주택공급. 더, 더, 더.

“주택 공급을 계속 늘리는 정부, 앞으로 시장은 어떻게 될까요?”

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하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

주택공급. 더, 더, 더.

한눈에 보기
정부가 서울 도심에 주택 7만호를 건설할 부지를 확보하는 주택 공급 대책을 발표했습니다. 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 의도입니다. 오는 7월 시행될 분양가 상한제가 재개발/재건축을 둔화시키고 결과적으로 주택 공급을 줄여서 서울 도심의 집값을 오르게 할 것이라는 우려가 시장에 퍼져있는 가운데 나온 대책입니다. 서울 주택가격 안정화에 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다.

공급, 계속 늘린다

정부는 당초 공급 확대를 통한 부동산 가격 안정을 위해 수도권에 30만호를 공급할 계획을 발표했습니다. 이번에는 이 계획에 추가 7만호가 된 것이어서 30만이 37만이 되었습니다. 전체로는 23% 증가했습니다. 다만 수도권 30만 계획 중 서울시 부분이 원래 4만호 였는데, 이번에 추가된 7만호가 모두 서울시 공급 예정이 되면서 서울시는 4만에서 11만으로 200% 이상 공급이 증가하게 되었습니다.

공공 주도 재개발로 2만호 공급

눈길을 끄는 것은 ‘주택 공급 활성화 지구’라는 새로운 지구의 등장입니다. ‘공공 재개발’이라고 불리게 될 것 같습니다. 정부는 현재 조합 갈등이나 낮은 사업성 등 때문에 지지부진한 재개발 지역에 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공공기관을 참여시켜 사업 속도를 끌어올리겠다는 계획입니다.

공공성을 위해 이 지역에선 전체 주택의 20% 이상, 조합원 몫을 제외한 주택의 50% 이상을 공적임대주택으로 공급해야 합니다. 다만 사업성이 훼손되지 않게 하기 위해서 아파트를 더 높게 지을 수 있도록 용도 지역을 변경해주기로 했습니다.  일반 분양 수는 그대로 두고, 공적임대 물량만 추가로 확보할 수 있도록 한 거죠.  아울러 사업 절차도 신속히 추진될 수 있도록 절차를 간소화 한다고 합니다. 이런 공공 재개발을 통해 주택 2만호를 공급할 예정입니다.

소규모 재정비 사업에 규제 풀어 1.2만호 공급

여기에 기존에 하고 있던 소규모 재정비 사업에도 건물을 더 높게 지을 수 있게 해주고, 의무적으로 설치해야 하는 주차장의 면적을 줄여 1만2000호를 추가로 공급합니다. 소규모 재정비에는 가로주택정비사업(미니 재개발)과 소규모 재건축(미니 재건축) 등의 사업 형태가 있는데요. 이 중 가로주택정비사업은 전체 주택의 10%를 공공임대하면 분양가상한제도 적용하지 않기로 했습니다. 사업성이 상당히 높아질 걸로 예상됩니다.

역세권에서 추진되는 민간 주택 사업에도 공공임대를 내놓는 조건으로 용적률을 높여줘 8000호를 공급하기로 했습니다. 역세권 범위가 종전 250미터에서 300미터로 한시적으로 확대됐고, 사업의 용도지역을 상향(종상향)할 수 있게 했습니다. 이렇게 합계 4만호가 공급됩니다.

추가로 준공업지역(영등포∙성동구∙구로구 등)을 활용해서 8000세대를 공급합니다. 주거용 토지가 아닌 곳을 주거용으로 전환하는 겁니다. 또 공실인 상가를 LH나 SH가 매입해서 1인 주거용 공공임대주택 7000호를 공급할 예정입니다. 단 이 경우 1인용 주거공급의 취지에 맞게 역세권 중심이고 차량을 소유한 사람의 입주자격을 제한한다고 합니다. 이 외에 추가로 도심 내 유휴부지를 활용해서 1.5만호를 공급할 계획인데요, 국-공유지와 공공기관 소유 부지 등이 차례로 개발 될 예정입니다.

‘종상향 재개발’의 등장

정부는 지속적으로, 공격적으로 공급을 확대하고 있습니다. 2023년에는 수도권에 25만호+a의 물량이 풀리게 됐습니다. 공급을 늘리는 방법론의 일환으로 강북권 정비사업의 경우 ‘종상향 재개발’이 등장했고요. 준공업지를 보유한 지역에도 ‘용도변경 주택공급’ 개념도 등장했습니다. 이와 별도로 3기 신도시에도 계속 주택이 공급될 것이라고 하니, 향후 공급이 크게 늘긴 하겠습니다.

시장엔 미치는 영향은

원론적으로 도심의 비주거용 부지나 미개발지, 정비사업이 정체된 지역의 규제를 풀어주는 것은 해당지역의 집값을 오르게 합니다. 게다가 이 사업들 중 상당수가 다가구 주택이 많은 강북 지역 등을 재개발하는 사업이어서 더 그럴 수 있습니다.

다만 아파트 보다는 강북권 주택 지역을 개발한다는 점, 도심의 주택공급이 실질적으로 증가한다는 점을 고려하면 시장 안정화에 기여할 수 있습니다. 신도시와 서울 도심에 만연한 공급 부족 문제를 해결해 줄 것이기 때문입니다.

