이제 6억 이하 주택값도 잡는다

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

이제 6억 이하 주택값도 잡는다

정부가 올해부터 매년 전국의 등록 임대사업자의 공적 의무 준수 여부를 전수조사하기로 했습니다. 공적의무란 임대 사업자가 지켜야 하는 의무들로, 이를 잘 지키는지 예전보다 더 꼼꼼히 살피기로 했다는 겁니다.

위반 사례가 적발되면 과태료가 부과되는 것뿐 아니라 임대사업자 등록이 말소되고, 그동안 받았던 세제 혜택을 환수 당할 수도 있습니다. 얼핏 보면 “지켜야 할 의무를 잘 지키는 지 검사하는 정도“로 보일 수 있지만, 실질적으로는 임대 사업자의 혜택을 점점 줄이겠다는 의지를 담은 정책입니다.  정책의 배경에는 6억 이하 아파트 값까지 잡겠다는 의지가 담겨 있는 것으로 풀이됩니다. 

임대사업자가 원래 혜택이 많았나요?

역대 정부들은 여러 혜택을 주면서 임대사업자 등록을 유도했습니다. 특히 2017년 말에는 혜택이 더욱 커졌습니다. 임대주택을 장기 보유하면 양도소득세를 최대 50%까지 소득에서 공제해줬고, 종부세 과세 대상에서 제외시켜줬습니다. 임대 수입이 연 2000만원을 넘지 않는 경우엔 건강보험료 부담도 줄여줬습니다.

이 정도 혜택이 주어지니 많은 사람들이 임대사업자로 등록했습니다. 새롭게 임대주택으로 등록된 주택의 수는 2017년 19만호에서 다음 해 38만호로 두 배가 됐습니다.

최근엔 어떤 변화가 있었죠?

이렇게 임대사업자로 등록하는 걸 유도했던 정부의 정책은 2018년 9.13 대책 이후로 방향이 바뀝니다. 주택담보대출 담보 인정 비율을 축소하고, 다주택자의 경우엔 양도세 중과 대상에서 제외해주지 않는 등 혜택을 축소했습니다. 그래서 2019년에 등록된 임대주택은 약 14만호로 2017년보다도 적어졌습니다. 정부는 여기서 만족하지 않고 작년 12월 16일에도 임대사업자의 혜택을 축소하는 정책을 발표했습니다. 고가주택의 경우엔 취득세∙재산세 감면 혜택을 주지 않기로 했습니다.

왜 정책 방향이 반대로 바뀌었죠?

 임대사업자에게 큰 혜택을 제공하는 정책이 투기수요를 자극했기 때문입니다.  임대사업자로만 등록하면 양도세∙종부세와 소득 감면 혜택이 주어지기 때문에 주택을 대량 매입하더라도 부담이 적었습니다. 임대사업자 상위 30명이 주택 1만1029채를 보유했을 정도입니다.

이번 임대사업자 전수조사도 이런 맥락에서 나온 대책입니다. 작년과 올해 초엔 정부가 고가 주택 위주로 규제하면서 규제가 적은 지역(6억원 이하 주택이 많은 지역)의 집값이 급격히 올랐습니다. 정부는 6억원 이하 임대주택에 주어지는 혜택이 이같은 저가주택 가격 인상에 기름을 부은 걸로 판단한 듯합니다. 그래서 임대사업자들을 전수조사하겠다는 거죠.

임대사업자들을 어떻게 조사하는데요?

임대사업자가 되면 지켜야 할 의무가 있습니다. 임대의무기간을 준수해야 하고, 임대료를 연 5% 이상 올리지 않아야 하는데요. 국토부는 임대사업자를 전수조사해서 위반 사항을 적발하면 과태료를 부과하기로 했습니다. 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 등 중대의무를 위반하면 임대사업자 등록을 말소합니다.

임대차계약을 신고하지 않은 경우에도 1000만원 미만의 과태료가 부과됩니다. 다만 자진 신고 기간인 6월 30일 전에 신고하면 과태료를 부과하지 않습니다.

