동학개미운동과 부동산의 미래

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하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

동학개미운동과 부동산의 미래

최근 서점가나 유튜브에서 볼 수 있는 변화 중 하나는 주식과 관련된 콘텐츠의 인기가 상당히 늘었다는 점입니다. 서점가의 경제경영코너를 점령하고 있는 책은 작년 말까지는 모조리 부동산 관련 책이었으나, 현재는 대부분 주식투자와 관련한 책들입니다. 또 유튜브에서도 경제채널들이 각광을 받고 있습니다. 이런 변화가 앞으로 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

‘동학개미운동‘의 시작

코로나19 판데믹은 글로벌 시장의 블랙스완이 되어, 연초 기대감에 부풀던 금융시장을 크게 흔들었습니다. 나름 코로나 방역에 성공적이라 할 한국 금융시장 역시 예외일 수 없었는데요. 코스피지수는 30%이상 하락했습니다. 대폭 하락한 주가를 보고, 그동안 주식시장에서 구경하기 힘들었던 개인 투자자들이 일제히 몰려왔습니다.

개인 투자자는 2000년 이후 누적 70조원 이상을 순매수했을 정도로 주식 투자엔 비관적이었습니다. 그런데 올해 개인이 순매수한 금액이 24조원이 넘습니다. 이 기간 기관이나 외국인들은 많은 양의 주식을 매도했는데, 그 물량을 개인들이 사들이면서 주식시장은 15% 이상 회복했습니다.

물론 고점 대비는 여전히 20% 이상 하락한 상태를 유지하고 있으나, 바닥에서 올라온 힘이 개인투자자라는 점은 20년 만의 변화이기도 합니다. 이런 분위기는 주식계좌를 개설하는 대면 고객의 수나 비대면 고객 수가 급격히 늘어나는 모습만 보아도 알 수 있습니다. 바야흐로 주식의 시대인가 봅니다.

부동산을 막으니 주식으로

이런 변화가 나타난 것에는 여러 원인이 있을 것입니다. 하나금융투자 김용구 애널리스트의 보고서를 같이 드립니다. ‘동학개미운동’에 대한 해석이 잘 정리돼 있습니다.

아울러 더 이상 투기성 자금이 부동산 시장으로 몰려갈 수 없게 된 것도, 작금의 주가 상승의 원인 중 하나로 보입니다.

현 정부의 부동산 정책이 열아홉번이나 나왔고, 수요 측면에선 굵직한 정책이 3번 있었습니다. 2017년의 8.2 부동산 대책(양도세 중과, 대출 강화)과 2018년의 9.13 정책(종부세 강화와 주택임대사업자 등록혜택 축소), 2019년의 12.16 대책(9억이상 갭투자시 전세대출 중단 및 15억 초과주택의 주택담보대출 제로화)입니다. 공급 대책의 경우 크게 2가지인데요. 2019년의 3기 신도시 정책(수도권 30만호 공급계획)과 2020년 3월 발표한 주거복지로드맵 시즌2(2025년 기준 총 700만호 수준의 공적주택 확보)가 되겠습니다.

 수요와 공급 양 측면에서 강력한 정책들이 나왔고, 특히 부동산 시장으로 자금이 흘러가기 어렵도록 꼼꼼하게 막은 결과 부동산 시장으로의 자금 흐름이 사실상 어려워졌습니다.  그러던 와중에 코로나19로 인해 주가가 떨어지자, 개인 투자자들이 주식시장으로 몰려가게 된 것이라고 분석하고 있습니다.

실제로 주춤해지는 부동산 거래

3월 들어 부동산 시장에도 변화가 찾아왔습니다. 올해 2월말까지 부동산 거래는 상당히 활성화 되어서 2019년 하반기 상승세가 일부 지역에서는 이어지는 모습이었으나, 3월이 되면서 분위기는 많이 변했습니다.

KB 기준 상위 50개 아파트 단지의 주택매매가격 추이가 2019년 5월부터 재상승하기 시작했다가 올해 3월에 다시 마이너스로 돌아선 것이 대표적입니다. 선도 단지가 먼저 하락하는 모습을 보여준 것입니다. 전반적으로 보면 여전히 아파트 가격은 상승 추세로 나오지만, 이는 최근에 거래가 많지 않기 때문에 지난해 상승한 가격이 그대로 유지되면서 보여지는 착시에 가깝습니다. 3월 거래량도 2월 대비 크게 줄었습니다.

이런 형태의 가격 조정은 다른 단지로도 퍼질 가능성이 높다고 봅니다. 이 경우  부동산 시장은 정책 효과로 인한 약세, 코로나로 인한 시장 경색, 개인 투자자의 자금 유출 등 3중고에 시달릴 가능성이 커 보입니다. 

