2020년 3월 6일2022년 3월 22일 글쓴이 채 상욱

이제 6억 이하 주택값도 잡는다

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

이제 6억 이하 주택값도 잡는다

정부가 올해부터 매년 전국의 등록 임대사업자의 공적 의무 준수 여부를 전수조사하기로 했습니다. 공적의무란 임대 사업자가 지켜야 하는 의무들로, 이를 잘 지키는지 예전보다 더 꼼꼼히 살피기로 했다는 겁니다.

위반 사례가 적발되면 과태료가 부과되는 것뿐 아니라 임대사업자 등록이 말소되고, 그동안 받았던 세제 혜택을 환수 당할 수도 있습니다. 얼핏 보면 “지켜야 할 의무를 잘 지키는 지 검사하는 정도“로 보일 수 있지만, 실질적으로는 임대 사업자의 혜택을 점점 줄이겠다는 의지를 담은 정책입니다. 정책의 배경에는 6억 이하 아파트 값까지 잡겠다는 의지가 담겨 있는 것으로 풀이됩니다.

임대사업자가 원래 혜택이 많았나요?

역대 정부들은 여러 혜택을 주면서 임대사업자 등록을 유도했습니다. 특히 2017년 말에는 혜택이 더욱 커졌습니다. 임대주택을 장기 보유하면 양도소득세를 최대 50%까지 소득에서 공제해줬고, 종부세 과세 대상에서 제외시켜줬습니다. 임대 수입이 연 2000만원을 넘지 않는 경우엔 건강보험료 부담도 줄여줬습니다.

이 정도 혜택이 주어지니 많은 사람들이 임대사업자로 등록했습니다. 새롭게 임대주택으로 등록된 주택의 수는 2017년 19만호에서 다음 해 38만호로 두 배가 됐습니다.

최근엔 어떤 변화가 있었죠?

이렇게 임대사업자로 등록하는 걸 유도했던 정부의 정책은 2018년 9.13 대책 이후로 방향이 바뀝니다. 주택담보대출 담보 인정 비율을 축소하고, 다주택자의 경우엔 양도세 중과 대상에서 제외해주지 않는 등 혜택을 축소했습니다. 그래서 2019년에 등록된 임대주택은 약 14만호로 2017년보다도 적어졌습니다. 정부는 여기서 만족하지 않고 작년 12월 16일에도 임대사업자의 혜택을 축소하는 정책을 발표했습니다. 고가주택의 경우엔 취득세∙재산세 감면 혜택을 주지 않기로 했습니다.

왜 정책 방향이 반대로 바뀌었죠?

임대사업자에게 큰 혜택을 제공하는 정책이 투기수요를 자극했기 때문입니다. 임대사업자로만 등록하면 양도세∙종부세와 소득 감면 혜택이 주어지기 때문에 주택을 대량 매입하더라도 부담이 적었습니다. 임대사업자 상위 30명이 주택 1만1029채를 보유했을 정도입니다.

이번 임대사업자 전수조사도 이런 맥락에서 나온 대책입니다. 작년과 올해 초엔 정부가 고가 주택 위주로 규제하면서 규제가 적은 지역(6억원 이하 주택이 많은 지역)의 집값이 급격히 올랐습니다. 정부는 6억원 이하 임대주택에 주어지는 혜택이 이같은 저가주택 가격 인상에 기름을 부은 걸로 판단한 듯합니다. 그래서 임대사업자들을 전수조사하겠다는 거죠.

임대사업자들을 어떻게 조사하는데요?

임대사업자가 되면 지켜야 할 의무가 있습니다. 임대의무기간을 준수해야 하고, 임대료를 연 5% 이상 올리지 않아야 하는데요. 국토부는 임대사업자를 전수조사해서 위반 사항을 적발하면 과태료를 부과하기로 했습니다. 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 등 중대의무를 위반하면 임대사업자 등록을 말소합니다.

임대차계약을 신고하지 않은 경우에도 1000만원 미만의 과태료가 부과됩니다. 다만 자진 신고 기간인 6월 30일 전에 신고하면 과태료를 부과하지 않습니다.

임대사업자를 늘렸다가 줄였다가, 이게 맞는 건가요?

임대사업자 제도는 첨예한 이슈 중 하나입니다. 임차인 보호를 위해 임대인을 양지로 끌어올리는 제도라고 평가하는 사람이 있는 반면, 이 제도가 집값 급등을 부추긴다고 비판하기도 합니다. 2017년까지는 집주인들을 임대사업자로 등록시키는 데에 집중했습니다. 양적으로 임대사업자를 늘려서 전세 세입자에게 혜택을 주는 목적도 컸습니다. 그러나 이제는 임대사업자를 양적으로 늘리는 것 보다는 질적 관리를 하면서, 부동산 투기도 막겠다는 쪽으로 방향을 틀었습니다. 어떤 방향이 맞다기보다는 늘리거나 줄였을 때 부작용을 잘 살피는 정책의 유연함이 중요할 것 같습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

데일리 브리프

서울의 핫플레이스가 계속 바뀌는 이유

요즘 사상 최고치를 계속 경신하고 있는 통계 지표가 하나 있는데요. 바로 중대형 상가 공실률입니다. 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로 통계가 기록되기 시작한 2002년 이후 최고치이고, 서울의 중대형 상가만 따로 놓고 봐도 공실률은 8%로 2006년 이후 최고치입니다.

