김규정

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

김규정의 부동산 나우

22번째 부동산 대책, 집값 잡을까

새로운 사실: 6.17 대책이 발표된 지 한 달여 만에 7.10 보완대책이 발표됐습니다. 다주택 투기수요를 압박하고 절세 전략으로 활용됐던 법인, 신탁 주택의 세금 부담을 높이는 내용이 골자입니다.

주택 종부세율을 최고 6%로 올리고 양도세율은 1년 미만 보유한 주택을 매각할 땐 70%, 다주택자는 최고 72%로 인상합니다. 주택 취득세도 오릅니다. 2주택 취득 시 8%, 법인과 3주택 이상은 12% 취득세율이 적용됩니다. 다주택 보유 법인에는 최고 종부세율인 6%를 적용하고 기본공제와 세 부담 상한을 폐지합니다. 부동산 신탁의 보유세 납세자를 다시 원 소유자로 변경합니다. 7월 임시국회에서 입법 과정을 조속히 추진할 계획입니다.

🧐다주택자 집 팔까?: 이번 대책의 골자는 세금 부담을 느낀 다주택자가 집을 팔도록 유도하는 것입니다. 과연 이번에는 다주택자들이 정부 의도대로 주택 처분에 나설까요?

일단 주택 거래시장은 관망세를 띠고 있습니다. 현장 및 중개업계 등에 따르면 강도 높은 변화에 눈치보기가 한창이라고 합니다. 처분 매물도 많이 나오지 않고 매수 문의도 별로 없다고 합니다.

내년 6월부터 다주택자 종부세 부담이 2배 이상 늘어날 전망이고 규제지역 다주택을 처분하면 양도세 부담이 최고 72%까지 높아집니다. 늘어나는 종부세 부담이 크지만 보유 자산 가치와 세 부담을 저울질하는 과정을 거칠 수밖에 없습니다. 현행 양도세율도 상당히 높기 때문에 매각 결정이 쉽지 않습니다. 내년 5월까지 유예기간이 있기 때문에 충분한 고민을 한 뒤 천천히 처분 매물이 나올 것으로 예상됩니다. 보유가치가 낮은 지역의 주택부터 매물로 내놓을 가능성이 큽니다.

🤝무주택 매수자 있을까?: 다주택자 매물이 나오면 가격이 하락하고 실수요자에게 매물이 돌아갈 것이라는 게 대책의 기대효과입니다. 하지만 대책 발표 이후 매도자와 매수자의 반응을 보면 기대 예측이 쉽지만은 않습니다. 유주택자는 강화된 규제에 관망하는 모습이고, 무주택 서민층이 접근할 수 있는 주택시장은 제한적입니다. 아예 팔지도 사지도 않는 거래 공백이 나타날 수 있습니다. 거래 공백으로 가격 상승세는 진정된다고 해도 정상적인 거래시장이라고 보기는 여전히 어려울 것입니다.

혹은 소위 ‘그들만의 리그’에서 벗어나지 못할 수도 있습니다. 서울 수도권 고가 아파트의 경우 강화된 대출 규제와 마찬가지로 늘어날 세 부담 등을 감안하면 매물이 나와도 구매할 수 있는 수요는 일부 부유층에 그칠 우려가 있습니다.

⚖불확실한 효과: 충분히 많은 다주택자 매물이 싼 가격에 나오고, 이 매물을 무주택 실수요자 중심으로 매수한다면 정책의 의도대로 서울 수도권 주택 가격이 안정되고 수요 시장의 불안감도 점차 진정될 것입니다. 하지만 대책 효과의 불확실성과 불안한 전세 시장 등이 주목할 변수로 지목되고 있습니다. 주택시장 참여자들이 정책의 의도대로 움직일지는 아직 알 수 없습니다. 시장에서는 매물 증가를 위한 양도세 완화나 실수요 내집마련을 위한 추가적인 대출규제 완화 요구가 여전히 나오고 있습니다.

