법인으로 부동산 사면 규제 안 받는다?

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

법인으로 부동산 사면 규제 안 받는다?

최근 서울 송파구의 한 아파트는 기존 실거래가보다 2억5000만원이나 높은 가격에 팔렸습니다. 코로나19 여파로 주택 시장이 침체돼있다는 점을 감안하면 기이한 현상이었습니다. 알고 보니 이 아파트의 매수자는 매도자가 소유한 법인이었습니다. 법인 대표가 아파트를 본인 법인에 비싼 값으로 넘긴 겁니다.

규제 사각지대, 법인 거래

보통 아파트 같은 주거용 부동산은 개인들이 사고파는 경우가 대부분입니다. 법인이나 펀드 등은 상업용 부동산 위주로 거래하죠.

그런데 최근엔 법인을 세워 아파트를 매수하는 사례가 부쩍 늘었습니다. 수도권 비규제 지역에선 특히 많이 늘었습니다.  신설 부동산 법인의 수가 2017년 9400여곳에서 2019년 1만4500여곳으로 급격하게 늘어난 게 그걸 간접적으로 증명합니다. 

왜 법인 거래가 늘었죠?

개인에 대한 규제는 촘촘해진 반면 법인 대상 규제는 상대적으로 널널하기 때문입니다. 2017년 8.2 대책 이후로 개인은 투기과열지구에서 주택 가격의 40% 이상 금액을 대출하지 못하게 됐습니다. 법인은 이 규제 대상에 포함되지 않았죠.

2018년 9.13 대책은 종합부동산세 부담을 대폭 늘렸는데요. 이때도 법인에 대한 규제는 없었습니다. 개인 1주택자가 아파트를 본인 명의로 한 채 더 사면 다주택자가 되지만, 법인 명의로 아파트를 사면 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다.  종부세 부담도 확 줄일 수 있죠. 

이런 이유들로 법인 거래는 대출 규제를 피하고 싶은 많은 다주택자들에게서 인기를 끌었습니다. 법인을 통해 아파트를 사고파는 게 왜 유리한지 설명해주는 책과 유튜브 방송 등이 범람했죠.

법인으로 거래하면 세금을 얼마나 덜 내는 거죠?

법인은 양도소득세도 내지 않고 법인세만을 냅니다.  개인 다주택자 양도세 최고세율이 68.2%인 반면, 법인세율은 25%에 불과합니다.  설령 매매 목적 법인으로 10%의 가산세를 낸다고 하더라도 여전히 낮은 수준이죠. 더구나 법인의 경우엔 오래 보유해야 할 이유도 없어서 오늘 사서 내일 판다고 해도 연 단위 법인세만 내면 됩니다. ‘단타 매매’의 주체가 되기 쉬운 거죠.

법인 거래의 단점은 없는 건가요?

물론 있습니다. 부동산을 매매한 후에 남은 차익을 법인 계좌에서 개인 계좌로 이체할 때엔 배당소득세(15.4%)를 내야 합니다. 연간 2000만원 이상일 경우에는 종합소득세율을 적용받아야 해서 이 세율이 더 높아집니다(8800만원 이상이면 35%). 다만 해당 법인의 대표가 법인 카드로 그 차익을 쓴다면, 배당소득세를 낼 필요가 없습니다. 그래서 법인 거래는 오랜 시간 동안 규제 사각지대였습니다.

법인은 앞으로도 규제 무풍지대일까요?

정부도 법인 거래의 심각성을 인지한 듯합니다. 작년 12.16 대책에는 법인에 대한 규제가 포함됐죠. 투기지역과 투기과열지구의 15억원이 넘는 아파트를 살 때는 아예 주택담보대출을 받지 못하게 하고, 9억원이 넘는 아파트를 살 때는 아파트 가격의 20%만 대출 가능하게 한 강력한 규제였는데요.  이 규제가 개인과 법인을 가리지 않고 모든 차주에 적용되도록 했습니다. 

그제는 “(법인 매매로) 투기규제를 피할 목적이라면 다시 생각해보는 것이 좋을 것”이라는 국토부의 엄포도 있었습니다. 이런 흐름으로 봤을 때 21대 국회에선 법인을 통한 부동산 거래에 대한 제한이 생길 것으로 보는 게 적절할 듯합니다. 법인을 통한 보유세 회피, 양도세 절세, 초단기간 매매를 막는 수단이 없다는 점, 대출 규제가 개인에 비해 과도하게 낮다는 점 등을 언론과 시민사회가 지속해서 공론화한다면요.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

원유 창고가 다 찼다

원유를 저장해 놓을 창고가 혹시 있다면 요즘 앉아서 돈을 벌 수 있는 기회가 많습니다. 6월 인도분 원유 선물은 11달러에 거래되지만 9월 인도분 원유 선물은 25달러에 거래되는 경우가 있기 때문입니다.

그럴 경우 9월 인도분 원유 선물을 25달러에 팔고(6월에 원유 1배럴을 25달러에 팔기로 누군가와 약속한 겁니다), 6월 인도분 원유 선물을 11달러에 삽니다 (6월에 원유 1배럴을 11달러에 사기로 누군가와 약속한 겁니다). 이 거래는 쉽게 말하면 11달러에 산 원유를 세 달 후에 25달러에 파는 겁니다. 단 한 달 동안 원유를 저장해놓을 창고나 공간이 있어야 합니다.

