다음 부동산 대책이 벌써 나온다고?

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

다음 부동산 대책이 벌써 나온다고?

새로운 사실: 지난주에는 현 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔습니다. 그런데 대책이 나오자마자 22번째 대책을 예고하는 보도들이 나옵니다.

정책이 나오자마자 다음 정책 이야기가 나오는 이유는 일각에선 정책이 제대로 작동하지 않았다고 생각하기 때문입니다. 20번의 대책이 나오는 동안에도 부동산 시장은 3년간 꾸준히 상승해왔기 때문입니다. 기존에 어떤 정책들이 나왔기에 이런 반응이 나오는지 먼저 살펴보겠습니다.

☝️대출 규제: 먼저 대출이 까다로워졌습니다. 이전엔 모든 지역에서 집값의 70%(LTV)를 빌릴 수 있었지만, 현재는 투기과열지역 40%, 조정지역 50%로 낮아졌습니다. 9억원, 15억원이 넘는 주택에 대해선 더 까다로워졌습니다. 20억원짜리 주택을 담보로 대출을 받을 땐 9억원까지는 40%의 LTV가 적용되지만, 15억원까지는 20%만 LTV가 인정되고, 15억원이 넘는 부분에 대해선 아예 대출이 나오지 않습니다.

✌️다주택자 규제: 두 번째는 다주택자들에 대한 규제입니다. 현재는 다주택자의 보유세 부담이 꽤 높아졌으며, 특히 종부세의 인상 폭이 가팔랐습니다. 주택을 팔 때 내는 양도소득세도 더 많이 내도록 바뀌었습니다. 장기 보유했을 때 공제해주는 혜택도 사라졌습니다. 게다가 주택을 많이 가질수록 양도세를 더 내야 합니다.

🔍구멍은 있었다: 강력한 정책들이었지만, 빠져나갈 틈새는 있었습니다. 대출의 경우에는 주택담보대출 대신 전세자금대출을 활용할 수 있었습니다. 본인이 거주하는 주택은 전세로 살고, 전세자금대출을 받아 다른 주택을 매수하는 방법입니다. 이런 1주택 갭투자는 점차 대담해져서 초고가 주택도 전세를 끼고 매수하는 투자자들이 나타났습니다. 올해 서울 강남 4구의 주택 매수 4건 중 3건은 갭투자였습니다.

세 부담도 법인을 통해 주택을 매수하거나 부동산신탁에 주택을 맡기면 회피할 수 있었습니다. 법인은 개인에 비해 훨씬 보유세 부담이 적기 때문이었습니다. 양도세 역시 법인이나 임대사업의 경우엔 여러 세제 혜택을 받을 수 있었습니다.

🚧이젠 사각지대 막는다: 21번째 대책인 6.17 대책은 이런 사각지대를 막는 정책이었습니다. 각종 규제를 회피하기 좋았던 법인 거래를 강하게 규제한 정책이 대표적입니다. 22번째 대책이 나온다면 부동산 신탁에 대한 세금 체계를 정비해서 부동산 신탁으로 규제를 회피하지 못하게 할 걸로 판단됩니다. 게다가 기재부가 7월에 세법을 개정한다면 다주택 가구나 1주택 갭투자자의 세금 부담은 더 커질 겁니다.

전망: 이번 달엔 조급하게 주택을 매수하려는 사람들이 많았습니다. 앞으로 집값이 더 오를 거란 기대가 팽배했는데요. 다만 시장이 꼭 투자자들의 기대대로 움직이진 않을 수 있습니다. 당분간은 어떤 정책이 나올지 지켜보며 차분히 대응해야 할 시점인 듯합니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

오늘의 이슈

주식∙펀드 세금 제도, 이렇게 바뀝니다

새로운 사실: 주식 투자로 번 돈에 대해 양도소득세를 내야 하는 제도가 새로 생깁니다. 2022년부터 시작해서 2023년에는 주식이나 펀드, 채권 등에 투자해서 얻는 모든 수익에 대해 20%의 양도소득세가 전면 부과됩니다.