🛠보완 중인 대책: 대책 보완도 여전히 진행 중입니다. 공급 확대 방안과 전세시장 관련 규제, 추가 세제 강화까지 다양한 대책이 앞으로 나올 수 있습니다. 종합적으로 여러 내용이 엇갈리면서 주택시장 참여자들의 혼란을 가중하고 있습니다. 대책 효과를 가늠하기 어려운 이유 중 하나입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

오늘의 이슈

코로나 ‘이자 유예’에 속 타는 은행

새로운 사실: 코로나19로 인해 영업활동에 지장을 받는 중소기업이나 소상공인들을 대상으로 9월까지 한시적으로 대출이자 납입을 유예해주거나 만기가 돌아오는 대출은 자동연장해주도록 한 정책이 약간의 논란거리가 되고 있습니다.

빚 못 갚을 사람 걸러내기 힘들어진다: ‘어려운 소상공인들을 지원하는 정책이 왜 문제일까’라는 생각이 들 수 있습니다. 은행 입장에서는 대출을 자동으로 연장해주면 사업 환경이 어려워져서 대출을 갚지 못할 것 같은 대출자에 대한 대출 회수가 안 되고, 이자 납입을 유예하면 어떤 대출자가 이자를 못 낼 만큼 어려워졌는지 판단을 못하게 됩니다.

“본질적으로 위험한 건 아니다”: 대출을 회수해야 할 위험한 채무자에 대한 관리가 되지 못한다는 것인데요. 금융당국은 해당 대출자들의 사업이 본질적으로 위험한 게 아니라 코로나 때문에 갑자기 위험해진 경우가 많을 테니 잠시 기다리면 정상으로 돌아올 것이라는 입장입니다.

은행들은 이런 이자납입 유예 또는 대출연장이 앞으로도 계속 기간이 연장될 것을 우려하고 있습니다.

주택담보대출 금리 1% 시대

새로운 사실: 변동금리 대출의 기준이 되는 코픽스가 내려가면서 은행에서 주택담보대출을 변동금리로 받을(또는 받은) 경우에 내야 하는 대출금리가 1%대로 내려왔습니다.

코픽스는 은행들의 자금 조달 비용을 나타낸 수치인데요. 자금 조달 비용이 내려간 이유는 예금금리가 낮아졌기 때문입니다.(예금금리가 낮아진 건 기준금리 하락 때문입니다)

대신 가산금리 높인다: 이렇게 대출금리가 매우 낮아지면 은행들은 대출금리를 산정할 때 붙이는 가산금리를 오히려 더 높입니다. 은행의 대출 마진이 높아진다는 뜻인데 이렇게 하는 이유는 금리가 낮아졌기 때문에 사람들이 가산금리를 좀 더 높여도 저항이 적기 때문입니다.

놓치면 아까운 소식

🇨🇳이번엔 중국 향한 개미 투자자들: 중국 상하이종합지수가 이달 들어 15% 이상 급등했습니다. 국내 개인 투자자들도 중국 증시로 향했습니다. 개인 투자자들은 이달 중국 주식을 1300억원 이상 순매수했습니다. 이미 지난달 전체 순매수 규모를 넘겼습니다. 이들은 제약사, IT 소재업체, 금융사 등의 주식을 주로 사들였습니다.

🧳여행객 다시 늘고 있다: 코로나19 바이러스 확산 이후 급감했던 에어비앤비의 예약 건수가 다시 늘어나고 있습니다. 이달 8일에는 100만건 이상 예약됐는데, 하루 예약 건수가 100만건을 넘긴 건 코로나19 사태 이후 처음입니다. 국제 여행객은 줄었지만, 자국을 여행하는 사람의 수는 정상 수준으로 회복되고 있다고 합니다. 코로나의 여파인지 예약자들은 주로 한 명 혹은 두 명으로 소규모였습니다. 코로나19 이후 한동안 여행객이 급감하며 에어비앤비는 인력 25%를 감축하는 등 힘든 시기를 겪고 있었습니다.

🇸🇬반토막난 싱가포르 GDP: 올해 2분기 싱가포르 경제가 직전 분기에 비해 41.2% 후퇴했습니다. 작년 2분기와 비교해도 12.6% 하락한 수치입니다. 경제 봉쇄를 2분기까지 이어간 게 큰 타격을 줬습니다. 건설업(95.6%), 항공 여행 등 서비스업(37.7%), 제조업(23.1%) 등이 특히 영향을 크게 받았습니다.

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