부동산 세제 개편안 톺아보기

NH투자증권에서 일합니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

김규정의 부동산 나우

부동산 세제 개편안 톺아보기

2020년 세법개정안이 발표됐습니다. 부동산에서는 주택 관련 세제 변화가 많았는데, 대부분 7.10 부동산대책을 통해 발표된 내용들입니다. 개정안이 통과되면 내년 2021년부터 주택 세 부담이 늘어납니다.

양도소득세율 인상: 먼저 양도소득세 과세 강화 부분부터 살펴볼까요. 우선 양도소득세 최고세율이 인상됩니다. 현행 소득세율은 과세표준에 따라 6%~42% 누진세율이 적용되고 있습니다. 현재는 과세표준 5억 원 초과분에 대해 42% 최고세율이 적용되고 있는데, 과세표준 10억 원 초과 구간을 신설하고 45% 세율을 적용합니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

3주택자는 최고 75% 양도세 낸다: 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 10%p 인상됩니다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택자의 경우 20%포인트 중과세율이 적용되고 있습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 중과세율을 각각 20%포인트, 30%포인트로 인상합니다. 인상된 양도세 최고세율에 다주택 중과세율 까지 더하면 내년 하반기부터 조정대상지역 3주택자는 최고 75% 양도세율을 적용 받게 됩니다.

분양권도 주택으로 친다: 또한 주택 수 산정에서 제외됐던 분양권을 주택 수에 포함합니다. 1주택과 분양권을 소유하고 있다면 예외적인 경우를 제외하고 1주택을 처분할 때 양도세 비과세 적용을 받지 못합니다. 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 해당됩니다. 분양권에 새로 투자하고 기존 주택을 처분하는 다주택자는 양도세 중과 여부를 따져봐야 합니다.

2년 미만 보유한 주택과 조합원 입주권, 그리고 분양권의 양도소득세가 중과됩니다. 2년 미만 보유한 주택과 조합원 입주권의 경우 1년 미만 보유하고 처분할 땐 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하고 처분할 땐 60% 양도세율이 적용됩니다. 분양권은 지역을 불문하고 양도세 중과세율이 인상됩니다. 1년도 보유하지 않고 처분할 때엔 70%, 1년 이상 보유하고 처분할 땐 60% 중과세율이 적용됩니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 등기 전 분양권에 대해서 일괄 중과되기 때문에 분양권 단기 차익이 줄어들게 됩니다.

법인이 집 팔 때에도 세금 더 걷는다: 법인이 보유한 주택을 양도할 때 추가세율도 오릅니다. 현재는 법인 소유 주택을 처분할 때 법인세율에 10% 추가세율을 가산하는데요. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 추가세율이 20%로 인상됩니다. 일반 주택 외에 입주권, 분양권 등도 해당됩니다.

1주택자도 실거주 않으면 양도세 안 깎아준다: 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 요건도 강화됩니다. 현재는 3년 이상 보유했을 때 1세대 1주택의 경우 보유기간에 따라 연 8%씩, 최대 80% 양도세를 공제해줬는데요. 고가주택의 경우에는 2년 이상 실거주하면 최대 80%, 미거주 시엔 최대 30%를 공제해주고 있습니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 1세대 1주택자도 그 집에 실제 거주한 연차에 따라 다르게 공제를 받습니다. 3년 이상 보유, 2년 이상 거주기간에 대해 각각 4%씩 공제율이 적용되는 겁니다.

종부세 최대 6% 내야 한다: 7.10 대책에서 발표했던 종합부동산세 과세 강화 내용도 그대로 담겼습니다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상 보유자에 대해 최고 6% 종부세율이 적용됩니다. 2주택 이하 일반세율도 최고 3% 까지 오릅니다. 법인 소유 주택에 대해서는 단일 중과세율을 적용합니다. 2주택 이하 법인은 3%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유 법인의 경우 6% 종부세율을 적용합니다. 2021년 과세분부터 6월 1일 보유 기준으로 적용됩니다.

법인 종부세 과세 시 기본공제도 폐지합니다. 중과세율을 적용 받는 법인은 6억 원 기본공제를 폐지하고 주택 공시가격 합계에 공정시장가액비율(2021년 95%)를 적용합니다. 2021년 과세분부터 해당됩니다. 중과세율이 적용되는 법인 종부세에는 세 부담 상한도 적용하지 않습니다. 한편 개인의 경우에도 조정대상지역 2주택자의 종부세 증가 상한선이 현행 200%에서 300%로 오릅니다.

고령자에겐 혜택 준다: 1세대 1주택자의 고령자 공제율은 10%포인트 늘어납니다. 현행 60세 이상 10%~30%의 고령자 공제율이 연령대별로 20%~40%로 인상되고 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산한 공제한도는 최대 80%로 10%포인트 높입니다. 1주택 고령자나 장기보유자의 종부세 부담을 조금 낮춰줄 전망입니다.

전망: 다주택자와 법인 보유 주택, 그리고 단기보유 주택과 분양권 등을 중심으로 주택 거래세와 보유세 부담이 늘어날 전망입니다. 개정안 시행 전까지 주택 관련 세금을 점검하고 처분 등 포트폴리오 조정에 나서는 주택 보유자들이 늘어날 것으로 보입니다.

하지만 현행 양도세 부담이 이미 상당하고 인상된 종부세 납부 시점까지는 아직 시간이 남아있어서 거래시장에 매물이 언제부터, 얼마나 출시될지는 예측하기 어렵습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

오늘의 이슈

사모펀드 사기의 전말

새로운 사실: 사모펀드 옵티머스 자산운용의 대표가 고객 돈인 펀드 자금의 일부를 개인 계좌로 이체해서 주식, 선물옵션 매매를 한 것으로 드러났습니다. 사모펀드에 대한 관리가 제대로 되지 않았음을 보여주는 사례입니다.