합산해서 과세: 내용은 비교적 간단합니다. 종전에는 주식이나 채권을 사고 팔아서 거둔 수익 또는 펀드에 가입해서 얻은 수익에 대해서는 1. 주식은 비과세 2. 펀드는 배당소득세(15.4%)로 과세 3. 채권매매 차익은 비과세, 채권 이자소득은 이자소득세(15.4%)로 과세 등으로 매우 복잡했지만, 앞으로는 모두 양도소득세를 냅니다.

국내 주식 양도소득은 2000만원까지 공제해주고 해외 주식과 비상장주식, 채권, 파생상품 소득은 모두 합쳐 250만원까지 공제해 줍니다. 예를 들어 국내 주식으로 3000만원을 벌고, 해외 주식으로 500만원을 벌었다면 국내 주식에서는 2000만원을 뺀 1000만원에 대해, 해외 주식에서는 250만원을 뺀 나머지 250만원이 과세 대상입니다.

손실은 3년간 이월: 달라지는 게 또 있습니다. 주식, 채권, 펀드 등으로 투자를 하다가 손해를 보면 손해액을 기록해놨다가 3년 이내에 이익이 나면 그 이익에서 그 손해액을 빼줍니다. 이걸 손실 이월공제하고 하는데 그동안 우리나라에서는 도입한 적이 없는 제도인데 이번에 도입됐습니다.

국내 주식 우대: 참고로 미국 주식에 대해서는 똑같이 양도소득세가 부과되는데 양도차익에서 2000만원을 빼주는 게 아니라 250만원만 빼주고 세금을 계산합니다. 국내주식에 대해 좀 더 우대해주는 셈입니다. 다만 주식거래세(매도액의 0.25%)는 없애지는 않고 점진적으로 조금씩 낮추는 것으로 정해졌습니다.

결국 2023년 1월 이후에 매각하는 주식은 양도차익에 대해 20%의 세금을 내게 된다는 뜻인데요. 다만 그럴 경우 장기 보유해서 차액이 많이 생긴 주식을 2022년 12월말이 지나기 전에 모두 처분하려는 수요가 생길 수 있기 때문에 2023년 1월 이후에 매각하는 주식의 양도차익을 계산할 때 2023년 1월 이전에 매입한 주식은 무조건 2022년 12월 마지막날 주가로 매입한 것으로 간주하고 양도차익을 계산합니다.

돈 푼다던 연준, 사실은 안 풀었다?

새로운 사실: 미국 중앙은행(연준)이 코로나 바이러스 위기를 맞아서 전례없는 강한 유동성 투입 정책을 내놨지만 실제로 투입된 돈은 계획대비 6.2%에 불과하다는 통계가 보도됐습니다.

연준 대신 시장이 알아서 돈 풀었다: 참 재미있는 현상이자 어찌 보면 위기 대응 정책의 핵심이기도 합니다. 연준이 충분한 자금을 공급할 것이라는 신호를 강하게 보내자 시장에서는 연준이 자금을 공급할 거라는 믿음을 근거로 스스로 먼저 자금을 투입해서 결국 연준이 자금을 공급할 필요가 없게 만들어놓은 겁니다.

예를 들어 연준이 시장에서 거래되지 않고 그래서 가격이 추락하고 있는 회사채를 사들이겠다고 하자 그걸 연준이 가격 하락의 하방을 막아주겠다는 신호를 보낸 것으로 해석하고(제대로 이해한 해석입니다) 시중 자금이 회사채를 먼저 사들이는 바람에 연준은 굳이 회사채를 사지 않아도 되는 상황이 벌어진 것입니다.

연준의 개입 강도가 강할수록 시장의 자연치유력이 강해지고 반대로 개입이 소극적이면 시장은 그 대목에서 불확실성과 불안을 느끼고 오히려 패닉을 일으킵니다.

이런 사례들은 과거에도 쉽게 찾아볼 수 있는데요. 유럽 국가들이 과거에 금본위제와 고정환율제를 시행하던 시기에도 어느 나라의 통화가치가 떨어지고 상대적으로 다른 나라의 통화가치가 올라가면 시장의 투자자들은 통화가치가 올라간 화폐를 팔고 떨어진 화폐를 사들여서 곧 과거의 평형상태로 되돌려놓곤 했습니다. 그렇게 된 이유는 각국 정부가 고정환율제도를 유지하기 위해 시장에 개입해서 과거의 환율로 되돌려 놓을 것이라는 확신이 모든 시장 참가자들에게 각인이 되어 있었기 때문입니다. 그래서 굳이 정부가 개입하지 않아도 시장 참가자들이 알아서 정부가 원하는 방향으로 가격을 바꿔놓는 것입니다.

