재개발 단지, 임대주택 비율 크게 늘리는 이유?

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 익스플레인 나우

재개발 단지, 임대주택 비율 크게 늘리는 이유?

이르면 8월부터 서울에서 사업시행계획인가를 신청하는 재개발 예정 구역에서 임대주택 의무공급 비율이 기존 최대 20%에서 최대 30%로 높아집니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 규제개혁위를 통과했기 때문입니다.

기존에 15%였던 의무공급 비중의 상한선은 20%로 높아졌고, 지방자치단체가 주택 수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대 비율은 기존 5%포인트에서 10%포인트로 상향됐습니다.

특히 이는 서울시와 같이 임대주택공급 비중을 늘리고 싶어하는 지자체에게 더욱 강력한 제도로 다가갈 것 같습니다. 지자체가 조례를 개정하는 데 걸리는 시간을 고려해 실제 시행은 8월부터 이뤄집니다.

🏡 재개발 임대 주택이 뭔데요?

재개발 지역의 철거민들에게 공급하는 주택입니다. 월 임대료가 20만원 안팎으로 저렴하고, 철거 세입자에게 공급하고 난 다음에도 물량이 남으면 저소득계층에 공급합니다. 입주 후 최대 10년 동안 거주할 수 있습니다.

서민∙취약계층에 공급되는 임대 주택은 주거 안정에 기여하면서, 동시에 재개발의 사업성을 낮춥니다. 높은 분양가를 받을 수 있는 일반분양 세대가 적어지기 때문입니다.

그래서 재건축과 재개발을 장려하던 지난 정부는 이 의무 공급 비율을 현저히 낮췄습니다. 2014년엔 수도권 임대주택 의무공급 비율 하한을 시∙도지사가 결정토록 하고, 상한선을 20%에서 15%로 바꿨습니다. 인천시 등 일부 지자체에선 이 비율을 0%로 내리기도 했죠. 서민의 주거 불안을 심화시킨다는 비판을 받았지만, 서울시를 포함한 전국 광역시의 구도심 재개발 사업은 호황을 맞았습니다.

🏚임대 주택 의무공급 비율을 늘려서 재개발 사업이 어려워지면, 결국 주거 불안이 심화되는 건 마찬가지 아닌가요?

일반적인 생각과는 달리 재개발은 주택 공급을 오히려 줄이는 효과가 있습니다. 일반적으로 재개발 이후엔 세대 수가 오히려 15% 정도 감소했습니다. 재개발 전에 다닥다닥 몰려있던 작은 평수 다가구주택을 허물고, 넓고 쾌적한 아파트를 짓기 때문이죠. 게다가 아파트에는 기존에는 없던 널찍한 주차장과 상가, 놀이터 등도 생깁니다.

이렇게 새로 생긴 지역의 집값은 당연히 이전보다 높아집니다. 투자 수요도 자극하는 효과를 낳죠. 때문에 기존에 그 지역에서 살던 사람들은 다른 지역으로 이주해야 합니다. 때문에 재개발은  주거의 질은 높이지만, 주거 불안을 야기합니다.  서울시 인구는 2011년 이후로 지속적으로 줄고 있는데, 여기엔 재개발도 한몫했습니다.

앞으로는 어떤 변화가 생길까요?

서울시 등 임대주택 공급을 확대하고자 하는 지자체는 임대주택 의무 공급 비중을 최대한으로 설정하고 있었습니다. 서울시는 이번 개정 이후에도 최대치를 적용해서 전체 주택의 30%를 임대주택으로 공급하게끔 할 방침인 걸로 알려졌습니다.

이로 인해  재개발 사업에 타격을 받는 민간 재개발 사업자들이 상당수 생겨날 걸로 예상됩니다.  현재 사업시행 인가를 받지 못한 단지들의 경우 8월 전까지 속도를 내서 사업인가를 받으려 할 테고요. 반대로 8월까지 인가를 받지 못한다면 재개발 자체가 장기간 지체될 가능성도 열어두어야 할 것입니다.

