<리멤버 나우>는 최고의 경제 전문가들이 매일 전하는 콘텐츠 레터입니다. 오늘의 경제 소식을 한눈에 파악하세요. ( 6월 3일부터 푸시 발송시간이 오후 9시로 변경 됐습니다. 당일 소식을 당일 저녁에 좀 더 빨리 전해드리기 위해서 입니다. 관련 문의는 여기로 부탁드립니다.)

전국에서 가장 인기 있는 지역인 서울 강남에서도 빈 상가가 늘어나고 있습니다. 건물주들이 세입자를 점점 까다롭게 고르기 때문인데, 이유를 살펴봤습니다. 국산 맥주가 수입 맥주보다 세금을 더 많이 내는 현상을 개선하기 위한 주세 개편안이 나왔습니다. 6월 3일 ‘리멤버 나우’입니다.

이진우의 익스플레인 나우

강남에 빈 상가가 왜 이리 늘었나

그래도 서울 강남이니 세입자를 들이려면 없지야 않겠지만, 건물주들이 월세를 낮추지 않거나 특정 업종만 받으려고 깐깐하게 고르고 있어서 몇 년째 빈 점포인 경우도 많다는 겁니다.

이 소식이 중요한 이유

건물주들이 그러거나 말거나 왜 우리가 건물주들 걱정을 해야 하느냐는 반문을 할 수도 있지만, 그렇게 간단한 일은 아닙니다. 건물주들이 세입자를 깐깐하게 고르거나 월세를 내리지 않으면서 버티는 기간이 길어지면, 시장에 상가 공급이 줄어든 것과 같은 효과가 있기 때문에 예비 세입자들도 피해를 봅니다.

건물주들이 월세를 좀 내리더라도 얼른 세입자를 받기를 원하고 아무 업종이나 들어와서 장사를 하는 게 낫다는 판단으로 그렇게 움직여야 가게를 구하는 세입자들도 월세도 깎자고 할 수 있고 여러 임대 매물 중에 제일 좋은 것을 여유있게 고를 수 있기 때문입니다.

– 건물주는 왜 세입자를 받지 않나요?

건물주들이 바보는 아닐텐데 왜 공실을 무릅쓰고 높은 월세나 특정한 업종의 세입자만 고집할까요. 그런다고 마음에 드는 세입자가 나타나 비싼 월세를 기꺼이 치를 가능성은 크지 않을 텐데 말이죠.

몇 가지 이유가 있습니다.

1. 월세가 떨어지면, 건물값이 떨어진다

상가의 가격은 그 상가건물에서 나오는 월세에 따라 정해집니다. 그 상가를 팔 때 그 상가에 세들어있는 세입자가 내고 있는 월세가 1억원이면 그 건물은 300억원쯤에 팔 수 있지만 그 월세가 5000만원이면 그 건물은 200억원을 받기도 어렵습니다.

2. 월세가 건물가격에 미치는 영향이 점점 커지고 있다

과거에는 월세가 좀 적게 들어오는 건물이라도 위치만 좋다면 재건축이나 리모델링, 세입자 교체 등을 통해 월세를 더 올릴 여지가 많았습니다. 그래서 월세보다는 그 건물의 위치가 건물 가격에 더 중요한 요인이었습니다, 그러나 재건축이나 리모델링, 세입자 교체 등이 점점 어려워지고 있어서 건물가격에 현재의 월세가 미치는 영향이 점점 커지고 있습니다. 그렇게 된 이유는 두가지입니다. 경제성장률이 하락했고, 세입자 보호가 매우 강화됐기 때문입니다.

2-1. 경제성장률이 하락하고 있다는 뜻이다

경제성장률이 하락하면서 시중 이자율도 하락하게 됐고 그러면서 월세 100만원이 좌우하는 건물 가격은 더 커졌습니다.

경제성장률이 10%쯤 되던 시절에는 월세가 100만원 더 들어올 경우 올라가는 건물 가격은 1억원 정도였습니다만, 경제성장률이 1%가 되면 월세 100만원이 더 들어오면 건물값을 10억원 더 받을 수 있습니다.

달리 말하면 경제성장률이 계속 낮아지면서 과거에는 월세가 1000만원이 들어오는 건물은 10억원 정도에 거래됐지만 지금은 30억원에 거래됩니다. (다른 어디다 30억원을 맡겨도 월에 1000만원 벌기가 쉽지 않으니까요) 그 말은 건물값을 10% 더 받을 수 있다면 공실로 비워둘 수 있는 기간이 과거에는 약 1년이었지만(1년치 월세가 건물값의 10% 정도니까요) 지금은 3년이나 된다는 뜻입니다.

