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공시가격이 드디어 지난주 발표됐습니다. 집이 여러채인 다주택자 분들은 셈법이 복잡해 졌습니다. 재산세, 종합부동산세 부과 기준일인 6월 1일 전까지 부동산 시장에 변화가 많을 것 같습니다. 구글은 게임 산업에 진출했습니다. 3월 21일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산나우

6월1일까지, 다주택자는 어찌 해야 할까

2019년 공시가격 열람이 가능해졌습니다. 동시에 국토부는 2019년 공시가격 상승안을 발표하며 전국적으로는 전년과 유사한 수준인 5.3%의 상승이라고 설명했습니다. 그런데 12억원을 초과하는 고가 아파트의 경우는 10~20%대의 높은 상승률로 발표되었습니다. 서울시만 놓고 보자면 14% 올랐죠. 신축 아파트들은 재건축 아파트보다 상승률이 높기도 했습니다.

이 소식을 알아야 하는 이유

국토부의 이번 발표는 설명자료를 한달 일찍 줬다는 측면에서 이례적인데 왜 그랬을까요? 이는 아마도 6월 1일 기준인 재산세/종부세 부과기준일 이전에 다주택자들에게 주택을 정리 할 시간을 주기 위해서였다는 평이 우세합니다. 다주택자 분들이 세금을 계산하는 산식이 예전보다 많이 복잡해 졌기 때문입니다.

공시가격이 부동산 시장의 핵심 변수가 됐다

공동주택 공시가격이 발표되는 것이 이토록 중요한 해는 2006~2007년을 제외하고는 사실상 없었습니다. 공시가격은 재산세나 종부세가 중요하지 않던 시점에는 아무런 판단의 근거가 될 수 없었기 때문입니다. 가령 주변에서 “저 아파트는 공시가격이 7억원이니까 저 아파트를 사야겠다”라는 말을 하는 사람은 없었죠. 양도소득세의 경우에는 실거래가로 과세하므로 공시가격은 양도세와도 관련이 없었습니다.

그럼에도 2019년에 이처럼 모든 언론과 시장이 공시가격을 주목한 주된 이유는 작년의 종부세법 개정안을 통해서 종부세가 올라갈 것이 시장에 알려져 있었기 때문 입니다. 두번째는 다주택자들이 중요하게 생각하는 8년 준공공 임대사업 등록 후 양도세 70% 장기보유특별공제를 받는 기준이 공시가격 6억원(지방3억원) 이하이기 때문 입니다.

즉 공시가격은 순식간에 재산세나 종합부동산세, 그리고 양도세 전반에 걸쳐서 가장 중요한 존재가 되어버린 셈 이지요. 그래서 앞으로는 “저 아파트는 공시가격이 6억이하니까 올해 투자해도 되겠다”라는 말을 하는 사람들을 적지 않게 발견하게 될 수도 있습니다. 세상이 급변한 것이죠.

1주택자는 추가 부담 크지 않아

이제 공시가격이 공개되었으니 유주택자들의 셈법이 다소 복잡해졌습니다.

첫번째로 1주택자들입니다. 1주택의 경우에는 공시가격의 상승폭이 가장 큰 20%~30%대 구간에 위치한다고 하더라도 재산세도 거의 그 비율만큼 오릅니다. 재산세는 건별 과세라 부동산별로 과세하기 때문입니다.

종합부동산세는 어떨까요? 공시가격 9억원의 초과분에 대해서만 내게 되므로 추가 부담은 사실상 몇십만원 내외인 경우가 많고 많아도 2~3백만원 수준의 주택이 대부분입니다. 서초구 반포자이의 34평형이나, 강남구 압구정현대 34평형을 부부가 공동소유하는 경우조차 종부세는 몇십만원 밖에 되지 않습니다.

2주택 이상은 셈법 복잡

두번째로 2주택자 이상의 다주택자인 경우 입니다. 여기는 좀 더 복잡합니다. 다주택자는 종부세 인상의 부담을 ‘지수적으로’ 느끼게 됩니다. 공시가격 공개 후 많은 부동산 커뮤니티에서 본인 부동산의 목록을 공개하고 재산세나 종부세를 계산해 달라는 글들이 실제로 많이 올라왔습니다.

그동안 재산세나 종부세를 계산해 본적이 없다면 이상한 게 아닙니다. 이런 세금은 과거에는 ‘부과세’로 세무관청에서 부과를 하는 것이라 계산할 필요가 없습니다. 양도세의 경우만 ‘신고세’여서 본인이 신고를 해야 하니 양도세 감면을 위해서는 이런 저런 노력을 했죠.

그런데 이번에 새롭게 공시가격이 상승하자 2주택자부터는 재산세나 종부세도 계산을 할 필요성이 생겨서 계산을 요청하는 글들을 올리고 하는 것 이죠.