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

현금 확보 나선 기업들

요즘 기업들은 현금 조달이 제일 큰 숙제입니다. 현금이 충분하든 모자라든 마찬가지입니다. 상황이 얼마나 길어질지 어떤 일이 벌어질 지 아무도 모르기 때문입니다. 뒤늦게 상황이 나빠진 후에 자금을 조달하면 이자율이 높아지거나 아니면 전환사채(CB) 같이 회사의 주식을 일부 내줘야 할 수도 있는 나쁜 조건에 채권을 발행해야 할 수도 있습니다.

대기업 대출도 한 달 사이에 8조원 정도 늘었습니다. 일단은 대출을 받아놓고 보자는 판단입니다. 회사채 시장이 원활하지 않아서 회사채 발행 대신 대출을 선택한 경우도 있습니다.

현금성 자산을 4조원 넘게 갖고 있는 기아차도 현금 확보에 나섰고 글로벌 기업들도 평소에 발행하지 않던 회사채를 잇따라 발행하면서 자금 확보에 나서고 있습니다.

미국 연준도 회사채를 사들이기로 했고 한국 정부도 채권안정펀드를 통해 시장에서 소화되지 않는 채권을 사들이기로 했지만  이런 정책으로도 여전히 온기가 전해지지 않는 영역이 있기 때문입니다.  미국 연준은 회사채를 시장에서 사들이기로 했지만 그 대상에 정크본드(위험등급이 높은 채권)는 포함하지 않았습니다. 문제는 우량한 기업들이라도 신용평가사가 최근 악화된 환경을 반영해서 신용등급을 내릴 수 있다는 점입니다. 이미 보잉과 델타항공 등 유명 기업들이 투기등급으로 등급이 내려왔습니다.

우리나라의 채권안정펀드도 그 조성 규모에 비해 실제 거래되는 회사채 규모가 훨씬 큽니다. 불안한 회사채는 시장에서 소화되지 않을 가능성이 크다는 의미입니다. 기업들이 계속 현금확보에 나서는 이유도 거기에 있습니다.

기업들이 현금확보에 나선다는 의미는  지출을 최대한 줄인다는 의미이기도 합니다.   설비투자도 임금인상도 모두 뒤로 미뤄질 가능성이 큽니다. 코로나 바이러스가 일시적으로 사라지더라도 내년에 다시 유행할 가능성 등을 감안하면 기업들의 투자는 당분간 어려울 수도 있습니다. 많은 이들이 바라는 V자형 반등이 나타나지 않을 수도 있는 이유입니다.

시중에 자금을 계속 공급하는 방법

여당이 무기명 채권 발행을 검토하고 있다는 소식입니다. 무기명 채권은 말 그대로 소유자의 신원을 파악하지 않는 채권입니다. 즉 무기명 채권을 들고 있으면 그 채권을 무슨 돈으로 샀는지 묻지 않는다는 겁니다. 다른 채권이나 주식이나 부동산은 젊은이가 100억원어치를 갖고 있으면 국세청이 어디서 난 돈인지 묻고 설명되지 않으면 증여로 간주하고 증여세를 매깁니다. 그런데 무기명 채권은 그걸 조사하지 않습니다. 편법 상속∙증여에 유리한 수단이 됩니다

이런 채권을 발행하려는 이유는  그런 달콤한 혜택을 줘야 시중의 자금이 정부가 발행하는 채권을 사기 때문입니다.  정부가 코로나19 바이러스로 인한 경제 피해를 지원하려면 계속 빚을 내야 합니다. 그런데 정부가 국채를 계속 발행하면 자금 시장에서는 수요만 많고 자금 공급은 부족해서 조달 금리(국채 금리)가 크게 오르는 일이 생길 수 있습니다. 그리고 자칫하면 시중의 여유자금을 정부가 다 빨아들이는 구축효과가 생겨서 기업 등 자금 수요처들이 난처한 상황에 처할 수 있습니다.

그걸 막는 방법은 자금 시장에 자금의 공급을 늘리는 겁니다. 시중 여유자금이 매력을 느낄 만한 포인트를 제공하면 더 많은 자금이 공급되고 정부는 필요한 자금을 별 부작용 없이 조달할 수 있게 됩니다.

유일한 단점은 사회 정의의 훼손입니다.

휘발윳값 1400원 아래로 떨어졌다

휘발유 가격이 내려가면서 리터당 1200원대에 판매하는 주유소도 생겼습니다. 전국 평균은 1399원입니다.

휘발유 가격 중 약 850원은 세금(부가세 포함)입니다. 실제 휘발유 가격은 리터당 550원이라는 의미입니다.

요즘 휘발유의 국제 가격은 리터당 200원 정도입니다.  내려갈 일이 한참 남았습니다. 

