이진우의 익스플레인 나우

재건축 아파트 투자는 사라질까

새로운 사실: 정부가 내놓은 6.17 대책 가운데 가장 논란이 되는 부분은 재건축 대상 아파트의 집주인이라도 2년 이상 거주하지 않으면 나중에 새로 지은 아파트의 주인이 될 수 없다는 규정(수도권 투기과열지구 재건축단지에서 조합설립인가 신청 전까지 2년간 실거주해야 조합원 분양을 받을 수 있도록 한 규정)입니다. 내가 소유한 집을 내가 재건축하겠다는데 2년을 살든 말든 왜 새로 지은 집의 소유권을 갖지 못하게 하느냐며 위헌이라는 주장을 하는 목소리도 있습니다. 정부도 이 부분에 대한 예외를 인정하는 쪽으로 검토를 시작했다고합니다.

정책의 취지는?: 이 정책의 취지는 명확합니다. 재건축 아파트를 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 구입하는 수요를 막아서 재건축 아파트 가격 상승을 막아보겠다는 겁니다. 그러나 이미 재건축 대상 아파트를 소유하고 있는 과거 매수자에게까지 소급적용하면서 논란이 더 커지고 있습니다. (이미 8년 이상 의무임대를 시작한 주택임대사업자는 중간에 세입자를 나오라고 할 수도 없으니 들어가서 실제 거주하기도 불가능합니다.)소급적용까지 하기로 정부가 결정한 것은 매수 차단 뿐 아니라 기존 소유자의 매물 출회까지도 기대해보려는 목적으로 해석됩니다.

재건축 미뤄진다: 실거주가 어려운, 예를 들면 면적이 매우 작은 재건축 아파트는 소유자 대부분이 실거주 2년을 채우지 못할 가능성이 큽니다. 재건축 아파트를 구매 후 임대사업자로 등록해서 장기 임대 중인 소유자나 지방에서 거주하고 있으나 투자 목적으로 구매한 소유자 등도 마찬가지입니다. 재건축 아파트 소유자들 중에 여러 가지 이유로 실거주가 어려운 소유자는 현금청산을 당하느니 법이 바뀔 것을 기대하며 재건축에 반대하게 될 가능성이 높습니다. 이런 규정이 없었다면 재건축이 추진되었을 단지가 계속 재건축이 지지부진하고 미뤄질 가능성이 높아진다는 의미입니다.

정부는 재건축 아파트의 매수세를 줄이고 매도 물량을 유도하려는 취지였으나 결과는 매수세가 줄어들고 재건축 아파트의 가격이 내려가면서 재건축 자체가 진행되지 않는 결과가 나타나게 될 가능성이 높습니다. 대표적인 투자상품이었던 재건축 아파트들의 재건축 가능성이 희박해지면 투자자들은 실거주가 가능한 핵심지 새 아파트로 투자의 방향을 바꾸게 되고 새 아파트의 가격이 올라가서 비슷한 입지의 재건축 대상 아파트들과 가격 차이가 벌어지면 재건축 대상 아파트들의 가격도 먼 거리를 두고 뒤따라 오릅니다.

재건축 아파트가 비싼 이유: 재건축 아파트가 비싼 이유는 재건축 아파트는 <곧 새 아파트가 될 아파트>여서 인근의 새 아파트 가격을 따라가기 때문입니다. 재건축 아파트가 곧 새 아파트가 될 아파트라면 재건축이 된 후에 만들어질 새 아파트 가격과 매우 유사한 수준에 거래되는 게 맞지만 실제로는 그보다 더 저렴하게 거래됩니다. <재건축이 잘 되지 못할 지도 모른다>는 걱정 때문에 생긴 디스카운트입니다.

재건축 아파트에 대한 규제가 강화되면 이 격차가 커지게 되지만 거꾸로 이 격차는 재건축이 성공적으로 이뤄질 경우 재건축 아파트 투자자들이 가져갈 수 있는 투자 차익의 폭이기도 합니다. 규제가 강화되면 그 폭이 커지고 시간이 흐를수록 재건축 아파트의 재건축 가능성은 높아지므로 투자자들이 다시 몰리는, 부동산 가격 안정을 원하는 정부 입장에서 보면 악순환이 반복됩니다.

투기과열지구 언제든 확대될 수 있다: 이번에 내놓은 ‘2년 미만 거주 시 현금청산’ 정책은 투자자들의 수요를 줄이는 효과는 충분할 것입니다. 이 규정은 투기과열지구에만 적용되는데 전국의 모든 재건축 대상 아파트는 언제든지 투기과열지구에 편입될 가능성이 있습니다.

