<리멤버 나우>는 리멤버와 ‘손에 잡히는 경제’ 진행자인 이진우 경제전문기자가 함께 만드는 ‘데일리 비즈니스 콘텐츠 레터’ 입니다.

정부가 주택을 짓기 전이 아닌 지은 다음에 파는 ‘후분양제’ 도입을 적극 검토하면서 국내 부동산시장이 술렁이고 있습니다. 국내외 증시가 요동 치자 단기예금에 뭉칫돈이 몰리고 있습니다. 간밤에 국제유가가 7%나 빠졌습니다. 11월14일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

01 새 아파트, 다 짓고 나서 사라고요?

우리나라의 아파트 분양방식은 모델하우스만 보고 계약하는 ‘선분양’ 입니다. 다른 나라는 대부분 아파트를 다 지어놓고 파는 후분양 입니다. 우리나라도 후분양으로 아파트 분양 제도를 바꾸는 것을 검토중입니다. 그러나 몇가지 넘어야 할 걸림돌들이 있습니다.

이 이슈가 눈길을 끄는 이유

아파트 분양방식을 후분양으로 바꾸면 ‘분양권 전매’ 또는 ‘분양권 프리미엄’이라는 용어 자체가 사라집니다. ‘떳다방’ 같은게 없어지는 겁니다.

건설회사도 이제 완공 시점인 3년 후의 아파트 경기를 내다보고 결단을 해야만 아파트를 착공할 수 있습니다. 이 때문에 아파트 착공이 줄어들 가능성도 있습니다. 공급이 줄어들면 집 값은 올라갑니다. 이래저래 여러가지 변화를 몰고 올 수 있는 중요한 제도 변화입니다.

분양권 전매 없애겠다는 건데…

선분양은 두가지 단점이 있습니다. 다 지어진 아파트를 보지 못하고 구매하는 것에 따른 불확실성을 소비자가 감수해야 한다는 것과, 분양권이라는 종이쪽지를 서로 사고 팔 수 있어서 적은 돈으로 아파트에 투자하고 단기 시세차익을 노리는 투기 거래자들이 늘어날 수 있다는 점입니다.

실수요자를 보호하고 부동산 투기를 막기 위해 후분양제를 도입하려 한다는 게 정부의 설명입니다. 부작용만 보면 당장이라도 선분양 제도를 없애야 할 것 같습니다. 하지만 선분양 방식의 장점도 적지 않습니다.

건설회사의 가장 큰 걱정은 기껏 아파트를 지어놨는데 아파트가 팔리지 않는 겁니다. 어느 정도 규모있는 아파트를 지으려면 때로는 수천억원의 자금이 필요하고, 이 중 상당수는 대출을 통해 구합니다. 그런데 아파트가 팔리지 않으면 그 돈을 기한 내에 갚을 길이 없습니다. 회사의 존폐가 왔다 갔다 하는 상황을 맞게 됩니다.

아파트를 잘 짓고 못 짓고의 문제가 아닙니다. 부동산 경기가 식으면 아무리 좋은 아파트도 팔리지 않습니다. 그러나 선분양 방식에서는 먼저 분양하고 나중에 지을 수 있기 때문에 건설회사는 리스크가 별로 없습니다. 그래서 건설회사들이 더 적극적으로 열심히 아파트를 짓습니다. 그리고 그 결과 아파트 공급이 원활해집니다.

후분양제, 아파트 가격 상승 불러올 수 있어

후분양으로 바뀌면 건설회사들은 아파트가 다 지어지는 3년 후에 분명히 다 팔려나갈만한 좋은 입지의 아파트라는 확신이 있을 때만 건설에 착수할 가능성이 높아집니다. 외국에서 주로 팔리는 한, 두 동 짜리 나홀로 아파트가 아닌 한국형 대단지 아파트는 더욱 그렇습니다.

이 때문에 후분양으로 제도가 바뀌면 아파트 공급이 줄어들고 기존 아파트 가격이 올라갈 가능성이 있습니다. 정부는 이런 부작용을 막기 위해 건설회사가 빌리는 돈에 대해 정부가(공기업이) 보증을 서고 은행들에게 저렴한 금리로 대출을 해주라고 하고 있습니다.