서울 강남구 신사동 가로수길도 공실률이 작년 4분기 11.3%로 전분기보다 2.8% 포인트 급증했다는 소식입니다.

공실이 늘어나면 임대료는 내려가는게 일반적입니다. 건물주는 기다리거나 버티거나 임대료를 몇 달 안 받는 식으로 임대료 수준을 유지하려고 하지만 수요와 공급을 이기기는 어렵습니다. 실제로 전국 중대형 상가의 임대가격 지수는 지난해에 2018년 대비 0.5% 하락했습니다.

공실이 늘어나는 이유는 여러 가지가 있습니다. 그 중에 자주 언급되는 건 젠트리피케이션 현상(상권이 인기가 높아지면서 브랜드 숍들이 입점하게 되고 그러면서 독특한 개성이 사라지면서 식상해지는 과정)과 권리금 관행 입니다.

우리나라는 상가의 권리금에 시설권리금(가게를 열기 위해 투입한 집기비용과 인테리어 비용)이외에 거액의 영업권리금(그냥 그 자리에서 장사하고 있었다는 이유로 받는 권리금)이 붙어서 거래되는 관행이 있습니다. 다른 나라에서는 찾기 어려운 관행인데 다들 그런 관행을 따르면서 권리금을 내고 들어오고 나갈 때는 받아서 나가기 때문에 권리금 없이 가게를 구하고 거래하는게 어지간히 몰락한 상권이 아니면 불가능합니다.

그러다 보니 자영업자들은 장사를 잘해서 매달 돈을 버는 것보다 권리금을 비싸게 받을 수 있을 때 팔고 다른 곳으로 옮겨서 또 가게를 여는 게 중요합니다. 타이밍을 놓치면 권리금 회수가 어렵기 때문입니다. (마치 수억원어치 주식투자를 하는 회사원은 회사일에 집중하기 어려운 것과 같습니다)

그래서 장사가 잘되는 가게일수록 자주 옮깁니다. 옮겨야 권리금을 회수하고 또 권리금을 받아서 돈을 벌 수 있기 때문인데 그렇게 버는 돈이 같은 자리에서 계속 장사를 해서 남기는 영업이익보다 규모가 큽니다. 자영업자들의 그런 잦은 이동은 상권이 자주 바뀌고 이동하는 중요한 원인이 됩니다.

기준금리 내릴 수밖에 없는 중앙은행들의 고민

미국은 기준금리를 0.5%나 내렸는데 이미 제로금리인 일본과 유럽은 뭘 더 할 수 있을까. 이게 요즘 각국 중앙은행들의 고민입니다.

물론 마이너스 금리를 도입하거나 더 깊은 마이너스 금리로 옮겨가는 게 가능은 합니다만, 코로나 바이러스로 인한 위기에 금리를 낮추는 게 과연 작동하는 정책일지도 의문입니다.

미국 연준도 금리를 내린다고 코로나 바이러스가 사라지진 않지만 바이러스로 인한 금융 긴축을 완화하기 위해서 금리를 내렸다고 설명합니다.

바이러스 창궐 → 소비 악화 → 멀쩡하던 기업 상점 부도 → 그걸 두려워한 은행들의 자금회수 또는 대출 연장 거절 → 더 멀쩡하던 기업 위기 → 아무도 못 믿는 금융 경색.

이렇게 이어지는 악순환을 막겠다는 겁니다. 은행들이 대출이 회수되지 못할 것을 두려워하더라도 은행들의 자금 조달 원가가 낮아지면(기준금리가 낮아지면) 다소 위험해 보이는 곳에도 기꺼이 대출을 할 것이라는 기대 때문입니다.

물론 그런 기대는 제대로 작동하지 않습니다(그래왔습니다). 자금조달 원가가 0.5%포인트 낮아졌다고 위험한 곳에 돈을 빌려줬다가 떼이면 안 되기 때문입니다. 금리를 내리면 그 온기가 영세한 기업이나 리스크가 있는 곳에 흘러가지 않고 부동산 같은 안전자산이나 금방 돈을 뺄 수 있는 주식시장으로만 흘러가는 게 그 이유입니다. 그러나 할 수 있는 게 그것뿐이니 그것조차 안 하는 것보다는 금리를 내리는 게 낫습니다.

데일리 체크

미국 연준이 금리를 내리면서 금 선물 가격이 트로이온스당 1650달러대로 급등했습니다. 지난달 28일엔 1566달러에 거래됐습니다. 갖고 있어도 이자를 받지 못하는 금은 시중금리가 높을 때는 투자 매력도가 낮고, 금리가 낮을 때 선호도가 높아집니다.

브라질 헤알화 값은 크게 떨어졌습니다. 1헤알은 지난해 말엔 0.25달러 정도였지만, 지금은 0.22달러로 내려갔습니다. 브라질 중앙은행은 코로나 여파를 줄이기 위해 기준금리를 낮췄는데요. 금리가 낮은 신흥국 화폐는 상대적으로 매력도가 떨어집니다. 그래서 브라질에서도 자금 유출이 이어지고, 이게 다시 헤알화 가치를 낮추고 있습니다.

아마존이 코로나 예방 필수품을 통해 폭리를 취한 판매자들의 상품을 삭제했습니다. 손소독제와 마스크 등은 소매 가격 대비 20배 이상 비싼 가격에 아마존에 올라오기도 했습니다.

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