2-2. 세입자를 바꾸기가 제도적으로 어려워졌다

세입자를 한 번 받으면 10년 동안 바꿀 수 없고 월세도 연 5%만 올릴 수 있으며 10년이 지난 후에도 기존 세입자와 동일 또는 유사한 업종의 세입자만 받아야 하는 규제가 생겼습니다. 과거에는 이 기간이 5년이었으나 작년 10월 이후에 체결되는 임대차 계약부터는 10년입니다. 강화된 상가임대차보호법 때문입니다. 지금 당장 좋은 세입자를 구해놓지 않으면(자칫 부실한 세입자를 받으면) 앞으로 10~20년 동안 그 건물의 가치를 올릴 방법이 별로 없습니다.

매각을 염두에 두고 있을 경우에도, 아주 우수한 세입자가 아니면 차라리 공실로 두는 게 낫습니다. 어설픈 세입자를 받아놓으면, 다음 건물주의 건물 활용도가 떨어질 테고 결과적으로 건물값이 내려갈 것이기 때문입니다. 즉 세입자의 품질이 건물가치에 미치는 영향력이 훨씬 커졌습니다.

3. 소득세가 올라서, 공실이 나도 손해가 적어졌다

소득세 최고세율이 올라가면서 건물주들의 공실 리스크가 줄었습니다. 무슨 말이냐면, 월세가 1000만원인 상가를 한 달 비워두면 1000만원이 손해인 것 같지만 건물주 입장에서는 어차피 그 1000만원을 받아도 462만원은 세금으로 내야 합니다. 그러니 실제 손실은 538만원에 불과합니다. 3년 전만 해도 소득세 최고세율이 38%여서 이 기회손실은 582만원이었습니다.

만약 소득세율이 더 높아지면 건물주들은 아이러니하게도 월세로 받을 돈의 더 적은 부분만 손해보면 공실로 버티면서 세입자를 고를 수 있게 됩니다.

– 그러면 건물주들은 공실을 그대로 두는 게 좋다는 의미인가요?

그래도 공실로 두는 건 건물주 입장에서도 손해입니다. 그럼에도 아무나 받는 것보다는 공실로 두는 게 나은 상황이라 공실로 두는 것일 뿐입니다. 건물주는 과거보다는 더 고통스러워졌다는 의미입니다.

– 그럼 이런 상황에서는 누가 이익을 보고 있나요?

이제 그만 장사를 접고 가게를 팔려는 기존 세입자들입니다. 장사가 잘되는 가게들의 권리금은 더 높아졌습니다.

이유는 간단합니다. 과거에는 그 가게를 인수해봐야 기껏해야 5년 정도 장사를 할 수 있고 그 권리금을 회수하기도 쉽지 않았던 상황이었지만, 이제는 그게 10년이 됐고 권리금 회수도 법의 보호로 인해 더 용이해졌습니다. 그런 안전하고 유망한 가게의 권리금이 올라가는 건 당연합니다.

상가 시장은 결혼 시장과 비슷합니다. 한 번 결혼하면 배우자를 바꿀 수 없고 평균 수명도 계속 길어지고 있다면, 배우자를 구할 때 점점 더 신중해질 수밖에 없으므로 모든 남녀가 더 피곤해집니다. (한번 정한 식당에서만 매일 점심을 먹어야 한다는 법이 생기면, 다들 도시락을 싸들고 다니지 아무도 식당에 들어가지 않을 겁니다)

그리고 일부 인기 신랑 또는 인기 신부의 몸값만 더 비싸질 겁니다. (자동차를 한 번 사면 평생 타야 하고 바꿀 수 없다면 아반떼 값은 추락하고 벤츠 S클래스가 지금보다 더 비싸질 겁니다.) 상가 시장에서도 비슷한 일이 벌어지고 있습니다.

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데일리 브리프

국산맥주 ‘역차별’ 개선하려면

술에 붙는 세금을 어떻게 바꿀 것인지 대략적인 초안이 나왔습니다. 술에 세금을 붙일 때 술의 가격을 기준으로 매길 것이냐(현행방식, 종가세), 술 안에 들어가는 알코올의 양에 따라 매길 것이냐(변경방식, 종량세)를 두고 고민을 해왔는데요. 맥주나 막걸리만 종량세로 바꾸는 쪽이 가장 유력한 안으로 제시됐습니다.

종량세로 세금 매기는 방식이 바뀌면 비싼 술에 붙는 세금은 과거에 비싼 술이라는 이유로 높게 매겨졌던 부분이 사라져서 더 저렴해지고, 저렴한 술에 붙는 세금은 과거에 싼 술이라는 이유로 낮게 매겨졌던 부분이 수정되어 더 비싸집니다.