아울러 공적임대주택이 늘어나면 전월세 가격 안정화에도 도움이 될 겁니다. 최근 매매가 둔화에 따라 전월세 가격이 올라가면서 힘드신 분들이 많으실텐데, 이런 분들께 도움이 될 것으로 기대합니다.

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경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

미국이 신용 경색을 막은 방법

미국 기업들이 회사채를 대량으로 발행하고 있습니다. 미국 기업들이 시장에서 자금을 대량으로 조달하고 있다는 뜻입니다.

4월의 미국 회사채 발행액은 1년 전 같은 기간보다 3.6배 늘었습니다. 예를 들면 보잉은 무려 30조원어치의 회사채를 성공적으로 발행했습니다.

기업들이 회사채를 발행하는 이유는 코로나 바이러스로 인한 영업손실 등에 대비하기 위한 것입니다. 기업들이 이렇게 위험해지고 있지만 시중 자금이 이 기업들의 회사채를 기꺼이 사들인 이유는  미국의 중앙은행이 결국 이 기업들이 망하게 하지 않을 것이라는 믿음을 줬기 때문 입니다.

미국 중앙은행은 7500억 달러어치의 회사채를 시장에서 사들이겠다고 발표했습니다만 굳이 중앙은행이 채권을 사지 않아도 시장에서 이렇게 자발적으로 채권을 사들이는 건 중앙은행이 사들이겠다고 했기 때문입니다.  어차피 중앙은행이 사들여서 자금 문제가 해결될 회사의 회사채라면 위험하지 않으니 기꺼이 투자하자는 판단을 하는 것입니다. 

시장의 이런 이기심과 탐욕 덕분에 중앙은행은 과감한 정책을 실제 행동하지 않고 그냥 발표만 하는 것만으로도 소기의 성과를 충분히 거둘 수 있습니다. 위기가 닥치면 중앙은행이 과도하다 싶을 만큼 대규모의 구제금융을 발표하는 이유도 거기에 있습니다. (그러나 그 규모가 신중하거나 부족해보이면 시장 참가자들은 불안을 버리지 못하고 결국 연준이 더 많은 돈을 들여 직접 사들여야 하는 상황을 맞이합니다.)

미국은 중국한테 어떻게 보상금을 받아낼까

원래도 좋지 않았던 관계지만 요즘 중국과 미국의 사이가 다시 악화되고 있습니다. 미국의 트럼프 대통령이 코로나 바이러스를 중국이 퍼뜨린 것에 대한 배상을 요구해야 한다고 발언한 것이 계기가 됐습니다.

미국은 중국에게 돈(코로나 배상금)을 받아야겠다는 것인데 문제는 중국이 그 요구를 들은체 만체할 경우 어떻게 할 것이냐가 관전 포인트 입니다. 미국의 일부 언론이 추정하는 수단은 미국이 중국에게 빌린 돈 일부를 코로나 배상금 명목으로 아예 갚지 않는 겁니다. 즉 중국이 보유한 미국 국채 일부에 대해 상환을 거부하는 방식입니다.

물론 이런 방식에 대해 시장에서는 그 가능성이 거의 없다고 보고 있습니다. 미국 국채가 상환거부(디폴트)되면 그건 달러의 기축통화 지위가 흔들릴 수 있는 사건이 되기 때문입니다.

만약 이렇게 될 경우 중국이 무력으로 미국을 공격해서 일부 자산을 회수하는 것도 이론적으로는 가능합니다. 그러나 그런 물리적 방법을 제외하면 중국은 이런 상황을 대비하기 위해 다른 대안은 없을까요.

시장에서 예상하는 가장 현실적인 중국의 대응은 중국이 미국 국채를 시장에서 대거 매도하는 것입니다. 미국 국채를 보유하지 않음으로써 그런 위험을 제거한다는 뜻인데요. 그런 일이 현실화되면 미국의 국채 가격은 크게 하락(장기국채 금리는 크게 상승)할 가능성이 큽니다만,  아마도 미국 연준이 중국이 내다파는 미국 국채를 대부분 사들이는 식으로 대응할 가능성이 큽니다 . 미국의 이 카드는 중국의 미국 국채 매각이 시장에 별다른 충격을 주지 못할 가능성을 의미합니다.

데일리 체크

카카오가 역대 최고 분기 실적을 달성했습니다. 코로나19로 촉발된 ‘언택트’ 문화가 호재였던 것으로 분석됩니다. 코로나 기간 사용자가 늘었고, 덩달아 광고나 ‘선물하기’ 등 커머스 실적이 증가했습니다.

최근 가격이 급속도로 오르며 주목받는 투자 자산 두가지가 있습니다. 구리와 비트코인 입니다. 구리는 건설, 기계 등 산업 전반에 고루 사용돼서 ‘경기 선행지표’로 불립니다. 코로나가 막 시작된 3월 가격이 급락했지만 “언젠가 코로나가 끝나면 구리 수요도 올라갈 것”이라는 기대에 투자자들이 베팅하고 있습니다. 비트코인도 지난 3월 이후 2배 이상 가격이 올랐습니다. ‘반감기’ 때문이라는 설명인데요. 반감기란 공급 조절을 위해 채굴 시 보상을 반으로 줄이는 기간입니다. 공급이 줄어드는 만큼 가격이 오를 수 있다는 설명입니다.

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