하지만 정부도 도심의 좋은 입지에 들어설 아파트는 그렇게 보증을 설 수 있지만 외곽 지역의 수요가 불확실한 곳은 보증을 서기 어렵습니다. 정부가 나서도 공급이 줄어드는 단점을 완전히 보완하긴 어렵다는 얘기입니다.

정부도 이런 문제를 개선하기 위해 공정률이 60%를 넘어서면 분양을 할 수 있도록 제도를 검토중 입니다. 그러나 공정률 60%는 겨우 골조만 완성된 아파트여서 그런 식의 후분양은 아파트가 어떻게 지어질 지 모델하우스만 보고 구매해야 하는 현재의 방식과 크게 다르지 않습니다.

선분양의 장점은 또 있습니다. 집값이 뜨겁게 오를때 아파트를 짓지 않고 그냥 서류상으로 분양하기만 해도 수요가 잦아드는 효과 가 있습니다. 분양권만 갖고 있어도 이미 집이 있는 것이니 집을 사러 다니는 대열에 끼지 않습니다. 그동안 우리나라는 주택이 모자라서 고민이었기 때문에 이런 식으로 선분양을 통해 집값을 안정시키고 수요를 잠재우는 효과를 누려왔습니다. (물론 분양권 투기는 그로 인해 늘어났습니다만)

후분양으로 제도가 바뀌면 집값이 오르는 시기에 공급이 부족하다는 판단이 들면 그 상승세가 아파트가 지어지는 3년 내내 이어질 수도 있습니다.

결국 후분양으로 제도가 바뀌면 분양권 투기는 사라지지만, 공급이 부족해질 가능성이 커져서 집값은 더 불안해질 수도 있다는 겁니다. 선분양 방식은 모델하우스만 보고 집을 사라는 불편한 제도 이긴 하지만 이렇게 숨은 장점도 많았습니다. 그런 까닭에 아파트 분양방식을 손바닥 뒤집듯 쉽게 바뀌기는 어려울 것 같습니다.

국내 주택은 아파트가 절대 다수를 차지하고 있습니다. 후분양제를 채택하고 있는 해외 선진국들과 달리 분양 규모도 1000가구가 넘는 대단지인 경우가 많습니다. 선분양제를 도입하기가 쉽지 않은 이유입니다.

하지만 정부는 후분양제를 도입하겠다는 의지가 분명해 보입니다. 일단 시장의 반응을 보기 위해 공공분양 등 일부 단지를 중심으로 제한적인 후분양제 적용에 나설 것으로 예상됩니다.

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02 중국, 간편결제 규모가 ‘1경5800조원’

중국 온라인 간편결제 시장 규모가 98조7000억 위안(한화 1경5800조원)에 달한다는 사실, 알고 계셨나요?

2004년 중국의 알리바바가 간편결제 서비스인 알리페이를 만들었을 때만 해도 불법 이었습니다. 하지만 중국 정부는 금융혁신을 위해 이를 시범적으로 허용했고, 성과가 나타나자 전국으로 확산했습니다. 지금은 알리바바는 물론 샤오미, 텐센트 등 다수의 기업들이 인터넷 전문은행을 만들어 기존 은행과 경쟁하고 있습니다. 대기업의 은행 소유와 관련된 제한이 아예 없습니다.

한국도 최근 인터넷 전문 은행 들이 생기긴 했습니다만, IT기업에 한해 이런 저런 제약조건을 달고 예외적으로만 허용하고 있습니다. 시기적으로도 중국은 물론 2005년에 은산분리 규제를 푼 일본 보다도 늦습니다. 한국도 이 분야에서 더 적극적으로 규제를 풀어야 한다는 주장이 나오는 이유입니다.

그러나 한국은 과거 은행이 ‘대기업 사금융’ 역할을 한 기억이 남아있는데다, 은행들도 규모가 크고 IT 분야에도 적지 않은 투자를 하는 만큼 일반 대기업까지 굳이 은행을 가질 수 있게 해야 하냐는 반문도 충분히 가능합니다.

03 어제도 유가, 주가 급락. 시중자금 단기 예금으로 몰려

대내외 불확실성이 커지자 투자처를 찾지 못한 시중 자금이 은행 정기예금으로 몰리고 있습니다. 특히 6개월 미만 단기 정기예금에 뭉칫돈이 들어오고 있습니다.