내가 구입한 아파트는 투기과열지구가 아니니 2년 거주 의무가 없다고 안심하고 있다가 투기과열지구로 지정되면 실거주도 못하고 실거주를 시작하더라도 언제 조합설립인가가 될지 모르므로 그때까지 2년 거주기간을 채울 수 있을지도 불확실합니다. 투기과열지구로 지정되면 현행 규정으로는 조합원 지위가 양도되는 것도 막히게 되어 재건축 아파트를 팔지도 못합니다. 이러나 저러나 실거주가 어려운 투자자들은 접근하기 어려운 투자대상이 될 것입니다.

전월세 가격은 오른다: 다만 그 풍선효과로 새 아파트로 투자가 몰리면 새 아파트와 재건축 대상 아파트의 가격차이가 커지고 그 차이는 재건축 대상 아파트의 투자 차익이 되므로 2년 거주의 불편이 있더라도 투자하는 투자자들이 하나둘 생길 것입니다. 요지의 재건축 대상 아파트들은 세입자들 입장에서는 저렴한 가격으로 요지의 주택에 거주할 수 있는 대상이었으나 그 전월세 가격이 올라가게 될 가능성도 높습니다. 소유주들이 굳이 그 아파트에 거주할 필요가 없음에도 억지로 거주하게 될 경우 공급이 줄어들기 때문입니다.

이 규정이 위헌소지가 있는 부분은 헌법소원을 통해 다퉈봐야 할 문제지만 헌법소원은 피해를 입은 당사자가 직접 제기해야 하는데 거주요건 때문에 재건축 아파트에서 새 아파트를 받지 못하고 현금청산을 당하는 소유자가 나오려면 앞으로 수년이 흘러야 합니다. 당장 헌법소원 제기도 어렵다는 의미입니다.

요약하면: 재건축 아파트 2년 의무 실거주 규제로 재건축 아파트 가격은 꽤 내려갈지도 모릅니다. 그러나 그로 인한 풍선효과로 주변의 새 아파트 가격이 올라가면 재건축 아파트의 투자 매력은 점점 쌓여갈 겁니다. 주변 새 아파트 가격 상승이 가파르면 재건축 아파트 투자가 다시 살아나는 시점은 더 앞당겨질 수 있습니다.

오늘의 이슈

대형마트 묶음판매 금지 논란

새로운 사실: 라면, 우유, 맥주 등을 여러 개를 한꺼번에 구입할 경우 할인을 해주는 이른바 ‘묶음 할인’을 금지하는 규제를 정부가 추진하다가 논란이 일었습니다.

비닐 포장 줄여라: 정부 정책의 요지는 <비닐 포장을 하지 말라>입니다. 공장에서 처음에 비닐 포장이 되어서 나오는 제품(예를 들면 5개가 한꺼번에 포장된 라면 등)은 괜찮지만, 이미 출고된 상품을 판매하면서 별도의 증정상품을 주거나 여러 개를 한꺼번에 구입할 경우 할인을 해주기 위해 추가로 비닐포장을 하지 말라는 뜻입니다.

굳이 묶음 포장을 하려면 끈이나 테이프로 하라는 것인데 끈이나 테이프는 친환경이고 비닐은 환경오염을 더 일으키는지에 대한 논란을 뒤로 한다면 정부의 정책은 비닐 포장을 줄이자는 취지입니다.

할인 위축될 수도: 그러나 이 정책이 유통 현장에서는 묶음 할인 판매 자체를 위축시킬 수 있다는 시비가 불거지면서 논란이 커졌습니다. 정부는 묶음 할인 자체를 하지 말라는 뜻은 아니고 비닐포장을 하지 말라는 뜻이니 편의점에서 1+1 행사를 하는 방식처럼 가격표에 애초에 할인 방식을 설명하거나 <0개를 사시면 얼마를 할인해드립니다>라고 써붙이면 되지 않느냐는 입장입니다.

왜 묶어서 팔았을까: 현장에서 왜 애초에 그렇게도 할 수 있는 묶음 할인을 굳이 비용을 들여가며 별도의 비닐 포장을 했을지는 생각해볼 필요가 있겠습니다. 유통상점들의 환경이 모두 제각각이어서 정부가 권장하는 방식이 모든 판매 환경에서 다 가능할지도 미지수입니다.