공시가 상승으로 종부세 부담이 높아질 경우 다주택자들의 판단은 갈릴 것입니다. 아마도 대부분은 현행 양도세율이 상당히 높기 때문에(공제없이 최대세율 68.2%), 종부세 상승에도 불구하고 매각을 하지 않고 그대로 보유하면서 재산세/종부세를 낼 것이라고 예상 됩니다.

일부는 직계간 증여를 하거나, 실질증여라 불리는 특수관계인간 저가양수도를 할 가능성도 높습니다 . (이런 절세 기술들은 멀리 있는 것이 아니라 요즘의 부동산 기사들을 보시면 심심찮게 확인할 수 있습니다) 실제 시장에서 이런 증여나 실질증여(특수관계인간 저가-고가 양수도) 거래들이 다소 나타나고 있는 걸 보면 다주택자들의 절세 적응이 이미 시작된 것 같습니다.

그리고 다주택자 중 일부는 실제로 매도를 할 수 있을 것입니다. 그 수가 많지 않을 것이라 판단되나 특히 3주택 이상인 경우 주택수를 줄이기 위한 매도가 있을 것으로 예상되고, 이 경우 똘똘한 한채나 자가 거주주택 보다는 투자 목적으로 보유했던 부동산들을 매각하며 주택 수를 줄일 것 입니다. 이 과정에서 거래가 적다 보니 가격이 하락압력을 받을 가능성도 크고요.

‘일시적 2주택자’들이 주로 주택 내놓을 듯

큰 영향이 없는 1주택자와 큰 영향을 받는 고가주택 중심의 다주택자 사이의 존재가 바로 일시적 2주택자입니다. 이들은 두번째 주택을 취득한 후로부터 3년 이내에 첫번째 주택을 매각하면 양도세 9억원의 감면규정을 적용받습니다. 일시 2주택자의 경우 양도세가 감면되므로 영구 2주택자와 다릅니다. 팔 수 있다는 것이죠. 아마도 이들은 주택가격의 하락압력이 높다고 판단된다면, 기한을 채우지 않더라도 팔려고 할 것 입니다.

물론 그 반대도 항상 성립합니다. 3년 내 팔아야 하지만 주택가격이 많이 상승할 것 같다면, 팔지 않고 계속 유지하면서 영구 2주택자로 되었던 것이 과거 3년의 흐름이기도 했으니까요. 현재의 잠잠한 시장 속 거래들은 대게는 일시적 2주택자가 중심이지 않을까 추측하고 있습니다. (관련 통계는 없습니다만)

6월 1일 이전에 시장에 큰 변화 온다

다주택자들이 보유세 부담을 덜하려면 6월 1일 이전에 소유권 이전등기를 마쳐야 합니다. 즉, 6월 1일 이전에 잔금을 치르도록 해야하죠. 그 래서 원래부터 6월 1일 이전에는 매매거래가 많은 편이었는데 올해는 더 많아질 수도 있을 것 같습니다 . 4~5월 두달간의 흐름, 그것이 9.13 정책효과가 본격화 되는 시점이 아닐까 합니다. 이런 변화의 기간에는 늘 안테나를 뾰족하게 세워두시기를 바랍니다. 변화 속에 투자 기회도 숨어있는 것이니까요.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

혼인율이 역대 최저인 이유

우리나라의 혼인율이 계속 떨어지고 있습니다. 지난해 혼인율(인구 1천명당 혼인신고 건수)은 5.0을 기록하면서 1970년 통계 작성을 시작한 이래로 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 쉽게 말하면 결혼식이 점점 줄어들고 있다는 뜻입니다.

연간 결혼식 건수는 90년대 중반에는 40만건을 넘기도 했지만 작년에는 25만건 남짓에 그쳤습니다.

특별한 이유는 없습니다. 그냥 결혼을 할만한 연령대의 젊은 인구가 줄어들고 있어서 입니다 . 결혼 적령기 무렵의 젊은층 인구 자체가 줄어들어서 나타난 결과입니다. 결혼 건수도 매년 감소하고 있지만 아마 클럽 방문자수도 매년 줄어들 것이고 결혼 정보업체 신규 등록자수도 매년 줄어들고 있을 겁니다. (젊은이들이 하는 모든 활동은 빈도가 감소하고 있을 겁니다. 젊은이들 숫자 자체가 감소하고 있기 때문입니다)

90년대 중반에는 결혼할만한 연령대의 인구가 많았습니다 (1970년 전후에는 연간 100만명 가량의 아기가 태어났고 그들이 이 무렵 결혼적령기였습니다)

그러나 요즘 결혼하는 커플들은 1980년대 중반 출생자들인데 이들은 매년 65만명 안팎의 아기가 태어날 때 태어난 세대입니다.(그 10년간이 우리나라에서 신생아 숫자가 가장 드라마틱하게 감소한 10년입니다)

그 이후부터 IMF 외환위기 무렵인 2000년까지는 큰 변화없이 매년 60~70만명의 아기가 태어났으니 앞으로 10년간은 혼인 건수가 지금과 비슷한 수준일 겁니다.