단기 예금에 돈이 몰린다는 의미는 투자처를 찾지 못한 부동자금이 늘어난 것으로 풀이할 수 있습니다. 지금처럼 연 정기예금 금리가 2%에도 못미치는 상황에서는 본격 투자에 앞서 잠시 돈을 맡긴다는 뜻입니다.

뉴욕증시와 국내증시가 높은 변동성을 보이는 가운데 국제 유가도 등락을 반복하고 있습니다. 때문에 거액자산가들을 중심으로 ‘소나기를 피해가자’는 분위기가 지배적 입니다.

또 미국이 연내 추가 금리상승에 나설 것으로 예상돼 국내금리도 동반 상승할 것으로 예상됩니다. 어차피 조만간 금리가 오를 것이라고 생각하고 일단 단기상품에 돈을 넣어 놓는 투자자도 적지 않습니다. 금리가 오르면, 그 때 다시 고금리 예금에 돈을 넣으려 하는 겁니다.

한편 간밤에도 시장은 불안한 모습을 보였습니다. 불과 몇 주 전까지만 해도 “연 내 배럴당 100달러를 넘을 것”이라던 국제유가는 간밤에 7% 넘게 폭락해(WTI 기준) 12 거래일 연속 하락 기록을 세웠습니다.

사우디아라비아가 ‘감산’ 기조를 발표하자마자, 도널드 드럼프 미국 대통령이 “안된다. 더 증산해야 한다”고 제동을 건 것이 영향을 미쳤습니다. 한국인 들도 적지 않게 투자한 아마존과 애플 주가도 계속 하락세 입니다.

시장 상황이 이러니 단기 예금 말고는 답이 없을 수도 있겠습니다.

04 아마존이 제2본사 고른 기준은…’인재’

미국의 도시 들이 서로 경쟁하며 유치하려 했던 아마존의 제2본사 위치가 정해졌습니다. 뉴욕 퀸즈의 롱아일랜드시티와 워싱턴DC 인근 버지니아주 알링턴의 내셔널랜딩 입니다.

아마존의 본사는 시애틀에 있습니다. 지난해 9월부터 제2본사 위치를 물색해왔고 아예 각 도시 들로부터 입찰을 받았습니다. 대규모 채용과 투자를 약속하자 무려 238개 도시가 제안서를 냈습니다.

롱아일랜드 시티와 버지니아주 알링턴이면 한국으로 치면 서울 강남과 세종시에 본사를 세운 셈입니다. 너무 당연한 결과여서 “이럴 거면 뭐할려고 입찰을 받았냐”라는 비난까지 나옵니다. 아마존 유치를 통해 낙후된 도시 이미지를 바꿔보려 했던 중남부의 여러 도시들은 김이 새 버린 셈이 됐습니다.

아마존이 이같은 결정을 한 배경은 여러가지가 있지만 결국 ‘인재’라는 분석이 나옵니다. 인공지능 등 최첨단 사업을 하는 아마존이 인재가 몰린 곳에 본사를 세울 수 밖에 없었다는 겁니다.

05 무디스, “내년 한국경제에 위기 온다”

“내년 주요 선진국 중 한국 경제가 가장 큰 위협에 직면할 것입니다. 미중 무역갈등과 글로벌 긴축 등 대외변수는 물론 급속히 진행되는 고령화가 성장동력을 낮출 수 있습니다. “

국제 신용평가사 무디스는 내년 한국 경제를 어둡게 전망했습니다. 미국과 중국 간 통상 및 지정학적 갈등은 내년에 더욱 심화될 것으로 예상 되는데, 미중에 대한 수출 의존도가 높은 우리나라는 타격이 불가피하다는 얘기입니다.

고용 상황도 나빠질 것으로 전망했습니다. 무디스는 한국의 실업률이 지난해 3.7%에서 올해 4.0%, 내년 4.1%로 악화될 것으로 예상했습니다.

인구 고령화도 한국 신용전망에 부정적 요인이라고 설명 했습니다. 고령화 문제가 지속된다면 정부 부채가 오는 2040년 국내총생산(GDP)의 60%를 넘을 것이라고 내다봤습니다.