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그동안 보지 않던 전월세 거래를 정부가 다 들여다 보기로 했습니다. 은퇴해서 재산이 없는데 집을 세 줘서 돈을 버시는 분들은 물론, 전세 시장 자체에 작지 않은 파장을 줄 결정입니다. 어제 ‘빈부 격차 사상 최대’ 소식 때문에 떠들썩 했는데, 왜 빈부 격차가 늘어난 것인지도 살펴봤습니다. 2월 22일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

이진우의 익스플레인 나우

전월세 거래 정부가 다 들여다본다

지금은 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니라면 전세나 월세로 세입자를 받아도 나라에 별도로 신고할 의무가 없었습니다.

신고를 하는 이유는 세금을 내고 걷기 위해서인데요. 현행법으로 9억원 이하 주택을 세놓은 1주택자는 임대료를 아무리 많이 받아도 소득신고를 할 의무가 없고, 2주택자도 월세가 아닌 전세 세입자만 있다면 역시 신고의무도 납세의무도 없었습니다. 그런데 앞으로는 모든 집주인이 전세와 월세를 얼마에 놓았는지 의무적으로 신고해야 합니다. 정부는 올 상반기 안으로 이같은 방안을 추진할 계획입니다.

이 소식이 중요한 이유

정부는 ‘임대시장 전반을 파악하기 위해’라는 명분을 내세우고 있지만 실제 목적은 임대소득세의 정확한 징수를 위해서 입니다. 세수 확보도 필요하지만, 집을 빌려주고 돈을 벌고 있는데 세금을 내지 않는 건 문제가 있다는 지적이 많기 때문입니다. 오히려 왜 지금까지는 임대소득에 대해 세금을 걷지 않았는지가 더 답이 궁금한 질문입니다.

이제껏 임대소득을 안 걷은 이유

우리나라가 집주인들의 임대수입에 대해 세금을 제대로 걷지 않았던 이유는 건강보험 징수 시스템의 결함 때문 입니다. 건강보험료를 본인의 소득에 따라 내지 않고 아들 딸의 직장 건강보험에 피부양자로 등록해서 무임승차를 할 수 있는 통로를 허용하다보니, 정부가 임대소득을 정확히 조사하고 과세를 하기 시작하면 수많은 은퇴자 집주인들이 꽤 큰 금액의 건강보험료를 따로 내야 합니다. 그럴 경우 많은 집주인은 <대출이자+월세에 대한 세금+건강보험료 추가 부담>을 감안하면 집을 사서 세를 놓을 이유가 없어지게 되고 그것은 세입자용 임대주택의 공급을 위축 시킵니다.

우리나라의 노인 복지제도가 충분하지 않아서 월세로 생활비를 충당하는 중산층 노인들이 많다는 점도 임대소득 과세를 머뭇거리게 한 배경 이었습니다. 집주인들의 임대 상황을 파악하기 어렵다는 기술적 문제는 사실 마음만 먹으면 언제든지 해결할 수 있던 일이었습니다.

올해 새로 도입하는 전월세 신고제도 역시 세입자나 집주인이 임대차 상황을 제대로 신고하지 않을 가능성이 크지만(월세 10만원 깎아줄테니 전입신고 하지 마라, 사람 안사는 집으로 꾸미자는 제안 등) 정부는 그 집에 공급되는 전기 사용량을 보고 사람이 사는지 안사는지 판단할 계획입니다. 종전에도 하려고 하면 할 수 있던 일 이었습니다.

전월세 신고제, 조세 정의는 확립한다

조세정의의 확립 차원에서는 과거보다 좋은 결과 를 가져올 것입니다. 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 것은 중요한 원칙이니까요.

아울러 주택임대사업자들이 더 늘어날 가능성이 큽니다. 현재 주택임대사업자의 의무는 <1. 임대소득의 신고와 납세 2. 임차인 교체 불가와 임대료 상승폭을 5% 이하로 제한> 이 두가지 인데요. 전월세 신고제가 도입되면 1번은 모든 집주인들에게 부과되는 의무가 되므로 2번 의무만 추가 부담하면 됩니다.