그러나 비닐포장으로 별도로 묶어서 내놓는 것이 할인상품이라는 인식이 어느새 자리잡은 탓에 묶어놓지 않으면 할인이라고 써있더라도 소비자들이 제대로 인식하지 못하기 때문이라면 정부가 이번에 내놓은 정책처럼 모든 묶음할인 방식을 한꺼번에 바꾸지 않으면 해결되기 어렵습니다.

환경 규제의 숙명: 환경 규제를 강화하기 위한 정책은 비용의 증가나 소비자 편익의 감소가 수반되기 마련인데 이번 논란으로 소비자 편익이 감소한다면 환경규제는 하면 안 된다는 선례가 생긴 것은 환경부 입장에서는 아쉬운 지점입니다.

여행 가지도 못하는데, 여행주식은 왜?

새로운 사실: 주식시장에서 여행 관련 업종의 주가가 꽤 빠르게 회복되고 있는 것을 놓고 의견이 분분합니다.

비싸도 사는 투자자들: 매수를 주장하는 쪽은 코로나 바이러스가 영원히 잠잠해지지 않고 확산된다면 그 어떤 주식도 사지 말아야 하며, 언젠가는 잠잠해질 것이라는 믿음으로 주식을 산다면 코로나 바이러스로 인해 피해를 많이 입은 업종인 여행 업종을 매수하는 게 현명한 선택이라는 논리입니다.

“여행 자체가 줄어들 수도”: 반대로 그런 투자가 불안하다고 보는 쪽은 코로나 바이러스가 잠잠해지더라도 재확산의 불안함은 고령자들에게는 늘 남아있을 것이며 이들의 수요는 장기적으로 타격을 입을 것이라는 해석을 내놓습니다. 재택근무와 격리환경을 경험하면서 야외활동이나 여행 이외에도 다양한 즐길거리가 있음을 알게 된 소비자들이 코로나 바이러스가 사라진 후에도 여가를 보내는 방식 자체를 바꾸게 될 것이라는 주장도 나옵니다.

어느 쪽의 예상이 맞을지는 미지수입니다. 주식시장에서 오랜 경험을 쌓은 전문가들도 이 문제에 대해서는 의견이 제각각입니다.

놓치면 아까운 소식

🎓등록금, 대학 돈으로 환불해야: 정부가 대학의 등록금 반환에 재정을 투입하는 방안에 ‘불가’ 입장을 내놓고 있습니다. 갑작스러운 원격 수업을 진행하면서 대학생들은 수업의 질이 저하됐으니 등록금을 반환하라고 요구하고 있습니다. 정부는 대학이 등록금을 환불하는 것은 환영하지만, 여기에 세금을 투입하는 건 적절하지 못하다는 입장입니다.

📱’반독점’ 규제 앞둔 미국 IT공룡: 플랫폼을 장악해 급성장해온 애플, 아마존, 구글, 페이스북 등 미국 IT공룡들이 반독점 규제를 받을 위기에 처했습니다. 미국 하원에서는 이들 전체 회사의 독점적 행태를 견제할 수 있는 법률을 입법하려 하고 있습니다. 미국 법무부와 주(State) 검찰, 유럽연합(EU) 등에서도 IT 회사들을 다양하게 압박하고 있습니다.

🛒보복소비 폭발한 중국: 코로나19 확산 이후 침체됐던 중국의 소비가 크게 늘고 있습니다. 중국 2위 전자상거래 업체인 징둥닷컴이 최근 연 대규모 쇼핑 행사에서는 46조원어치의 물건이 팔렸습니다. 지난해 행사 때보다 30% 이상 늘어난 수치입니다.

🎥OTT 경쟁 덕 보는 한류 콘텐츠: 넷플릭스가 선두에 있는 온라인동영상서비스(OTT) 시장의 경쟁이 심화되고 있습니다. 미국에선 아마존프라임, 애플TV+, HBO맥스 등이 경쟁하고 있고, 중국에선 ‘텐센트비디오’와 ‘아이치이’가 합칠 예정입니다. 한국 영화와 드라마는 덕을 볼 듯합니다. OTT 플랫폼들은 아시아 시장을 잡기 위해선 한국 콘텐츠를 확보해야 하기 때문입니다. <사랑의 불시착>과 <킹덤>, <이태원클라쓰> 등 한국 드라마는 아시아 전역에서 큰 인기를 끌고 있습니다.

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