채상욱의 부동산 나우

부동산 꼼수 거래 이제 어려워진다

이번 정부 들어서 부동산 규제는 계속 강화돼 왔습니다. 투자자의 대출은 조이고, 세 부담은 늘렸죠. 그런데 법인을 통해 부동산을 거래하면 이 규제들을 회피할 수 있었습니다. 그래서 정부가 법인 거래를 규제하기로 했습니다.

법인을 통해 부동산을 거래한다는 게 어떤 방법이죠?

법인을 세워서 부동산을 거래하는 방법입니다.  예를 들어 어떤 사람이 법인을 세워서 그 법인 명의로 집을 여러채 사고 개인 명의로 1채를 사면 그 사람은 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다.  집을 많이 갖고 있을수록 종합부동산세 부담은 커집니다. 그런데 법인으로 거래하면 종부세 부담을 확 줄일 수 있죠. 양도세도 줄일 수 있습니다. 개인 다주택자의 양도세 최고세율은 68.2%입니다. 반면 법인이 내야 하는 법인세율은 25%에 불과합니다.

그렇게 법인으로 규제를 피하는 사람이 많았나요?

법인 거래는 최근 급격하게 늘었습니다. 2018년 1.4%였던 전국 주택 거래 가운데 법인의 주택 매수 비중은 작년엔 3%로 배 이상 늘었습니다.  특히 규제를 받지 않는 수도권 지역에서 증가세가 가팔랐습니다.  인천의 경우엔 이 비율이 지난해엔 1.7%였는데, 올해 3월에는 11.3%로 뛰었습니다. 군포와 안산, 시흥, 오산, 평택 등도 비슷합니다.

정부가 어떻게 대처하기로 했나요?

정부는 ‘개인에 적용되는 대출과 세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인을 세우고 주택을 매수하는 법인 거래’를 집중 조사하기로 했습니다. 임원으로 재직 중인 법인에 본인의 주택을 판 경우, 그리고 한 사람이 여러 개 법인을 세우고 각 법인을 통해 집을 산 경우 등이 조사 대상입니다. 특히 자금조달계획서를 내지 않아도 되는 비규제지역의 6억원 미만 주택 거래를 집중적으로 조사하기로 했습니다. 전체 주택 거래 중 6억원 미만 주택의 비중이 95% 내외인 안산 단원구, 시흥시, 화성시, 평택시, 군포시, 인천 서구 등이 해당될 걸로 보입니다. 이들 지역은 자금조달계획서를 내지 않아도 되는 탓에 법인 거래가 급격히 늘어났습니다.

그리고 앞으로는 법인이 주택을 거래할 땐 무조건 자금조달계획서를 제출하도록 했습니다. 그동안에는 법인이 집을 살 경우에도 개인과 똑같이 법인 이름과 주소지 정도만 써서 신고해왔는데요.  이제 법인 거래 서식을 따로 만들고 자본금이나 임원 정보, 업종 등 자세한 정보를 신고하게끔 할 계획입니다.  

시장에는 어떤 영향을 미치나요?

그간 법인을 통한 부동산 매매거래의 투기성을 지적하는 목소리가 많았는데요. 이번 제도 개편으로 법인 거래를 조사할 수 있는 기반이 마련됐습니다. ‘법의 사각지대’를 활용한 절세 전략은 이제 짜기 힘들 것 같습니다.

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데일리 브리프

재난지원금 용처에 대해 생각해볼 점

정부가 지급한 재난지원금은 거주지 시도를 벗어나서 사용하는 걸 금지하고 있습니다. 거주지 시도의 지자체 예산이 함께 투입된 지원금이라 거주지 내에서 쓰이기를 바라는 취지가 반영된 규제입니다. 그러나 이사 등으로 거주지를 멀리 벗어나서 새로운 지역에서 거주하는 경우는 원래 거주지 시도에 가서 사용해야 하는 상황이라 불편을 호소하는 경우가 늘고 있습니다.

서울 시민은 부산 스타벅스에서 결제 가능

지역 내 소비를 강제하기 위해 신용카드 가맹점 주소와 거주지 주소의 시도가 동일해야 재난지원금 결제가 되도록 전산을 설정해놨습니다. 그렇다보니 이사 등에 따른 예외를 적용하기가 쉽지 않습니다. 지역내 소비를 강제할 수단이 많지 않은 탓에 이런 방식으로의 칸막이는 다른 부작용도 가져옵니다.  본사 주소가 서울인 스타벅스는 전국의 모든 점포가 본사 직영점이어서 부산에 있는 스타벅스도 서울에 있는 가게로 분류되어 부산 시민들은 부산 스타벅스를 재난지원금으로 결제할 수 없습니다 . 서울 시민은 전국의 모든 스타벅스에서 재난지원금을 쓸 수 있습니다. 이런 저런 문제가 생기고 있긴 하지만 예외를 허용하려면 카드사의 전산망을 일률적으로 사용하는 게 어려워져서 예외를 허용하는 건 쉽지는 않아보입니다.

재난 지원금 용처 제한과 효율성

이번 재난지원금은 두 개의 칸막이가 있습니다. 대기업 소유의 부유한 상점과 영세상점 중에서는 영세한 상점에서만 쓰도록 막아놓은 칸막이와 지역의 경계를 넘지 못하는 칸막이입니다. 첫번째 칸막이는 가성비가 좋은 대기업 제품을 구매하지 못하게 되는 문제에 따른 소비자 후생의 감소를 불러오지만, 재난지원금이 영세상인들에게 1차적으로 흘러가게 해서 보다 더 힘든 상인들을 지원한다는 ‘재난지원’의 취지에는 부합합니다.