건강보험료 체계 개편 목소리가 커질 것입니다. 노인이나 가정주부 등 그동안 건강보험료를 내지 않던 수많은 집주인들이 별도의 건강보험료를 내기 시작하면 그들의 고민도 깊어질 겁니다. 또 급여소득은 소득만으로 건강보험료를 계산하면서, 임대소득에 따른 건강보험료는 왜 자동차나 주택 등 자산 보유액까지 반영하느냐는 설득력있는 반론들이 많아질 것입니다.

그러나 부작용은 만만치 않다

조세정의가 확립되는 장점에 반해 몇가지 예상되는(우려되는) 소음과 잡음은 있을 것 같습니다.

집주인들이 보유한 집 때문에 임대소득세와 건강보험료를 내기 시작하면 집값이 어지간히 오르지 않는 한 집 사서 임대놓는 일이 아주 어리석은 일이 되는 경우가 많아질 겁니다 . 집주인들이 계산기를 두드려보면 집을 사서 이정도 월세 받아서는 답이 안나온다는 겁니다

여기까지는 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인 되는 사람들이 줄어들면 임대용 집의 공급이 점점 줄어듭니다.

“전세값을 올리면 되지 않느냐”고 할 수 있지만 집주인들의 세금부담이 늘어난다고 집주인이 당장 그 부담을 세입자에게 전가하지는 못합니다. 집주인들은 항상 세입자에게 받을 수 있는 최대한의 월세를 받으니까요.

월세를 더 받지 못하는 건 집주인이 월세를 올리지 않아서가 아니라 월세를 지금보다 올리면 세입자 구하기가 어렵기 때문에 딱 거기까지만 받는 거지요. 그러니 집주인의 세금 부담이 늘었다고 해서 월세를 더 받겠다고 할 수는 없습니다. 집주인들끼리 세입자 구하기 경쟁을 벌이고 있기 때문에 월세를 더 받고 싶다고 받을 수 있는 게 아닙니다.(세입자를 보호해주는 건 이래서 결국 다른 집주인들입니다)

문제는 전월세 신고제에 따른 세금 건강보험료 증가로 집주인들의 손익계산서에 흠집이 나기 시작하면 집주인 되기를 포기하는 이들이 생깁니다. 그러면 집주인들 숫자가 줄어들게 되어서(공급이 감소) 월세가 오르기 시작합니다. (월세가 오른다는 말은 같은 월세를 내고 머무를 수 있는 집이 열악해진다는 뜻입니다)

결국 전셋집이 줄어든다

임대소득세 과세가 임대료 상승으로 이어진다는 우려의 스토리 구조는 이렇게 좀 긴 시간을 두고 나타납니다.

그간 집주인들에게 약간의 인센티브(사실상 면세)를 줘서 비싼 집을 적극적으로 사들이게 하는 전략은 적은 비용으로 주택을 공급하는 효과적 전략이었습니다.

예를 들어 세금을 연간 500만원 정도만 덜 걷으면 집주인은 그 이익을 위해 5억원짜리 집을 선뜻 사들입니다(그 집주인이 그 집을 사지 않았다면 정부가 5억원을 들여 그 집을 사서 임대주택으로 공급했어야 합니다) 그러나 그 인센티브가 사라지면 집주인은 집을 사지 않고 그러면 정부는 더 큰 돈을 들여 임대주택을 구입해야 합니다. 임대소득세를 걷어서 그 돈으로 공공임대주택을 공급하면 된다는 계산은 그래서 작동하지 않습니다.

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데일리 브리프

빈부격차가 급증한 이유

우리나라 소득 하위 20%에 해당하는 사람들의 소득이 급격히 나빠지고 있는 것으로 조사됐습니다. 통계청에 따르면 지난해 4분기 상위 20% 가구 평균 소득은 10.4% 늘었습니다(항목별로 보면 근로소득이 14.2%, 사업소득이 1.2% 늘었습니다) 그러나 하위 20% 가구 평균 소득은 17.7% 줄었습니다(근로소득이 36.8% 감소했습니다) 하위 20% 가구의 평균 소득과 근로 소득의 감소 폭은 역대 최대치입니다.