현재 정부나 서울시의 일관된 태도는 ‘공공 확대’입니다. 현재 정부는 주거복지로드맵 2.0(2025년까지 공공 240만호, 공적 460만호 공급)을 목표로 주택수급 계획을 짰기 때문에, 앞으로 많은 사업들의 공공성이 강화될 것이라고 판단됩니다. 이러한 제도 변화 역시 이런 흐름과 궤를 같이 하는 것입니다.

다만 이런 제도 변경이 바로 실감할 만한 변화를 만들어내진 않습니다. 시간이 꽤 흐르면 변화를 체감할 수 있을 텐데요. 2014년의 관련 규제 완화가 그랬듯이 이번 규제 강화도 2~3년 후부터 영향을 발휘할 것입니다.

재개발 사업성이 낮아진다면  사업 초기 단계인 강북권 재개발 단지의 조합원 입주권 가치에도 훼손이 있을 수 있습니다. 

정리하자면
재개발 시에 의무적으로 공급해야 하는 임대주택의 비율이 최대 30%로 높아졌습니다. 재개발 사업성은 떨어질 걸로 보입니다. 일부 단지 조합원의 입주권 가치도 낮아질 겁니다. 이 정책이 영향을 발휘하는 2~3년 후엔 재개발 단지가 이전보다 줄어들 것으로 보입니다.
경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

경기침체에 대응 힘든 유럽 공동체

코로나19 바이러스로 인한 경기 위축을 극복하기 위해 각국 정부들은 정부가 돈을 쓰는 재정정책을 선택하고 있습니다. 그리고 그 돈은 정부가 중앙은행으로부터 돈을 빌려서 조달합니다. 그리고 중앙은행은 그 돈을 찍어냅니다. 다 나라를 위한 일이기 때무에 모두들 동의하고 이 일을 하고 있습니다.

그러나 유럽에서는 이 일이 잘 되지 않고 있습니다. 각국 정부가 발행한 국채를 유럽 중앙은행(유럽에는 중앙은행이 하나 뿐입니다)이 사들여야 각국 정부가 돈을 마련할 수 있는데  유럽중앙은행은 각국 정부가 손을 벌리는 대로 돈을 찍어서 주지는 않을 것입니다. 

예를 들면 이탈리아의 코로나 피해를 복구하고 경기를 살리기 위해 필요한 돈을 찍어서 쓰는 것에 대해 독일 같은 나라들의 동의가 필요한데 독일 등은 거기에 쉽게 동의하지 않기 때문입니다. (독일은 이탈리아에게 다른 지출을 줄이거나 너희 나라 부자들에게 세금을 더 걷어서 쓰라고 할 것입니다.) 근본적인 이유는 독일과 이탈리아는 남남이기 때문이고 독일의 총리를 뽑는 선거에서 이탈리아 국민들은 투표권이 없기 때문입니다.

앞으로 전 세계 경기가 다시 살아나더라도  유럽 국가들의 경기는 쉽게 살아나지 못할 것 이라는 전망이 나오는 이유이기도 합니다.

이탈리아와 스페인 등 피해가 큰 나라들은 ‘코로나 본드’라는 이름의 유로존 통합 채권을 찍어서 피해가 큰 나라들의 재정 지출 수단으로 쓰자고 주장하고 있습니다. 그러나 코로나 본드를 빌리는 주체는 특정 국가가 아니라 ‘유럽 전체가 공동으로’ 빌리는 것이어서  자칫하면 돈은 스페인이 쓰고 갚는 것은 다 함께 또는 재정 여유가 있는 독일 등이 갚아야 할 수 있습니다. 

독일은 이런 경우를 대비해서 만들어놓은 ESM이라는 대출기구를 통해 필요한 돈을 빌리라고 주장하고 있습니다. 그런데 ESM은 IMF와 비슷한 조직이어서 돈을 빌려주고 나면 그 돈을 빨리 받아내기 위해 여러 가지 가혹한 자구노력을 요구합니다. 스페인이나 프랑스, 이탈리아는 그런 조건이 까다로운 돈 말고 그냥 편하게 쓸 수 있는 돈을 원합니다.