임대사업자를 늘렸다가 줄였다가, 이게 맞는 건가요?

임대사업자 제도는 첨예한 이슈 중 하나입니다. 임차인 보호를 위해 임대인을 양지로 끌어올리는 제도라고 평가하는 사람이 있는 반면, 이 제도가 집값 급등을 부추긴다고 비판하기도 합니다. 2017년까지는 집주인들을 임대사업자로 등록시키는 데에 집중했습니다. 양적으로 임대사업자를 늘려서 전세 세입자에게 혜택을 주는 목적도 컸습니다. 그러나 이제는 임대사업자를 양적으로 늘리는 것 보다는 질적 관리를 하면서, 부동산 투기도 막겠다는 쪽으로 방향을 틀었습니다. 어떤 방향이 맞다기보다는 늘리거나 줄였을 때 부작용을 잘 살피는 정책의 유연함이 중요할 것 같습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

서울의 핫플레이스가 계속 바뀌는 이유

요즘 사상 최고치를 계속 경신하고 있는 통계 지표가 하나 있는데요. 바로 중대형 상가 공실률입니다. 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로 통계가 기록되기 시작한 2002년 이후 최고치이고, 서울의 중대형 상가만 따로 놓고 봐도 공실률은 8%로 2006년 이후 최고치입니다.

서울 강남구 신사동 가로수길도 공실률이 작년 4분기 11.3%로 전분기보다 2.8% 포인트 급증했다는 소식입니다.

공실이 늘어나면 임대료는 내려가는게 일반적입니다. 건물주는 기다리거나 버티거나 임대료를 몇 달 안 받는 식으로 임대료 수준을 유지하려고 하지만 수요와 공급을 이기기는 어렵습니다. 실제로 전국 중대형 상가의 임대가격 지수는 지난해에 2018년 대비 0.5% 하락했습니다.

공실이 늘어나는 이유는 여러 가지가 있습니다. 그 중에 자주 언급되는 건 젠트리피케이션 현상(상권이 인기가 높아지면서 브랜드 숍들이 입점하게 되고 그러면서 독특한 개성이 사라지면서 식상해지는 과정)과  권리금 관행 입니다.

우리나라는 상가의 권리금에 시설권리금(가게를 열기 위해 투입한 집기비용과 인테리어 비용)이외에 거액의 영업권리금(그냥 그 자리에서 장사하고 있었다는 이유로 받는 권리금)이 붙어서 거래되는 관행이 있습니다. 다른 나라에서는 찾기 어려운 관행인데 다들 그런 관행을 따르면서 권리금을 내고 들어오고 나갈 때는 받아서 나가기 때문에 권리금 없이 가게를 구하고 거래하는게 어지간히 몰락한 상권이 아니면 불가능합니다.

그러다 보니 자영업자들은 장사를 잘해서 매달 돈을 버는 것보다 권리금을 비싸게 받을 수 있을 때 팔고 다른 곳으로 옮겨서 또 가게를 여는 게 중요합니다. 타이밍을 놓치면 권리금 회수가 어렵기 때문입니다. (마치 수억원어치 주식투자를 하는 회사원은 회사일에 집중하기 어려운 것과 같습니다)

그래서 장사가 잘되는 가게일수록 자주 옮깁니다. 옮겨야 권리금을 회수하고 또 권리금을 받아서 돈을 벌 수 있기 때문인데 그렇게 버는 돈이 같은 자리에서 계속 장사를 해서 남기는 영업이익보다 규모가 큽니다.  자영업자들의 그런 잦은 이동은 상권이 자주 바뀌고 이동하는 중요한 원인이 됩니다. 

기준금리 내릴 수밖에 없는 중앙은행들의 고민

미국은 기준금리를 0.5%나 내렸는데 이미 제로금리인 일본과 유럽은 뭘 더 할 수 있을까. 이게 요즘 각국 중앙은행들의 고민입니다.