데일리 체크

긴급재난지원금은 소득 하위 70% 가구에만 지급됩니다. 그러나 소득만을 기준으로 삼을 것인지 혹은 재산도 참고해 선정할 것인지 아직 정해지지 않았습니다. 정부는 부동산 등 당장 파악이 가능한 재산은 소득으로 환산하는 방안을 추진 중입니다. 5월까지 지급 대상을 선정해야 해 현금이나 금융자산 등 유동자산은 반영되지 않을 걸로 보입니다.

오피스텔 가격도 하락하고 있습니다. 한국감정원이 1분기 오피스텔 가격을 조사한 결과 작년 말보다 0.11% 하락했습니다. 오피스텔 공급은 늘었지만, 코로나19로 인해 수요는 줄었기 떄문인 걸로 보입니다.

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24 Replies to “동학개미운동과 부동산의 미래”

    1. 지금무기명채권 발행은 나쁘지 않은 옵션으로 보입니다. 글쓴이 말처럼 시중에 자금을 끌어들일 뿐 아니라 소비성향이 높은 젊은 세대로 부를 이전시킨다는 면도 향후 디플레이션을 완충시킬 수 있는 수단이 아닐까 생각합니다.
      무기명채권의 발행금리가 -20%정도(레벨은 논의해봐야겠지만) 발행하면 증여세를 아예 못걷는게 아니라 다소 완화시켜 주는 수준이니 우려하는 사회정의의 훼손 문제도 어느정도는 해결되는게 아닐까 싶네요.
      무엇보다도 절대절명의 위기를 극복하는데 동원 가능한 수단을 다 동원해야죠. 사회정의 얘기하지만 경제위기의 가장 큰 피해자는 항상 서민이었습니다.

    2. 아직은 매수시기가 아닌것 같습니다.
      코로나사태가 언제까지 이여질지 알수없을뿐더러 사태이후 경제가 다시 살아날지도 낙관하기 힘듬니다.
      전세계가 2차세계대전이후 최악의 사태라고 비관하는 가운데 imf에 긴급자금지원요청도 80개국을 넘어서고 있습니다.
      지극히 개인적인 사견입니다만….올해겨울이후 사태추이를 지켜보며 매수타임을 결정해도 늦지 않을것으로 사료됨니다.

  1. 지금무기명채권 발행은 나쁘지 않은 옵션으로 보입니다. 글쓴이 말처럼 시중에 자금을 끌어들일 뿐 아니라 소비성향이 높은 젊은 세대로 부를 이전시킨다는 면도 향후 디플레이션을 완충시킬 수 있는 수단이 아닐까 생각합니다.
    무기명채권의 발행금리가 -20%정도(레벨은 논의해봐야겠지만) 발행하면 증여세를 아예 못걷는게 아니라 다소 완화시켜 주는 수준이니 우려하는 사회정의의 훼손 문제도 어느정도는 해결되는게 아닐까 싶네요.
    무엇보다도 절대절명의 위기를 극복하는데 동원 가능한 수단을 다 동원해야죠. 사회정의 얘기하지만 경제위기의 가장 큰 피해자는 항상 서민이었습니다.

  2. 매일아침 잘 읽고있습니다^^ 부동산 시장이 주춤할것이라 분석하셨는데, 그럼 지난10년간처럼 부동산으로 인한 성공은 이제 어려울까요?? 지금도 많은 신축 아파트들이 지어지고 있는데, 소위 신축브랜드대단지 역세권 아파트들도 이전과 같은 영화?를 누리기 어려울것인지요?(물론 사안마다 다르겠지만 전체적인 방향이 궁금해 여쭙니다^^;;)

  3. 급매물만 보세요. 이사가고 싶어하는 지역 동네카페 또는 부동산카페 가입해서 계속 조회하다보면 급매물 나오면 확 채가세요.

  4. 여당이 무기명 채권 발행 검토한다니
    정권 취지와 맞지 않다는 생각이 듭니다.
    이미 빈익빈부익부가 어느 정도 정착되어있는 것도 모자라 더욱 큰 편차를 만들어낼 겁니다.
    현정부는 그러지 않기 위한 정책 방향이라 느꼈는데, 위기상황이라고 손바닥 뒤집는 건가 싶어서 아쉽습니다.
    나름 안정적인 고수익 무기명 채권을
    돈많은 사람들은 상속을 위해 악용할 가능성이
    높고, 부정적인 거래의 뒷돈으로 사용될 가능성이 높지 않나요?