결국 코로나 본드는 유럽 국가들끼리 합의를 보지 못하고 좌절됐습니다. 일단 ESM 등을 통한 대출로 급한 불은 껐지만 추가로 비용이 투입되어야 할때마다 유럽은 비슷한 갈등을 겪을 것으로 보입니다.  대통령이 중앙은행 총재와 전화 한 통화만 하면 해결책이 나오는 미국과는 전혀 다른 구조입니다. 

면세품, 아울렛에서 팔린다?

해외 여행객이나 관광객이 뚝 끊기면서 면세점에 물건이 남아돌고 있습니다. 유행이 지나면 판매하지 못하는 제품들이 많은데 그래서 면세점들은 이걸 내국인들에게 아울렛이나 마트 등에서 팔 수 있게 해달라고 요청하고 있습니다.

면세점과 국내 유통점 사이에는 규제의 높은 장벽이 있어서 면세점의 물건은 국내로 들여와서 팔지 못하게 되어 있습니다. 면세점 판매품들은 관세와 부가세, 특소세 등을 면제 받기 때문이기도 하지만 그 세금을 모두 내더라도 국내 유통망을 통해 판매하지 못합니다. 그러나  면세점 업계는 코로나19로 인한 특수한 상황이므로 한시적으로라도 허용해달라고 요청 중입니다. 

허용할 경우의 장점은 면세점의 재고 부담이 줄어들고 면세점에서 일감이 없어서 쉬고 있는 직원들도 일을 할 수 있습니다. 소비자들은 상품 선택의 범위가 넓어져서 좋습니다.

단점은 면세점 제품이 팔리는 만큼 국내 유통망의 제품들이 덜 팔립니다. 면세점도 어렵지만 국내 유통업체들도 어려운데 왜 면세점만 생각하느냐는 국내 유통업체들의 반발이 있을 수 있습니다.

면세점이 장사가 안된다고 내국인 대상 판매업을 할 수 있게 해달라고 한다면, 백화점이나 마트, 편의점도 나중에 장사가 안 되면 외국인 상대로 면세품을 팔 테니 세금을 면제해달라고 할 수 있을까. 그러면 그때는 면세점 업무를 국내 유통사들에게 한시적으로 허용할 거냐는 질문이 남습니다.

데일리 체크

코로나19로 인해 석유제품 수요가 급감하자 에스오일이 정유, 윤활, 석유화학 등의 시설 전 부문의 정기 보수를 진행합니다. 수익성이 낮아진 공장을 멈추고 어차피 해야 할 정기 보수를 앞당기는 겁니다. 에스오일의 1분기 영업손실은 5600억원에 달할 걸로 전망됩니다. 에스오일은 정기 보수를 위해 3개월 탄력근무제를 실시합니다.

스마트폰 제조사들의 고민은 스마트폰 시장이 이미 성숙했다는 겁니다. 1~2년 전에 나온 스마트폰들의 사양도 충분히 좋아서 소비자들이 새 스마트폰을 살 이유가 적어졌기 때문입니다. 구매력이 높은 선진국일수록 고사양 스마트폰이 많이 보급돼 있습니다. 그래서 제조사들은 인도, 동남아시아 등 신흥국 시장을 주목하고, 저렴한 스마트폰들을 출시하고 있습니다. 애플은 어제 아이폰SE(55만원)을 내놨습니다. 삼성, LG, 중국 제조업체들의 보급형 스마트폰과 경쟁할 걸로 보입니다.

권리금 관행이 온라인으로까지 번졌습니다. 권리금을 얹어 네이버 스마트스토어를 사고파는 사례가 나오기 시작한 겁니다. 그래서 네이버는 스마트스토어 거래를 금지했습니다. 기존에는 개인 또는 사업자 판매회원과 제3자 사업자 간 양도양수가 가능했지만 앞으로는 가족 외 거래는 사실상 불가능해집니다.

1분기 해외주식·채권 거래가 사상 최대 수준으로 증가했습니다. 1분기 국내 투자자의 외화증권 결제금액은 전 분기 대비 68.2% 급증한 665억8000만달러였습니다. 지역별로 보면 미국 주식 결제금액이 229억2000만달러로 가장 많았습니다. 국내 투자자가 가장 많이 산 외화 주식은 테슬라였습니다. 다음은 애플, 마이크로소프트, 아마존 순이었습니다.

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