4~5월, 혼란의 부동산 시장

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

4~5월, 혼란의 부동산 시장

정부의 각종 시장 안정화 정책과 코로나 영향으로 그간 상승세였던 부동산 시장이 혼란 속에 빠졌습니다. 거기에 절세를 위한 매물이 4~5월에 시장에 많이 풀릴 것으로 예상됩니다. 한층 혼란이 커지지 않을까 우려됩니다.

변수 1: 정책

리멤버 나우에서 여러 번 말씀드린 대로 정부 정책은 시장에 꾸준히 영향을 미치고 있습니다. 지난 3년간 정부는 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위해  투자 수요를 위축시키고, 주택 공급을 늘리는  정책들을 발표해 왔습니다.

수요 억제 정책 측면을 먼저 살펴보면, 초기에는 대출 한도를 축소하는 정책이 나왔습니다. 그러다가 투기수요(전세 끼고 매입하는 갭 투자)를 집값 상승의 원인으로 지목하는 쪽으로 방향이 바뀌었고, 관련 정책을 잇따라 내놨습니다. 다주택자의 투기 수요 억제 정책(8.2 대책, 9.13 대책)과 1주택 갭투자자 억제 정책(12.16 대책)으로 요약이 가능합니다. 특히 15억원이 넘는 주택의 경우 대출한도를 ‘제로’로 만든 12.16 대책의 결과로, 15억원이 넘는 주택을 사려면 100% 모두 현금으로 조달해야 합니다.

변수 2: 코로나

코로나도 당연히 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 전통적으로 부동산 거래는 실물을 보고 직접 만나서 이뤄졌는데, 이 같은 거래가 요즘 불가능한 상황이기 때문이죠.

변수 3: 6월

6월은 부동산 시장에 중요한 시기입니다. 일단 2020년 보유세(재산세, 종부세) 기준 연한이 6월 1일 입니다. 이전에 신고한 부동산에 따라 보유세가 부과됩니다. 올해는 과세의 기준이 되는 공시가격이 많이 높아졌기 때문에 다주택자들은 ‘세금폭탄’을 맞을 수 있습니다. 반대로 말하면 세금폭탄을 맞지 않기 위해 부동산을 내놓는 수요들이 생길 것이라는 얘기입니다.

아울러 10년 이상 주택을 보유한 다주택자에 대한 한시적 양도세 완화(중과세율 미적용과 장기보유특별공제 적용)가 6월 30일에 끝납니다. 즉 4~5월은 10년 이상 보유한 주택을 일반세율로 매도할 수 있는 유일한 기간인 셈입니다.

주춤해지는 강세장

<부동산 시장 세그먼트>

부동산 시장은 과거 서울, 경기 등 지역중심에서, 현재는  세법과 정책이 만든 ‘세그먼트 중심’ 으로 움직이는 경향이 강해지고 있습니다. 위의 표와 같은 세그먼트는 12.16 이후 보다 분명해졌습니다.

12.16이후 ‘9억 이하 – 비규제지역’ 조합에 해당하는 수용성(수원, 용인, 성남), 인천, 안양 등의 지역이 강세였습니다. 그러다가 2.20을 통해 수원이 조정지역으로 지정되자 인천, 김포 등이 강세를 보이고 있습니다. 다만 최근 들어 상승폭이 조금 주춤해지고 있습니다.

언론들이 이들 강세지역을 집중적으로 다루는 사이, 서울 강남 3구에서는 하락세가 시작되고 있습니다. 강남 3구의 영향은 큽니다. 부동산 114가 집계한 3월 마지막 주 주택가격에서는 서울 25개구 중 강남 3구와 강동구만 하락하고 나머지 21개구는 상승했지만, 서울시 전체로 보면 하락으로 표시될 정도입니다.

강남 3구의 경우 매수우위지수(KB발표)가 3월9일 서울 101.7에서(100이상이면 매수자가 더 많다는 의미) 3월30일 74.8로 급격하게 하락했습니다.  초고가 주택 시장을 중심으로 상당한 수요위축이 발생한 겁니다.

정리하자면
부동산 시장은 12.16이후 정부 정책이 의도한 대로 움직이고 있었습니다. 그 와중에 4~5월에는 절세를 위한 매물들이 상당히 나올 것으로 예상됩니다. 수요가 위축된 상황에서 매물이 쏟아져 나오는 상황이 돼서 상당히 걱정이 됩니다.

거기에 더해 4~5월에는 부동산 불법행위조사단도 본격 활동할 계획이어서 시장이 한층 위축될 것 같습니다. 앞으로 두 달, 부동산 시장은 상당한 혼란을 마주할 듯합니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

잘 나가던 전기차, 코로나19에 뒤쳐진다

코로나19 바이러스가 몰고 올 변화 가운데 하나는 전기차의 몰락입니다. 확실치는 않지만 그럴 가능성이 커졌습니다. 전기차 배터리 등을 생산하는 업체들도 이 고민을 함께 하는 중입니다.