이유는 두가지입니다

1. 가난한 사람이 많아져서가 아니라 노인들이 많아져서 입니다. 은퇴한 노인들은 은퇴하는 순간 소득이 갑자기 줄어듭니다. 재산이 갑자기 줄지는 않는데 소득은 급락합니다. 대부분 노후에 주기적으로 나오는 돈이 국민연금 말고는 없기 때문입니다. (이게 정부를 두둔하는 쪽의 설명입니다)

2. 최저임금과 근로시간 등에 대한 급격한 변화가 고용시장에 타격 을 주고 있습니다. 일자리를 잃고 소득이 갑자기 0이 되는 저소득층들이 많아졌습니다. 최저임금 변화로 인해 고용 가능성이 달라지는 계층이 바로 이들입니다. (이게 정부 정책을 비판하는 쪽의 주장입니다)

SK하이닉스가 용인으로 간 까닭

어디로 갈지 관심을 모으던 SK하이닉스의 신규 공장 부지가 경기도 용인으로 결정됐습니다. ‘지역 균형 발전’ 보다 ‘실리’를 택했다는 점에서 의미가 있는 선택입니다.

SK하이닉스 신공장 유치를 위해 기존 공장이 있던 경기 이천, 충북 청주는 물론 충남 천안, 경북 구미 등이 치열한 유치 경쟁을 벌였습니다.

경기 평택이 삼성전자 반도체 공장을 유치한 뒤 말 그대로 ‘상전벽해’ 한 것을 보면 각 지방자치단체가 욕심을 낸 것도 이해가 됩니다. 무엇보다 투자액이 120조원 규모니까요. (반도체 공장은 하나 짓는데 수십조원이 들고, 그 비용은 반도체 생산 공정이 복잡해 질 수록 점점 비싸집니다) 벌써 그 동네 땅값이 들썩이고 있다는 얘기가 들립니다.

기업 하는 하이닉스 입장에서는 우수 인재 유치를 위해 서울에서 제일 가까운 용인에 자리하고 싶었을 겁니다. 그러나 지자체 입장에서는 “그런 논리면 누가 지방에 공장을 세우냐, 지방은 다 죽으라는 얘기냐”는 주장을 할 수 밖에 없었죠. 그래서 원래는 수도권에는 공장 증축이 사실상 어려웠습니다.

그런데 이번 정부에서 하이닉스는 수도권인 용인에 공장을 지어도 된다고 허락해 준 겁니다. 이는 현재 한국의 1위 산업인 반도체의 경쟁력을 지켜내야 한다는 절박함의 반영으로 풀이됩니다. 그러나 이런 선례는 앞으로 각 기업들이 “왜 우리는 수도권에 공장 못 짓게 하냐”는 항의를 할 때 정부를 궁색하게 만들 수 있습니다.

미국 금리 또 올릴까?

요즘 좀 잠잠해진 미국 연준은 금리를 또 언제 올린다고 요란하게 나설까. 올해는 금리를 그대로 동결하면서 시장이 충분이 뜨거워질 때까지 기다려줄 것인가.이게 요즘 미국 연준에 대해 사람을이 궁금해하는 질문입니다.

연준이 지난 1월에 모여 회의한 회의록을 보면 이 질문에 대한 힌트가 좀 들어있는데요. 올해 하반기에는 금리를 올릴거냐는 질문에 대해서는 “경기 좋아지면 올려야지”라는 발언과 “진짜 뜨거울때만 생각해볼 일이지”라는 발언이 모두 있었고요. 연준이 시중의 자금을 회수하는 “자산축소”를 곧 끝낸다는 점을 시장에 명확하게 알리자는 의견도 있었습니다. 전반적으로는 금리 인상을 갑자기 또 거론하진 않을거라는 추정이 가능한 회의 록이었습니다

Quote of the day

쏘카의 목표는 공유 인프라를 만들어서 소유 승용차를 줄이는 것입니다. 차량을 줄이면 쏘카를 타거나 타다를 타거나 소유차량을 대체할 다른 교통수단을 타게 될 것입니다. 물론 택시를 타는 경우도 늘어날 거구요

쏘카의 이재웅 대표가 본인의 페이스북에서 한 말입니다. 이날 쏘카가 대주주로 있는 VCNC는 ‘타다 프리미엄’ 서비스를 발표했습니다.

자신이 쏘카와 타다를 통해 ‘차량 공유 시대’를 열면 결국 택시 에게도 이익이 될 것이라는 설명입니다. 최근 택시 업계는 이 대표가 ‘타다’를 통해 유사 운송 행위를 하고 있다고 고발하기 까지 했죠. 여러분은 이 대표의 생각에 동의하시는지요.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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