  5. 금융권에서 뻘짓을 한 것이 트리거가 된 이전의 금융위기와 달리 이번 경제위기는 전세계 실물경제가 마비가 되서 일어난걸 생각하면 아직 바닥은 아닌 것 같은데 개미들이 암만 전재샨을 쏟아넣어도 외국인들의 안전한 철수를 위한 헛짓이 될 것 같습니다.
    신종플루 때의 타미블루처럼 간단히 처방받을 수 있는 알약 치료제가 내일 당장 출시된다면 동학개미들의 승리겠지만 그럴가능성은 없고 실제 동학운동처럼 관군과 외국군에게 토벌당하는 운명을 맞이하는게 아닐지…

  6. 부동산가격은 소수 부자들에게 현금이 묶이는 경향도 크고 서민들에게 주택 보급이 어려운 부작용이 있는데, 그 돈이 주식으로 흘러들어 경제규모 확대에 도움을 준다는게 너무 마음에 드네요. 부동산은 더 후려쳐서 굳이 내려가진 않더라도 절대 오를 기미가 안보이게 했으면 좋겠습니다

  7. 동학 개미운동은 개미들의 투자그릇을 봤을때 부동산 수익대비 푼돈이 아닌가 생각합니다.
    전업투자가 아닌 대부분의 개미 투자자라면 몇천에서 많아야 2~3억을 넘기기 어렵다고 봅니다.
    요즘처럼 변동성이 큰 시장에서 억대의 투자금을 투자하고 -20% 수익만 나도 존버하기가 쉽지 않다고 보며 그렇다면 급급매로 나온 1급지 부동산이 그나마 장기적으로 봤을때 안전한 투자처가 아닐까요?

  8. 국제유가의 국내주유소 유가반영은 왜 항상 자기입맛대로인가요 국제유가상승하면 바로 다음날부터 휘발유가격오르면서 국제유가 하락시에는 반영까지 한달의 갭이있는거 같아요

  9. 부동산으로 돈 못벌게 하겠다는 시그널을 지속적으로 시장에 준 것이 코로나 사태와 맞물려서 효과를 보는 것 같네요. 돈만 생기면 부동산에 갖다붇는 우리나라의 특수성 때문에, 돈을 풀어도 풀어도 돌지않고, 생산성 없는 부동산에 죄다 묶여있었죠. 이제 주식시장에 돈이 돌아서 기업들이 성장할 수 있다는 점에서 정말 긍정적입니다. 부동산에 자산이 전부 묶여있다가 버블 터지면 헤어나오기 힘든데, 현재 기형적인 포트폴리오가 분산될 수 있다는 점에서도 참 좋은 것 같습니다. 다만 단기적인 묻지마 투자로 자꾸 들락거리며 손해만 누적하기 보다는 자산이라는 생각을 갖고 중장기적으로 투자하면 좋을 것 같네요.

  10. 채 애널님 주장은 신뢰가 안가요 결론을 정해놓고 거기에 맞추는 논리흐름입니다
    작년에 하방으로 해서 대차게 틀리셔놓고 한동안 조용하셨는데 이제 슬슬 목소리를 내시네요

  11. 특수한 상황에는 특수한 해법이 필요합니다. 전략에는 좌우가 없으며 목적과 목표만이 있을 뿐입니다.

  12. 무기명 채권은 사실상 국가 단위에서 부를 물려줄 수 있도록 하겠다는 보증+어둠의 돈을 세탁해도 된다는 보증 아닌가요? 웃기네요.

  13. 무기명채권 발행 좋은 아이디어라 생각합니다.
    위급한 상황에선 일단 살고 봐야지요..실물경제가 살아나야 대부분의 서민 경제가 살아나고 이후 사회정의는 다시 바로 잡을수 있다 생각합니다…

  14. 현재 월세 방에 사는 서민으로서 지금 대출을 받아 전세를 갈 지 차라리 좀 더 보태서 살 지 고민입니다 대출 규모는 금액의 70,80%가 될 거 같습니다

  15. 정부의 부동산 안정 정책으로 금융대출도 원활하지 않기 때문에 1인1가구로 시장으로 재편될 것이고, 코로나로 팬데믹으로 투자자는 갈 곳이 없어서 당분간 주식시장에 자금이 모이겠군요? 기업도 자금확보하면서 지출을 줄이고 투자도 줄이고 고용도 생산도 탄력성이 줄어들고 있는데 주식시장이 투자처의 최적 대안인가요? 아니라면 어느 곳이 될 수 있을지 궁금합니다.

  16. 대출규모를 70~80%나 받는것은 무모해 보입니다.
    대출은 안전하게 40%이하로 받는것이 좋다고 생각합니다.

  17. 사태가 심각하니 정부에 대한 의존도가 올라가는게 당연하지만 후에 올 후폭풍은 없을지… 독버섯이 아닐지 걱정되네요

  18. 국채나 무기명채권이나 정부(혹은 여당?)가 발행해서 시장에 파는 것은 똑같은 건데 국채는 자금시장의 수요를 늘리고 무기명채권은 자금시장의 공급을 늘린다는 게 잘 이해가 가지 않습니다. 어떻게 다른건지 혹시 설명해주실분 계신가요? ㅠ

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