이 논의는 수입맥주가 싸게 수입되기 때문에 그 가격으로 인해 세금도 적게 붙는 바람에 수입맥주의 가격 경쟁력이 더 높아지는 현상을 개선하기 위해 시작됐습니다. 그런데 맥주의 세금 부과 방식을 국산 맥주에 유리하도록 종량세로 바꾸면 비싼 위스키의 세금도 함께 낮아지고 소주의 세금은 올라가는 문제가 생겨서 정부로서는 난감한 상황이었습니다.

그래서 정부의 용역을 수행한 조세재정연구원은 맥주만 또는 맥주와 막걸리만 종량세로 바꾸는 방안을 대안으로 제시했습니다. 이 대안의 장점은 위스키∙소주의 주세를 건드리면서 생기는 논란을 막을 수 있고, 비싼 막걸리의 세금은 줄어들면서 좋은 재료를 쓴 비싼 막걸리의 출시가 촉진되고 막걸리의 경쟁력도 올라갈 수 있다는 점입니다.

이 안의 단점도 있습니다. 주세법이 엉망이 된다는 것입니다. 증류주(소주∙위스키)는 종가세, 발효주(맥주∙막걸리)는 종량세라는 건 외국인들에게 참 설명하기 어려운 구조입니다. 우리가 해외로 막걸리를 수출하는데 어떤 나라가 한국산 막걸리의 가격 경쟁력을 낮추기 위해 막걸리가 포함된 발효주들의 세법만 바꾼다고 가정해 보면 그 나라와 무역을 하고 싶을지 다시 생각하게 될 겁니다.

이런 갈등이 생기게 된 원인은 국산 맥주회사의 가격경쟁력 때문인데요. 국산 맥주회사는 생산법인과 판매법인이 같아서 생산원가와 마케팅 비용을 합한 출고가에 주세를 부과하는 데 반해, 외국계 맥주회사는 생산법인(외국 본사)과 판매법인(국내 판매사)이 달라서 생산원가인 수입가격에 주세를 붙여서 들여온 후 판매합니다.

이 차이에 따른 세금 차이를 극복하는 방법은 1. 주세법을 바꾼다 2. 맥주회사들이 생산회사와 판매회사로 분할한다는 두가지 해법이 있었는데요. 우리는 1번을 선택하고 국내 맥주회사들을 위해 세법을 바꾸는 쪽으로 해법을 찾았습니다. 이게 옳은 방향인지 잘 모르겠습니다.

데일리 체크

치킨 시장은 성장하고 있지만, 작년에 폐업한 치킨집 수는 새로 생긴 가게 수보다 많았다는 소식입니다. 치킨집 폐업이 창업보다 많은 상황은 4년째 이어지고 있습니다. 경쟁이 치열해지고 비용이 늘고 있기 때문으로 분석됩니다. 올해 2월 기준으로 전국 치킨집 수는 8만7000개에 달했습니다.

배달 시장이 급성장하면서 배달앱들이 편의점 상품 배달에도 나서고 있습니다. CU는 요기요를 통해, GS25는 요기요∙우버이츠를 통해 배달을 합니다. CU가 수도권 매장 30여개에서 테스트한 결과 도시락과 디저트 등 매출이 최대 10% 이상 올랐습니다.

특정 보험사에 소속되지 않고, 여러 보험사의 보험상품을 비교∙분석해 고객에 제공하는 GA의 보험모집액 점유율이 절반을 넘겼습니다. 설계사 수도 개별 보험사들보다 GA가 더 많았습니다. GA가 여러 상품을 비교해 고객에게 필요한 상품을 추천해줄 듯하지만, 실제로는 높은 수수료를 주는 보험사의 상품을 팔 가능성이 높습니다. 이에 모집 수수료에 상한을 정하고, 유지관리 수수료를 별도로 책정해 소비자 피해를 줄이는 방안이 대책으로 거론됩니다.

올 여름부터는 에어컨을 켜도 전기료 걱정을 덜 해도 될 듯합니다. 작년에도 정부는 7월과 8월에는 누진제를 완화했었는데요. 올해는 아예 제도를 손볼 예정입니다. 산업통상자원부가 구성한 ‘전기요금 누진제 TF’가 누진제 개편안 세 가지를 공개했는데, 모두 누진제를 완화하거나 폐지해 전기료 부담을 줄이는 방안입니다. 정부는 이달 중 최종 개편안을 확정할 계획입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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