플랫폼의 갑질을 막는 법

새로운 사실: 공정거래위원회가 온라인 플랫폼 규제에 나섭니다. 내년 ‘온라인 플랫폼 중개 거래의 공정화에 관한 법률’을 제정하겠다고 했는데요. 플랫폼 입점업체에 대한 수수료율 책정, 판촉활동 비용 배분 등을 규제할 걸로 예상됩니다.

온라인 플랫폼(예를 들면 네이버, 카카오, 쿠팡, 배달의 민족 등)은 어느 한 기업이 시장을 장악하면 다른 경쟁자가 들어오기 어렵습니다. 그리고 그 플랫폼은 시장 장악력을 근거로 수수료를 높이고 독점이익을 향유합니다.

📉수수료를 갑자기 낮추면 벌어질 일: 대개 그럴 때 정책의 대응방향은 수수료의 강제 인하 압박 등 단기 충격요법이 일반적입니다. 선거로 정부가 바뀌는 체제에서는 수수료가 높다는 요구를 바로 해결하지 않고 장기적으로 안정시키는 쪽을 선택하면 선거에서 질 수 있기 때문이기도 합니다. 결국 플랫폼 기업이 간신히 운영될 수준의 낮은 수수료가 책정되고 이런 악순환은 플랫폼 기업들의 사업 의지를 약화시키거나 눈에 띄지 않는 다른 비용을 은밀하게 부과하는 식으로 발전합니다.

대표적인 것이 은행 산업입니다. 예대마진과 수수료를 줄이라고 계속 압박한 결과 은행산업에서는 창의적인 비즈니스 모델이 좀처럼 생기지 않습니다. 뭐든지 새로운 걸 만들면 다시 그 이익을 줄이라고 할 것이 뻔하기 때문입니다.

은행업은 정부의 허가를 바탕으로 영위되는 허가산업이지만 플랫폼 산업은 초기의 대량 투자를 바탕으로 오랫동안 손실을 감내하면서 사용자를 모아야 하는 고위험∙고수익 산업입니다.

고위험∙고수익 산업에서 고수익을 규제하면 고위험을 감수하기 어려워집니다. 새로운 플랫폼들이 태어나는 게 점점 어려워진다는 의미입니다.

🇺🇸미국은 기업을 쪼갠다: 미국은 이런 딜레마(규제를 하자니 산업이 죽고 규제를 안 하자니 소비자가 피해를 입는)를 독점기업의 분할이라는 카드로 해결합니다. 경쟁을 인위적으로라도 유도하는 시도입니다.

놓치면 아까운 소식

💸번지는 사모펀드 위기: 홍콩계 헤지펀드인 젠투파트너스의 채권형 펀드에 투자한 국내 사모펀드의 환매 연기가 확실시되고 있습니다. 26일 만기가 돌아오는 펀드로, 키움증권이 국내 투자자들에게 판매한 상품입니다. 규모는 2625억원에 달합니다. 이 회사가 판매한 펀드는 채권에 투자했으나 코로나19 탓에 채권 값이 떨어지면서 수익률이 회복 불가능한 정도까지 떨어졌습니다.

🌡잘나가던 진단키트, 이젠 출혈경쟁: 코로나19가 급속도로 확산하면서 한때 국산 진단키트는 없어서 못 팔 정도로 잘나갔습니다. 그러나 요즘엔 해외 판매 단가가 빠른 속도로 하락하는 등 수출 환경이 급격히 악화되고 있습니다. 수출용으로 식품의약품안전처 허가를 받은 코로나19 진단키트 제품이 단기간에 큰 폭으로 늘어난 데 따른 파장입니다. 진단키트 가격은 최고점에서 20~40% 하락한 것으로 알려졌습니다.

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