채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

코로나로 꽉 막힌 분양시장

올해 상반기는 대규모 분양이 예정된 시기였습니다. 5월부터 시행되는 분양가 상한제를 피하고자 하는 단지들과 작년에 분양하지 못한 단지들이 올해 상반기에 분양을 하려 계획했기 때문입니다. 하지만 코로나19 변수가 이 계획을 흔들어놨습니다.

온라인 모델하우스 차린 건설사들

현대건설, GS건설, 대우건설 등  대형 건설사들이 올해 분양하기로 한 물량은 작년보다 평균 2~30% 정도 증가했습니다.  이 아파트들을 분양하기 위해선 모델하우스 건설이 필수적입니다. 그런데 코로나19의 영향으로 사람 많은 곳을 기피하는 현상이 생겼습니다. 자연히 모델하우스 방문자도 줄어들 수밖에 없습니다. 아쉬운 대로 건설사들은 온라인으로 모델하우스를 열었습니다. 그래도 실물을 보지 못한단 점에서 건설사들이나 구매자들이나 난감할 수밖에 없습니다.

코로나19에 타격 받는 상반기 분양 물량

문제는  분양이 대부분 상반기에 몰려 있다 는 점입니다. 5월부터는 분양가 상한제가 시작됩니다. 4월 말까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제를 피할 수 있어서 많은 단지들이 그 전에 분양하기로 계획했었습니다. 게다가 작년에 분양하지 않은 물량들도 있어 상반기엔 분양될 아파트가 많습니다. 전통적으로 봄에 분양을 많이 하기도 하고요.

대형 건설사들의 분양 물량을 보면 분양이 언제 몰려 있는지 명확히 드러납니다. 올해 3만4000호를 분양하기로 한 대우건설은 상반기에 2만5000호를 공급할 계획입니다. GS건설도 전체 분양 물량 2만5000호 중 2만호를 상반기에 공급할 예정입니다.

그런데 계획대로 분양하기엔 어려움이 생겼습니다. 1월에는 청약 신청 방법이 바뀌면서 전국에서 겨우 40호만 분양됐습니다. 1년 전보다 99.7%가 줄어든 숫자입니다. 아직 집계가 끝나지 않았지만, 코로나19가 본격 확산되기 시작한 이번달에도 분양된 물량은 적을 걸로 보입니다. 다음달에도 여파가 있을 듯하고요.

코로나19 감염자가 치솟고 있는 대구와 경북 지역에선 분양을 앞다퉈 미루고 있습니다. 대구 중구의 서한포레스트(375가구)가 분양을 다음달로 미뤘고, 대구 달서구 두류센트레빌(333가구)를 분양하는 동부건설도 무기한 연기했습니다. 3~4월에 분양하기로 한 현대건설의 도원센트럴(894가구)와 봉덕새길 재건축(345가구), 대구 황금동 주상복합(338가구) 등도 분양을 연기하는 걸 고려하고 있습니다.

종부세 인상도 연기될 수도?

부동산 관련 법률 개정에도 차질이 생겼습니다. 지난해 발표된 12.16 대책에는 다주택자가 내야 할 종합부동산세를 늘리는 내용이 포함돼있었는데요. 종부세율 인상을 위해선 국회에서 개정안을 통과시켜야 합니다. 그런데 이 개정안을 두고 여야의 입장 차이가 큽니다. 게다가 코로나19에 국회 일정도 차질을 빚고 있습니다. 때문에 올해 5월 임기를 마치는 20대 국회에선 통과가 힘들어졌다는 관측도 나옵니다.

종부세율이 더 올라가진 않더라도, 그럼에도 당분간 거래는 위축될 걸로 보입니다.  12.16 대책의 핵심은 1주택 갭투자를 막는 거였고, 그 내용엔 변함이 없기 때문입니다.  부동산 상설조사팀도 이제 본격적으로 활동을 시작해서 거래량은 상당 부분 줄어들 것으로 전망됩니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

데일리 브리프

함부로 금리 못 내리는 한국은행의 고민

한국은행이 기준금리를 1.25%에서 동결하기로 결정했습니다. 한국은행은 지난해 10월에 기준금리를 마지막으로 낮춘 후에 계속 기준금리를 올릴 시점을 엿보고 있는 상황이었지만 코로나 바이러스 확산으로 인한 경기 침체 때문에 한은이 전격적으로 금리를 내릴 가능성이 크다는 시장의 예측이 최근 급부상하고 있었습니다. 그러나 한국은행은 코로나 19 바이러스의 확산이 언제까지 계속되고 언제 소강상태로 접어들지 판단하기 어려운 상황에서 금리를 내리는 결정이 다소 성급하다고 판단하고 금리를 동결했습니다.