사모펀드는 소수의 투자자들이 모여서 본인들의 돈을 알아서 굴리는 방식이어서 해당 펀드의 관리도 투자자들이 알아서 해야 하는 구조입니다. 마치 아파트나 오피스텔의 관리를 소유주들이 알아서 해야 하는 것과 같습니다. 금융당국이 사모펀드들에 대한 관리를 제대로 하지 않은 것도 1만개가 넘는 사모펀드를 일일이 관리하기 어렵다는 한계도 있지만 개념 자체가 본인들 돈을 스스로 알아서 굴리는 방식이라는 것도 관리 사각지대에 있을 수 밖에 없는 이유였습니다.

사모펀드가 공모펀드처럼 인식됐다: 그러나 이런 사모펀드의 투자상품을 은행이나 증권사 같은 대중적인 창구를 통해 판매함으로써 사실상 은행 금융상품이나 공모펀드처럼 인식된 것이 문제입니다. 판매사들이 관리의무를 부담하고 관리 수수료를 더 받는 구조로 개편하지 않으면 해결되기 어려운 구조입니다.

비트코인 투자자에게도 세금 걷는다

새로운 사실: 내년 10월부터는 비트코인 등 가상화폐(암호화폐)도 거래 차익에 대해 양도세를 부과합니다.

가상화폐 거래 차익의 양도세율은 해외주식과 동일하게 20%입니다. 연간 250만원까지는 비과세인 것도 동일합니다. 내국인은 2022년 5월부터 매년 5월에 종합소득세 신고할 때 함께 신고하게 됩니다. 외국인들은 암호화폐 거래소에서 세금을 원천징수하는 방식입니다.

증권사, 대출해줄 돈 바닥났다

새로운 사실: 증권사들은 고객들에게 주식담보대출을 해주기도 하고 신용거래를 위한 대출을 해주기도 합니다. 둘 다 비슷하지만 주식담보대출은 그 돈을 찾아서 생활비나 주택 구입에 쓸 수도 있습니다.

이렇게 고객들에게 빌려주는 돈은 증권사들의 자기자본이나 때로는 증권금융에서 빌린 돈으로 조달합니다. 그런데 그 한도가 거의 차서 요즘 증권사들은 주식담보대출을 중단하는 경우가 늘고 있습니다. 갑자기 늘어난 고객 수요에 비해 증권사들이 대출 한도를 함께 늘리지 못했다는 의미입니다.

증권사들은 자기자본의 100% 이상은 대출을 해줄 수 없습니다. 증권사들이 증자를 하거나 돈을 더 벌어서 자기자금을 늘리는 게 방법입니다.

놓치면 아까운 소식

✈️파산 위기 내몰린 이스타: 제주항공이 이스타항공 인수를 결국 포기했습니다. 이스타항공은 법정관리를 신청할 계획이지만 존속가치가 청산가치보다 낮은 만큼 파산·청산 수순에 들어갈 것으로 전망됩니다. 이스타항공이 파산하면 6개월 넘게 임금을 받지 못하면서도 임금 반납에 동의했던 직원 1600명은 길거리에 나앉게 됩니다.

🏠코로나 빗겨간 미국 집값: 미국 주택시장은 코로나19 확산에도 타격을 받지 않았습니다. 미국 집값의 중간값은 6월 들어 4.1% 오른 29만5300달러를 기록했습니다. 모기지(주택담보대출) 금리가 역대 최저 수준으로 내려간 탓이 컸습니다. 게다가 연방정부는 일부 모기지 대출에 한해 상환을 12개월 동안 유예해주면서 집값이 내려가는 걸 막았습니다.

🚗코로나 직격탄 맞은 현대기아차, 수혜 본 하이닉스: 어제는 현대기아차와 SK하이닉스의 2분기 실적이 발표됐는데요. 1년 전보다 현대차 매출은 18.9%, 기아차 매출은 21.6% 줄었습니다. 같은 기간은 영업이익은 현대차가 52.3%, 기아차는 72.8%나 줄었습니다. 코로나19로 자동차 수요가 줄고, 해외 공장과 딜러사 영업 등이 중단되면서 판매량이 크게 줄어든 탓입니다. 비대면 시장이 성장하면서 서버 수요가 급증한 덕에 SK하이닉스의 2분기 매출(33.4% 증가)과 영업이익(205.3% 증가)은 1년 사이에 크게 늘었습니다.

🇯🇵최저임금 동결된 일본: 일본 정부가 올해 최저임금을 사실상 동결했습니다. 후생노동성 자문기관인 중앙최저임금심의회는 “현행 수준 유지가 타당하다”며 올해 전국 평균 최저임금 인상 기준을 제시하지 않았습니다. 중앙심의회가 최저임금 인상 기준을 제시하지 않은 것은 세계 금융위기로 경기가 급랭한 2009년 이후 11년 만입니다.

🏭엔비디아, 반도체 설계기업 인수할까: 미국 그래픽카드 업체 엔비디아가 소프트뱅크그룹이 소유한 영국 반도체 설계기업 ARM의 인수에 관심을 나타내고 있습니다. 앞서 소프트뱅크는 사물인터넷 분야에서 고속 성장하던 ARM을 320억달러에 인수했지만, ARM의 사물인터넷 사업 실적이 기대에 못 미치자 관심이 식은 것으로 보입니다.

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