요즘 이 창고 임대비용이 매우 비싸졌습니다. 그리고 대부분 임대가 다 나갔습니다. 임차료는 얼마나 비싸졌을까요. 이 창고를 이용해서 벌 수 있는 돈의 한계치 수준 근처까지 비싸졌습니다. 생각해보면 당연합니다.  창고가 돈을 벌어주기 때문에 창고 가격이 그 수준까지 올라가는 겁니다. 

원유에 투자할 때 주의할 점

원유 가격에 투자하는 금융상품들을 둘러싼 논란과 잡음이 심해지고 있습니다. 원유선물에 직접 투자하기 어려운 투자자들을 위해 원유 선물을 그대로 따라가는 ETF나 ETN을 만들어서 상장시켰지만 그 ETF나 ETN들이 원유 선물 가격을 따라가지 못하고 너무 앞서가거나 너무 뒤쳐지면서 여러 문제가 생기고 있습니다. (ETN은 증권사가 만든 상품이고 ETF는 펀드운용사가 만든 상품입니다.)

예를 들어 미래에셋 레버리지 원유선물혼합 ETN은 국제유가가 오르내리는 폭의 2배로 오르거나 내리도록 설계된 상품인데 국제유가가 이틀에 걸쳐서 30%, 40%씩 하락하면서 괴리율이 높아지고 있습니다. ETN 가격이 하한가(전일대비 -30%)까지 떨어져도 국제유가 하락분을 다 반영하지 못하고 있는 상황이어서 매수를 하면 매우 위험합니다.  국제유가가 더 이상 떨어지지 않더라도 이 상품은 다음날 시장이 열리면 어제 미처 반영하지 못한 하락분을 반영하려고 가격이 더 내려가기 때문입니다. 

이런 상품은 갑자기 전액 손실을 입고 상장폐지 되는 경우도 있습니다. 원유 가격을 2배로 추종하는 ETN이나 ETF 상품들은  하루에 원유선물 가격이 50% 이상 하락하면 그 등락폭의 2배인 100% 하락이 실현되기 때문에 가격이 0이 되고 상장폐지됩니다. 

해고 금지는 일자리를 보호해줄까

아마존은 일손이 모자라서 18만명의 직원을 새로 뽑는데 우리나라에서 비슷한 사업을 하는 쿠팡은 시간제 아르바이트만 늘리고 있는 이유를 추측한 뉴스입니다. 미국은 언제든지 해고가 가능하니 정직원으로 뽑아도 아무 부담이 없는데 우리나라는 정직원으로 뽑아놓으면 회사가 위험해지기 전에는 해고를 못하니 시간제 아르바이트만 뽑는다는 설명입니다. 한국과 미국 양쪽 모두 언제든지 해고할 수 있는 근로자만 뽑는다는 게 공통점입니다.

근로자의 고용을 강제로 유지하게 하면 근로자들이 유리해질 것 같지만 기업이 그런 규제를 두려워하고 채용 자체를 꺼려하게 돼서 근로자들은 일자리를 쉽게 얻지 못하게 됩니다. 일자리를 쉽게 얻지 못하는 근로자들은 일자리가 생기면 그게 사라질까봐 부당한 요구를 쉽게 받아들입니다. 해고를 엄격하게 금지하는 것으로 일자리 문제나 근로자의 권리 문제가 개선된다면 전 세계의 모든 나라들이 이런 제도를 도입하지 않을 이유가 없습니다.

데일리 체크

코로나19가 확산하면서 수출이 급감하면서 수출이 급감하고 있습니다. 4월 1일부터 20일까지의 우리나라 수출액은 217억2900만달러였는데요. 지난해 같은 기간보다 26.9% 감소한 수치입니다. 최대 수출품인 반도체 수출(-14.9%)도 줄었고, 대(對)중국 수출(-17%)도 무너졌습니다.

글로벌 금융시장이 요동치자 해외파생상품을 거래하는 국내 투자자가 늘고 있습니다. 올 1분기 국내 투자자의 해외파생상품 거래량은 4206만계약으로 작년 1분기보다 57% 늘었습니다. 특히 개인 투자자의 거래량은 이 기간 두 배 가까이 늘었습니다.

채권단과 650억달러 부채 협상을 벌이고 있는 아르헨티나가 또다시 국가 디폴트(채무 불이행) 위기에 몰렸습니다. 아르헨티나 정부는 갚을 능력이 없다며 채권단에 원금 삭감과 상환 유예 등을 요구했는데요. 채권단은 이 조정안을 거부했습니다. 아르헨티나는 당장 22일까지 5억달러를 갚지 못하면 유예기간 30일을 거쳐 다음달 22일 디폴트가 됩니다. 아르헨티나는 이전에도 여덟 번이나 디폴트를 선언한 적 있습니다.

PC방의 전체 매출 중 음식 판매 비중이 약 40%로 늘었다는 리포트가 나왔습니다. PC 이용 요금만으로 매출을 내던 PC방이 음식 판매로 매출원을 다양화한 겁니다. 컵라면이나 냉동식품만을 팔던 과거와는 달리 직접 요리한 음식을 판매하는 PC방도 늘고 있습니다.

리멤버 나우 토론 커뮤니티 오픈!

각 분야 전문가들과 오늘의 경제 이슈를 놓고 제대로 된 토론을 해 보세요! 주의/주장이 아닌 경제 현상에 대한 생산적인 토론이 오가는 장을 열기 위해 리멤버 나우 경제 토론 커뮤니티를 개설했습니다. 지금 커뮤니티에 참여해 회원님의 의견을 나눠주시고, 각 분야 전문가들과 토론해 보세요. 좋은 질문을 선정해 리멤버 나우에서 직접 답변도 해 드립니다. (모바일에서만 가능합니다)

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