전기차는 환경규제 때문에 생긴 업종입니다. 환경을 살리려면 전기차 보급을 늘려야 하니 억지로라도 전기차를 보급하자는 정책이 유럽을 중심으로 있었습니다. 즉 자동차 메이커들이 생산하는 모든 차종의 평균 연비가 일정 수준 이상이 되지 않으면 그 회사가 만들어 파는 자동차의 대수에 비례해서 벌금을 내도록 하는 규제를 시행하기로 했었습니다.

그런데 두 가지 이유로 요즘 그런 정책에 대한 저항이 생기고 있습니다. 하나는 코로나19 바이러스로 인한 불경기 때문입니다 . 전기차는 구조가 단순하기 때문에 조립도 쉽고 생산도 쉽고 정비도 쉽습니다. 그건 일자리를 크게 줄인다는 뜻입니다. 그래도 환경이 중요하니 일자리 감소를 받아들이자는 쪽이었는데 코로나 사태로 일자리가 더 중요해졌습니다.

경기가 좋으면 자동차 업종에서 일하던 근로자들이 자연스럽게 다른 업종으로 넘어가지만 코로나 사태로 경기가 위축된 상황에서는 전기차 도입으로 일자리를 잃은 자동차 관련 종사자들은 다른 일자리를 찾기가 어려워집니다.

두 번째 이유는 원유 가격의 급락입니다. 유가가 내려가면서 휘발유나 경유로 움직이는 차량의 경제성이 매우 좋아졌습니다. 전기차의 유지비 경쟁력이 상대적으로 떨어지게 됐다는 뜻입니다.

과열된 원유 거래

요즘 원유에 투자하는 수단 중에 하나인 원유 ETN이 원유가격을 제대로 반영하지 못하는 일이 벌어지고 있습니다. 금융당국이 고심 끝에 원유 ETN의 거래를 당분간 단일가 매매(거래를 실시간으로 하지 않고 매수∙매도 주문을 모아놨다가 30분이나 1시간에 한 번씩 한꺼번에 거래를 체결하도록 하는 방식)로 바꾸기로 했습니다. 주가 움직임을 안정화시키기 위한 목적입니다.

원유 ETN은 원유가격을 따라 움직이도록 설계한 상품인데 투자자들이 원유 가격 상승을 전망하고 비싼 가격에도 계속 사들이면 실제 원유 가격보다 더 오른 가격에서 거래됩니다. 실제 원유 가격과 ETN 거래 가격의 차이를 괴리율이라고 합니다. 그런데 실제 원유 가격의 두 배 폭으로 움직이게 설계된 원유 레버리지 ETN의 경우는 괴리율이 90%를 넘기도 합니다.  1000원에 거래되어야 할 ETN 상품이 1900원에 거래된다는 뜻입니다.  마치 비트코인의 김치 프리미엄을 연상하게 합니다.

이런 괴리율이 생기면 ETN을 발행한 증권사가 매도 물량을 쏟아내면서 가격을 적정 수준까지 내려야 하는데 증권사가 이 매도 물량을 만들기 위한 자금이 부족한 상태입니다. (예상보다 너무 많은 투자자들이 몰리고 있기 때문입니다.) 투자자들은 괴리율이 높은 상태에서 이 상품을 사면 배럴당 25달러짜리 원유를 리터당 45달러에 사놓고 유가가 오르면 팔아야겠다고 생각하는 꼴이 됩니다. 주의하셔야 합니다.

데일리 체크

정부가 소비를 촉진하기 위해 신용카드 사용액 등에 대한 소득공제율을 올렸습니다. 기존 15%였던 신용카드 사용액 공제율을 3~6월 사용분에 대해선 30%로 한시적으로 높이고, 현금영수증∙체크카드 사용액 공제율은 30%에서 60%로, 전통시장·대중교통 사용액은 40%에서 80%로 상향 조정했습니다. 음식·숙박업, 관광업, 공연 관련업, 여객운송업 등 ‘코로나19 피해 업종’에 한해서는 신용카드와 현금영수증, 체크카드 4~6월 사용액에 대해 일률적으로 공제율 80%의를 적용합니다.

다만 연간 카드사용액 공제 한도는 그대로입니다. 공제 한도는 총 급여 7000만원 이하일 때 300만원, 7000만∼1억2000만원은 250만원, 1억2000만원 초과일 땐 200만원입니다. 또 근로자가 총 급여의 25%를 초과해 쓴 경우에만 혜택을 적용하는 것도 마찬가지입니다.

코로나19 여파에 전 세계 27억명이 근무 시간이 감소하거나 해고되는 등 영향을 받고 있다는 국제노동기구(ILO)의 전망이 나왔습니다. ILO는 이번 2분기에 전 세계 노동자 근로시간의 6.7%가 없어질 것으로 예상했습니다.