물론 마이너스 금리를 도입하거나 더 깊은 마이너스 금리로 옮겨가는 게 가능은 합니다만, 코로나 바이러스로 인한 위기에 금리를 낮추는 게 과연 작동하는 정책일지도 의문입니다.

미국 연준도 금리를 내린다고 코로나 바이러스가 사라지진 않지만 바이러스로 인한 금융 긴축을 완화하기 위해서 금리를 내렸다고 설명합니다.

바이러스 창궐 → 소비 악화 → 멀쩡하던 기업 상점 부도 → 그걸 두려워한 은행들의 자금회수 또는 대출 연장 거절 → 더 멀쩡하던 기업 위기 → 아무도 못 믿는 금융 경색.

이렇게 이어지는 악순환을 막겠다는 겁니다. 은행들이 대출이 회수되지 못할 것을 두려워하더라도 은행들의 자금 조달 원가가 낮아지면(기준금리가 낮아지면) 다소 위험해 보이는 곳에도 기꺼이 대출을 할 것이라는 기대 때문입니다.

물론 그런 기대는 제대로 작동하지 않습니다(그래왔습니다). 자금조달 원가가 0.5%포인트 낮아졌다고 위험한 곳에 돈을 빌려줬다가 떼이면 안 되기 때문입니다. 금리를 내리면 그 온기가 영세한 기업이나 리스크가 있는 곳에 흘러가지 않고 부동산 같은 안전자산이나 금방 돈을 뺄 수 있는 주식시장으로만 흘러가는 게 그 이유입니다.  그러나 할 수 있는 게 그것뿐이니 그것조차 안 하는 것보다는 금리를 내리는 게 낫습니다. 

데일리 체크

미국 연준이 금리를 내리면서 금 선물 가격이 트로이온스당 1650달러대로 급등했습니다. 지난달 28일엔 1566달러에 거래됐습니다. 갖고 있어도 이자를 받지 못하는 금은 시중금리가 높을 때는 투자 매력도가 낮고, 금리가 낮을 때 선호도가 높아집니다.

브라질 헤알화 값은 크게 떨어졌습니다. 1헤알은 지난해 말엔 0.25달러 정도였지만, 지금은 0.22달러로 내려갔습니다. 브라질 중앙은행은 코로나 여파를 줄이기 위해 기준금리를 낮췄는데요. 금리가 낮은 신흥국 화폐는 상대적으로 매력도가 떨어집니다. 그래서 브라질에서도 자금 유출이 이어지고, 이게 다시 헤알화 가치를 낮추고 있습니다.

아마존이 코로나 예방 필수품을 통해 폭리를 취한 판매자들의 상품을 삭제했습니다. 손소독제와 마스크 등은 소매 가격 대비 20배 이상 비싼 가격에 아마존에 올라오기도 했습니다.

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“이제 6억 이하 주택값도 잡는다”에 대한 27개의 댓글

  1. 왜 권리금 회수가 어려운 지 등에 대한 배경이야기는 전혀 부연설명이 되어있지 않네요. 자세히 한 번 말씀해주세요.

      1. 정말 장사를 잘하고 트렌드를 빨리 읽는 자영업자의 경우 권리금으로 돈을 버는게 가능합니다.

        예를들어 최근 아주 핫한 익선동의 경우 초기에 들어갔던 업체들은 당연히 권리금을 주지않고 그냥 시작했겠죠. 그리고 상권이 활성화되서 정점을 찍을때는 임대료도 올라가지만 권리금도 같이 올라갑니다

        꼭 내가 준 액수만큼만 받아야 하는기 권리금은 아닙니다. 권리금은 상권의 가치만큼 올라갑니다.

        역설적이게도 권리금이 형성되지 않은 상권은 죽은 상권이라고 판단하는것도 무리는 아닌거죠.

