. 

좀 더 장기적으로는, 분양시장은 현재 무주택 가구에게 인기 있는 시장입니다. 제도개선으로 인해 무주택자가 95%이상 당첨이 되고 있으니까요(청약제도 상 입주권/분양권도 주택 취급 됩니다). 최근 분양가가 상당히 높은 단지들이 점차 많아지다 보니 이런 규제가 생겼는데,  이 규제는 청약 열기를 더 높일 것으로 생각되네요.  분양가가 더 낮아진 만큼, 당첨의 효용이 높아졌으니까요. 다만, 이런 변화는 주택의 공급주체인 조합∙시행사들의 사업이익을 낮추는 만큼 장기적으로는 주택공급이 감소할 것이라는 의견도 나옵니다.

– 기존 아파트 시장은 영향이 없을까요?

사실 분양은 권리상태이고 준공이 되어야 주택이 되는 거죠. 부동산 공급은 준공을 의미하는 거라서 기존 시장에 미칠 영향은 사실 적습니다. 다만,  신규 주택을 청약하는 사람들 입장에서는 분양가 낮은 주택이 올 걸로 생각한다면 아무래도 기존주택에 대한 매수의지가 약해지지 않을까 합니다.  과거에도 로또성 분양이 온다는 소식에 청약을 더 넣으려는 신청자들이 증가하면서 기존아파트가 소외된 적이 있었거든요.

사실 지역적으로 보자면, 매년 30만호 이상의 공동주택이 분양시장을 노크하는데, 이 중에 고분양가(종전 기준이라면 주변 분양가의 110%)를 선택하는 단지들은 주로 서울∙부산∙대구 등의 구도심 단지들일 수 밖에 없습니다. 신도시에 공급하는 아파트들의 경우 비교대상군도 명확하고 공급시기도 비슷하고 공급물량도 지역에 많다보니 이런 이슈는 상대적으로 덜한 편이죠. 그래서  이런 규제는 아무래도 서울의 고가 재건축∙재개발을 추가로 규제하는 것 으로 생각하시면 될 듯합니다.

이런 변화는 장기적으로는 서울권의 신규분양 감소, 즉 공급부족으로 연결될 가능성도 있어보입니다. 그러나 단기적으로는 재건축∙재개발 아파트의 분양가 규제 때문에 투자심리가 둔화될 수도 있어보이고요. 시장은 이처럼 다양한 생각을 할 사람들이 모여서 방향성을 만들어 나가기 때문에, 이런 변화가 만들어 낼 나비효과가 무엇인지 이제 지켜봐야 할 시점 같네요.