미국에선 지난주에만 실업자가 661만명(실업수당 청구 건수 기준)이 추가됐습니다. 3주 사이에 약 1700만명의 실업자가 쏟아져 나온 겁니다.

경기가 당분간 회복하기 힘들 거라는 비관론이 미국에서 급부상하고 있습니다. 벤 버냉키 전 연준 의장은 2분기 미국 GDP가 30% 이상 감소할 것이고, 경기 반등이 빠를 것으로 보지 않는다고 전망했습니다. 코로나19 사태가 끝난다고 해서 경제활동이 곧바로 재개되지 않고, 점진적으로 정상화될 것이라는 판단 때문입니다. 이에 미국 연준은 중소기업과 지자체에 2조3000억 달러(약 2804조원)가량을 지원하겠다고 발표했습니다. 또 등급이 낮은 회사채까지 매입하기로 했습니다.

배송 주문이 폭주해 아마존이 신사업으로 키워 오던 위탁 택배사업을 6월부터 중단합니다. 평상시엔 1~2일이면 배송 받는 유료 ‘아마존 프라임’ 회원들도 일부 품목을 2~3주 늦게 받는 일이 속출하고 있어서입니다. 아마존과 경쟁하던 페덱스와 UPS 등 택배 업체들은 수혜를 보게 됐습니다.

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“4~5월, 혼란의 부동산 시장”에 대한 9개의 댓글

    1. 금리가 0%대로 가고 있지만, 은행의 금리4%는 체감이 가지 않습니다. 주택 및 신용 대출상환에 대한 방책은 어떻게 가는것이 합당한지? 또한 일부 자금에 여유가 있다면 투자의 방향 To-be 모델은 어떻게 설계하고 접근하는게 맞는지? 부동산 금리가 떨어지면 오른다는 원칙 붕괴, 수입형 부동산도 아닌것 같고..그렇다고 묻지마 증권에 투자하는 것도 신중하게 더 지켜봐야 한다는 분석 결과-IMF때와 달라!, 금구매도 해야한다 말아야 한다 엇깔리게 나오는데 어떤 방향으로 접근하면 좋을까요?

    2. 어느 정도는 효과가 있지 않을까요? 🙂 신용카드 사용액 한도에 항상 미달되게 사용했던 사람들은 (저요…) 6월 전에 사려고 마음먹은 것들을 사려고 할 것 같아요. 저는 당장 미뤄두었던 것들을 하고 싶고, 사고 싶네요. 😀

    3. 눈가리고 아웅하는 방안같네요. 잘 모르는 사람들은 소비를 좀 늘릴 수 있겠지만 어짜피 한도에 걸리던 사람들은 잘 살펴보면 어이없는 웃음만 나오겠죠.

  1. 서울 및 주요 수도권은 수요에 비해 공급이 따라주지는 못할것같습니다. 부동산 시장에 거는 기대도 무시 못할것같고요. 수요 억제 규제만이 부동산 시장을 안정화시키긴 어렵지 않을까요?

  2. 금리가 0%대로 가고 있지만, 은행의 금리4%는 체감이 가지 않습니다. 주택 및 신용 대출상환에 대한 방책은 어떻게 가는것이 합당한지? 또한 일부 자금에 여유가 있다면 투자의 방향 To-be 모델은 어떻게 설계하고 접근하는게 맞는지? 부동산 금리가 떨어지면 오른다는 원칙 붕괴, 수입형 부동산도 아닌것 같고..그렇다고 묻지마 증권에 투자하는 것도 신중하게 더 지켜봐야 한다는 분석 결과-IMF때와 달라!가 나오는데 어떤 방향으로 접근하면 좋을까요?

  3. 금리가 0%대로 가고 있지만, 은행의 금리4%는 체감이 가지 않습니다. 주택 및 신용 대출상환에 대한 방책은 어떻게 가는것이 합당한지? 또한 일부 자금에 여유가 있다면 투자의 방향 To-be 모델은 어떻게 설계하고 접근하는게 맞는지? 부동산 금리가 떨어지면 오른다는 원칙 붕괴, 수입형 부동산도 아닌것 같고..그렇다고 묻지마 증권에 투자하는 것도 신중하게 더 지켜봐야 한다는 분석 결과-IMF때와 달라!, 금구매도 해야한다 말아야 한다 엇깔리게 나오는데 어떤 방향으로 접근하면 좋을까요?

  4. 부동산 초보자 입장에서, 시장이 세법과 정책이 만든 세그먼트 중심을 움직인다는 내용 큰 도움이 되었습니다. 9억이하*비규제 지역에 속하는 곳이 수용성이라고 언급해주신 거 처럼, 세그먼트 표 내에 혹하는 다른 지역 정보들도 혹시 알 수 있을까요? (예, 9억초과~15억이하*투기 과열 지역은 어디)

  5. 부동산시장 세그먼트 표 내용이 비어있는데, 원래는 내용이 있는거 아닌가요?? 각각에 해당하는 규제내용이 들어가면 참 좋을것 같은데요.

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