        여기서 문제는 가로수길이나 경리든길처럼 권리금을 많이 주고 들어왔는데 상권이 죽으면 냈던 권리금을 못받고 나가게되는 막차타신분들이 손해가 매우커지는게 문제라고 할 수 있겠죠

      2. 님 말씀도 맞는 말씀입니다

        허나,
        신규 입점상가의 경우 권리금이 없으나,
        팔고 나갈때 권리금을 받으려하겠죠?

        권리금 5천에 들어와도
        더욱 상권이 형성이 되면 권리금이 올라가겠죠

        그런 견해에서의 접근이셨던것같네요

      3. 보증금이 낸 돈을 돌려 받는 것이고, 권리금 그 점포의 가치를 판단 하는 것입니다. 장사가 잘 되면 권리금이 올라가고 장사가 잘 되지 않으면 냈던 권리금을 한푼도 못 받는 걸로 알고 있습니다.

      4. 처음 입주하는 사람은 권리금없이 입주해서 인테리어하고 영업합니다. 사업이 잘되면 투자한 인테리어비만 받지않고 +알파의 권리금을 더 받겠지만, 사업이 않되면 투자비용은 커녕 원상복구 비용을 추가로 들여야 합니다.
        권리금 주고 와서 사업이 잘되는 사람은 더 높은 권리금으로 넘기고 옮기겠죠. 그런데 사업이 마냥 계속 잘되지는 않으므로 결국 언젠가 누군가 손해를 보게되겠죠?

      5. 권리금은 상가주인이 아니라 전 세입자에게 주는거라 준만큼 받을수 없죠. 준만큼 다음 세입자에게 받기를 원하는거죠.

      6. 무조건 권리금 낸만큼 돌려받지 못합니다.
        경기에따라서 때론 장사가 잘되었는지를 따져서 들어올사람과 나가는 사람이 서로 중재를 해서 결정합니다.
        권리가 비싸면 못들어오는거고 적당하다면 들어오겠지요
        권리를 1억주고 들어왔다가 장사가 안되서 나갈때 5천만원받고 나갈때도 있고 권리없이 들어왔다가 장사가 잘되서 5천만원 받고 나갈때도 있읍니다.
        권리는 장사수완입니다.
        결국 자영업자는 장사를 잘하면 보너스가 있지만 장사가 안되면 권리까지 깍아먹기 때문에 손해가 큽니다.

      7. 권리금은 매출과 연동되기 때문에 기존에 낸것만 받거나 하려면 매출이 동일해야하는데 그렇지 않죠
        기존 임차인보다 장사 더 잘하면 더 높은 권리금을 받고 옮길 수 있고 반대의 경우엔 권리금 못건지기도 하구요

    1. 말 그대로 관행이기 때문임
      내가 100만원내고 들어왔다고 해서 다음 세입자가 들어올 때 그 돈을 반드시 받을 수 있는게 아님

      예를 들어
      가로수길이 핫했던 시절에 계약을 했다면 높은 권리금을 주고 들어왔을 것이고,
      이후 상권이 몰락했으니 권리금을 낮추거나 아예 받지 못하고 나와야 했을거란 뜻

    2. 제 생각입니다만, 폭탄 돌리기와 비슷하지 않을까요? 그 권리금을 내고 영업해서 투자에 대한 기대수익이 안 나올 것 같고, 또 대부분의 사람들이 그렇게 생각하고, 예상한다면 권리금을 주고 들어 올 유인과 동기를 찾을 수 없기 때문이지 싶습니다.

    3. 상권이 몰락하면 권리금은 떨어지고 더나아가 없어집니다. 안좋은 상권에 많은 권리금주고 들어올 사람이 없겠지요

  2. 권리금 없는 자리로 들어가서 장사가 잘되면 다음 사업자에게 권리금을 벌 수 있지요.

    권리금이 있었다해도 더 높은 권리금을 받을 수 있는 여건으로 만들면 됩니다. 기업사냥꾼이 부실기업을 사서 우량기업으로 만들어파는 것처럼요.