금리를 내릴 것으로 예상했던 금융시장은 예상과 다른 한국은행의 금리 동결 결정에 민감하게 반응했습니다. 주식시장은 금리 동결 결정 전후로 하락세로 돌아서서 급락 마감했고 채권시장에도 금리가 올랐습니다.

시장에서는 2월 또는 4월에 금리를 한 차례 내릴 것으로 예상하고 있었습니다. 그래서 이번 금리동결 결정은 사실상 4월 인하를 암시한 것으로 해석하고 있습니다. 4월이 되면 코로나 19 바이러스로 인해 훼손된 경제지표들이 속속 발표되면서 한국은행의 금리 인하를 좀 더 압박할 것이란 예상 때문입니다.

그러나 한국은행은 내심 4월에도 금리를 인하하지 않고 버티는 쪽을 원하고 있을 수도 있습니다. 1%로 기준금리를 낮춘 후에는 그 이하로 금리를 더 내리는 게 가능한지 또는 효과가 있을지 등에 대한 판단이 어렵기 때문에  이번에 인하하면 사실상 마지막 금리인하가 될 수도 (그러면 경기가 어려워지는 때에 더 이상 쓸 카드가 없는) 있다는 두려움도 작동하고 있습니다. 

월세 지원으로 코로나 피해 줄인다

코로나19로 자영업자들이 큰 타격을 받자 정부가 월세를 깎아주는 상가 주인에게 <깎아준 월세의 절반>을 지원해주기로 했습니다. 깎아준 월세의 절반에 해당하는 세금을 감면해주는 방식입니다. 정부나 공공기관이 소유한 건물에 입주한 상인들에 대해서는 임대료를 직접 인하하기로 했습니다.

월세를 100만원 깎아주면 정부가 50만원을 지원해주는 건데요.  걱정되는 점은 임차인과 임대인이 월세를 깎아줬다고 허위신고하고 각각 25만원씩 나눠갖는 것입니다.  그렇게 하더라도 정부 지원금의 절반은 임차인에게 가지만 이 금액은 정부가 임차인에게 돌아갈 혜택으로 추산한 금액의 4분의 1에 불과합니다.

월세 인하분의 절반만큼 세금을 깎아주는 방식은 임대료를 깎아줄 여력이 적은 영세한 건물주보다 임대료를 원래 많이 받아서 깎아줄 여력도 더 많은 더 부유한 건물주들에게 더 많은 혜택이 돌아가는 역진적인 방식이기도 합니다.

이런 식의 지원보다는  매출이나 소득이 낮은 자영업자들 중에 매출 하락폭이 큰 자영업자들에게 직접 현금지원을 하는 게 더 효과적입니다. 

“세금이 많이 걷히면 무조건 소득이 재분배되는 건가요?”

김O홍님:

비소비지출은 4대 보험과 대출 이자, 세금 등입니다. 이 가운데 대출 이자는 A가 낸 대출이자가 B에게 이전되어서 소득재분배 기능이 작동하지는 않습니다.

그런데 4대 보험과 세금은 국가가 걷어서 모든 국민들을 위해 골고루 사용하거나 심지어 저소득층에게 더 집중해서 사용합니다. 그래서 국민들이 내는 세금과 4대보험료 납부액 총액이 많아지면 반드시 소득의 재분배 기능이 더 활발해집니다.

예를 들어 4대 보험료 가운데 건강보험은 월급의 3.23%, 국민연금보험료는 월급의 4.5%를 냅니다. 고용보험료도 월급의 0.8%를 냅니다. 모두 월급이 많은 고소득자가 더 많이 납부합니다.

세금도 월급이 많은 고소득자가 더 높은 세율과 더 많은 세액을 부담합니다. 소득이 낮은 사람들이 부담하는 4대 보험료와 세액보다 고소득자가 부담하는 4대 보험료와 세액이 훨씬 큰 것은 당연한 결과입니다.

데일리 체크

코로나19로 피해를 입고 있는 유통업계가 피해를 줄이기 위해 세일과 개점을 미루고 있습니다. 갤러리아백화점 광교점은 개장일을 28일에서 다음달 2일로 늦췄습니다. CJ올리브영은 3월 초로 예정됐던 봄 정기 세일을 잠정 연기하기로 했습니다.

롯데마트가 점포를 물류 거점으로 삼아 온라인 쇼핑을 강화합니다. 점포 5km 반경의 핵심 상권을 집중적으로 공략해 고객이 주문한 물건을 1시간 이내에 가져다주는 시스템을 구축하겠다는 계획입니다.

돼지고기 값이 오르고 있습니다. 코로나19 탓에 간편식과 배달음식 수요가 늘었고, 아프리카돼지열병의 영향으로 돼지고기 공급이 줄어든 중국이 수입을 늘리고 있기 때문입니다. 25일 돼지고기 1kg 도매 가격은 3587원으로 10여일 전과 비교하면 12%가 올랐습니다.

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