게임기 없이 게임하는 시대

과거에는 값비싼 TV와 비디오 플레이어를 사야 집에서 영화를 볼 수 있었던 때가 있었습니다. 그러나 요즘은 아무 모니터나 하나만 있으면 집까지 들어온 인터넷망에 연결해서 모든 영화를 마음껏 볼 수 있습니다. (물론 월정액이든 편당 얼마든 돈은 내야죠) 영화를 보여주는 서비스가 별도의 플레이어와 비디오 테이프를 파는 방식이 아니라 인터넷망을 통해서 콘텐츠를 내려받는 스트리밍 서비스로 바뀌었기 때문 인데요.

게임업계도 이런 식으로 변해가고 있습니다. 이미 마이크로소프트가 ‘X클라우드’라는 서비스를 공격적으로 추진하고 있고 텐센트와 아마존도 이 분야에 뛰어들었는데요. 오늘의 뉴스는 구글도 이 스트리밍 방식의 게임 서비스에 뛰어든다고 발표했다는 겁니다. 서비스 이름은 스타디아입니다.

구글은 “유튜브를 통해 동영상으로 게임 구경을 하다가 본인도 하고 싶으면 플레이 버튼만 누르면 된다”고 설명했습니다. 지금까지 고사양 게임을 즐기기 위해서는 그에 걸맞는 하드웨어 기기가 필수적 이었지만 클라우드 플랫폼으로 서비스를 하게되면 집에서 쓰는 컴퓨터에서도 고사양 게임을 실행할 수 있습니다 . 게임 사용자층이 넓어지는 것입니다.

지금까지는 통신 기술이 얼마나 받쳐주느냐에 따라 이런 클라우드 게임의 다양한 기능과 그래픽이 결정됐지만 앞으로 4G대비 20배 이상 빠른 5G 기술이 상용화되면 더 실감나는 게임 제공이 가능해질 겁니다.

삼성전자, 파운드리 세계 2위

삼성전자가 ‘파운드리’에서 세계 2위에 올랐다는 소식이 있습니다. 파운드리란 ‘주문자 위탁생산’을 말합니다. 즉 주문자가 “이렇게 만들어줘”라고 하면 그대로 만들어주는 겁니다. OEM 같은 것이라고 생각하시면 됩니다. 세계 2위에 오른 것은 올해 1분기 기준인데, 전년 동기대비 세계 시장 점유율이 10%포인트 이상 올라갔습니다.

한국은 메모리 반도체 세계 1위 입니다. 이 과정에서 ‘생산’과 관련된 내공이 엄청 강해졌습니다. 정교하게 잘 만든다는 뜻입니다. 이런 역량을 활용하면 고객이 어떤 어려운 요구를 해도 잘 만들 수 있다는 얘기도 됩니다. 파운드리 분야를 메모리 반도체의 뒤를 잇는 ‘미래 먹거리’로 반도체 전문가들이 꼽는 이유 입니다.

물론 삼성전자의 파운드리 실적 중에는 삼성전자가 주문을 준 것들도 상당수 포함돼 있습니다. 무슨 말이냐 하면 삼성전자가 갤럭시에 넣을 반도체를 만들때, 삼성전자의 파운드리 사업부에 주문을 넣는 겁니다. (이런 것도 점유율에 잡힙니다)

아울러 삼성전자의 파운드리 점유율이 크게 는 것은 세계 1위인 대만의 TSMC 공장에서 사고가 났기 때문이기도 합니다. 아무튼 이런 과정을 통해 한국이 새로운 미래 먹거리를 조금씩이나마 만들어 간다는 건 반가운 소식입니다. 최근엔 SK하이닉스도 파운드리에 힘을 쏟고 있습니다.

(공지) 홍춘욱 이코노미스트가 무엇이든 답해드립니다

거시경제 전문가와 실시간으로 소통할 수 있는 기회! 홍춘욱 키움증권 이코노미스트에게 무엇이든 물어보세요. 오는 25일 월요일 오후 7시 30분부터 홍춘욱 이코노미스트가 온라인에서 실시간으로 경제관련 질문에 대답해드립니다.

홍 이코노미스트는 키움증권 투자전략팀을 이끌고 있습니다. 거시경제 동향, 주식, 환율 분야에서는 국내에서 쏜꼽히는 전문가입니다. ‘리멤버 나우’의 필진이기도 합니다. ‘경제를 예측하려면 어떤 지표를 봐야하는가’ 뿐 아니라 다양한 경제 질문에도 대답해 드립니다. 참가신청은 여기서 하실 수 있습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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