  3. 권리금은 여러중요가 있습니다 크게는 시설권리금과 영업권리금이죠

    시설권리금이라 함은 영업시작할때 투입된 인테리어 집기 비품등을 의미합니다

    감가상각이 되는 유형자산이다보니 시간이 지날수록 하락하는 특징이 있습니다

    영업권리금은 장사에 대한 노하우입니다 특정지역에 특정업종 혹은 특정사업자가 집중함으로 인해서 발행하는 집객현상때문에 발생하는 특징이 있습니다

    영업권리금은 특정개인의 영업노하우가 녹아있기때문에 이러한 프리미엄을 가치로 환산하여 매도하는 겁니다

    영업권리금은 무에서 유를 창출하는 특징이 있기에 이를 표현한 것으로 보입니다

  4. 공실률이 높아가는것과 권리금관행과의 직접적인 인과관계를 위 설명을 보고도 잘 이해가 되지 않습니다. 권리금이 높을때 떠나간다면 당연하게도 그 권리금을 지급하고도 들어오는 사업자가 있을것인데 공실률이 왜 높아 지나요?

  5. 원룸 월세도 내부 인테리어 기존 세입자가 꾸몄다고 그대로 유지할테니 다음 세입자에게 권리금 요청하기도 하거든유.. 알면 알수록 참 심오한 권리금의 세계

  6. 장사가 잘 되는 상권과 잘되지 않는 상권은 간단하게 뭘로 판단할까요
    임대료의 차이와 그리고 정해지지 않는 프리미엄인 시설비+영업권+비품이라는 권리금이 아닌가 하는 개인적인 생각입니다~

  7. 권리금은 아파트로치면 해당 부동산의 프리미엄이죠 허나 주체가 임대인이 아니라 임차인이 되는것이고.
    권리금 측정 방식은 여러가지입니다.
    가령 학원을 운영하시는분이라면 학원생 명수가 프리미엄이 될것이고, 가게를 운영하시는분이라면 평균적으로 점심 및 저녁에 몇 팀이나 방문을 했으며 한달 혹은 연매출은 얼마였는지 등을 구체적으로 종합해서 그리고 들어간 인테리어 비용과 혹여나 프렌차이즈라면 가입비등 모든 여건을 고려해서 권리금이 정해지는것이죠. 그리고 월세가 잘나온다면 상가자체에도 프리미엄이 형성 되겠죠

  8. 권리금은 시설권과 영업권으로 분류 되겠죠
    처금들어가는 분은 당연이 시설을 했을거고 영업을 위해 홍보 및 서비스 투자를 했겠지요
    회계상에도 시설은 자산으로 들어 가고 영업권도 자산으로 포함되며 내용연수 기준으로 감가상각합니다
    물론 영업권도 3/5년인가 균등 상각으로 되있구요
    근대 권리금이 뭐가 문제인지 모르겠내요
    기업이 하면 자산으로 인정하고 개인이하면 잘못된 관행으로 말하는게 이해가 않되내요

  9. 자신은 권리금 없이 새 건물에 들어와서 10년장사 잘 해 먹다가 돈벌어 자기 건물 사 나가면서 들어 오는 후임에게(장사한번도 경험 없는순진한 청년)경기가 안좋은 이 상황에 1억5천을 넘는 권리금을 요구하는 임차인은 주인이 가만 보고만 있으야 합니까?망해서 나갈 것이 눈앞에 훤히 보이는데요.
    그럼 그안타까움을 주인은 앞으로 어떻게 힘들게 보고 또 피해를 봅니까?
    이럴때는 어떻게 해야 되나요? 조언 부탁 드립니다~~^^

  10. 권리금은 법적으로 보장받지 못하는걸로 알고 있는데
    보증금을 높일지언정 보장안되는 권리금 문화?가 없어지는건 불가능할까요?

  11. 금번정부의 6억이하 주택값 상승 분석이 타당해보이네요 10년동안 상승률이 낮아 집값이 안정되었던 곳도 이정부가 들어서자 부동산정책으로 2배가 올랐으니….
    참 부동산 정책이 역대 최악인거 같습니다

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