그러나 지역의 경계를 넘지 못하게 하는 칸막이는 소비자의 불편만 초래하고 영세상인을 돕는다는 정책효과를 거두기 어렵습니다. 어차피 영세상인들이 운영하는 점포에서만 쓸 수 있게 막아둔 것인데 거기에 지역 칸막이를 추가한다고 더 영세한 상인들에게 혜택이 돌아갈 이유가 없기 때문입니다. 예를 들어  경기도의 영세상인과 충청도의 영세상인 중에 누가 더 지원이 필요한 영세상인인지를 판단하기는 어렵습니다 .

오히려 경계지역에 거주하는 소비자들의 불편만 가중시켜서 경계를 넘어가서 사용할 수 없다면 그냥 오래오래 사용할 뭔가(예를 들면 담배)를 사두는 것으로 재난지원금을 소비하자는 판단을 하게 합니다.

재난지원금을 특정 지자체에서만 제공했다면, 그 지자체를 넘어가서 사용하는 건 그 지자체의 이해와 충돌하는 일이니 불편함에도 불구하고 그 칸막이를 치는 게 필요할 수도 있습니다. 하지만 중앙정부와 전국의 모든 광역 지자체가 동일한 기준으로 지급하는 재난지원금을 지역을 넘어가서 소비할 수 없게 제한한 것은 효과는 모호한데 불편함은 상대적으로 분명한 편입니다.

물론 ‘지역경제 활성화’라는 당위가, 전체 경제의 효율을 저해하는 한이 있더라도 달성해야 하는 목표로 생각하시는 분들이 있을 수 있습니다. 여러분의 생각은 어떠신지요?

트럼프가 중국 주식 투자를 막는 이유?

미국 트럼프 대통령이 연방공무원 퇴직연금으로는 중국 주식투자를 하지 말라는 뜻을 해당 기금 운용부서에 전달한 것으로 전해졌습니다. 트럼프 대통령이 이런 의견을 내놓은 배경으로 몇가지 추측이 가능합니다.  앞으로 중국에 대한 제재가 진행될 것이므로 중국 주식에 투자하는 게 좋은 선택이 아니라는 의미일 수도 있고, 다른 외국계 자금이 중국 주식에 투자하는 걸 방해하려는 의도 일 수도 있겠습니다.

중국은 최근 외국인의 중국 주식 투자 제한을 푸는 정책을 내놓은 바 있습니다. 외국의 자금이 중국으로 유입되는 걸 중국 정부가 바란다는 의미입니다. 주식시장을 외국인들에게 개방하는 것은 자국의 부가 외국으로 빠져나가게 하는 문제도 갖고 있지만, 기업들이 은행에서 빌린 부채를 갚기 위해 주식을 발행해서 자금을 조달하는 행위를 보다 원활하게 할 수 있게 도와주는 장점도 있습니다.

기업들의 부채문제가 심각한 중국은 주식시장의 활성화가 필요합니다. 외국인 투자자들이 중국 주식을 많이 보유하면 미국의 대중국 제재에 대한 저항과 반대 여론도 더 높아질 수 있는 잇점도 있습니다.

재택근무는 계속 이어질까

미국 뉴욕에 있는 기업들이 사무실 규모를 축소하려는 움직임이 있다는 소식입니다. 위기에 대응하기 위해 임차료 지출을 줄이려는 노력일 수도 있고 상당수의 직원들이 재택근무를 하고 있는 상황이 길어질 것으로 보고 사무실 규모를 줄이는 것일 수도 있습니다.

재택근무가 확산되는 것이 트렌드로 자리잡을 경우 부동산 시장에도 여러가지 영향이 있을 것으로 보입니다. 최근 중대형 아파트 수요가 늘어나는 것에도 재택근무 등의 영향으로 방의 숫자가 더 많이 필요해진 탓이라는 분석도 나옵니다. 그런 방향이 자리잡는다면 회사 사무실 주변의 식사 회식 수요를 겨냥한 상가들은 가격이 하락할 가능성이 높습니다.

다만 코로나 바이러스 확산이 마무리된 이후에도 재택근무가 계속 확산될 지는 좀 더 지켜볼 필요가 있을 것입니다. 지금은 재택근무가 불가피한 선택이어서 재택근무의 장점과 단점을 저울질할 필요가 없지만, 선택의 상황이 되면 재택근무의 단점도 계속 불거질 것이기 때문입니다.  화상회의나 원격근무는 기술적으로 가능할 뿐 그게 대면회의나 사무실 근무보다 더 효율적이고 우월하다는 근거는 쉽게 발견되지 않고 있기 때문 입니다.

재택근무 확산의 잇점으로 거론되는 사무실 임차료나 직원복지시설 운영비 절감은 생각보다 크지 않습니다. 그로 인한 업무 비효율이 있다면 선택하기 어려운 옵션입니다. 예를 들어 서울 도심 사무실의 평당 임대료는 10만원 선으로 직원 한 명에게 제공하는 사무 공간의 비용은 월 30~40만원 수준입니다. 해당 직원의 인건비로 지급되는 비용의 5% 정도에 불과한 사무실 비용을 아끼는 게 비용 효율적인 선택이 되려면 재택근무로 인한 업무 효율 저하가 5%를 넘으면 안됩니다.

은행을 버린 버핏

워런 버핏이 운영하는 버크셔 해서웨이가 이번엔 미국의 대형 지방은행인 US밴코프의 주식 200억원어치를 매도했습니다.

버크셔 해서웨이는 뱅크오브아메리카(BOA)와 웰스 파고의 최대 주주로 올라가 있을 정도로 은행주를 선호해왔습니다. 금리가 계속해서 떨어지면서 은행들의 주가는 하락하고 있습니다. 금리가 낮으면 대출 금리를 예금 금리보다 많이 높게 받기 어려워지기 때문입니다.

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